Ladeberget 2

Ladeberget 2, 6050 VALDERØYA
Kommunenummer 1532, gårdsnummer 183, bruksnummer 167, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 75 kvm: Trapperom, gang, stue, kjøkken, soverom, bad/vaskerom, kontor og bod
1. etasje 103 kvm: Hall m/trapp, gang, stue/kjøkken, bad, vaskerom og bod
2. etasje 73 kvm: Hall m/trapp, loftstue, 2 soverom, bad og bod

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 2 kvm: Utebod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 15 kvm: Terrasse
2. etasje 28 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.09.2026 utført av Takstmann Frode Mauren. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten fra 1911 med senere tilbygg og omfattende oppgraderinger. Boligen er oppført i trekonstruksjon med tømmer i hoveddel og bindingsverk i tilbygg. Liggende trekledning hovedsakelig fra 2008. Skifertak lagt om ca. 2020 med nytt undertak. Renner og nedløp i metall fra 2008/2020. Utvendig skorstein med pipehatt. Takutstyr
med snøfangere, feiestige og plattform. Tradisjonelt sperretakskonstruksjon i tre med bordtaktro og luftespalte. Vinduer i malt tre med 2-lags glass, i hovedsak fra 2008, enkelte eldre vinduer. To overlysvinduer fra 2000-tallet. Hovedytterdør fra 2008, skyvebalkongdør på loft fra 2018, balkongdør i hovedetasje fra 2013, hoveddør i underetasje fra
2018, tofløyd balkongdør fra 2008 samt enkel kjellerdør i tre. Terrasse fra stue på loft mot nordvest ca. 28 m² med trerekkverk og pvc-duk som tettesjikt. Terrasse fra stue i hovedetasje ca. 15 m² med papptekking som tettesjikt. Overbygd uteplass i underetasje under terrassen i 1. etasje, ca. 17 m². Treplatting ved inngangsparti med rekkverk.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Tekking (undertak, sløyfer, lekter og yttertekking) inkludert gradrenner, alle typer beslag på yttertak, takrenner og nedløp:
Det er påvist løse/manglende skiferheller samt punktvise lekkasjer i gradrenner/beslag eller undertak. Jfr avvik/tiltak under Takkonstruksjon.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Innvendig:

Bad loft:
Overflater gulv - Det er registrert utilstrekkelig fallforhold på gulvet, slik at bruksvann kan bre seg utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj og badekar og bli stående.
Vanntett sjikt og tett tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger - Det er målt ca. 12 mm høydeforskjell fra slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpningen, og det er dermed ikke tilstrekkelig høyde. Dørlisten i våtsonen er malingsslitt i nedkant.
Ventilasjon - Det er manglende overstrømning for tilluft til våtrommet. Tilluft skjer kun via vindusventil, og det anbefales å etablere spalte under eller i dør.
Dokumentasjon av vanntett sjikt - Fremlagt sjekkliste alene anses ikke som tilstrekkelig dokumentasjon på faglig god utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger derfor et vesentlig dokumentasjonsavvik. Tilstandsgrad settes til TG 2

Vaskerom:
Ventilasjon - Det er registrert manglende overstrømning (tilluft) på vaskerommet.
Sanitærutstyr/armaturer og innredning -Det er registrert skader på fronter på innredningen. Dette medfører skade og svelling på innredningen.
Dokumentasjon av vanntett sjikt - Utførelsen av vanntett sjikt er ikke dokumentert.

Bad 1. etasje:
Ventilasjon - Det er manglende overstrømning for tilluft til våtrommet.
Dokumentasjon for våtrom - Fremlagt sjekkliste alene anses ikke som tilstrekkelig dokumentasjon på faglig god utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger derfor et vesentlig dokumentasjonsavvik. Tilstandsgrad settes til TG 2.

Bad/vaskerom i underetasje:
Vanntett sjikt og tett tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger - Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning.
Dokumentasjon av vanntett sjikt - Det foreligger sjekkliste fra Faginteriør AS. Det foreligger imidlertid ikke tilstrekkelig dokumentasjon på faglig god utførelse av det vanntette sjiktet etter NS 3600:2025 A.2.1.9 og tabell 1 alternativ 4.

