Ormvika 7

Ormvika 7, 3961 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 35, bruksnummer 136, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
Hytte: 39 kvm: Stue, kjøkken og ett soverom.

BRA-e:
Anneks: 14 kvm: Bad og innredet rom.

Terrasse/platting.

Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal/BRA-i. Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er tilgjengelige i hoveddelen. Bad ligger i et frittstående bygg på tomten. Det presiseres at vurderingen er en klar skjønnsvurdering, og baseres på tolkninger og observasjoner gjort på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredning til oppholdsrom i annekset er ikke omsøkt, på bygningstegninger er anneks søkt som bod og do. Se mer om dette under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten er oppført på søylefundamenter i betong, med bærende stålbjelkelag. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med
liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer og terrassedører med to-lags glass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med glassfelt.
Annekset er oppført på søylefundamenter i betong. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Bad fra 2007 har ikke dokumentasjon. Det er ikke tatt hulltagning ettersom det ikke er innlagt vann.
Det er kullfilter på kjøkken og ikke separat avtrekk fra rommet. Det kan medføre økt fuktbelastning over tid.
Stålrørspipe fra 2013 er ikke dokumentert søkt om. Rehabilitering av skorstein er et søknadspliktig tiltak og krever ferdigattest.
Elektrisk anlegg er fra 2013, sikringsskap i hytte med fordeling til anneks. Det anbefales på generelt grunnlag å gjøre en utvidet el-sjekk av fagperson ettersom det ikke har vært tilsyn de siste 5 årene.
Noen alderssymptomer på taktekking. Bør holdes under oppsyn.
Det er ikke etablert insektnetting i gesims.
Noe skjevheter i terrasser på terreng.
Drenering fra byggeår har fått TG 2 på grunn av alder og for å belyse at funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det samme gjelder private stikkledninger for offentlig vann.

TGIU:
Det er ikke adkomst til loftet for inspeksjon. Adkomst bør etableres.
Pumpesystem for basseng er ikke undersøkt, dette anbefales undersøkt av fagperson. Det opplyses at pumpeanlegg for basseng er kjøpt brukt og er fra 1986. Merke Pahlén.
Takgjennomføringer og takkonstruksjon er ikke undersøkt, kun inspisert fra bakkenivå.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om det ovennevnte. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta er enkelt innredet med gjennomført bruk av panelplater og panel på vegger og i himlinger. Tregulv, laminat og belegg på gulv. Kjøkken med moderne innredning fra IKEA med stålvask og integrerte hvitevarer, induksjon koketopp, kombinert kjøl- og fryseskap. I uthuset er det også en enkelt kjøkken med koketopp og kjøleskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er ikke innlagt vann eller avløp i hytta. Det er vannpost på utsiden med kommunalt tilknyttet vann. Her er det varmt og kaldt vann. I uthuset er det installert forbrenningstoalett og det er montert dusjkabinett og servant som ikke er tilkoblet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner og vedfyrt moderne peisovn i stua. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden 1965. Det foreligger godkjente bygningstegninger fra 1965, men ingen brukstillatelse eller ferdigattest.
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det foreligger ferdigattest på etablering av svømmebasseng og oppfylling av terreng, datert 04.07.2025. Det kan se ut som det er bygget mer terrasse/platting mellom svømmebasseng og anneks enn hva som er beskrevet i tidligere søknadspapirer. Terrassearealer som evt. overstiger godkjent areal kan i prinsippet kreves revet og tilbakeført til naturtomt. Det er i vedtak fra Bamble kommune, datert 01.09.2003, gitt betingelser om at det må etableres tømmeordning for bassenget. En mulig tømmeordning kan være tømmebil/septikbil.

Uthus er opprinnelig byggemeldt som bod og bad jf. bygningstegninger datert 12.03.2001 og bod er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 7406, tinglyst 29.05.2000, type heftelse: Festekontrakt med vilkår som forkjøpsrett til grunneier og forbud mot næringsvirksomhet.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 523209, tinglyst 23.05.2023, type heftelse: Bruksordninger for veier og parkering (Jordskiftesak).

Eiendommen har tinglyst rett til parkering på grunneiers anvisning (fester parkerer på egen festetomt), rett til å benytte badestrand, samt rett til brønnvann eller ta vann fra Rognsbekken (ikke aktuelt lenger med tilknytning til kommunalt vann.) Rettigheten hefter på gnr. 35, bnr. 1.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Hytta har en solrik og usjenert plassering med kort avstand ned til en vik med sandstrand og svaberg. På Rognstranda som ligger like ved, er det campingplass med flott langgrunn sandstrand og sommeråpen kiosk. Hydrostranda ligger rett syd for eiendommen. Her er det også en fin sandstrand. I området er det gode turområder i skog og mark. Like ovenfor Rognstranda ligger Rognåsen som er et flott utsiktspunkt med utsikt ut i havgapet. I tillegg er det merket kyststi i Bamble som er hele 60 km lang, og dekker hele kyststrekningen mellom Stathelle og grensen til Kragerø. Strekningen fra Langesund til Rognstranda er gjennomgående lett å gå, og det tar ca. 1 time. Langesund er en koselig sommerby med gode bademuligheter, konsertopplevelser, yrende liv og en vakker skjærgård. Det er 7,5 km til Stathelle hvor det er kjøpesenter med mange butikker.

Fra Grenlandsbrua: Ta av fra E18 syd for Grenlandsbrua og følg gamle E18 sydover mot Valle. Ta første vei til venstre mot Rognstranda. Kjør forbi avkjørsel til Rognstranda og følg veien videre mot Hydrostranda. Når du kommer til en rundkjøring tar du til venstre i den og følger veien opp en liten bakke gjennom en elektronisk bom og følger veien ned mot sjøen. Hytta ligger som første hytte på venstre side av veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 1 023 kvm. Tomten består av en del naturtomt, gruset gårdsplass for parkering og en stor terrasse som binder sammen hytta, uthuset og bassenget. Det er også en overbygget del ut for stua. Bassenget er Pahlen med pumpe og renseanlegg plassert i kjelleren på hytta. Belysning i bassenget og rulledekke gir god oppvarming.

Festeavgiften er kr 4.770,- pr. år. Festeavtalen er evigvarende.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2033.

Grunneier, Rolf Kenneth Tangvald Lønnberg, har forkjøpsrett.

Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Vann er godkjent til hyttevegg, men ikke innlagt ettersom det ikke er etablert kommunalt avløp.

Eiendommen er ikke tilknyttet avløp og har biotoalett.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert, 16.04.2024, avsatt til: Landbruk, natur og friluftsområde, samt gårdstilknyttet næringsvirksomhet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 264,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, hytterenovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 325 kwh pr. år. (Selger
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 387,-.
Veiavgift ca. kr. 1 000,- pr år.
Velforening Rognstranda og Ormvika ca. kr 1 000,- pr år.
Det er parabolantenne for tv-signaler. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 49 865,- ifølge skatteetaten.

3 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

75 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
95 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 095 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arild Jacobsen og Torild Hesthammer

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0104/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.24104

Sist oppdatert: 09. juli 2025 kl. 12:23