Storeholen 3A

Storeholen 3A, 4332 FIGGJO
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 28, bruksnummer 278, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 28, bruksnummer 285, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 237 kvm

BRA-i:
Underetasje (103 kvm): Gang, toalettrom og garasje. Entré, bod, soverom, bad og stue/kjøkken. (ikke godkjent til varig opphold, ei utleie)
1. etasje (108 kvm): Entré, biinngang, bad, 3 soverom, walk-in-closet, stue og kjøkken.
Loft (26 kvm): Loftstue, bod og soverom. (ikke godkjent til varig opphold)

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 69 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 26 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 43 kvm.

Terrasse - og balkongareal (TBA):
1. etasje (55 kvm): Terrasse på 48 kvm, og terrasse på 7 kvm.

Utvendig bod: 8 kvm (ikke medregnet i totalt BRA)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjelleretasjen og loftsetasjen er ikke godkjent til varig opphold. For mer informasjon se pkt. vedr. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte: Bolig oppført i 1981.Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong og lettklinkerblokker.Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkong/terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 63 %
- TG2: 33 %
- TG3: 2 %
- TGIU: 2 % (ikke undersøkt)

Tilstandsgrad (TG) 2:

Toalettrom - U.etg:
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen.

Våtrom - U.etg:
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Våtrom - 1.etg:
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Kjøkken - U.etg:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Ventilator: Avgasser fra ventilatoren føres ikke ut.

Kjøkken - 1.etg:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takvinduer: Takvinduer viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør-og terrassedør. Dørene viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Dørene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer (forholdet er ikke vurdert som et vesentlig avvik). Fordelerskap har ikke avrenning til rom med tilstrekkelig membran/tettesjikt, eller tilsvarende sikring om det skulle bli lekkasje fra systemet.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederene står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt. Konsekvens er at forholdet kan øke faren for lekkasjer. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Skorsteinens overflater har synlige symptomer på slitasje og elde. Konsekvens er at dette kan medføre redusert tetthet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon. Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet. Se også punkt "skorstein" i rapporten.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har tilstrekkelig utvendig fuktsperre rundt hele boligen. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist på fremsiden.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken, se også punkt "rom under terreng" i rapporten. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Loft - innredet:
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på soverommet. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er i praksis en lukket konstruksjon, men det er gjort observasjoner av konstruksjonsoppbygningen fra kottene. Disse observasjonene tyder på manglende ventilering av takkonstruksjonen. Vurderingen baseres på de delene av konstruksjonen som lot seg visuelt kontrollere.
- Annet: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør inne i det ene kottet. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for kondens på innsiden av røret, noe som kan føre til fuktskader. Det er ikke observert tegn til at forholdet har ført til slike skader på befaringsdagen.

Rom under terreng:
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn inne i boden i leiligheten. Konsekvens er at forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 83 prosent, ved 16,2 celsius med duggpunkt på 13,4 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, eksempelvis kondensproblematikk, kapilæroppsug og fuktinnsig fra utsiden. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde og synlige skjevheter ble observert.

Andre byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde, det ble også observert større mengder mose på taket. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje og algevekster på ytterkledningens overflatebehandling.
- Gnagersikring: Ytterkledningen har stedvis mangelfull gnagersikring som følger av alder/slitasjegrad. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten. Foreslått tiltak for manglende gnagersikring er lokal utbedring.

Forstøtningsmur:
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur. Konsekvens er at dette skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon, men kan tyde på feil med utførelsen. Det kan ikke utelukkes at forholdet fortsatt er under utvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere inne i det ene kottet. Huseier opplyser om observasjoner av mus, se punkt 19 i egenerklæringsskjemaet. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tilstandsgrad (TG) 3:

Våtrom - U.etg:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Våtrommet har ikke fullverdig vanntett sjikt på veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen rundt servanten som vurderes å ikke være fuktbestandige, og det registreres tegn på fuktskader på platene. Konsekvens er at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser og utbedring av synlige skader. Det er ikke etablert membran på veggflater i våtsonen bak dusjkabinettet, noe som i utgangspunktet medfører mangel med hensyn til våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet til å ikke medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen sideliggende ubrennbar plate. Konsekvens er at forholdet kan føre til at brennbart materiale blir truffet av glør og varm aske ved feiing/åpning av luke. Foreslått tiltak er at det etableres ubrennbar plate. Det observeres vanninntrenging med tilliggende skader ved sotluken i U.etg. Konsekvens er at forholdet tyder på at det kommer vann inn i pipeløpet (fra utsiden) som har resultert i fuktskader i veggkonstruksjonen. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge skadeomfang. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for kartlegging og utbedringer på synlig skader. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Tilstandsgrad TGUI (ikke undersøkt):

Våtrom - U etg:
- Kontroll i tilliggende konstruksjoner ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Terrasse/Platting:
- Konstruksjoner og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:

Innvendige trapper:
- Rekkverk og rekkverkshøyder: Trappene har ingen håndløpere. Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Balokonger:
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte
kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Terrasse og platting:
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Elektrisk anlegg:
- Det foreligger ujje el-tilsynsrapport som er nyere enn 5 år.
- Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang. Om dette er et krav som gjelder for berederen, må vurderes av en fagkyndig.

Branntekniske forhold:
- Det er observert forhold som tyder på åpenbare feil eller mangler ved en av boligens brannskillende konstruksjoner. Dette gjelder veggen mellom gangen og badet til leiligheten. Det observeres også at døren fra garasjen til gangen ikke er gasstett. Forholdet vurderes å svekke konstruksjonens brannmotstand og branntekniske egenskaper. Det gjøres oppmerksom på at arbeider på brannskillende konstruksjoner er søknadspliktig og skal kun utføres av personer med spesialkompetanse.
- Ifølge eier er det utført arbeider på brannskillere i boligen, hvor dokumentasjon ikke fremlegges/foreligger. Arbeidene gjelder leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at arbeider på brannskillende konstruksjoner er søknadspliktig.
- Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken 1.etg. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen. Vurderingen baserer seg på alderen til relevante el-installasjoner. Forholdet påvirker brannsikkerheten, og må kartlegges av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll og kartlegging av branntekniske forhold som gjelder for boligen. Bare en slik tilleggsundersøkelse av fagpersoner med brannfaglig spesialkompetanse kan gi en full oversikt over forholdene og avdekke om det er behov for tiltak.