Etasjeskiller og gulv på grunn og øvrige bæ rende konstruksjoner:
Det er registrert lokale høydeforskjeller over 15 mm i soverom øst i loftsetasjen, med ca. 22 mm over 2 meter og ca.25 mm gjennom rommet. Det er registrert nivåforskjell mellom rom på over 25 mm. Det er stedvis noe knirk i gulv blant annet i underetasje.

Ventilasjon generelt:
Det er ikke etablert tilluftsventiler i fasaden i boligen i alle oppholdsrom.

Varme- og sanitærtekniske anlegg (VVS):
Vannledninger - Vannledninger i plast (PEX) er merket med tusj, noe som kan medføre svekkelse av materialet. Forholdet vurderes som mindre alvorlig, da sannsynligheten for skade er svært liten.
Avløpsledninger - Slike pumpesystemer har en mer begrenset levetid enn selve rørene, pumpen har derfor en usikker fremtidig funksjon.

Kjøkken hovedetasje:
Avtrekk ved matlaging og komfyrvakt - Avtrekk ved matlaging og komfyrvakt har usikker fremtidig funksjon på grunn av alder over 15 år.
Innredning - Det er registrert sprekker i skapsider ved oppvaskkum, sannsynligvis til stede siden montering. Enkelte fronter har skader/svelling, særlig ved oppvaskmaskin

Rom under terreng (kjeller, underetasje og sokkeletasje):
Tilfarergulv og utforede vegger (konstruksjonsoppbygging) - Konstruksjonsoppbyggingen i bakre del er ikke fullt ut kjent, og huntonittplate mot mur avviker fra anbefalt løsning.
Det foreligger risiko for høyere fuktnivå i treverket mot ytterhjørnet.

Krypkjeller:
Det må påregnes noe fuktgjennomtrenging gjennom grunnmur og fra grunnen. God ventilasjon må sikres , og lagring av organisk materiale bør unngås.

Utvendig:
Yttervegg/Kledning - Kledningen fremstår stedvis noe slitt og står foran vedlikehold. Det er usikkert hvordan lufting er løst, hovedsaklig er det kledning utenpå tømmervegger, ukjent om det er foretatt noe ettersisolering. Det er stedvis lagt kabler på undersiden av kledning som begrenser lufting.

Vinduer og ytterdører -
Det er registrert punktvise skader på materialer og overflatebehandling. Vinduer som står utsatt til, fremstår generelt slitt i overflatene. Det er registrert avvik ved detaljer, spesielt beslag og vannbord. Dør til bakkjeller/krypkjeller er av eldre dato og har sterk slitasjegrad.

Yttertak:
Tak- og loftskonstruksjon - Det er påvist noe mottangrep i taksperrer og taktro. Det er punktvis målt forhøyet fuktnivå på ca. 25 % i takgrad mot nordvest, noe som indikerer en punktvis lekkasje. Forholdet må ses i sammenheng med taktekkingen. Det gjøres oppmerksom på at slike fuktmålinger er basert på stikkprøver, og ikke kontroll av hele konstruksjonen, det kan derfor ikke utelukkes slike forhold andre steder i konstruksjonen,

Balkonger, verandaer, takterrasser, altaner og lignende:
Utkragede eller understøttede konstruksjoner - Terrassene er fra ca. 2008 og tettesjikt har usikker fremtidig funksjon grunnet alder. Treverket fremstår stedvis generelt slitt og står foran vedlikehold. Det er en del mosegroing på tettesjikt under bedd i 1.etasje.

Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og fuktsikring:
Grunnmur - Det er påvist noe pussavskalling samt riss og sprekker i puss på grunnmuren.
Fuktsikring og drenering - Dreneringen er antatt fra byggeåret og har usikker fremtidig funksjon på grunn av alder over 25 år.

Terrengforhold:
Septiktank, minirenseanlegg, pumpestasjon og tett avløpstank - Septiktankens type og materiale er ukjent. Anlegget er av ukjent alder og det er usikker fremtidig funksjon på grunn
av høy alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Flott særpreget og oppusset enebolig oppført i to etasjer + underetasje beliggende på Ladeberget på Valderhaug. Boligen gjennomgikk en betydelig oppgradering i 2008 samt i 2015.

1. etasje:
ENTRE
Entre med flotte historiske fliser på gulv med varmekabler, lyse malte vegg- og himlingsflater. Skyvedørsgarderobe med god plass for oppbevaring av yttertøy.

