Refsnesskogen 17

Refsnesskogen 17, 1512 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2068, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 313 kvm.

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje: 145 kvm: Entré, gang, vaskerom, bad, toalettrom, stue, kjøkken og to soverom.
2. etasje: 97 kvm:
Hoveddel: Gang, bad, garderobe og soverom. Garderobe 2 er ikke måleverdig.
Hybeldel: entré, soverom, stue, kjøkken og bad. Bod er ikke måleverdig.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje: 7 kvm: Bod.

Garasje:
1. etasje: 41 kvm: Garasje og boder.
2. etasje: 23 kvm: Innredet loft.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
Enebolig:
1. etasje: 264 kvm: Terrasse.
2. etasje: 5 kvm: Balkong/inngangsparti.

Andre etasje i eneboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 114 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 97 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del
av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 kvm.

Andre etasje i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 33 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Del av
arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig over to etasjer. Gulv av betong mot grunn. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig
kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har slette entrédører. Skyvedør med to-lags glass fra
byggeår. Vinduer med to-lags glass fra mellom byggeår og 2017. Vinduer med enkle glass fra byggeår. Takvinduer med to-lags og tre-lags glass fra byggeår
og fra ukjent årstall. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter i rapporten har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad 1 etasje:
Det er registrert ett hull i veggflate/tettesjikt i våtsone under servant. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket
ikke skiftet. Sluk og deler av avløpsrørene har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - vaskerom 1 etasje:
Nivåforskjell mellom topp overflate gulv ved laveste døråpning og overflate gulv ved sluk ble målt til ca. 3 mm. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Tettesjiktets alder er ikke kjent.
Alder på skjulte avløpsrør er ikke kjent. Sluket er skjult under innredning. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Fordelerskap har ikke avrenning til sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Våtrom - bad 2 etasje - hybeldel:
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Tilluftsspalte mellom badet og øvrige rom er ikke etablert.

Toalettrom 1 etasje:
Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Loft - innredet 2 etasje:
Det er registrert knirk i større deler av gulv i etasjen. Eksakt årsak er ukjent. Det er ikke etablert tilluftsventiler i soverommene.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
1 etasje: I soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.
2 etasje: I soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. I soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm i hjørne mot nordvest. Det er registrert nedbøyning i bærebjelke under det aktuelle området. Dette er synlig fra utsiden og indikerer underdimensjonering.

Yttervegger inkl. fasader:
Det ble registrert enkelte mindre råteskader i nedre del av kledningen. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
Enkelte vinduer bæ rer preg av slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert fuktmerker mellom glassene i vinduer med enkle glass. Dette indikerer utettheter eller kondens. Takvinduer bæ rer preg av slitasje. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert punkterte vindusglass i takvinduer i kjøkken, bad, stue og bod i hybeldel. Dørbladet til entrédør i andre etasje har begynnende svelling i nedre del. Skyvedør i første etasje har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Yttertak:
Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Takkonstruksjonen er i hovedsak lukket, med unntak av del av konstruksjonen som kan obseveres fra
kneloft. Det kan ikke sees å være etablert luftespalter mellom taksperrene fra innvendig side. Det er derfor usikkerhet rundt hvordan luftefunksjonen er ivaretatt. Taktekkingen (med tilhørende beslag) bærer preg av slitasje og elde. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer papp, sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
Dreneringens alder er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker.

Stikkledninger og tanker:
Rørenes alder er ikke kjent.

Andre byggverk - garasje:
Kledningen har stedvise råteskader. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder og tilstand som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takkonstruksjonen har synlige nedbøyninger. Mulige årsaker er underdimensjonering eller svikt. Det er registrert tegn til gnageraktivitet i himling i bod 1.

Andre utvendige forhold:
Det er registrert nedbøyning i bærende konstruksjon under overbygget. Det er registrert skjevheter i gulvflate i andre etasje over nedbøyningen.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - vaskerom 1 etasje:
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Rommet har ingen direkte vannpåkjenning på gulv eller vegger og utslagsvask er plassert mot yttervegg. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Våtrom - bad 2 etasje - hybeldel:
I følge opplysninger fra eier frøs vannrør til toalettet vinteren 2026. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Teknisk anlegg:
Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. Varmtvannsbereder i 2. etg. var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen.

Helse, miljø og sikkerhet - HMS:
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Fremlagt tilsynsrapport etter tilsyn med fyringsanlegg utført 01.12.2022. Det ble ikke avdekket avvik ved tilsynet.

