Opstadveien 28

Opstadveien 28, 1719 GREÅKER
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2073, bruksnummer 194, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
U.etasje : 50 kvm: Gang, bad/vaskerom, soverom (ikke godkjent), kjøkken, og stue
1. etasje 61 kvm: Entré, gang, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utebod

Åpent areal:
1. etasje 17 kvm: Vestvendt balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1961. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av betong med påforet trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av tre, utvendig
kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med betongtakstein e.l (ikke besiktiget)

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Taktekking- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak
Veggkonstruksjon- Det ble registrert manglende musebånd i nedkant av kledningen på inngangspartiet.
Takkonstruksjon/loft: Hele loftet er ikke besiktiget som følge av manglende gangbart gulv. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Det ble registrert noe soppvekst og misfarging på undertaket.
Vinduer- Det ble registrert manglende vannbrett på vindu i underetasjen
Terrasse- Det ble registrert noe væ rslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler, samt skjevethet i konstruksjon.
Rom under terreng- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å væ re risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik
Bad underetasje- Det registreres bom i fliser på vegg i dusjsonen, samt svertesopp i tak og på silikonfuge. Det er påvist at høydeforskjellen mellom topp slukrist og gulv ved dørterskel er mindre enn anbefalt. Målt høydeforskjell var ca. 5 mm, mot anbefalt minimum 25 mm. Utenfor dusjsonen ble det registrert manglende fall på gulvet. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det er påvist fuktskjolder/svelling på baderomsinnredningen.
Kjøkken u. etasje- Det ble registrert benkeplate med fuktsvelling og sårskader. Det ble på befaringsdagen registrert at ventilator ikke hadde tilfredsstillende avtrekk
Avløpsrør- Det er ikke påvist tilfredstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
Varmepumpe i 1.etasje- Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på utført service på befaringsdagen.
Fuktsikring og drenering- Det ble registrert manglende topplist på drenspapp. Drenspappen bør avsluttes på en faglig måte ved hjørne av inngangsdøren i underetasjen.
Grunnmur og fundamenter- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
Terrengforhold- Det er registert at terreng har hellingsgrad mot grunnmur.

TGIU:
Pipe og ildsted- Elementpipe uten ildsted.
Innvendige trapper- Trappet ble ikke befart da rommet ble benyttet som oppbevaring.
Bad 1. etasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga møblering bak konstruksjonen
Bad u.etasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - 2022 - Rørlegger og elektriker arbeid utført av firma, inkludert sveismembran. alt annet som fliser på gulvet/vegger osv er det utført av egen innsats

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Nei- det har ikkje lekket vann utenfra og inn. Men har sett noe tegn til fuktighet ved trappa fra 1.etasje og ned til kjelleren.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja - 2022 - Egeninnsats graving rundt huset og lagt dreneringsrør selv, også har firma koblet dette til avløpsrør og lagt ny vann og avløp til tomtegrense.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja - 2022 - Nytt sikring skap ned i kjeller og nye spotter på stue, kjøkken og bad

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - 2022 - Utvendig nye vann og avløpsrør fra huset og ut til tomtegrense/kommune sine avløp. Innvendig nye rør til kjøkken oppe og kjøkken nede og bad oppe, alt er utført av firma.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja - Bruker ikkje lenger, så har tettet den igjen bare med pynt vegg, tett kun fra innvendig.

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja - Bod ute er ikke søkt om eller godkjent hos kommunen.

Vesentlige oppgraderinger ble utført i perioden 2019-2022, hovedsakelig i regi av foregående eier. Nåværende overtok i 2022 og har bekostet ytterligere tiltak, blant annet tiltak som legger til rette for utleie av begge etasjer.

Nær sagt alle innvendige overflater er fra ovennevnte periode, da det ble utført betydelige utskiftninger og moderniseringer i begge etasjer. Første etasje ble i tillegg tilbygget med ny entré og utgjør i dag boligens hoveddel.

I stuen i første etasje ble et helt nytt kjøkken fra Epoq installert i 2022. Innredningen er meget stilsikker i tidsaktuell sort, praktisk utformet og utstyrt med integrerte hvitevarer som alle medfølger. Samme år ble for øvrig også luft-luft varmepumpe installert i stuen.

Det opprinnelige kjøkkenet i første etasje ble i 2022 bygget om til et helt nytt bad med moderne standard, dels som egeninnsats av nåværende eier. Rør, elektrisk anlegg og overflater er fra dette året, i tillegg til sanitærutstyr og innredninger, med mer. Badet er også smart tilrettelagt for vaskeromsformål. Både arbeidsbenk og servantbenk er plassbygget. Mørke, marmorerte storformat fliser på vegger og gulvet utenom dusjsonen gir badet helhet. To servanter muliggjør samtidig bruk av to personer.