GANG
Gang/hall m/trapp med en-stavs parkett på gulv m/varmekabler, vegger har tapet og noe synlig tømmer, malt tak. Innvendig tretrapp mellom hovedetasje og loft. Enkel kjellertrapp mellom hovedetasje og underetasje.

STUE/KJØKKEN
Stue og kjøkken i åpen løsning med gode lysforhold og godt med naturlig lysinnslipp fra vinduer. På gulv er det enstavs parkett med varmekabler, malte vegger og tak. Murt peis med innsats i stue som gir en lun og hyggelig atmosfære. Utgang fra stue til terrasse på ca. 15 kvm. Terrassen har rekkverk i tre med innfelte blomsterkasser. På terrassen er det sol fra ca. kl. 10 - 15.00.

Kjøkken i hovedetasje fra ca. 2008 med profilerte fronter, benkeplate av våtromsplater belagt med fliser og fliser over benk. Integrerte hvitevarer inkludert kjølehjørne, oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp og kaffemaskin. Avtrekk ut og komfyrvakt; vannstoppsystem montert.

BAD
Bad i hovedetasje oppusset i 2015 med flislagte gulv og vegger, gulvvarme og innfelte spotter. Innredning med servant, vegghengt WC, innebygd boblebadekar og dusjnisje med glassdører; elektrisk håndkletørker.

VASKEROM
Vaskerom i hovedetasje fra 2008 med vinylbelegg på gulv, tapetserte vegger/baderomsplater og innredning med benkeplate og skyllekum. Våtrom har elektriske avtrekksvifter; enkelte rom har tilluft via spalte i dør eller vindus-/veggventil.

BOD
Bod med vinylbelegg på gulv, malte vegger og tak. Innredet med hyller.

2. etasje:
HALL M/TRAPP
Gang/trapperom med parkett på gulv, malte vegger og tak. Hvite profilerte innerdører. Det er kryploft med adkomst via luke og stige.

LOFTSTUE
Parkett på gulv, lyse malte vegg og tak. Skyvedør til stor og romslig terrasse på ca. 28 kvm. Terrassen ble oppført i 2008 mens rekkverk er fra 2020. På terrassen er det sol fra ca. 16.30 - 21.30.

2 SOVEROM
Soverom 1 har enstavs parkett på gulv, malte vegger og tak. Stor skyvedørsgarderobe med speilfronter.
Soverom 2 har enstavs parkett på gulv, malte vegger og tak. Hvit skyvedørsgarderobe med profilerte fronter. Bod i bakkant av skydedørsgarderobe.

BAD
Bad på loft oppusset i 2015 med flislagte gulv og vegger, gulvvarme og innfelte spotter. Innredning med servant, vegghengt WC, dusjhjørne med glassdører og opplegg for vaskemaskin.

BOD

Underetasje:
GANG/TRAPPEROM
Gang med fliser på gulv, tapet på vegger og malt himling. Skyvedørsgarderobe med dels speilfront.

STUE
Stue med enstavs parkett på gulv, malte vegger og tak. Noe spotter i tak.

KJØKKEN
Kjøkken i underetasje fra 2015 med profilerte fronter, benkeplate i kompositt/stein og fliser over benk. Integrert to kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn, stor induksjonstopp og kaffemaskin. Avtrekk ut og komfyrvakt.

SOVEROM
Soverom med enstavs parkett på gulv, malte vegger og tak. Skyvedørsgarderobe. Utg. fra soverom til overbygd inngangsparti/uteplass under terrassen i 1. etasje på ca. 17 kvm.

BAD/VASKEROM
Bad/vaskerom i underetasje oppført i 2015 med flislagte gulv og vegger, gulvvarme og innfelte spotter servant, vegghengt WC, dusjnisje med glassdører, våtbenk med skyllekar og opplegg for vaskemaskin.

KONTOR
Kontor med trestavs parkett på gulv, malte og tapetserte vegger og malt tak med noe spotter.

