Fredensborgveien 9C

Fredensborgveien 9C, 0177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 207, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Fredensborgveien 9 Borettslag, organisasjonsnummer 986963979

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
3. etasje 84 kvm: Entré, bad, kott, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
3. etasje 1 kvm: Bod.

Leiligheten disponerer en bod med adkomst via felles trappegang i mellometasje, mellom 2.etasje og 3.etasje.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig oppført i 1895. Grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Vinduer med karmer av tre fra hhv 2014 (hovedsoverom) og 1985 (øvrig). Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ingen TG3 i leiligheten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
Baderom:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Videre registreres uegnede produkter benyttet rundt sluk.

Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluft og avtrekk.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventiler.

Vinduer:
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Baderom: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
- Elektrisk anlegg: Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Badet ble totaloppusset av forrige eier i 2014. Radonbrønner installert i 2016. I september 2017 oppsto det vannlekkasje fra badet i naboleiligheten i 4. etasje, som medførte vanninntrenging gjennom taket på badet. Taket ble utbedret av borettslaget via Gjensidiges forsikring. I 2019 ble det gjennomført omfattende rørfornying av avløpsrørene. Samme år ble det gjort undersøkelser knyttet til skjeggkre. I 2022 ble tak, skorsteiner og fasade pusset opp. Det ble installert ny oppvaskmaskin på kjøkkenet i 2022. Det ble montert stikkontakter og dimmer i stuen i 2023. I 2024 ble platetopp og komfyr skiftet ut, samtidig som det ble installert ny kurs til komfyren. Samme år innhentet styret tilstandsrapport og vedlikeholdsplan for bygningen, men selger kjenner ikke til videre status. Kjelleren ble oversvømt i mars 2025 som følge av at et vannrør i Fredensborgveien sprakk under veiarbeid i krysset Fredensborgveien/Grubbegata. Borettslaget har informert om pågående arbeider med utbedring av kjelleren grunnet jordgulv og muggutslag. Det ble oppdaget fuktmerker i hjørnet på gulvet på hovedsoverommet for flere år siden, uten kjente tegn til pågående fuktutvikling. Det nye regjeringskvartalet er under utbygging, og Deichmanske bibliotek og OBOS-bygget er under renovering. OBOS-bygget er etter planen ferdig renovert innen utgangen av september 2026.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av boligen.

STUE
Denne leiligheten har en delikat og klassisk stue. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, mens generøs takhøyde, vakker stukkatur og rosett tilfører rommet klassisk eleganse og særpreg. Rommet er romslig og innbydende, med gode møbleringsmuligheter hvor man har plass til stor sofasone og spisegruppe. Det er lite direkte innsyn i dette rommet, som ellers i boligen. Leilighetens veggflater er nymalt september 2026 i moderne og delikate nyanser. Gulvet er belagt med parkett.

KJØKKEN
Moderne og funksjonelt kjøkken med slette fronter, heltre benkeplater og god oppbevaringsplass i over- og underskap. Kjøkkenet har gode arbeidsflater med praktisk benkebelysning og god plass til spisebord foran vinduet mot bakgården. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, oppvaskmaskin (2022) og platetopp, mens kjøleskapet er frittstående. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur og ventilator med kullfilter over platetoppen. Gulvet er belagt med parkett, mens veggene har malte, slette flater og sjarmerende, malt mur.

BADEROM
Leiligheten byr på et bad de fleste kan misunne. Lyst og svært romslig, er dette badet blitt oppusset i 2014, med en gjennomført og funksjonell planløsning. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, heldekkende dobbel servant, speil med integrert belysning, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Det romslige dusjhjørnet har innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj, mens et frittstående badekar er plassert ved vinduet. Flislagte gulv med gulvvarme og flislagte veggflater gir et stilrent uttrykk. Himlingen har downlights. 200 liters varmtvannsbereder fra 2013 er plassert på badet. Badet ble i 2025 oppgradert med nye dusjdører.

