Sjømannsvegen 13D

Sjømannsvegen 13D, 6008 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 133, bruksnummer 435, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm

BRA-i:
1. etasje 125 kvm: Leilighet på 47 kvm bestående av: Stue, kjøkken, soverom, bad/vaskerom, toalettrom, bod
I tillegg hall, gang og bad/vaskerom tilhørende hoveddel
2. etasje 105 kvm: Gang, 2 stuer, kjøkken, 2 soverom og bad

Åpent areal:
2. etasje 39 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Roger Birkeland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1971 over 2 etasjer med yttervegger av mur-/betongkonstruksjoner som er pusset og malt utvendig. Takkonstruksjon av tresperrer med undertak av bordtrod. Yttertak er tekket med Decra metallpanner. Takrenner, nedløp og beslag i metall. Vinduer av treverk med 2-lags energiglass fra 2000, 2005 og 2011. En nyere glassrute på stue i 1. etasje. Eldre vinduer av treverk med enkelt glass og koblet rammer fra byggeår.
Ytterdør av formpressa trefiner med glassfelt. Verandadører av treverk med 2-lags energiglass. Ytterdør til leilighet er 2-fløya verandadør av treverk med 2-lags energiglass. Veranda på ca 39 m² mot sør. Det er profilert terrassebord på gulv, rekkverk av treverk. Det er oppført et utendørs massasjebad på verandaen. Det er utvidet takkonstruksjon på deler av veranda. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Utvendig:
Eldre vinduer - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer ligger helt ned til bakken mot nord og er utsatt for fukt, det mangler sålebenkbeslag på ene vinduet. Det er stedvis rustskade på beslag, hengsler etc. Vindu på bad i leilighet i underetasje er kledd igjen på innsiden, står åpent utvendig. Det er tildels betydelig slitasjer, manglende kittfalser etc på vinduer. Det er kondens på innsiden av vinduer.

Innvendig:
Overflater leilighet - Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er stedvis skader og fuktskjolder på laminatgulv. Noe slitasjer på vegger.

Tomteforhold:
Terrengforhold - Eiendommen ligger i lett kupert terreng og tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel og biloppstillingsplass, plenarealer, gjerde og naturtomt med synlig fjell. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Det er påvist andre avvik: Utsprengt tomt der terrenget ligger nesten inntil grunnmur mot nord. Det er etablert steinfylling mellom grunnmur og terreng, men det vil være tilsig av fukt fra terrenget. Det er for liten avstand mellom grunnmur og terreng samt for dårlig fall på steinfylling inntil grunnmur. Gjerde mot øst og sør har mangelfull innfesting.

Kjøkken leilighet:
Overflater og innredning - Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader.

Bad/vaskerom leilighet:
Sluk, membran og tettesjikt - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er uegnede materialer i våtsoner. Sluk er under dusjkabinett og har begrenset tilkomst. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tettesjikt/membran. Badet har en våtsone hvor vegger er dekket med panel/tømmer, dette gir ingen form for tettesjikt, og får TG ut i fra NS 3600 sitt krav til tett våtsone. TG3 er satt med bakgrunn i standarden krav. Det er ikke rørmansjetter på rørgjennomføringer.

Toalettrom leilighet:
Overflater og konstruksjon - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er uegnede materialer i våtsoner. Sluk er under dusjkabinett og har begrenset tilkomst. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tettesjikt/membran. Badet har en våtsone hvor vegger er dekket med panel/tømmer, dette gir ingen form for tettesjikt, og får TG ut i fra NS 3600 sitt krav til tett våtsone. TG3 er satt med bakgrunn i standarden krav. Det er ikke rørmansjetter på rørgjennomføringer.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Taktekking - Takvinkelen er for liten til denne typen tekking. Det er målt takvinkel på ca 9 grader. Minste takvinkel for Decra metallpanner er opplyst å være 12 grader.
Nedløp og beslag - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Taknedløp mot nord/øst går i perforert plastrør som ligger i terrenget mot øst. Det er ikke snøfangere mot nord.
Veggkonstruksjon - Det er stedvise sprekker/riss og slitasjer på fasader.
Takkonstruksjon/loft - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Det er begrenset tilkomst til kryploft, tilgang via liten inspeksjonsluke og meget lav takhøyde på kryploft. Loftet er kun observert fra lukeområdet. Det er observert noe misfarging av taktrod og stedvis noe eldre fuktmerker. Det er utført fuktmåling med Protimeter uten å avdekke unormale forhold. Det er trolig noe luftlekkasje rundt lukeområdet som kan føre til kondens på underside av taktrod. Forholdet må overvåkes.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Det er observert fuktmerker i kassekledning under takutstikk. Det er usikkert om det er lekkasjer i selve verandaen eller om det er i overgang mellom veranda og takutstikk. Dette må undersøkes nærmere. Utvidet takkonstruksjon er ikke omsøkt.

Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I underetasje er det målt 15 mm høydeforskjell på 2 meter i hall. I 1. etasje er det målt 10 m høydeforskjell på 2 meter i stue, 14 mm høydeforskjell på 2 meter i kjøkken. I leilighet i underetasje er det målt 10 mm høydeforskjell på 2 meter i stue og soverom. Gjør oppmerksom på at dette er stedvise målinger. Det kan være andre høydeforskjeller i huset.
Pipe og ildsted - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipe må kontrolleres av feier dersom det skal monteres ildsted i boligen.
Rom under terreng - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
Innvendige dører - Skyvedører mellom kjøkken og gang i 1. etasje er for små og dekker ikke hele åpningen. Det vil være påregnelig med lokale utbedringer.
Garasje - Det er noe fuktgjennomslag i vegger. Det vil være påregnelig med lokale utbedringer

Tekniske installasjoner:
Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist andre avvik: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Det er noe drypping fra fordelerstamme for vann i ene rørskapet. Det var ikke tilgang til fordelerskap for vann på bad i leilighet i underetasje. Det er stedvis eldre kobberrør i boligen. Det er tidligere opplyst at det er felles inntaksledning med nabo, hovedstoppekran er i utleiedel i nabohus. Stoppekran i garasje.
Stoppekran må lokaliseres og merkes. Det vil være påregnelig med lokale utbedringer. Det må skaffes nøkkel til ene vannskapet i underetasje (bad i leilighet).
Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Andre VVS-installasjoner - Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.

Varmtvannstank:
Vv-bereder er innebygget i bad i leilighet i underetasje- ikke tilgjengelig for inspeksjon. Vv-bereder er felles for både bolig og utleie-del. Det er tidligere opplyst at vv-bereder er fra 2000, men dette er usikkert. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er påvist andre avvik: Vv-bereder er innebygget og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er usikkerhet angående avrenningsmulighet fra berederen.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering - Drenering fra byggeår. Det er ukjent hva slags drenering som er her, men utifra alder og konstruksjon på huset så var det vanlig med naturlig drenering med grøfter/singel og betongrør. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er målt noe høye fuktverdier i utforet vegger på grunnmur mot terreng og det kan tyde på at det trekker noe fukt gjennom grunnmur. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Lokal utbedring må utføres.

Grunnmur og fundamenter - Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er noe stedvise riss og sprekker i grunnmur. Lokal utbedring må utføres.

Utvendige vann- og avløpsledninger - Det er ukjent type på utvendige vann- og avløpsrør- eldre dato. Vurdert utifra alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Bad/vaskerom leilighet:
Overflater gulv - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Ventilasjon - Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Bad/vaskerom:
Sluk, membran og tettesjikt - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tettesjikt/membran. Slukmansjett må renskjæres i sluket.
Sanitærutstyr og innredning - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
Ventilasjon - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tilliggende konstruksjoner - Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det ikke påvist indikasjoner på fuktskader. Våtsoner grenser til yttervegger- hulltaking er ikke utført. Det er utført fuktsøk med Tramex ME5 uten å avdekke unormale forhold.

Bad:
Overflater vegger og himling - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er uegnede materialer i våtsoner.
Overflater gulv - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er tett sokkel ved gulv ved dusjnisje, forhøyet list på inspeksjonsluke til sluk under badekar. Det er målt 10 mm høydeforskjell mellom topp slukrist og
topp flis ved dør- anbefalt 25 mm. Men gulvet er tilnærmet flatt, lokalt fall ved sluk. Eventuelt lekkasjevann på utsiden av dusj vil ha begrenset fallretning mot sluk.
Sluk, membran og tettesjikt - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på tettesjikt/membran.
Sanitærutstyr og innredning - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Det er avvik i rømningsveier.
- Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
- Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstrandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Halvpart av tomannsbolig oppført over 2 etasjer med følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
Hoveddel:
HALL/TRAPPEROM
Flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger samt en spilevegg, malt tak med innfelte spotter. Innvendig tretrapp mellom etasjene med sisalteppe i trinn. Skyvedør til gang/bad/vaskerom.

