Silurveien 43

Silurveien 43, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 729
Aksjenummer 21, Ullernbyggene II AS, organisasjonsnummer 910735535

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
Aksjeleilighet:
4. etasje 46 kvm: Entré, bad, omkledningsrom, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

BRA-e:
Aksjeleilighet:
1. etasje 2 kvm: Bod.
2. etasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1961 og er et leilighetsbygg med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er av betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss, og etasjeskillere er av betong. Bygget har flatt tak som er tekket med takmembran/takpapp, men taket er ikke besiktiget. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1994, samt en balkongdør fra samme år. Entrédøren har brannklasse B30, lydklasse db38 og elektrisk kodelås. Innvendige dører er profilerte. Det er utgang fra soverom til en balkong på 3 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet, og det mangler samsvarserklæring på anlegget. Det er anbefalt en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Det er installert komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon i boligen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Automatisk lekkasjestopper er ikke tilkoblet, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Det er svelling på undersiden av dør til badet. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Ventilasjon: Kondens registrert på vinduer. Forholdet vurderes til å være en indikasjon på at ventilasjonen ikke er tilstrekkelig, men eksakt årsak er ikke kjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Oppgradert bad med flislagt gulv og vegger, gulvvarme, vegghengt toalett, ny innredning og sanitærutstyr.
- Nytt kjøkken med ny innredning, benkeplate av tre, integrerte hvitevarer, ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper.

Fra fjerde etasje i denne leiligheten åpner utsikten seg over Oslofjorden og byen. Leiligheten har en effektiv planløsning og ble betydelig oppgradert i 2017 med nytt kjøkken og bad. Heisadkomst gjør hverdagen enkel.

Entré:
En sikkerhetsdør med kodelås åpner inn til en entré med plass til å henge fra seg yttertøy. Herfra ledes du videre inn i leiligheten.

Stue:
Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet, noe som skaper et sosialt og lyst rom. De store vindusflatene vender ut mot den flotte utsikten og gir rikelig med dagslys. Rommet er enkelt å møblere med plass til både sofagruppe og spisebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2017 har glatte fronter og en benkeplate i tre. Det er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet er en funksjonell og integrert del av oppholdsrommet, og er sikret med både komfyrvakt og automatisk vannstopper.

Soverom:
Soverommet har god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Fra rommet er det direkte utgang til balkongen.

Balkong:
Balkongen på 3 m² har en vidstrakt utsikt over Oslofjorden og de grønne omgivelsene. Dette er en privat uteplass hvor man kan nyte morgenkaffen eller bare utsikten.

Omkledningsrom:
I tilknytning til de andre rommene ligger et praktisk omkledningsrom. Rommet gir fleksible muligheter for garderobeløsninger og oppbevaring.

Bad:
Badet ble etablert i 2017 og har en moderne standard. Det er utstyrt med elektrisk gulvvarme, vegghengt toalett og en servantinnredning med skuffer. I dusjhjørnet med glassvegg er det både regn- og hånddusj. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater:

Gulvoverflater: Parkett i entré, stue, kjøkken, soverom og omkledningsrom. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater i oppholdsrom. Fliser på bad.
Himling: Malte flater i alle rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer to eksterne boder. Én bod på 2 m² i 1. etasje og én bod på 2 m² i 2. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp med vannbåren varme via radiatorer tilkoblet varmesentral. Det er gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest i form av et arkivkort datert 20.06.1962. Denne gjelder oppføring av bolig og garasje. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er oppført i 1961, før plan- og bygningsloven ble gjeldende for hele landet i 1965. For eiendommer fra denne perioden er det ikke uvanlig med mangelfull dokumentasjon i kommunens arkiver, herunder byggetegninger.

Det foreligger i tillegg en "Ferdigattest (for mindre arbeider)" datert 14.12.1977 som gjelder "Innvendige forandringsarbeider i 4. etasje".

Siden godkjente tegninger mangler, kan det ikke garanteres at dagens planløsning er i henhold til opprinnelig godkjenning. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1962/15406-1/105 30.11.1962 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser

1981/14069-1/105 05.06.1981 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Byggeforbud på nærmere angitt avstand

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie reguleres av selskapets vedtekter og borettslagslovens bestemmelser anvendes normalt tilsvarende. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se vedtektene for eventuelle avvikende bestemmelser og konferer megler ved spørsmål.

