Ivar Knutsons vei 19

Ivar Knutsons vei 19, 1161 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 628, ideell andel 1/1
Andelsnummer 210, Nordseter Borettslag, organisasjonsnummer 947965018

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
3. etasje 105 kvm: Entré, to baderom, tre soverom, omkledningsrom og stue med delvis åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.
1. etasje 3 kvm: Bod.
3. etasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 13 kvm: Terrasse.
3. etasje 11 kvm: Veranda.

Boligen disponerer to bod i byggets første etasje på tilsammen 6 kvm, bod på veranda mot vest på 2 kvm og et tidligere fryseskap, som nå fungerer som skapbod uten kjøling.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2025 utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i fasadeplater og liggende kledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/takfolie(ikke besiktiget). Glatt entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 38dB. Terrasse-/verandadører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2018 og 2019.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - avvik som ikke krever tiltak)

Kjøkken:
- Det er kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Vannrør fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
Tilstandsgrad er satt for å belyse risiko.

Etasjeskiller:
- Det er noe skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 24 mm i stue og 20 mm på kjøkken.
Målingene er for øvrig foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Terrasse og veranda:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter på veranda.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke mulig å verifisere om det er mekanisk eller naturlig avtrekk på baderommene. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at dette kan fastsettes
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Tettesjikt på terrasse er skjult og av ukjent alder.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 2025.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Velkommen til en romslig og innholdsrik leilighet med attraktiv beliggenhet og luftig utsikt! Her får du en nyoppusset leilighet med god planløsning, store uteplasser og kvaliteter som gir både komfort og funksjonalitet i hverdagen. Leiligheten har tre soverom, to bad, omkledningsrom/walk-in. En lys stue med en gjennomgående og åpen planløsning, som møter kjøkkenløsningen i andre ende – perfekt for både familieliv og sosialt samvær. Høy standard, tre gode soverom, to bad, to uteplasser med sol fra morgen til kveld, samt biloppstillingsplass i felles parkeringskjeller. Alt ligger til rette for et praktisk og behagelig hjem med alt du trenger. Uten å bekymre deg for oppussing de neste tiårene!

ENTRÉ:
En romslig og skjermet entré ønsker deg velkommen med god plass til både yttertøy og sko. Her finner du plassbygd benk med garderobe. Garderoben og den skreddersydde benken følger med slik at du kan flytte rett inn.

STUE:
Lys, luftig og innbydende – stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys, og herfra går du rett ut til en vestvendt terrasse der du kan nyte ettermiddagssolen i fredelige omgivelser.

SOVEROM I:
Et hovedsoverom som innbyr til ro og hvile. Her er det plass til dobbeltseng og nattbord, og et praktisk walk-in closet som gir deg enkel tilgang til baderommet – perfekt for en behagelig start på dagen.

SOVEROM II:
Et lyst og stille rom som egner seg ypperlig som gjesterom, kontor eller hobbyrom.
Uskjermet skogsutsikt gir en ekstra følelse av å trekke seg tilbake.

SOVEROM III:
Fleksibelt rom som kan brukes som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.
Plass til dobbeltseng om ønskelig.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har et moderne og tidløst kjøkken fra HTH. Nytt i 2025. Benkeplaten er av lysegrå kvarts fra Caesarstone. Utseendet til denne steinen er rolig og elegant. Caesarstone Bianco Drift er motstandsdyktig mot riper og flekker, noe som gjør den til et utmerket valg for kjøkkenbenkeplate. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur fra Grohe gir et stilrent uttrykk. Over benkeplaten er det montert stikkontakter for praktisk bruk. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert oppvaskmaskin fra Electrolux, stekeovn fra Electrolux plassert i høyskap, nedfelt induksjonstopp med integrert ventilator med kullfilter, samt kjøleskap med fryser fra Electrolux. Komfyrvakt er montert for økt sikkerhet. Vannrørene er av kobber, og det er installert automatisk lekkasjestopper. Synlige avløpsrør er utført i plast. Gulvet er belagt med parkett, et vakkert og slitesterkt tregulv fra Bjelin, og både vegger og himling har glatte, malte flater. Downlights er montert i himlingen og gir god belysning.