Innvendige trapper:
Trappen har ingen håndløpere. Rekkverk i andre etasje er lavere enn 1 meter og har åpninger større enn 0,1 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Yttertak:
Snøfangerutstyr er ikke etablert. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke taket dagens krav til sikkerhet, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Feil på gulvvarme i stue. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring/dokumentasjon for det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
Deler av boligen brukes til utleie og er fysisk adskilt fra resten av boligen som en egen boenhet. Dør mellom hybeldel og øvrig del av andre etasje er blendet fra én side. Det er ikke kjent om dette er godkjent i kommunen. Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. 2 etasje har ikke utgang direkte til sikkert sted, eller
tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende (vinduer i soverom 1 tilfredsstiller ikke dagens krav til rømningsvindu). Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk, og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier overtok boligen i 2014 og bekostet gjennom påfølgende år en omfattende modernisering av boligens indre. Nær sagt alle overflater er skiftet ut eller fornyet; gulv utenom våtrom med én-stavs eikeparkett, vegger og himlinger med moderne glatte flater. Sistnevnte er malt hvite, et nøytralt utgangspunkt som er lett å male over ved ønske om å gjøre egne fargevalg.

Parallelt med oppussing ble romløsningen i første etasje noe endret til fordel for en stor sosial sone bestående av stuen og kjøkkenet. Her er det stor plass til felles opphold og samtidig mulighet for flere soner, blant annet peiskrok og et bibliotek som i dag.

Kjøkkenet ble rundt 2015/2016 oppgradert med helt ny innredning fra Epoq som i dag er velholdt, i likhet med boligen for øvrig. Mange oppbevaringsmuligheter kombinert med brede arbeidsflater gjør kjøkkenet praktisk å benytte i det daglige. Hvitevarene er integrert.

Hoveddelens to bad ble fornyet rundt 2015/2016 og er stilfullt utført med blant annet møbler fra Kvik. Badet i første er utstyrt med dusjnisje, badet i andre med badekar. På badet i første er både gulv og vegger utført med polerte sorte fliser som skaper helhet. Badet i andre er flislagt opp til brystningshøyde.

I tillegg til badene finnes både toalettrom og vaskerom i første etasje. Begge ble fornyet samtidig med badene. Vaskerommet er praktisk beliggende ved entreen og smart innredet til sitt formål med blant annet arbeidsbenk og skap.

Hoveddelens tre soverom er alle av generøs størrelse, spesielt hovedsoverommet på hele 20 kvm. som i tillegg har walk-in closet. Sistnevnte inngår i andre etasje, de øvrige to er samlet i første etasje og velfungerende barnerom. Med henholdsvis ca. 13 og 11 kvm. får barna mye plass til individuelt opphold.

- Hybel
En vesentlig del av andre etasje ble i 2017 ombygget til hybel med en standard som ikke står tilbake for den i hoveddelen. Gulv, vegger og himlinger er utført med tilsvarende overflater.

Som i hoveddelen er også hybelens stue og kjøkken samlet i åpen løsning. Kjøkkenet er en oversiktlig løsning fra Epoq med de fleste hvitevarer integrert.

Hybelens bad ble fornyet rundt 2017. Dette badet benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene. Gulvet er utført med fliser, vegger og himling med glatte flater som er malt helhetlig i samme farge.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Glatte flater og fliser.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Underskap med glatte hvite fronter. Veggspeil. Dusjnisje med og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj.

Bad 2. etasje: Servantbenk med keramisk servant og ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Badekar med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad hybel: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert sort benkeplate. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Oppvaskmaskin, kjøleskap i 1. og 2. etasje samt vaskemaskin i 2. etasje følger med boligen.

Vaskemaskin i 1. etasje følger ikke med boligen.

Robotgressklipper medfølger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Refsnesskogen 17:
Siste feiing ble utført: 03.04.2025.
Siste tilsyn ble utført: 01.12.2022.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest fra oppføringstidspunktet, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for oppføring av bolighus/enebolig med tillegg av garasje datert 01.07.1974. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 16.11.1972.

Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen:
Toalettrom må ha frisklufttilførsel.
Trapp til 2 etasje må ha rekkverk på begge sider.
Innredning av 2 etasje gjenstår.
Vaskerom må ha avtrekksventilasjon.
Det vites ikke om alle punktene er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Boligen ble tilbygget med en utvendig bod. Det forelå en søknad om tilbygget bod med terrasse over med trappeadkomst opp til soverommet i 2 etasje. Vedtaket ble godkjent 20.11.1979 med dispensasjon på trappen. Det er kun boden som ble bygget. Kommunen har ikke mottatt noen ferdigmelding på tiltaket. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det foreligger tegninger for tilbygget tak på siden av garasjen samt oppføring av levegg med takoverbygg. Tilbygget tak ut fra garasjen og leveggen ble oppført, men takoverbygg for leveggen ble ikke bygget. Moss kommune godkjente vedtaket 15.12.1986. Moss kommune har ikke mottatt noen ferdigmelding for tiltaket. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

