Rødstrupeveien 8

Rødstrupeveien 8, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 197, bruksnummer 292, ideell andel 1/1
Andelsnummer 43, Dalen Borettslag, organisasjonsnummer 948 588 757

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm.

BRA-i:
3. etasje: 83 kvm: Entré, 2 soverom, kjøkken, vaskerom, toalettrom, bad og stue.

BRA-e:
3. etasje: 5 kvm: Bod.

Åpent areal - terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje: 10 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tidliger kott er omgjort til deler av bad. Dette er ikke søkt og godkjent. Se punktet om "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Leilighetsbygg oppført i 1980. Grunnmur av betong/blokkonstruksjon. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i en kombinasjon av betong/blokkonstruksjoner og vegger i trekonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater samt liggende trekledning og noe synlig murverk. Tilnærmet flat takkonstruksjon. Tekking er ikke synlig fra leilighet eller bakkeplan. Leiligheten har entrédør med sikkerhetslås og brannklasse B30. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre og 2-lags glass fra 2007. Vinduer med karmer/ramme av tre med 2-lags og 3-lags glass fra mellom 1980 og 2017. Ventilasjon basert på tilluftsventiler i vindu/vegg kombinert med stedvis mekanisk avtrekk. Felles varmtvann.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - bad/vaskerom: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
Det er registrert krakeleringer på deler av gulvet som ikke har etablert vanntett sjikt. Det kan ikke ses å være etablert tilstrekkelig med tettesjikt på vegg i våtsonen. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige, og det registreres tegn på løs tapet/sprekker. Vannrør og avløpsrør kobber/plast og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert tegn til drypplekkasje fra avløpsrør under servant ved badekar. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken: Vannrør/avløpsrør av kobber og plast og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom: Vannrør/avløpsrør av kobber og plast og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom: På soverom 2 opplyser eier om at det har vært fuktskade på vegg under vinduet, som har blitt utbedret. På bakgrunn av informasjonen er det blitt gjort et fuktsøk på overflaten med egnet fuktindikasjonsinstrument. Fuktsøket indikerte ikke forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Det kan ikke utelukkes skjulte skader i konstruksjonen som er lukket. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger i stue og soverom 2.

Etasjeskiller: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm i soverom 1.

Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser høy slitasje på overflatebehandling og tegn til råteskader på omramming. Vinduene har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU:
Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.

Balkonger: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt undersøkt i forhold til HMS:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
Det er registrert avvik mellom fremlagte byggetegninger og dagens bruk av arealer. Deler av badet er angitt som kott i godkjente byggetegninger. Forholdet kan tyde på at det er gjort en bruksendring av deler av boligens arealer. Slike bruksendringer er i mange tilfeller søknadspliktig. Det er ikke dokumentert at bruksendringer har nødvendig
godkjenning hos kommunen, og vurderes derfor som en mulig ulovlig bruksendring.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten har et generelt behov for oppgradering, potensialet er imidlertid stort for deg som vi pusse opp og fornye. Utskiftninger og utbedringer må påregnes i alle rom, blant annet av overflater på gulv og vegger.

Selve romløsningen er i stor grad praktisk som den er og et godt utgangspunkt for modernisering. Spesielt attraktivt er det med generøs størrelse på både stue, kjøkken og bad. Stuen alene har en rektangulær gulvflate på nær 30 kvm. og god plass til store møbler - både sofa og spisegruppe.

På det romslige kjøkkenet er det foruten matlaging også plass til et spisebord og hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er fra den lokale forhandleren Øvereng, velholdt og funksjonell. Innredningen er tilrettelagt for frittstående hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap som alle medfølger.

Leilighetens to soverom er orientert i hver sin retning. Ett finnes vegg i vegg med kjøkkenet og er med ca. 8 kvm. et velfungerende barnerom. Hovedsoverommet er oppmålt til ca. 11 kvm., tilgjengelig rett fra stuen og i tillegg direkte tilknyttet badet. Garderobeskap som trolig er fra byggeåret inngår i begge soverom.