HOVEDSOVEROM
Romslig og innbydende hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. En praktisk skyvedørsgarderobe gir gode oppbevaringsmuligheter. Store vindusflater gir gode lysforhold, mens vakker stukkatur og rosett tilfører rommet et klassisk og elegant preg. Grønt og hyggelig utsyn, og begrenset innsyn slik som i øvrige rom.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom er et fleksibelt rom som enkelt kan tilpasses ulike behov, enten som barne- eller gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom. Også her bidrar store vindusflater og klassiske detaljer til en hyggelig atmosfære. Dette rommet er også av god størrelse, og er derfor godt egnet også for venner som kjøper sammen.

INTERN BOD
Boligen har i tillegg til den eksterne boden, et praktisk kott/bod i mellomgangen ved soverom 2. Denne har svært god plass for oppbevaring av støvsuger, garderobe m.m, perfekt for å holde resten av boligen ryddig i hverdagen.

Mellomgangen har også god plass til ønsket møblement, og er bl.a. innredet med praktisk skyvedørsgarderobe for ekstra oppbevaring.

FELLES TAKTERRASSE
Fra leiligheten har du kort vei opp til en nydelig takterrasse. Takterrassen har en fantastisk utsikt over byens tak, og har sol fra morgen og frem til ca kl 14 sommerstid. Takterrassen er romslig og velholdt, og er innredet med loungegruppe, kafésett, utebenk til matlaging m.m.

Taklampe på hovedsoverom medfølger ikke. Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes via elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.12.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1895.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen da den ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet fra den tiden.

Videre foreligger følgende dokumenter:
- Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 21.10.2022.
- Ferdigattest for reparasjon og ombygging etter brann, datert 10.06.1968.
- Byggemelding/søknad for innredning av wc, datert 07.04.1954.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger og rommenes godkjente bruk er derfor ukjent. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutter på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vann- og kloakkledning.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentral og meget attraktiv beliggenhet i et veletablert og populært boligområde. Fredensborg er et rolig område som i hovedsak består av eldre klassiske bygårder fra byggeboomen i årene 1870-1900. Leiligheten vender mot bakgård, mot rolig sidegate og har også utsikt mot idylliske Kristparken som har gjennomgått en betydelig oppgradering for nabolagets beste og ble åpnet "som ny" i juni 2024. Her er det lekeapparater, Tufte treningsapparater, basketballbane, og krydderhage som beboere i området kan benytte.
Geografisk ligger området midt imellom Sentrum, Grünerløkka og St. Hanshaugen og tilhører bydel St. Hanshaugen. Beliggenheten er midt i smørøyet med kun få minutters gange til St. Hanshaugen og til Youngstorget/ Karl Johans gate i Sentrum.

Fredensborg har de siste ti årene hatt en meget positiv utvikling og fremstår i dag rikt på servicetilbud for den urbane beboer med et mangfold av restauranter fra alle verdenshjørner i nærområdet. Rett i nærheten ligger populære restauranter som Hrimnir Ramen og Chez Colin med det tradisjonelle velsmakende franske kjøkkenet. Klosteret er også en klassiker i området som har eksistert i mange år. Der hvor Bon Lio tidligere lå er det nå en spennende og populær vinbar; Nektar vinbar, Coffee and Cigarettes, og du har også populære Eff Eff like i nærheten. Samtidig er området under utvikling og gjennom de neste årene blir gamle Deichman til fotohuset Deich med brasserie, kafé og kulturtilbud, området rundt Hammersborg torg utvikles og det nye regjeringskvartalet med nytt parkanlegg sørger også for en videre positiv utvikling. Se deich.no og statsbygg.no/byggeprosjekter/nytt-regjeringskvartal for mer info.

Du finner også kinoen Vega scene, et samlingspunkt hvor publikum og bransje kan dele, diskutere og få ny kunnskap om verden sett gjennom kunsten. Fredensborg er et unikt boligområde med nydelige gater som Damstredet og Telthusbakken. Videre er det en kort spasertur opp mot Gamle Aker Kirke, som er en av Oslos eldste bevarte middelalderbygg ved siden av Akershus Festning. Vår Frelsers Gravlund er også et flott område og fremstår som en stor, grønn lunge i området.