Underetasjens ulike rom ble innredet med nye overflater i forbindelse med oppussing av boligen. Bruken av rommene er siden noe endret, i anledning etablering av hybel. Rom byggemeldt som soverom benyttes i dag som stue, og rom byggemeldt som stue benyttes i dag som kjøkken. Deler av kjøkkeninnredningen som tidligere var montert i første etasje ble i 2022 flyttet ned til underetasjen.

Underetasjens bad ble i 2019 pusset opp med blant annet nye overflater og nytt sanitærutstyr. Gulv og vegger er utført med fliser, hovedsakelig av storformat. I gulvet er det også elektrisk varme, som i de fleste av underetasjens øvrige rom. Sanitærutstyret inkluderer moderne møbler og dusjdører som kan svinges inn, hvilket er praktisk siden badet også fyller rollen som vaskerom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater, glatte flater og fliser.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Kjøkken underetasje: Skapinnredning med glatte grå fronter. Overskap med glass i fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Flislagt servantbenk med overmonterte sorte servanter og sorte ett-greps blandebatterier. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Høyskap med glatte fronter i sort høyglans. Dusjhjørne med glassdører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Sort toalett montert på innbygget sisterne. Flislagt arbeidsbenk. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad underetasje: Servantskap med glatte fronter i tre-imitasjon og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfronter. Høyskap med glatte fronter i tre-imitasjon. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe i 1.etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1961

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, ei heller tegninger fra den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger av første etasje, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller datert 06.12.2024.
Det er avvik fra bruksendringstegning av kjeller opp mot dagens bruk.  
Del av stue er opprinnelig byggemeldt som soverom og kjøkken er opprinnelig byggemeldt som stue.
Soverom er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.  
Det er ikke fremlagt tegninger som viser terrasse og det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er gitt tillatelse for tilbygg på 43 kvm som inneholder to soverom i hver etasje datert 13.10.2025. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det
samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl. § 21-9 første ledd. Når tiltaket er ferdig, skal tiltakshaver søke om ferdigattest på eget skjema.
Se vedlagt tillatelse med tegninger som ligger som vedlegg i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutt/retteighet på eiendommen.
Dagboknr 302741, tinglyst 07.10.1957, type heftelse: Bestemmelse om vannledning. Omhandler om at denne eiendommen har rett til å ha vannledninger over nabotomt bnr. 36.
Servitutten/rettigheten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens u. etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse (foruten soverom) , men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Begge etasjer er i dag utleid og leieforholdene følger handelen.
Første etasje leies ut for kr 15 000,-per måned inkl. strøm og internett.
Underetasje leies ut for kr 12 500,- per måned inkl. strøm og internett.
2 måneders oppsigelse

Kopi av leiekontrakter kan fåes ved henvendelse til megler.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligområdet er sentralt, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. I nærområdet finnes både flere barnehager og skoler på alle trinn, videregående inkludert. På Greåker eksisterer for øvrig en rekke tilbud og tjenester som langt på vei dekker dagligdagse behov, deriblant dagligvareforretning og apotek, treningssentre og frisør.

Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger finnes i handelsområdene rundt Dikeveien i Fredrikstad, ved Alvim og Tunejordet samt i sentrumskjernen av Sarpsborg. Alle er innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; direktebuss mellom bykjernene har svært hyppige avganger fra Greåker og reisetiden til Sarpsborg og Fredrikstad bussterminaler er henholdsvis 12 og 18 minutter. Buss til Sykehuset Østfold på Kalnes stopper også på Greåker, reisetiden til og fra sykehuset er kun få minutter.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 20 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

Omfangsrike turområder i Fredrikstadmarka er en kort sykkel- eller biltur unna. Lysløype starter ved Rekustad og har preparerte skispor så snart forholdene tillater vinterstid. Med utgangspunkt i Lyngstien kan marka også være et naturlig mål for hverdagslige løpeturer, det samme er Glommastien som passerer gjennom Greåker og følger elven videre både i begge retninger og på begge sider.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Tyrihans barnehage (0-5 år) 68 barn 0.7 km
Hinkenhopp idrettsbarnehage (0-5 år) 64 barn 1.5 km
Tindlund barnehage (0-5 år) 91 barn 2 km

Skole:
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 364 elever, 22 klasser 1.7 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 300 elever, 23 klasser 1.5 km
Greåker videregående skole 900 elever 0.8 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 1.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 526 kvm. Tomten skrånet og opparbeidet med gressarealer

Parkering for en bil ved innkjørsel med elbillader

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssone landskap, flomfare, veg gul sone

Det er en ubebygd tomt som grenser mot denne eiendommen. Det kan forventes at denne vil bli bebygd i nærmere fremtid.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 843,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 6 125,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27 000 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000
Boligen er tilknyttet fiber som leverandør av tv/internett 500/500 og har avgift på kr 1 250,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 942 946,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
119 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ali Imad Bizergan og Bana Adnan Salah

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 25 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 7 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 12 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 18 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 269,00
Foto PBF - full pakke (dag/kveld/drone/interiørveiledning)  kr 6 250,00

Oppdragsnummer 67-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2650

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 14:23