I 1975 ble det søkt om innredning av 2 etasje samt påbygg med takløft/ark. Tiltaket med påbygg ble ikke gjennomført og er foreldet. Godkjent vedtak fra Moss kommune er datert 11.04.1975.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

I henhold til godkjente tegninger er det avvik på planløsningen i 2 etasje. Det er etablert en egen hybelleilighet i 2 etasje med utvendig trappeadkomst. Innvendig gjelder endringene kun fra hoveddel til hoveddel. Det er noe uklart om etablering av hybeldelen ble gjort i 1975 eller i 2005. I 2005 var tidligere eier i dialog med Moss kommune for å rette tegninger etter datidens planløsning. Der er det kommentert at det er en hybelleilighet i 2 etasje med innvendig adkomst via innvendig dør til hovedboligen.

Dagens planløsning på hybeldelen viser at innvendig dør mellom hovedboligen og hybelen er forblendet. Utleiedelen går da over fra å være hybel til en selvstendig boenhet og utløser søknadsplikt til kommunen. Det finnes ingen dokumentasjon i kommunen at endring til en selvstendig boenhet er søkt og tiltaket må da sees på som ulovlig. Kjøper overtar ansvaret for å søke om ferdigattest for tiltaket. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1702, tinglyst 27.04.1963, type heftelse: Erklæring/avtale.
Tomten kan ikke deles og skal bebygges villamessig og kun med enebolig eller tomannsbolig. Bebyggelsen skal ikke være over 2 etasjer.
Kjøper plikter å sette gjerde om sin parsell. Med flere bestemmelser.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens 2 etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 
Deler av boligen brukes til utleie og er fysisk adskilt fra resten av boligen som en egen boenhet. Dør mellom hybeldel og øvrig del av andre etasje er blendet fra én side. Slik utleiedelen fremstår i dag, så er den ulovlig.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligområdet Refsnesskogen ansees gjerne for å være et av de mest ettertraktede på Jeløy. Her råder en tilbaketrukken og rolig atmosfære med lite trafikk og et utpreget barnevennlig miljø. For en småbarnsfamilie er det i tillegg meget praktisk at både barnehage og barneskole med SFO finnes rett i nærheten.

Med utgangspunkt i Refsnesskogen kan du nærmest gå rett ut i skog og mark på stier som leder videre ut i øyas store friområder, deriblant utfartsmålet Rambergåsen - ett av Jeløys høyeste punkter. Det tar for øvrig kun et fåtall minutter å rusle til Moss tennisklubbs anlegg med både utendørsbaner og hall til vinterbruk. Gangavstand er det også til stranden på Refsnes.

Like syd for Refsnesskogen ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som egner seg ypperlig for både trening og søndagsturer. Her finner du også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

Sentrum av Moss er innenfor sykkelavstand eller gode fem minutter med bil. Sentrum har et godt utvalg forretninger, kjøpesenter og en rekke spisesteder. Flere dagligvareforretninger er lett tilgjengelig langs veien mellom byen og Varden.

Med buss fra Hoppern kan du være fremme i både byen og på togstasjonen etter et fåtall minutter. Fra Moss stasjon er det hyppig avganger mot hovedstaden dagen gjennom og reisetiden til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon. Se også nabolagsprofil vedlagt i salgsoppgaven.

Eiertomt på 1 902 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har grenser som er mindre nøyaktige. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30 til 200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i frittstående garasje og på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 23.06.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Refsnes Gods og Refsnes Gods nordre del" med formål kjørevei og boliger, vedtatt 01.03.1956 med plannr.18. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30.547,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. 
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr 9.899,- av det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 145 kubikk.
Moss kommune fakturerer kommunale avgifter over 12 terminer.

Strømforbruk er ikke oppgitt av selger.
Boligen er forsikret i Fremtind forsikring.
Eiendommen er tilknyttet Nabolaget Refsnesskogen velforening.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder/router kan medfølge.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster ca. kr 3.600,- pr. år. Alarmanlegget vil ikke følge boligen og ny eier må evt. tegne eget abonnement.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring, strøm, velforening og evt. tv/internett. Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, som for tiden på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 859 002,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 7 436 008,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

9 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

249 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
250 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
270 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 240 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 260 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tina Elisabeth Fjotland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,3% av salgssum

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning: kr 7 000,-
Kontroll av hjemmel heftelser: kr 3 900,-
Markedsføringspakke: kr 28 250,-
Rabatt markedspakke: kr -7 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Tilrettelegging: kr 17 000,-
Visninger 2 stk. inkl. (ord. kr 4 000,- pr. stk.)

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Utlegg øvrige kostnader:
AX tilstandsrapport enebolig: kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 62 810,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0108/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26108

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 17:40