Innenfor gangavstand finner du idylliske St. Hanshaugen med lekeplasser og mye grøntområder. Foruten dette er det flott utsikt over hovedstaden fra toppen, hvor man også kan nyte konserter om sommeren. Videre er det gangavstand til Stensparken og spektakulære Frognerparken med skulpturer og grøntanlegg i særklasse. Hva med å starte dagen med en løpetur i disse omgivelsene, eller langs Akerselva som ligger enda nærmere? Det er for øvrig også gode treningsmuligheter innendørs ved bl.a. Bislett Stadion, SATS og velrennomerte Bislett Bad eller ved Sentrum Squash og Fitness i Fredensborgveien. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Maridalen, Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.
I dette området har man tilgang på flere nisjebutikker/restauranter som bl.a. Mathallen på Vulkan, Gutta på Haugen, Grotto, Roleur, Smalhans, Albertine, Pascal, og Kaffebrenneriet.

Youngstorget har de senere år virkelig blomstret og fra leiligheten er dette spennende området kun få minutters gange unna. Her finner du en rekke populære utesteder som Himkok, Kulturhuset, Oslo Bar og bowling, samt The villa, et populært clubsted som ofte booker anerkjente dj-er fra hele verden. Rundt Youngstorget har det også etablert seg mange spennende restauranter.

Det er heller ikke lang vei å gå til det spennende området rundt Torggata med koselige kafeer, den nye Oslo Street Food, eksotiske restauranter og særegne butikker.

Ønsker du deg en tur østover finner du Grünerløkka med sine parker, restauranter, nisjebutikker og gallerier kun noen få minutter unna ved å krysse Akerselva.

Skal du handle dagligvarer ligger det en Rema 1000 i umiddelbar nærhet, samt en stor Kiwi butikk ikke langt unna. Søndagsåpen Bunnpris på andre siden av Kristparken.

Det er god dekning på kollektivtransport i området.

Velkommen til trivelige Fredensborg, et sentralt og attraktivt boligområde med gangavstand til alt!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Vahl barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Skolen St. Sunniva er også i nærheten.

Barnehager i nærheten:
Hammersborg barnehage (1-5 år)
Hausmannsgate barnehage (0-6 år)
Nedre gate barnehage (1-6 år)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 497 kvm som tilhører borettslaget.  

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Nåværende eier leier parkeringsplass i parkeringshuset ved Vulkan. Parkeringsplass medfølger ikke, men kjøper kan inngå egen avtale om leie av parkering dersom det er ønskelig og kapasitet. Pr 15. september er det også garasjeplass for salg/utleie på Finn.no i Fredensborgveien retning Grünerløkka.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

- Regjeringskvartalet er under utvikling og vil gi området et skikkelig løft. Bygging av det nye regjeringskvartalet startet i januar 2021 med byggetrinn 1. I 2025 var det klart for oppstart av byggetrinn 2. Prosjektet er planlagt med tre byggetrinn. Utdrag fra prosjektets nettside: Kvartalet utvikles som et verdig, varig, vakkert og vennlig sted. Nå sys regjeringskvartalet sammen med resten av byen slik at det blir mye lettere å gå og sykle gjennom det, og historiske bygninger får en ny innramming.
- Tomten i Hammersborg torg 1 til 3 er under utvikling og det er vedtatt riving av deler av bygningsmassen, påbygg og tilbygg samt oppgradering av utomhusarealer på andre siden av parken. Det er også vedtatt omlegging av kommunale hovedledninger ifbm regjeringskvartalet. Se saksnr 202508337, 202510596 med tilknyttede saker.
- Plansak - saksnummer: 202450839 - Møller Eiendom ønsker å detaljregulere Møllergata 24. Aktuelle arealformål er kontor, forretning, bevertning, offentlig/privat tjenesteyting, fortau, gatetun og kjørevei. Hensikten med planen er å realisere et moderne og arealeffektivt kontorbygg tilpasset dagens kontekst. Planen vil legge til rette for aktive førsteetasjer, nye arbeidsplasser og tilby funksjoner og tilbud som gagner hele Oslos befolkning. En oppgradert, offentlig passasje mellom Møllergata og Mariboes gate vil bidra til økt trygghet i Oslo sentrum.
- Gamle Deichmanske bibliotek rehabiliteres og refundamenteres på adresse Arne Garborgs plass 4. Se saksnumre 202507331, 202514109 m.fl. Når arbeider er ferdigstilt er det planlagt at den historiske hovedsalen får nytt liv som restaurant og møteplass. Brasserie Deich og Fotohuset Deich er planlagt å åpne i 2028. Se deich.no for mer spennende informasjon.
- Byggesak - saksnummer: 202600016 - Fredensborgveien 14 - bruksendring av deler av restaurant til bolig. Beboerne i Fredensborgveien 9C har mottatt nabovarsel i november 2025.
- Byggesak - saksnummer: 202602800 - Fredensborgveien 6 - etterisolering av gavlfasade.
- Byggesak - saksnummer: 202510107 - Thor Olsens gate 9 - fasadeendringer, tilbygg og endring i bærende konstruksjoner - Den Greske Ortodokse kirke.
Området er under utvikling, og det må påregnes støy/ulempe i oppføringsperioden av vedtatte og fremtidige prosjekter.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i pågående og fremtidige planer for nærområdet.