Geologiske forhold:
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom.
- Ifølge eier observeres det endringer rundt bekken. Se mer utfyllende informasjon i egenerklæringsskjema.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring
- Våtrom: Rørlegger har lagt opp rør til vask og toalett i 2025. Satt inn rammeverket til vegghengt toalett. Lagt dreneringshull i skap på toalett og utenfor toalett. Dette i tilfelle lekkasje så renner vannet ut og ikke inn i veggen. Arbeid utført av Rørlegger Gunnar Larsen AS (dokumentasjon foreligger selger). Ufaglært har utført arbeid som koblingen av wc og vask, isolering, flislegging, tak, lister, baderomspanel, avrettningsmasse før flislegging.
- Lekkasje: Sprukket feste til takpanne som gjorde at pannen skled ned. Dette førte til at regn kom inn under tak. Ble bløtt i kryploft og lakk ned i stue i hovedetasje gjennom taket i stue. Vært takstmann og sett på skadene. Ingen tegn til fukt etter at pannen ble limt på plass. Ikke mer lekkasje etter dette.
- Lekkasje: Sølt en del vann i bi-inngang som trakk ned i tak i etasjen under. Tørket fint opp. Har hatt elektrikere til å sjekke det elektriske i taket og alt så fint ut.
- Fukt: Kjellerleilighet har problemer med fukt hvis det ikke blir tilstrekkelig ventilert. Hvis de lukker ventiler eller ikke har alle dører i leiligheten åpen for ventilasjon. Når seng på soverom har stått helt inntil sengen har det kommet sopp på veggen av fukt.
- Vindu: Byttet vindu i 3 etasje da det gamle var punktert i 2025. Arbeid utført av ufaglært.
- Kledning: Byttet noe av kledning på samme siden som det ble byttet vindu i 2025. Arbeid utført av ufaglært.
- El-bil lader: Koblet til el bil lader i 2021. Arbeid utført av Miljø Elektro AS (dokumentasjon foreligger selger).
- Sprekker - grunnmur: Sprekker i grunnmur. Dette var der når vi kjøpte og har ikke endret seg noe på denne tiden
- Skadedyr: Vært 2 mus til sammen på disse årene på kryploftet. Kun 1 mus om gangen. Blitt tatt med musefelle. År 2021 i mars og 2025 .
- Mugg/sopp/råte: Kommet mugg/sopp på vegg og i vinduskarm nede på soverommet i kjellerleiligheten. Dette kom av at leieboer hadde seng helt inntil veggen og ventilasjon stengt.
Mugg/sopp/råte: Ser ut til at flere plasser på kledning bør byttes.
- Manglende tillatelser: Leiligheten er ikke søkt om, og ikke godkjent til beboelse av kommunen.
- Radon: Radonmåling ikke utført.
- Andre forhold som berører eiendommen: Bygging på tomten når de skal gjøre om på E39 oppfor huset. De må bruke noe av tomten til å bytte ut rørene som bekken går i. Og skal mest sannsynlig legge bekken i rør. Når vi snakket med dem sist er det snakk om å starte i 2028. Midlertidig bygging på tomten.
- Garasje: Har skiftet garasjeport i 2021.Arbeid utført av ufaglært.
- Andre forhold - tomt: Noe av muren opp til hagen bak ved uthuset har rast. Samt stenene/hellene på siden av bekken har startet å svikte begrunn av bekken. Kommet
noen hull og løse heller. Nedfor bekken i gårdsrommet så har også hellene sunket mer der bilen pleier å stå. Alt dette skal nok mest sannsynlig graves opp når de skal fikse
bekken.
- Andre forhold: Smeltet pakning inn mot kjøleskap når stekeovn har blitt satt på rengjøringsprogram som er 300 grader. Smelter ikke ved vanlig bruk men blir varmt.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av gulvvarme, varmepumpe, panelovner (elektrisk oppvarming) og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 11.08.1981. Dokumentet opplyser om følgende arbeide som gjenstår:

Kjeller:
1. Isolasjon og puss av grunnmur.
2. Div. innredning.

Utvendig:
1. Hovedinngangstrapp m. rekkverk.
2. Innpussing av vinduer i grunnmur.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er gjort en del fasadeendringer på boligen iht. de godkjente byggetegningene. Sør på fasaden er det satt inn en dør inn til sokkeletasjen, og satt inn en terrassedør i hovedetasjen, samt bygd terrasse. På nordsiden er en god del vinduer fjernet. Mot vest er det satt inn et annet type vindu, og mot øst er det installert et vindu som originalt ikke var tegnet inn. Disse tiltakene er å anse som en fasadeendringer, og er søknadspliktig. Det foreligger ingen godkjente tegninger fra kommune, eller ferdigattest på utført tiltak. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Foruten garasjen, så er kjelleretasjen er i dag innredet som gang, wc, stue/kjøkken, soverom, bad og bod. Kjelleretasjen er iht. originale byggetegninger opprinnelig byggemeldt til bruk som garasje, hobbyrom, matbod og diverse. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Deler av kjelleretasjen er adskilt fra resten av boligen, med engen utvendig kjellerinngang, og er i dag utleid. Kjelleren er innredet som en utleiedel, men er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og til utleie, og at arealet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Den del av boligens kjelleretasje som leies ut har følgende vilkår i forhold til leietaker. I henhold til opplysninger fra selger ønsker leietaker å bli boende dersom ny eier ønsker dette.

