Otto Ruges vei 11

Otto Ruges vei 11, 1359 EIKSMARKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 5, seksjonsnummer 15
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 4, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 250, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 251, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 508, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 509, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 510, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 511, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 514, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 515, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 516, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 517, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 518, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 712, ideell andel 337/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 735, ideell andel 337/830186

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
-1. etasje 59 kvm: Entre, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
-1. etasje 17 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer 1 bod i samme etasje. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.02.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
Boligbygg oppført i 1950.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong/teglstein. Bygget er oppført med underetasje. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør av tre. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre.

Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad.

Boligen inneholder:
Entre, bad, stue/kjøkken og 2 soverom. Utgang fra stue/kjøkken til sydvestvendt terrasse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:

Baderom:
Det observeres tegn til riss i en veggflis ved dusjvegg. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert stedvis riss i porselenet på servant. Flisleggingen på våtrommet bærer preg av manglende fagmessig utførelse.

Kjøkken:
Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

Teknisk anlegg - Avløpsrør:
Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter i konstruksjon) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer:
Et vindu fra 1987 har en alder der fremtidig funksjon/isolasjonsevne vurderes som usikker.

Terrasse:
Trekledning på rekkverk har påbegynte råteskader ved endeved.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TGIU

Baderom:
Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i
lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på
fuktskader.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kjøkken:
Pent og moderne kjøkken fra 2025 med åpen løsning mot stue. Innredet med glatte fronter og benkeplate av laminat. Oppvaskkum av kompositt stål med ett-greps armatur. Integrert kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør system og avløpsrør av plast.

Baderom:
Pent og flislagt baderom fra 2007 med gulvvarme og LED downlights. Innredet med vegghengt toalett med innebygget sisternekasse, vegghengt servantskap med ett-greps armatur og vegghengt innfelt speil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdør og to-greps armatur påkoblet hånddusj. Badekar med to-greps armatur påkoblet hånddusj. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet er utstyrt med mekanisk avtrekk, vannrør av typen rør-i-rør system kombinert med kobber og avløpsrør av plast.

Overflater gulv:
Gulvflater belagt med laminatgulv med vannbåren gulvvarme i stue/kjøkken og entre. Fliser på baderom med elektrisk gulvvarme.

Overflater vegger:
Malte veggflater. Fliser på baderom.

Overflater tak:
Malt himling med LED downlights.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden .1951. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligbygget. Det foreligger ferdigattest for garasjerekken datert 06.03.1980. Det foreligger ferdigattest for endring i bærende konstruksjon for seksjonen datert 27.11.2019.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der badet er blitt utvidet og opprinnelig bod tilhørende seksjonen er blitt innlemmet i badet.
Det er usikkert om det ble etablert nytt sluk i forbindelse med utvidelsen og om det er blitt brutt brannceller. Tiltaket er ikke omsøkt dog heller ikke bruksendret, og deler av badet er derfor ikke godkjent som varig oppholdsrom. Risiko ved søknad og ikke godkjennelse er at badet må tilbakestilles til original løsning. Kjøper overtar ansvar og risiko videre for dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 7557, tinglyst 26.04.1976, type heftelse: Erklæring/avtale: Panterett pålydende kr 10 000,- med sameiet som panthaver.

Dagboknr 7557, tinglyst 26.04.1976, type heftelse: Erklæring/avtale: Sameierne har ikke innløsnings-/ eller oppløsningsrett etter sameieloven.

Dagboknr 10239, tinglyst 11.06.1976, type heftelse: Erklæring/avtale: Pliktig medlemskap i huseierforeningen.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 261, tinglyst 06.01.1951, type heftelse: Bestemmelse om deleforbud: Bestemmelse om bebyggelse, vann/kloakkledning, veg og med flere bestemmelser. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknr 305712, tinglyst 17.09.1968, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse angående overvannsledning på eiendommen med bruksnummer 5.

Dagboknr 305715, tinglyst 17.09.1968, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse om kloakkledning. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Utleieforhold må godkjennes av styret.

Boligen ligger i et barnevennlig og attraktivt boligområde på Eiksmarka / Østerås. Området er stille og fredelig, samtidig som det har en svært sentral beliggenhet med enkel tilgang til et bredt spekter av servicetilbud og offentlig transport.

Bærumsmarka ligger rett i nærheten og byr på flotte turmuligheter hele året. Her finner du et omfattende nettverk av turstier, sykkelstier og oppkjørte skiløyper om vinteren. Bade- og fiskevann som Østernvann og Bogstadvannet er populære destinasjoner, og området innbyr generelt til rekreasjon i vakre, naturskjønne omgivelser.