Med godkjenning fra styret kan en aksjonær overlate bruken av hele boligen til andre for inntil tre år, dersom aksjonæren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjonæren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Bruksoverlating kan forlenges med inntil to år dersom dette, etter søknad, godkjennes av styret. Etter søknad kan styret gi dispensasjon fra boplikten forut for bruksoverlating. Har selskapet ikke svart på søknad innen en måned, er brukeren å anse som godkjent.

Silurveien 43 ligger i et veletablert boligområde på Ullern, innerst i blindvei med lite trafikk og T-banen i umiddelbar nærhet. Det er kort kjøreavstand til diverse sentre med forretninger og servicefunksjoner. Den daglige handelen kan bl.a. gjøres Rema 1000 i Vækerøveien eller Meny ved Jar T-banestasjon som ligger 5 minutter med banen fra boligen. For et utvidet servicetilbud er det kort vei til kjøpesenter som CC-vest på Lilleaker og Røa Senter som har variert tilbud av butikker, restauranter, apotek, vinmonopol m.m. Bekkestua ligger kun 9 minutter med t-bane unna som byr på butikksenter, Sats/Elixia, vinmonopol, flere dagligvarebutikker og serveringssteder. For et ytterligere tilbud er det forretninger på Majorstuen og Skøyen. Søndagsåpen Joker og Ullern Sushi ligger noen hundre meter unna. Nyåpnet Kiwi rett nedenfor Åsjordet. I tillegg til Coop Prix og Kiwi på Lilleaker som ligger noen minutter unna med bil.

Området er godt tilknyttet offentlig transport med Ullernåsen T-banestasjon rett utenfor døren. Med T-banen (linje 3) tar det ca. 9 minutter til Majorstuen, ca. 14 minutter til Jernbanetorget og ca. 9 minutter til Bekkestua. Buss fra Radiumhospitalet med linje 23, 24, 28, 260E. Det er også mulighet for å ta trikk fra Ullern med linje 13. Fra Lysaker stasjon (ca. 3 km unna) er det hyppige avganger med buss og tog som lokaltog, regiontog og flytog.

Flere tur- og rekreasjonsmuligheter rett ved med turstier langs Smestaddammen, Makrellbekken og masse mer. Mærradalen tilbyr også fine turstier som tar deg videre til Bogstad og videre inn mot Nordmarka, med preparerte skiløyper på vinterstid og sykkelstier på sommeren. På Bogstad er det bl.a. populær badeplass, golfbane og Bogstad gård med kafé. Sollerud badestrand og idylliske Vækerøparken ligger ca.3 km unna. En liten biltur unna ligger Wyllerløypa og Tryvann skisenter som er blitt betydelig oppgradert de senere år. Nærhet til Sats/Elixia og Njårdhallen hvor det utøves bl.a. turn, tennis, håndball, fekting mm. Få minutter gange til MOVA treningssenter og Legevakt Vest i Silurveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3495 kvm. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, belegningsstein og diverse beplantning. Beboerne anmodes om ikke å gå på gressplenene, og gress/beplantet område skal ikke benyttes som lekeplass.

Parkering er tillatt på boligselskapets anviste p-plasser i garasjen, langs bygget, ved muren mot trikkeskinnene på den andre siden av Silurveien eller på gateplan i Silurveien. Biloppstillingsplasser ved ladestasjoner for el-bil skal kun benyttes under lading.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til garasjeanlegg og boligbebyggelse. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.

Byggesaker i området:
Saksnummer 202217663: Silurveien 43 - Bruksendring fra forretning til bolig. Status: Tillatelse gitt.
Saksnummer 202554709: Silurveien 45 - Påbygg og ombygging av telesentral til boliger.
Saksnummer 202309864: Silurveien 18 B - Etablering av fortau, veianlegg og mur. Status: Rammetillatelse gitt.
Saksnummer 202208438: Silurveien 18 - 20 - Oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller. Status: Endret tillatelse gitt.

Silurveien 18-20: Salget de prosjekterte boligene pågår per dags dato hvor 60% av leilighetene er solgt. Estimert byggestart er planlagt tredje kvartal 2025.