Badet er fra byggeåret, men funksjonelt. Fornying bør likevel påregnes da rommet i helhet er gitt TG 3, hovedsakelig på grunn av alder. Det er spesielt verdt å fremheve at både vaskerom og toalettrom kommer i tillegg til badets generøse hoveddel på ca. 7 kvm.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg på bad/vaskerom/toalettrom, for øvrig laminat.
Innervegger: Malt tapet.
Himlinger: Malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Veggmontert speil og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Badekar med dusjvegger og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål og to-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med to-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Komfyr, vaskemaskin, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 09.12.1980.

I henhold til mottatte godkjente bygningstegninger fra Mosss kommune er det avvik fra dagens planløsning. Dette gjelder kott.

Deler av badet er opprinnelig byggemeldt som kott med vindu er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/kott. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar leiligheten slik den fremstår på visning. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten blir ikke ytterligere vasket ned før overtagelse, og leveres som den fremvises.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Leiligheten inngår i lavblokkene øverst på Øreåsen og det veletablerte Dalen Borettslag. Velstelte fellesarealer med både store plener og skjermende skogholt bidrar til et meget fredelig nabolag. Positivt er det også at smågatene internt på eget og tilstøtende borettslags område i praksis er uten biltrafikk.

På Øreåsen bor du med praktisk nærhet til både barnehager, skole og dagligvareforretninger. Det er kun kort avstand også til et større handelsområde med kjøpesenter, flere store varehus samt et bredt tilbud av helserelaterte tjenester.

Fra bussholdeplassen like utenfor blokken er det hyppig avganger mot byen og togstasjonen, dagen gjennom. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 954 kvm som tilhører borettslaget.

Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, steinheller, sittegrupper, plenarealer, lekeplass og andre forskjellige beplantninger.

Boligen disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg med adkomst via naboblokken. Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private interne gangveier.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 24.03.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Øreåsen felt A-B-C" med formål gangvei, kjørevei, felles parkeringsplass, felles lekeareal, felles avkjørsel, offentlig friområde og boliger, vedtatt 27.11.1978 med plannr. M31. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i hensynssone for "hensyn friluftsliv".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renter og avdrag fellesgjeld, renhold fellesareal, strøm fellesareal, tv og internett (kun grunnpakke), varmtvann, leasing/leie av infrastruktur elbil-lading, vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan endres i takt med renteendringer på fellesgjelden.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 409,-
Avdrag kr 1.112,-
Driftsutgifter kr 3.955,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6.200 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris på strøm.
Boligen er tilknyttet leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 813 735,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 254 941,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 3 548,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 89 720,- pr. 25.03.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 127 915,- pr. 25.03.2026 og lånevilkårene er:
Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,29 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 1.113,-, hvorav renter utgjør kr 69,- og avdrag utgjør kr 1.044,-.
Lånets løpetid: 30/12-2026.
Lånenr.: 67143627530.
Bankforbindelse: Nordea.

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,29 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 408,-, hvorav renter utgjør kr 340,- og avdrag utgjør kr 68,-.
Lånets løpetid: 2058.
Lånenr.: 67143514092.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

2 600 000,00 Prisantydning
89 720,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 689 720,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 683,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 708 403,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wenche Synøve Hedin Grimsøen

Leiligheten er tilknyttet Dalen Borettslag.
Borettslaget består av 72 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Hundehold er ikke tillatt – vedtatt på generalforsamling 30.01.1995. Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger. Evt. tillatelse kan tilbakekalles dersom dyret er til ulempe for borettslaget.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2023 og 2024:
Opparbeiding av søppelplass, asfaltering og satt opp gjerde.
Ryddet sykkelbod, levert 30 sykler til Kias.
Reparert vannlekkasjer i garasjen.
Reparert vannlekkasjer i leiligheter.
Fornye lekeplass, brann og lekkasje i fyrrommet, avtrekksvifter på taket.
Malt treveggene i garasjen, spyling og oljet platting, etterisolering av ledninger i garasjen, tynning av skog.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2025:
Skrape og male resten garasjeveggen, spyle og olje resten av plattingene.
Lekeplass.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Andelen er forhåndsavklart på forkjøpsretten. Konf. megler for spørsmål rundt denne.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: kr 60.000,-

Vederlag:
Foto: kr 4 500,00
Kunderabatt: kr 5 000,00
Kunderabatt markedspakke: kr -9 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (forøvrig kr 3 500,00 pr. stk): kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige seksjon: kr 6 725,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0060/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2660

Sist oppdatert: 08. april 2026 kl. 10:28