For den aktive er det et rikt tilbud av fritidsaktiviteter både ute og inne. Fossum Idrettsforening, kun 1,9 kilometer unna, tilbyr blant annet langrenn, fotball, skiskyting, alpint og orientering. Eiksmarka Tennisklubb har 6 baner på Eiksmarka og ytterligere 4 på Nadderud. Golfentusiaster vil sette pris på nærheten til Haga Golfklubb (27 hull), Grini Golfklubb (9 hull) og Oslo Golfklubb ved Bogstad. Østern Brug ridesenter er også lett tilgjengelig for dem som ønsker å drive med ridning.

Det er gangavstand til både Eiksmarka senter og Østerås senter. På Eiksmarka senter finner du blant annet dagligvarebutikk, apotek, bokhandel og blomsterbutikk, mens Østerås senter tilbyr et enda bredere utvalg, inkludert vinmonopol, legesenter, treningssenter og flere butikker. Joker i Eiksveien holder søndagsåpent og har også post i butikk.

Området har svært gode kollektivforbindelser. Eiksmarka T-banestasjon ligger kun 7 minutters gange unna, og herfra tar det cirka 15 minutter til Oslo sentrum. I tillegg går det hyppige bussavganger fra Eiksmarka senter til Bekkestua, Sandvika, Lysaker og Oslo sentrum. Med bil tar det cirka 22 minutter til Oslo S og rundt 48 minutter til Oslo Lufthavn.

Det er kort vei til flere gode skoler og barnehager. I tillegg finnes det et godt utvalg av både kommunale og private barnehager, samt flere videregående skoler i nærområdet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Grini barnehage avd. Briskehaugen
- Eikebo barnehage
- Eiksmarka foreldrelagsbarnehage

Barneskoler:
- Eiksmarka skole
- Eikeli skole
- Hosle skole

Ungdomsskoler:
- Østerås skole
- Hosletoppen skole

Videregående:
- Eikeli videregående skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 5 064 kvm. Tomten er pent opparbeidet med blant annet plenarealer, lekeplass og diverse beplantning.

Det medfølger en eksklusiv bruksrett på 1 garasjeplass på ca. 14 kvm med ferdig installert lader til el-bil.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan 1947078 datert 06.01.1948 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er regulert til gang-/sykkelvei i henhold til reguleringsplan 1996034 datert 27.10.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er underlagt Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (id 202101), avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 800,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, nedbetaling av andel fellesgjeld, varmtvann, oppvarming, kabel-tv/internett, kommunale
avgifter, gressklipping og brøyting.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det ligger an til en økning av felleskostnadene med kr 300,- pr. måned fra og med juli 2026 som følge av økte kommunale avgifter og konsumprisindeks.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 217 662,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 870 646,-/4 870 648,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 6 528,- pr. 23.02.2026
Andel fellesgjeld er kr 79 219,- pr. 23.02.2026

Sameiet har fellesgjeld med 7,25 % rente i DNB med sluttdato desember 2032. Nedbetales i 12 terminer pr år. Pr 31.12.2026: Restgjeld kr 1.188.290, Renter betalt i 2025: kr 105.783 Delt i 15 like deler.

5 300 000,00 Prisantydning
79 219,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 379 219,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

134 470,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 510,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 524 729,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Ken Helbostad og Elena Hammervold Hinsværk

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameie Otto Ruges vei 9 - 11, med sameiebrøk 52/986.
Sameiet består av 15 leiligheter og 14 garasjeplasser.
Forretningsfører er Lars Ivar Aavatsmark, tlf. 401 93 431, e-post: liaavats@gmail.com.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Hjemmeside for sameiet: https://url41.mailanyone.net/scanner?m=1vuaJD-0000000016G-4AMd&d=4%7Cmail%2F90%2F1771869600%2F1vuaJD-0000000016G-4AMd%7Cin41d%7C57e1b682%7C11883032%7C7927292%7C699C96E739785FDE62829EB8FCED8CD0&o=o.wwuttrwoc-gem1.o91&s=Wb4V0alnLK90eHKOlOlh4asKHp4

Planer for 2026:
I løpet av april- mai 2026 foretas oppgradering av brannsikring i bygningene. Avtalt pris rett over 200.000 kr der leilighetene bidrar med kr 10.000 hver til sammen kr 150.000,- og sameiet dekker resten over drift. Betalingsfrister 15/3 og 15/4 2026. Nåværende eier står for innbetalingen.

Planer for 2027:
Det er planlagt utskifting av gammel oljetank sommeren 2027, da den ikke har godkjenning ut over juni 2027. Det skal innhentes anbud.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Annonserte visninger kr 2 900,-
Foto kr 5 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 28 250,-
Oppgjør kr 7 500,-
Tilrettelegging kr 15 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører  kr 6 725,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkl. plantegninger kr 9 900,-

Oppdragsnummer 10-0396/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25396

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 17:52