Felleskostnadene er kr  7 430,- pr. mnd. og inkluderer:
Internett, forretningsførsel, driftskostnader, kommunale kostnader, betjening av andel fellesgjeld, trappevask, og strøm i fellesområder.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter og avdrag kr 1 529,-
Driftsutgifter kr 5 901,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år. / 12 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av bredbånd. Telenoravtalen "Frihet S" er en fellesavtale for borettslaget som gir beboerne poeng til å velge internett, TV og strømming selv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 146 558 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 1 888,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 22 320,- pr. 31.12.2026
Andel fellesgjeld er kr 262 808,- pr. 01.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 13 952 652,- pr. 01.09.2026 og lånevilkårene er:

LÅN #1:
Lånenummer: 83987138982
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Rentesats: 5.5% pa.
Saldo: 8 513 903
Andel av saldo: kr 0
IN-ordning: Ja (Nedbetalt)

LÅN #2:
Lånenummer: 83987229090
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Rentesats: 5.5% pa.
Saldo: 5 438 749
Andel av saldo: kr 262 808,-
IN-ordning: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for lån #1. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Andelen har nedbetalt sin andel av lånet, og felleskostnadene vil ikke kunne reduseres ytterligere.

7 700 000,00 Prisantydning
262 808,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 962 808,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 963 898,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 973 848,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anette Østby Velure

Leiligheten er tilknyttet Fredensborgveien 9 Borettslag.
Borettslaget består av 32 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22122340.
Dugnad må påregnes.
Borettslaget har egen avtale om trappevask med Rene Trapper AS.
Vaktmestertjenester utføres av Rene Bygårder AS.
Dyrehold er kun tillatt dersom man får godkjent dette fra styret.
Fellesvaskeri.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Branndetektorer byttet i alle leiligheter. Norgespris på felles strøm. Bakgård oppgradert og malt.
2024: Innhentet vedlikeholdsplan og brannteknisk rapport.
2023: Utbedring av lekkasje mot park (drenering deler)
2022: Tak- og skorsteinsrehabilitering. Utbedring av gesims mot fasade og utbedring av setningsskader mot bakgård.
2021: 2 nye vaskemaskiner i borettslaget. Vedlikehold av takrenner.
2020: Vedlikehold tilknyttet skade ved pipe. Ny brannsentral.
2019: Omfattende rørfornying/oppgradert soilrør, samt løpende vedlikehold.
2016: Installasjon av radonbrønner. Utvidelse av bakgården ved oppgang C.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser 15.09.2026 at borettslaget har en vedlikeholdsplan utarbeidet i 2024 som omfatter bl.a. utskifting av vinduer og oppgradering av fellesarealer. Det avsettes årlig midler til vedlikehold i budsjettet. Nåværende planer er langsiktige og planlagt innenfor budsjett. Planen er vedlagt salgsoppgaven. Det er ingen planlagt økning i felleskostnader inneværende år, men det kan bli aktuelt med en justering av felleskostnader ila året trolig basert på indeksregulering. Neste års budsjett er enda ikke planlagt, foreløpig ser det greit ut.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900
Markedsføringspakke  kr 30 900
Oppgjør  kr 8 900
Tilrettelegging  kr 19 900
Visninger pr stk kr 3 150

Utlegg:
OBF - Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725
OBF - Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375
Tinglysing sikring  kr 545

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Fotopakke  kr 5 500
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning med synlige mål  kr 9 950

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0121/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26121

Sist oppdatert: 16. september 2026 kl. 09:26