BOD

Tekniske installasjoner:
Vannledninger i rør-i-rør med fordelerskap på bad loft, vaskerom i hovedetasje og bad i underetasje; avrenning til rom med sluk.
Avløpsrør i plast og internt pumpesystem i teknisk rom i underetasje, lufting delvis via Durgo-ventil. Varmtvannsberedere
på ca. 300 liter (hovedenhet) og 200 liter (underetasje), begge fra 2015.
Oppvarming med elektrisk gulvvarme i flere rom, luft-til-luft varmepumpe i underetasje.
Ventilasjon med periodisk avtrekk fra kjøkken og våtrom, tilluft via vindus- og veggventiler.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alt løsøre som er i boligen på visningstidspunktet følger eiendomssalget.

Det er montert varmepumpe (luft til luft) i stue i underetasjen.
Varmekabler i alle gulv i hovedetasjen med unntak av soverom og bod/vaskerom. Det er også varmekabler på bad i underetasje og på loft.
Murt peis med innsats på stue i hovedetasjen. Forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.05.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt plantegninger for hele huset fra kommunen ifm søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i underetasjen. Tegningene stemmer med dagens bruk, men ut i fra
søknad så gjelder søknaden KUN bruksendring av underetasjen og ikke endringer i hovedetasjen + loft. Giske kommune har imidlertid bekreftet at de anser tegningene på hovedetasjen og
loft som fulgte med nevnte søknad som godkjente tegninger for disse etasjene.

Gjør oppmerksom på at godkjent bruksendring i underetasjen ikke innbefatter etablering av en ny boenhet, men bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Dvs at det skal være
innvendig adkomst mulighet fra hovedenheten og ned i underetasjen. Dette er etablert i trapperom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremkommer på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Stipulerte leieinntekter for hybelleiligheten er kr 100.000 - 120.000,- pr. år.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen har en sentral beliggenhet med kort vei til sjøen på Ladeberget på Valderhaug på Valderøya i Giske kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger og noe næringsbygg. Det er relativ kort avstand til skoler, barnehage og butikk etc.

Til Ålesund bysentrum via underskjøiske tunneler ca. 15 min. med bil.

Giske kommune byr ellers på et vell av både tur-, bade- og rekreasjonsmuligheter, i tillegg til allsidige fasiliteter for trening og idrett. Flotte turmuligheter på Signalen som kan by på et mangfold av turstier. Fra eiendommen har man også fiske- og bademuligheter rett utenfor inngangsdøren.

Fra Ålesund sentrum kjør de undersjøiske tunnelene til Valderøya. Ta til venstre ved første avkjørsel etter tunnel nr 2 og i rundkjøringa på Ytterland tar du til venstre mot Valderhaug. Følg hovedveien og du passerer avkjørsel til kommunesenteret på venstre hånd, fortsett et lite stykke til og du har avkjørsel til Ladeberget på høyre hånd.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Valderøy barneskule (1-7 kl.) 17 min. gange - 1.3 km
Giske ungdomsskule (8-10 kl.) 10 min. gange - 0.7 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 16 min. m/bil - 13.6 km
Ålesund videregående skole 17 min. m/bil - 13 km

Barnehager:
Myra barnehage (0-5 år) 12 min. gange - 0.9 km
Daggry barnehage (1-5 år) 21 min. gange - 1.7 km
Nordstrand barnehage (0-5 år) 24 min. gange -1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 313 kvm som i hovedsak er opparbeidet med asfaltert gårdsplass og noe plenareal.

Parkering på asfaltert gårdsplass på egen tomt. Det er el-bil lader mot vest i underetasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar - dette gjelder vegen ved hovedinngangsparti.

Selger benytter adkomst ned mot næringsbygget og mellom næringsbygget og boligen.
Selger opplyser at når det gjelder adkomstveien ovenfor boligen er det de andre som bor innover i veien som bidrar med måking av den veien.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er septiktank med overløp til grøft og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Pumpesystem fra kjeller til septiktank. Septiktanken er av ukjent type.

Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Endring Jangard - Del av Valderhaugstrand datert 22.06.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen grenser til regulert industriområde.

Det foreligger søknad om etablering av et Akuvakulturanlegg på naboeiendommen, Ladeberget 4 som er til høring hos Giske kommune. Kfr. megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12.448,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, slamtømming, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19.534,-.
Boligen er tilknyttet fiber
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.215.217,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 8.850,-.

4 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

107 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
128 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 398 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 418 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helse Eiendom Nord AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Giske kommune  kr 6 691,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotograf   kr 7 000,00

Oppdragsnummer 76-0252/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26252

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 10:01