Nabbetorpveien 35B

Nabbetorpveien 35B, 1632 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 723, ideell andel 1/1
Andelsnummer 145, PRESTELØKKA III BORETTSLAG , organisasjonsnummer 951060003

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
2. etasje 79 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken, 2 boder, bod med opplegg for vaskemaskin, og stue

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerboder

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer to boder i byggets kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sborettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 1.9.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1967. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere av betong. Yttervegger av betong og utfyllende bindingsverk, utvendig forblendet med teglstein, plater og trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med papp/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags isolerglass
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan krevet tiltak) på følgende:
Vinduer- Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av trevinduer er 20 - 60 år.
Dører- Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Det er vanskelig å si når strakstiltak vil være nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting er 20 - 60 år.
Innvendig dører- Det er registrert noe skader på innvendig dører
Bad- Tilstandsgrad 2 settes av hensyn til at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er også registrert sprekker/riss i flisfuger, fliser har bom (hulrom under)samt at rommet har kun naturlig ventilasjon
Kjøkken- Det er registrert noe skader på overflater
Tekniske installasjoner som vannledninger, avløpsrør og elektrisk anlegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten er i nyere tid oppgradert i flere omganger, blant annet i regi av nåværende eier som overtok i 2021. Sistnevnte har utført malerarbeid i de fleste rom og i tillegg bekostet nytt gulv av moderne én-stavs laminat i stuen. Overflatene er generelt velholdt i forhold til alder og brukstid.

Kjøkkenet ble i 2005 oppgradert med ny innredning fra Kvik som i 2013 ble supplert med ekstra benkeskap fra IKEA. Innredningen i sin helhet har både mange oppbevaringsmuligheter og store arbeidsflater på meterlange benker. Spesielt praktisk er det med vask av underlimt modell. Frittstående komfyr og kjøleskap medfølger.

Badet er fornyet på ukjent tidspunkt, men kun gitt TG 2 for et fåtall forhold. Gulvet og veggene er i dette rommet dekorativt flislagt, gulvet har også elektrisk varme. Sanitærutstyret inkluderer blant annet et dusjkabinett som gjennom sin funksjon begrenser vannpåkjenning på overflatene og anbefales benyttet videre. Rør-opplegg til vaskemaskin er etablert i bod som tilstøter badet, men er uten sluk.

Soverommene er samlet på samme side av leiligheten samt av god størrelse og smart plassert i forhold til sine respektive formål. Hovedsoverommet er oppmålt til ca. 12 kvm. og tilgjengelig rett fra stuen. Soverom II er tilknyttet entreen og oppleves av den grunn som distansert fra stuen. Med nesten 10 kvm. er sistnevnte av utpreget god størrelse som barne-/gjesterom. Begge soverom nnredet med hvert sitt praktiske skyvedørsskap som medfølger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Malt tapet, malt panel, malt teglstein og fliser.
Himlinger: Malte plater og malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå og hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr og kjøleskap medfølger

Boligen er oppvarmet med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1967.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente bygningstegninger datert 05.06.1964 Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger ferdigattest på riving av garasjer og nybygg garasjer datert 08.11.2022
Det gjøres oppmerksom på at det ikke foreligger ferdigattest på utvidelse og innglassing av balkonger.

De opprinnelige bygningstegningene fra 1964 viser en annen planløsning enn dagens bruk. Bl.a var det tegnet inn 3 soverom og en mindre stue, kjøkken står på en annen side mm.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 1772, tinglyst 02.03.1993, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte. Omhandler bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger mm i forbindelse med innløsning av festetomt med kommunen.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen er tømt og overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

På Prestelandet bor du sentralt i forhold til sentrum, men omgitt av store åpne gressbakker som gjør nabolaget alt annet enn urbant.

Nærheten til nettopp sentrum innebærer at alle byens tilbud og fasiliteter er lett tilgjengelig. Med hjelp av gratis ferge fra Gamlebyen fergeleie, et fåtall minutters gange unna leiligheten, er du straks fremme på by-siden av elven. Videre til togstasjonen er det kun et fåtall minutters gange. Nærmeste bussholdeplass finnes allerede rett foran blokken.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre i lokalmiljøet, blant annet på nærsenteret Brohodet som er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur fra Prestelandet.