For informasjon om prosjektet, se link: https://naabo.no/prosjekter/boliger-til-salgs/villa-silur/til-salgs?gad_source=1&gad_campaignid=22237826098&gbraid=0AAAAA-2T6tsRoK1GSinEv9cu2D0MF8jPg&gclid=CjwKCAjw2brFBhBOEiwAVJX5GDS_kDrAZXk85sWzh57dJizcYKLKdfaQzgNqFD9XiA9ivXhqVQgROhoCMbUQAvD_BwE

Silurveien 41:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202007578&wfl=N&Dateparam=08/20/2025&sti=

Silurveien 45: Salget av de prosjekterte boligen pågår. Estimert byggestart er planlagt tredje/fjerde kvartal 2025.
For mer informasjon om prosjektet, se link: https://axer.no/no/bolig/ullernhoyden/til-salgs

For mer informasjon kontakt megler eller søk på saksnummer på Plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Husleie er kr 3 909,- pr. mnd. og inkluderer:
Kommunale avgifter, forretningsførsel, drift- og vedlikehold, kabel-Tv/internett, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring mm.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 269 256,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 077 023,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 72 219,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 122 748,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 6.529.406,-. pr. 02.02.2026 og lånevilkårene er:
Serielån med lånnr 1636.21.06501 med endelig innfrielse i 2045. rentesats 5,40 %

4 700 000,00 Prisantydning
122 748,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 822 748,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 625,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
25 075,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 847 823,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maiken Forodden Tønsberg

Leiligheten er tilknyttet Ullernbyggene II aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 52 leiligheter.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Det praktiseres dugnadsgebyr p.t. kr 400,- som faktureres de som ikke deltar i varslede dugnader.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke.
Kun fysiske personer kan være aksjonær i selskapet.

Selskapet har vedtatt en omfattende oppgraderings- og vedlikeholdsplan med en totalkostnad på 5,2 millioner kroner. Planen inkluderer installasjon av ny heis (ferdigstilt), omlegging av tak, bygging av felles takterrasse og installasjon av nytt fibernett. For å finansiere dette har generalforsamlingen vedtatt en finansieringsplan som består av et banklån på 3,7 millioner kroner, bruk av 1 million kroner fra selskapets bankkonto, og en ekstraordinær innbetaling (kapitalinnhenting) på 10 000 kroner per aksjonær. Som en del av finansieringen felleskostnadene sist hevet med 10 % fra 1. juli 2025.

I tillegg til de store prosjektene, inneholder styrets vedlikeholdsplan flere fremtidige tiltak. Dette omfatter blant annet fasadearbeider, utskifting av vinduer, installasjon av individuell ventilasjon per leilighet, utskifting av lysarmaturer i fellesområdene og rehabilitering av inngangspartiet. Styret utreder også muligheten for å omgjøre et lokale og noen boder til en utleieleilighet for å generere fremtidige inntekter for selskapet.

Aksjonærene har tilgang til flere fellesfasiliteter. Dette inkluderer et fellesvaskeri med tørketromler, sykkelbod og sykkelstativer. Hver leilighet disponerer to private boder. Selskapet har avtale med Gårdreform AS for vaktmestertjenester og Norsk Brannvern AS, som sørger for årlig bytte av batterier i brannvarslere i både leiligheter og fellesområder.

Vesentlige forandringer i leiligheten, som for eksempel rehabilitering av bad, krever skriftlig forhåndssamtykke fra styret. Ved oppussing av bad skal autorisert rørlegger benyttes. Det er ikke tillatt å montere kjøkkenvifter som kobles til byggets sentrale ventilasjonsanlegg; kun vifter med kullfilter er tillatt. Det er også restriksjoner for støyende arbeid, som ikke er tillatt etter kl. 19.00 på hverdager, etter kl. 16.00 på lørdager, og er helt forbudt på søndager.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk. kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av opplysninger fra forretningsfører PHM Forvaltning  kr 5 150,00
Pantesperregebyr til forretningsfører (aksje) PHM Forvaltning AS  kr 4 370,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport leilighet u/50 kvm inkl. plantegning  kr 7 950,00

Oppdragsnummer 10-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2685

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 18:07