GANG
Flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og malt tak med spotter. Garderobeskap. Fast benk.

BAD/VASKEROM
Flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt tak. Nedsenket dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Servantinnredning med skuffer og ovenpåligende servant med ett-greps armatur. Speilskap og stikkontakt over servant.

Utleiedel:
STUE
Laminat på gulv, malt panel på vegger og malt tak med innfelte spotter.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredning i laminat med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt dobbel oppvaskkum. Ventilator over komfyr med avtrekk ut. Opplegg for oppvaskmaskin.

SOVEROM
Laminat på gulv, malt panel på vegger og malt tak.

BAD/VASKEROM
Selger opplyser at rommet ble oppusset ca. 2009 og har flislagt gulv med varmekabler, malt panel på vegger og malt tak. Dusjkabinett. Hvit servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Lys med stikkontakt over servant. Opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for vann. Varmtvannbereder innebygd i vegg - ikke tilkomst.

TOALETTROM
Flislagt gulv, malte vegger og tak. Gulvstående toalett. Liten servantinnredning med vegghengt armatur. Mosaikkfliser på vegg bak servant.

BOD

2. etasje:
GANG
En-stavs laminat på gulv, malte vegger og tak.

2 STUER / KJØKKEN
Lys og trivelig stue i dels åpen løsning mot kjøkkenet. Et sosialt og luftig oppholdsrom med god plass til flere soner og sitteplasser og store vindusflater som gir godt med naturlig lysinnslipp og flott utsikt mot fjord og fjell. På gulv er det lagt en-stavs eikeparkett, malte vegger og tak med innfelt spottbelysning. Mellom stue og tv-stue er det flott skyvedør med glassfelt. Det er utgang fra både stue og kjøkken til stor og dels overbygd terrasse på 39 kvm med god plass til flere soner og sittegrupper. Det er jacuzzi på terrassen samt flott grillpeis som begge medfølger.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2001 og har malt laminert kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenventilator med ventilatorhette over integrert komfyr. Integrert oppvaskmaskin. En-stavs eikeparkett på gulv, malte vegger og malt tak. Dobbel skyvedør ut fra kjøkken til stor dels overbygd terrasse.

2 SOVEROM
Hovedsoverom har en-stavs parkett på gulv, malte vegger og tak. Stor skyvedørsgarderobe med speilfronter som gir en god romfølelse. Luke i tak til kryploft.

Soverom 2 har malt furugulv, malte vegger og panelplater i tak. Garderobeskap.

BAD
Flislagt gulv med varmekabler, fliser og malte plater på vegger og malt tak. Innebygd badekar, dusjnisje med glassdør og veggmontert toalett. Åpen servantinnredning med hyller og benkeplate i eik med ovenpåliggende dobble servanter med ett-greps armatur. Speil med overlys over servant.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannrør av kobber og plast, rør-i-rør system.
Det er avløpsrør av plast.
Boligen har naturlig ventilasjon.
Det er montert utvendig vannutkast.
Det er installert luft/luft varmepumpe i boligen.
Vv-bereder er innebygget i bad i leilighet i underetasje- ikke tilgjengelig for inspeksjon. Vv-bereder er felles for både bolig og utleie-del.
Sikringsskap med automatsikringer. Det er 2 sikringsskap med 2 separate målere i boligen. Begge strømmålere er plassert i sikringsskap i leilighet i underetasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lamper over kjøkkenbordet medfølger ikke.

Det er installert varmepumpe i hoveddel. Varmekabler i to bad og i gang. Forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger imidlertid brukstillatelse for "Tilbygg til boligbygg oppført på eiendommen Sjømannsvegen 13-C (Tilbygget inneholder selvstendig leilighet) datert 17.09.1971.
Brukstillatelsen ble gitt på følgende betingelser:
1.Oljetank i verksted innemures på forskriftsmessig måte før olje påfylles"
Øvrige resterende arbeider er:
Delvis kledning av vegger i verksted.
Selger opplyser at dette er utført.