Beskrivelse av leilighet og inventar:
Leiligheten er delvis møblert med: stekeovn, klesskap, oppheng i gang, taklamper, vaskemaskin, lite kjøleskap i bod.
Beskrivelse av leieobjektet: gang, stue, soverom, bad og bod. Kan bruke hage

Varighet:
Leieforholdet starter den: 11.08.2025.
Leieforholdet opphører uten oppsigelse den 11.08.2028.
Leieforholdet kan i leietiden sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

Leiesum:
Kr 9000 per mnd inkludert strøm/energi, vann/avløp og internett. Leietaker tegner eget abonnement på tv-pakke.
Leien betales forskuddsvis, den 25 i hver måned.

Depositum:
Avtalt depositums beløp er kr 0.

Regulering av leie:
Partene kan, med én måneds skriftlig varsel, kreve leien regulert i takt med endringene i konsumprisindeksen i
tiden etter siste leiefastsetting (avtaletidspunktet, forrige indeksregulering eller forrige tilpasning til gjengs leie).
Regulering kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk (ved leieforholdets start).

Dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen leieregulering enn etter
konsumprisindeksen, kan begge parter med seks måneders skriftlig varsel kreve at leien blir satt til gjengs leie på
iverksettingstidspunktet. Iverksettingstidspunktet kan tidligst settes til ett år etter siste regulering, og ved
leiefastsettelsen skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leiers forbedringer og innsats.

Dyrehold og røyking:
Nåværende leietaker har tre katter.

Dyrehold er ikke tillatt uten utleiers skriftlige samtykke. Leier kan likevel holde dyr dersom gode grunner taler for
det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleier eller andre brukere av eiendommen. Samtykke til, og eventuelle
vilkår for avtalt dyrehold, skal påføres denne kontrakten. Røyking i boligen er ikke tillatt uten utleiers skriftlige
samtykke.

Leiekontrakten regulerer også utleiers plikter, leiers plikter og vedlikeholdsplikt.

Ta kontakt med megler for kopi av leiekontrakten.

Kun integrerte hvitevarer medfølger i handelen med mindre annet er avtalt. Eventuelt vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke i handelen.

Figgjo er et flott, barnevennlig område, ca 2 km fra Ålgård og om lag 10 km fra Sandnes. Fra boligen er det kort gange til Figgjo skole og flere barnehager. Boligen er omringet av naturskjønne omgivelser, og er plassert like på oppsiden av en flotte figgjoelva, som renner gjennom tettstedet. Man har ellers nærhet til flotte tur - og rekreasjonsområder, og en tur til Åslandsnuten og Krossfjell er å anbefale! Dagligvarebutikk har man like i nærheten, og på Ålgård ligger Norwegian Outlet kjøpesenter og har ellers et godt utvalg av servicetilbud. Enkel adkomst til E39 gjør at man kommer seg enkelt rundt i regionen. Velkommen til Storeholen 3A!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:

Figgjo skole (1-10 kl.) 1,7 km
Sandnes Internationale skole (1-10 kl.) 1,2 km
Gand Vgs. 11,2 km
Akademiet Vgs. 11,2 km

Barnehager:

Figgjoelva barnehage 1,3 km
Figgjo barnehage 1,3 km
Bamsebo barnehage 1,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1254 kvm. Eiendommen består av to gårds - og bruksnummer (gnr/bnr 28/278 og 28/285).

Tomten er pent opparbeidet med asfaltert innkjørsel, belegningsstein ved inngangspartiet, hage, terrasse og balkong. Hagen er vendt mot sør, og har fine solforhold. Terrassen, med utgang fra stuen, er vendt mor sør-vest. Så her kan ettermiddagssolen nytes!

På eiendommen, og videre under boligen, renner det i dag en bekk (se vedlagt kart som viser bekkens trasé). Se pkt. om regulering for informasjon planlagt arbeid for E39, og bekken som ledes gjennom eiendommen.

Garasje, med direkte adkomst innenfra boligen. Ellers parkeringsmuligheter i gårdsrommet.