For en liten familie vil det være praktisk at kombinert barne- og ungdomsskole er lett tilgjengelig i nabolaget, samt at flere barnehager finnes i området. I nærmiljøet eksisterer det i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved barneskolen. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

De store grøntarealene i nabolaget utgjør fine turområder som er lett tilgjengelig i hverdagen og strekker seg helt frem til den ærverdige Gamlebyen. Turmuligheter er det også på Glommastien som passerer rett i nærheten og følger elvebredden helt til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype prepareres skispor når forholdene tillater.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gudevold barnehage (1-5 år) 0.2 km
Nabbetorp barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kongsten barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler:
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 0.4 km
Childrens International School Fredrikstad(1 -10 kl.) 1 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 2.4 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.9 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25.946 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet består blant annet av internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Felles parkering på borettslagets eiendom. Borettslaget leier ut garasjer. Venteliste/tildeling garasjer administreres av styret. Garasjeleie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldene satser

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Del av Presteløkka, datert 08.05.1957 og 10.05.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 med formål bebyggelse og anlegg med hensynsone 310 og 320 ras-og skredfare, flomfare

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6.341,- pr. mnd. og inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, tv og internett, nedbetaling av fellesgjeld, drift og vedlikehold, forretningsfører.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8000 kwh,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 794 272,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 177 088,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 37 601,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 447 460,- pr. 12.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 64 156 472,- pr. 13.08.2025 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Lån 1 Husbanken kr 5 728 522,-
Rentebetingelser: 4,62%
Lånets løpetid: 01.07.2030

Lån 2 Obos-Banken AS kr 22 783 750,-
Rentebetingelser: 5,18%
Lånets løpetid: 30.12.2050

Lån 3 Obos-Banken kr 7 633 438,-
Rentebetingelser: 5,18%
Lånets løpetid: 30.07.2052

Lån 4 Obos - Banken AS kr 28 010 762,-
Rentebetingelser: 5,18%
Lånets løpetid: 30.08.2062

2 500 000,00 Prisantydning
447 460,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 947 460,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 966 712,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Steinar Graarud

Leiligheten er tilknyttet PRESTELØKKA III BORETTSLAG. Borettslaget består av 148 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Hund og innekatt er tillatt etter avtale med styret.
Veldrevet og stort borettslag som har hatt løpende vedlikehold opp gjennom årene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022 - 2022 Nye garasjer ferdigstilt. Infrastruktur for EL-billadere blir lagt opp i alle garasjer. Det er også satt opp EL-billadere på felles parkeringsplass.
2022 - 2023 Innglasset balkonger utskifting Balco AB, OBOS Prosjekt
2021 - 2021 Rehabilitering elektro
2020 - 2020 Port-telefon
2018 - 2018 Avfallsanlegg/utvidelse parkering
2017 - 2017 Kjellervinduer, takstiger, nedløp. Utskifting til PVC kjellervinduer, montering takstiger, arbeid nedløp.
2015 - 2016 Rehabilitering av fasader med ny pusset platebekledning "firkantblokker", og overflatebehandling "langblokker"
2013 - 2014 Rørfornying av avløpsanlegg
2012 - 2012 Sikringsskap, utskifting. Andelseierne i Presteløkka 3 borettslag selv må betale utskifting av sikringskap/oppgradering til ny standard

Planlagte påkostninger som kan medføre øking av fellesgjeld/fellesutgifter
Sakset fra årsmøte 2025
Etter befaring av kjellerne sammen med OBOS, er det klart at noe må gjøres med fellesarealene. Flere steder er det satt opp boder på egenhånd uten noen form for godkjenning. Styret har fått en uttalelse fra advokat og brannpersonell rundt det juridiske og ansvar hvis det for eksempel skulle oppstå brann. Blir det en brann og tilgjengeligheten i fellesarealene er hindret, er det styrets ansvar. Vi må utrede dette nærmere i løpet av det neste året for å finne en god løsning på hvordan dette skal håndteres.
På årsmøte 2025 ble det fremmet forslag om at styret foreslår å rive selvoppførte boder og alternativ bygge en enkel nettingbod til hver andel. Dette ble ikke vedtatt i denne runden.
Sakset fra årsmøte 2024:
- Det vurderes alternativer for administrering av el-bil lading da dette også er noe styret må administrere og bruke tid på i dag.
- Pipehatter er noe det må innhentes prisoverslag på og vi vil rådføre oss med OBOS vedrørende hvor mye det haster å få gjort noe med det.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering - alle kanaler)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 3 900,- pr. stk.   

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 100 kvm  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 67-0241/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25241

Sist oppdatert: 08. september 2025 kl. 15:38