BAD I:
Moderne baderom fra 2025 med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Veggene er utført med glatte, malte flater kombinert med fliser. Himlingen har glatt, malt overflate med integrerte downlights som gir god belysning. Rommet har vegghengt baderomsinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Over servanten er det montert et nydelig LED-speil med varmt og behagelig lys. Speilet har antidugg-teknologi og er fra Nygaard Bad. Dusjnisjen er utstyrt med skreddersydd glassvegg bestilt på mål, helt opp til taket. Det er innfelt hylle med lys i dusjsonen. Praktisk og vakkert! Badet har et luksuriøst preg og nyt luksusen av et varmt og tørt håndkle etter hver dusj. To håndkletørker fungerer som håndklevarmer for håndklærne dine, slik at de tørker raskt etter bruk og er behagelig varme å ta på, når du trenger å bruke dem. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne. Vannrørene er lagt som rør-i-rør-system, og synlige avløpsrør er utført i plast. Avtrekksventil er plassert i vegg for effektiv ventilasjon.

BADEROM II:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme som gir god komfort. Veggene er utført med glatte, malte flater kombinert med fliser. Himlingen har glatt, malt overflate med integrerte downlights som gir jevn og god belysning. Innredningen er vegghengt og inkluderer en heldekkende servant med ett-greps armatur. Det er innfelt hylle med lys i dusjsonen. Lekkert vaskerom og bad, kombiner praktiske løsninger med stilige detaljer. En behagelig atmosfære! Over servanten er det montert et nydelig LED-speil med varmt og behagelig lys. Speilet har antidugg-teknologi og er fra Nygaard Bad.. Dusjnisjen har glassdør og er utstyrt med regnfallsdusj og ett-greps armatur. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Vannrørene er lagt som rør-i-rør-system, med fordelerskap og stoppekraner plassert i vegg. Synlige avløpsrør er utført i plast. Avtrekksventil er plassert i vegg for effektiv ventilasjon.

TERRASSE MOT ØST:
Morgenkaffen smaker ekstra godt her med fredelig og idyllisk skogsutsikt - nordøstvendt balkong på ca. 11 kvm.

TERRASSE MOT VEST:
Din private ettermiddagsoase – sydvestvendt terrasse på ca. 13 med bod på ca. 2.
God plass til utemøbler og grill, med vid utsikt nedover mot byen og fjorden. Her kan du nyte solen til den går ned.

OVERFLATER:
- Enstavs parkett fra Bjelin i oppholdsrom, fliser og våtromsmalte vegger på bad/vaskerom.
- Malte, slette vegger og tak.
- Hvite, minimalistisk og eksklusive innerdører fra Harmonie.

OPPBEVARING:
- Bod på vestvendt terrasse, ca. 2 kvm.
- Boder i 1. etasje på ca. 6 kvm totalt. I tillegg disponerer boligen skap i tidligere kjølerom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger:
Alt av hvitevarer er nytt i 2025 utenom kjøl/frys som står i bod på terrassen. Nye brune/hvitevarer på kjøkken medfølger.

Medfølger ikke:
Bilder, speil og lysspeil/dekor på master soverom (utenom på bad/vaskerom).

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på begge baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.12.1981.

Det foreligger videre approbasjon (godkjennelse til tiltak) for bod på kjøkkenbalkong datert 12.10.1983, ferdigattest for ny betongbrystning på balkonger datert 26.11.2014 og ferdigattest for installasjon av solceller på tak datert 18.06.2025.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 18671, tinglyst 04.09.1978.
Bestemmelse om bebyggelse. Tidligere festekontrakt. Kommunen gis rett til å ha vann- og avløpsledninger liggende over borettslagets eiendom.
Dagboknr 43036, tinglyst 16.07.1986.
Best. om vann/kloakkledning. Tidligere kjøpekontrakt. Borettslaget skal forestå evt. veiutvidelser for egen regning når kommunen måtte forlange det. Kommunen kan dessuten ha nettstasjoner på borettslagets eiendom. Allmenheten gis rett til adkomst til de deler av tomten som er ubebygget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ivar Knutsons vei 19 ligger flott til i grønne og barnevennlige omgivelser på Nordseter. Nordseterfeltet har hyggelige opparbeidede fellesarealer og omkringliggende friområder. Området består hovedsakelig av blandet rekkehus- og lavblokkbebyggelse i tillegg til omkringliggende villa- og småhusbebyggelse. Ivar Knutsons vei er en liten gangvei som er fri for biltrafikk.