Det er ikke regulert inn en godkjent innkjørsel til eiendommen, noe som gjelder mange eiendommer i gatene rundt. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår og er opparbeidet på visning, med all risiko og ansvar for eventuelle fremtidige pålegg fra kommunen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebgyggelse i henhold til reguleringsplan 6501 for Håland - Figgjo, datert 11.05.1966 - sist endret 18.12.2025- med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Reguleringsplan 2016101-02 (Detaljregulering for E39 Ålgård - Hove, delstrekning Figgjo - Oslo), reguleringsplan 78104 og 79121 er også gjeldende reguleringsplaner for området.

Utsnitt av gjeldende reguleringsplan med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Iht. kommuneplanen for Sandnes(2023-2038, datert 15.05.2023) er eiendommen regulert til boligbebyggelse, og ligger innenfor et aktsomhetsområde for Flomfare, og innenfor rød og gul Støysone grunnet nærhet til E39. Området nord for eiendommen er regulert til militært formål, med videre grense til E39.

På eiendommen, og videre under boligen, renner det i dag en bekk (se vedlagt kart som viser bekkens trasé). På nordsiden av eiendommen ligger E39. Det planlegges utbygging av E39 Ålgård-Figgjo, med tidligst oppstart i slutten av 2028 (avhengig av at Stortinget vedtar bevilgning høsten 2026). Se vedlagt kart, der det er vegen som er markert med gult som planlegges å bygges i førtse omgang. Vei markert med blått viser framtidig løsning når neste etappe mellom Figgjo og Osli bygges (ikke prioritert).
Det ble oppdaget at rørledningen som ligger på eiendommene og videre ned til elva i dag har for liten dimensjon til å ta imot det som er beregnet framtidig nedbør (flomsituasjoner). Dette er i hovedsak vann/nedbør som kommer fra oppsiden av ny E39. Ledningen er fra 1965, da E39 ble bygget forbi Figgjo. Infrastruktursone er lagt på eiendommene for å sikre at Statens vegvesen kan legge ny ledning med god nok kapasitet. Sonen har tilknyttet denne bestemmelsen: «§ 8 Innenfor de viste hensynssonene (410) tillates det ikke tiltak som kan være til skade for, eller hindre fremføring og vedlikehold av infrastruktur under bakken.» Vedlagt finnes et skriv fra kommune med informasjon, og kart over området på eiendommen som trolig vil bli berørt for etablering av ny ledning (østdelen av tomten, med oppkjørselen til Storholen 3a og Storholen 3). Hvis denne løsningen velges, blir det et godt merkbart inngrep med grøft gjennom eiendommene. Rørledningen mellom tomtene nærmer seg også sin levetid. Det er lagt opp til at alt overvannet fra terrenget på oppsiden av ny E39 og fra ny E39 (etter rensing) går i rør utenom bekken, men at noe vann fra framtidige areal til sideveger og gang-/sykkelveger skal ledes til bekken. Bekken er regulert til å være åpen på samme strekning som i dag. Det understrekes at løsningene ikke er ferdig prosjektert. Når prosjektet nærmer seg gjennomføring vil vegvesenet ta kontakt med mål om å inngå minnelig avtale om midlertidig bruk av eiendommene i en nødvendig anleggsperiode. Vegvesenet har egne grunnerververe som jobber med dette etter fastlagte rutiner. Kompensasjon, eventuell tilrettelegging, etc. vil være en del av avtaleprossessen.

Kommunale avgifter er kr 18.807,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, feieavgift, årlig leie og kompost. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 50.000,- pr. år. / 33.000 kwh. pr. år. 
Det er ikke tegnet Norgespris på strømavtale.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9529,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av internett (750/750) og har avgift på kr 1169 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 635 566 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
126 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 126 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emilie Eriksen Goa og Ruben Sande Goa

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 7 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandnes kommune  kr 3 405,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 34-0073/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2573

Sist oppdatert: 18. august 2026 kl. 16:14