Det er diverse endringer på godkjente og byggemeldte tegninger:

I underetasje er opprinnelig verksted/lager ombygd til garasje, hall m/ trapp, gang og bad/vaskerom. Opprinnelig kontor, hall, vaskerom, 2 boder og brenselrom er ombygd til leilighet med stue, kjøkken, soverom, bad/vaskerom og gang. Opprinnelig trapp mellom underetasje og 1. etasje er flyttet. I 1. etasje er opprinnelig kjøkken flyttet fra nord til sør/øst. Opprinnelig kjøkken mot nord er ombygd til soverom. Tidligere toalettrom er integrert i badet.

Noen av disse endringene er søknadspliktig tiltak som ikke er bruksendret og omsøkt. Det har tidligere (forrige eier i 2019 og 2020/2021) vært søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i underetasje (leilighet), men søknaden er IKKE godkjent i kommunen da, sitat:
"Enhetene oppfyller alle kravene for søknadsplikt for oppdeling av boenhet. Det må derfor søkes som en oppdeling av boenhet, og ikke bruksendring av tilleggsdel. §2.2 (SAK10). Ved opprettelse av ny boenhet skal det foreligge ansvarsbelagt brannprosjektering, redegjørelse for parkeringskravet i kommunedelplanen, og oppfylle byggtekniske krav jf. (TEK17)."

Det har blitt montert en ny branndør i henhold til opprinnelige tegninger mellom hall i hoveddel og stue i leilighet i underetasje i 2026. Det må eventuelt søkes om godkjenning av ny bruksendring av underetasje til kommunen.

Det bør ved en ny søknad til kommunen tas med alle endringer på planløsning og fasade.
Ut i fra foto og tegninger kan det se ut til at verandaen i 2. etasje er utover utover tilbygg/utvidet vindfang i 1. etasje samt noe endret fasade og overbygg rundt hele fronten på boligen mot syd (dette er fasadeendring som ikke er bruksendret og omsøkt). Overbygg over terrasse i hovedetasje viser heller ikke på originale tegninger.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 12973-3/58 08.10.1996 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 1508 GNR: 133 BNR: 351
Bestemmelse om felles vegg
Med flere bestemmelser

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til veg som hefter i gnr. 133, bnr. 351 samt bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Heftelsen er tinglyst den 08.10.1996 og har dagboknr. 12973-2/58.

Den del av boligens 1 etasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.».

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet på Volsdalsberga, like sydøst for Color Line Stadion.

Nærområdet består av blokker og eneboliger, småbedrifter, campingplass, småbåthavn etc. Gangavstand til blant annet Color Line stadion, Sparebanken Møre Arena, videregående skoler, NTNU, NMK og dagligvarehandel med posttjeneste.

Flotte tur- og rekreasjonsområder på Volsdalberga med badeplasser og stupetårn. Det er også kort avstand til småbåthavna i Nørvevika og Volsdalsvågen Marina.
Adkomst

Fra Nørvegata og Borgundvegen kjør over broa mot Color Line Stadion og forbi brannstasjonen. Mellom Sjømannsvegen 13 og 17 får det en vei sydover, følg denne til endes. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Volsdalen skole (1-7 kl.) 8 min. gange - 0.7 km
Larsgården skole (1-7 kl.) 6 min. m/bil - 2.9 km
Kolvikbakken ungdomsskole (8-10 kl.) 17 min. gange - 1.4 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 7 min. - 0.6 km
Fagerlia videregående skole 4 min. m/bil - 2.2 km

Barnehager:
Jugendby barnehage (1-5 år) 14 min. gange - 1.1 km
Klipra barnehage (1-5 år) 14 min. gange - 1.1 km
Borgundveien barnehage (0-5 år) 17 min. gange - 1.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 444 kvm. Eiendommen ligger i lett kupert terreng og tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel og biloppstillingsplass, plenarealer, gjerde og naturtomt med synlig fjell.

Parkering i garasje samt på asfaltert gårdsplass foran boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, men stikkvei ned er privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Buholmsundet - Sørneset, omreg. av deler av industriområde 1 6 til boligområde samt omlegg datert 03.03.1994 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24.617,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
I selgers husstand har det bodd 2 personer.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 25.000,-.
Boligen er tilknyttet fiber, avgift ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 199 934,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 799 737,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.456,- pr år.

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
178 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 478 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjetil Jeppesen og Alfhild Hellton Jeppesen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 691,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 37 115,00
Foto Ålesund  kr 7 000,00

Oppdragsnummer 76-0060/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.2660

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 10:28