Nærområdet har et bredt servicetilbud med kort vei til de tre lokale handelssentrene i bydelen, Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Holtet bl.a. har den populære delikatessebutikken Jacobs. På Lambertseter Senter finner du, ved siden av et stort utvalg av butikker og spisesteder, bl.a. Deichman bibliotek, Vinmonopolet og Symra Kino. Fra boligen er det og få minutters gange til den lokale matbutikken Spar.

Nærmiljøet byr på et rikt fritidstilbud, med bl.a. umiddelbar nærhet til friområder og et lite skogsområde som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. I retning sentrum ligger Ekebergsletta med flotte utsiktspunkter, store friområder og turområder sommer som vinter. Her finner du og lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, flotte Ekebergrestauranten m.m. Boligen gir og nærhet til flere badeplasser langs fjorden, som Sæterstrand, Katten, Bekkelagsbadet med badebrygge, stupetårn og et større grøntområde med sandvolleyballbane, parkour og flere andre aktiviteter. Ikke minst de flotte badeplasser på bl.a. Ulvøya og Malmøya.

For den trenings- og turglade er det og kort vei til Østmarka med flotte turmuligheter, lysløyper og populære Nøklevann. Området sikrer og kort avstand til et flertall av treningssentre med BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Summit på Sæter og Kastellet.

Til tross for sin trafikkskjermede beliggenhet, er det et godt kollektivtilbud med både buss og trikk. Nærmeste trikkestopp er Bråten som kun ligger 6 minutter fra boligen. Her går både linje 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Bråten er og holdeplass for den lokale ringbussen som går i en sløyfe mellom Kastellet, Lambertseter og Sæter.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole. Umiddelbar nærhet til skolen med bilfri skolevei.
Det er flere barnehager i nærområdet, blant annet:
Nordseter barnehage (1-6 år) 5 min
Kastellterrassen Kanvas-barnehage (2-6 år) 6 min
Åssida barnehage (1-6 år) 8 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 330 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget disponerer store fellesarealer som er pent opparbeidet med gressplen, beplantning og lekeplasser, samt asfalterte interne adkomstveier. Rett utenfor leiligheten mot øst ligger stort felles grøntareal. Bygningene er satt opp på det som tidligere var jordene til Nordseter gård med store friområder med både gressplener og Nordseterskogen i nærheten.

Boligen disponerer en garasjeplass, nr. 2013, i felles oppvarmet garasjeanlegg med innvendig adkomst.

Borettslaget har godt med gjesteparkering på egen eiendom.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2161 datert 30.08.1976.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Follobanen går i fjellgrunnen under området.

Pågående byggesaker i området:
- Ivar Knutsons vei 40 - Tilbygg i 1. etasje og balkong i 2. etasje. Tillatelse til tiltak ble gitt 23.01.2025. For mer informasjon se saksnummer 202461545 hos Plan- og bygningsetaten.
- Riving av et utstikk i 1. etasje og etablering av et påbygg i Nordsetergrenda 25A. Tillatelse til tiltaket ble gitt 31.03.2025. Se saksnummer 202552223 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
- Tysleveien 3 - Innvendig ombygging og fasadeendring, tillatelse ble gitt 04.04.2025. Tiltakshaver har og søkt om oppføring av carport som har blitt avslått. Avslaget ble 27.03.2025 klaget på av tiltakshaver. Følg saken hos Plan- og bygningsetaten med saksnummer 202550017.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 254,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, tv/internett (fellesavtale med Telia, grunnpakke), vaktmestertjeneste, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel og betjening av andel fellesgjeld.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2025.
Felleskostnadene kan justeres etter borettslagets faktiske utgifter og det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader kr 6 717,-
Trappevask kr 129,-
Kabel-tv/bredbånd kr 408,-

Eiendomsskatten faktureres fire ganger i året via felleskostnadene. I månedene, mai, juni, september og november vil kostnadene for denne andelen får en øning på kr 132,- pt.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett (basispakke inkludert i felleskostnadene). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 759 086,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 036 344,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 10 056,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 617 402,11,- pr. 31.07.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 153 209 421,- pr. 31.07.2025 fordelt på 2 lån og lånevilkårene er:

Lån 1:
Lånenummer: 98208152483, Obos-Banken AS
Rentesats per 31.07.2025: 5.00% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 11 437 581,-
Andel av saldo: 46 027,39,-
Siste termin: 30.08.2038

Lån 2:
Lånenummer: 98208449435, Obos-Banken AS
Rentesats per 31.07.2025: 5.10% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 141 771 840,-
Andel av saldo: 570 516,37,-
Siste termin: 30.11.2054

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

9 700 000,00 Prisantydning
617 402,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 317 402,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 336 654,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Christian Grønntun Asplund og Hanne Christin Grønntun Asplund

Boligen er tilknyttet Nordseter Borettslag. Borettslaget består av 300 andeler (rekkehus og leiligheter).
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å ha hund i borettslaget. Hunder skal føres i bånd gjennom borettslagets område. Det er ikke tillatt å ha katt i borettslaget, bortsett fra "innekatt".
Borettslaget har vaktmester som ivaretar den daglige driften.
Fellesvaskeriene er i Ivar Knutsons vei 15, 21, 42 og 56. Styringskort til vaskerimaskinene og egen lås til reserveringstavlene kan kjøpes ved henvendelse til vaktmester.
Velutstyrt selskaps- og møtelokale for beboerne, plassert i Ivar Knutsons vei 58. Kan brukes til private selskapelige arrangementer.
Felles sommer- og julearrangementer i borettslaget.

Styrets arbeid 2024-2025
- Innholdsprosjekt på Vibbo.
- Revidering av retningslinjer for utbygging og typegodkjente utbyggingsalternativer.
- Langsiktig planlegging av utvikling og vedlikehold av uteområder i samarbeid med Hagespesialisten.
- Tiltaksliste for vedlikehold tilpasset årlig vedlikeholdsbudsjett og borettslagets økonomi for øvrig.
- Fortsette med bistand til dem som ønsker innglassing.
- Gjennomgå og om nødvendig bedre ventilasjonstilstanden i blokkene, leiligheter i sokkeletasjene på B-rekkehusene og rekkehusleiligheter hvor det er konstatert blokkering av ventilasjonsrør.
- Rengjøring i garasjeanleggene.
- Jobbe for økt utleie av selskapslokalet.
- Opprettholde god brannsikkerhet i borettslaget i samarbeid med Norsk Brannvern.
- Fortsette arbeid med å forbedre internkommunikasjonen i borettslaget.
- Jobbe for å engasjere flere beboere til deltakelse i utvalg som Grøntutvalg, Trafikkutvalg og festkomite.

Ingen av disse prosjektene vil ifølge styret medføre nye låneopptak. For 2025 så er det ikke planlagt særskilte vedlikeholdsoppgaver, utover ferdigstilling av arbeidet med gjerdene på terrassesiden i leilighetsbyggene. Det er per 04.08.2025 ikke planlagt justering av felleskostnadene, men det må allikevel påregnes en årlig regulering av felleskostnadene for å imøtekomme borettslagets utgifter.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023:
Installert solcellepanel på terrasseblokkene, som genereres strøm som brukes på fellesarealer.
2021-2022:
Oppussing av oppganger i blokkene.
2018-2019:
Rehabilitering av blokkene. Infrastruktur for tilførsel av strøm til hver garasjeplass montert.
2017-2018:
Rehabilitering av rekkehusene. Hovedtiltakene omfatter nye vinduer, tilleggsisolering av langvegger og gavlvegger, nytt panel og nye hage- og balkongdører.
2016:
Alle benker på uteområdene er reparert. Oppgradering av lekeplasser med innkjøp av nye lekeapparater. Ny kantstein mellom Jordbærveien 36 og 48.
2013-2015:
Omfattende rehabiliteringsprosjekt for bygningene. Blokkene: Betongrehabilitering, utskifting av blomsterkasser i betong med brystningsplater, skifte av membran samt nye boder og betongheller på terrasser/markterrasser. Rekkehusene: Vedlikehold av utvendige betongoverflater, skifte av membran. På balkonger (b-rekkehusene), avlukker for avfallsdunker bygget inn som del av uteboder.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boder og garasjeplasser er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 39-0146/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25146

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 19:15