Lensmannsstien 117

Lensmannsstien 117, 3030 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 81, bruksnummer 10
Andelsnummer 78, Tolerud Borettslag, organisasjonsnummer 851020632

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
48 kvm: Gang, kjellerstue/kontor og 3 boder.

1. etasje:
52 kvm: Stue, kjøkken, vaskerom, wc-rom og entr´€.

2. etasje:
52 kvm: Gang, bad, 3 soverom og 2 boder.

BRA-e (eksternt bruksareal)
1. etasje:
5 kvm: Bod.

Garasje - 1. etasje:
13 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
44 kvm: Terrasse.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Kjellerstue/kontor i kjeller. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning (utvendige fasader ble rehabilitert i 2024, utført i regi av borettslaget). Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med metallplater (yttertaktekking ble skiftet i 2024, utført i regi av borettslaget). Boligen har ytterdør med glassfelt fra 2024. Balkongdør av tre med tre-lags glass fra 2022. Vinduer av tre med to- og tre-lags glass fra byggeår, 2011 og 2022. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Adkomstvei til boligens overbygde inngangsparti i 1. etasje. Hellelagt uteplass ved inngangspartiet. Tilgang til utvendig bod på ca. 13 kvm, ved inngangspartiet.

1. etasje
Stue: Stue med sofaområde og spiseplass. Delåpen løsning mot kjøkkenet. Luft-til-luft varmepumpe fra 2014. Moderne innmurt peisinnsats med glassplate på gulv. Laminat på gulv, panelplater på vegger og panel i himling. Downlights i tak. Utgang til sydvendt terrasse på ca. 44 kvm med levegger og markise. Sol fra ca. kl. 08.00 til 22.00 (midtsommerstid) iflg. selger. Videre er det direkte adkomst til disponibelt hageområde.

Kjøkken: Klassisk og profilert IKEA-kjøkkeninnredning fra 2011 med integrerte hvitevarer. Over- og underskap samt vitrineskap i hvit utførelse. Flislagt felt på vegg over benkeplater av laminat. Lysarmaturer under overskap. Videre er kjøkkenet utstyrt med kjøle-/fryseskap, ventilator, platetopp, stekeovn, oppvaskkum og oppvaskmaskin. Mulighet for spiseplass. Downlights i tak. Belegg på gulv, panelplater på vegger og panel i himling. Tilgang til trappegang til kjeller.

Vaskerom: Vegghengt utslagsvask. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Belegg på gulv, våtromsplater på vegger (2025) og malt himling.

Wc-rom: Servant over servantskap i hvit og glatt utførelse. Speil med integrert lysarmatur over servant. Gulvstående toalett. Innebygget skap i glatt utførelse. Laminat på gulv, panelplater på vegger og malt himling.

Entré: Trappegang til 2. etasje. Gulvvarme. Laminat på gulv, panelplater på vegger og panel i himling.

2. etasje
Gang: Trappegang til 1. etasje. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling. Tilgang til bod.

Bad: Badet er fra 2005. Servant over servantskap i hvit og glatt utførelse. Tilsvarende utførelse på høyskap. Speil og lysarmatur over servant. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett, frittstående hjørnebadekar og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Downlights i tak og gulvvarme. Fliser på gulv, fliser på vegger og malt himling. Del av rommet er opprinnelig byggemeldt som soverom.

Soverom 1: Garderobeløsning i glatt utførelse og speilfronter. Laminat på gulv, panelplater på vegger og malt himling. Tilgang til bod.

Soverom 2: Laminat på gulv, panelplater på vegger og malt himling.

Soverom 3: Laminat på gulv, panelplater på vegger og malt himling.

Kjeller
Gang: Trappegang til 1. etasje. Tilgang til 3 boder med god lagringsplass.

Kjellerstue/kontor: Rommet er innredet som kjellerstue/kontor. Vegg-til-vegg teppe på gulv, panel samt malte vegger og malt panel med synlige takbjelker i himling. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Generelt om boligen: Boligen har uinnredet kaldtloft via luke. 198 liters varmtvannsbereder fra 2001, plassert i wc-rom. Sikringsskap med automat- og skrusikringer (skiftet sikringsskap i 2010), plassert i entré.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Bad: Manglende tilluftsspalte, manglende drenering fra sisterne, stedvis riss/sprekker samt løse fuger i flisfuger ved toalett (vegger) og usikker restlevetid på tettesjikt.
- Vaskerom: Manglende tilluftsspalte, kun naturlig ventilasjon, vannrør pga. alder, usikker restlevetid på tettesjikt/gulvbelegg og avløpsrør samt sluk pga. alder.
- Kjøkken: Vannrør av kobber pga. alder og avløpsrør fra byggeår pga. alder.
- Wc-rom: Vannrør av kobber pga. alder.
- Rom under terreng (kjeller): Konstruksjonen har en oppbygging som etter erfaring medfører en forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk (etablert plastfolie/dampsperre inne i konstruksjonen) og registrert forhøyede fuktverdier i utlektet kjellervegg.
- Loft (uinnredet/råloft): Indikasjoner på svertesopp på undertak og spor/ekskrementer etter mus/gangere på loft.
- Innvendige trapper (trapp mellom kjeller og 1. etasje): For store åpninger i trapp og noe knirk i trapp.
- Innvendige trapper (trapp mellom 1. etasje og 2. etasje): For store åpninger i rekkverk og manglende håndløpere.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Usikker restlevetid på varmtvannsbereder, vannrør av kobber pga. alder, avløpsrør pga. alder og ikke utført service på varmepumpe iflg. selger.
- Elektrisk anlegg: Ikke fremlagt samsvarserklæring på utført arbeid på anlegget.
- Dører og vinduer: Vinduer fra byggeår pga. alder.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmur, grunnmuren utvendig fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist og drenering pga. alder samt observasjoner gjort fra innsiden.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger pga. alder.
- Frittstående byggverk (garasje): Kun foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden - vurdert at moderat vedlikehold er tilstrekkelig.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Bad, kjøkken og øvrige rom: Ikke foretatt demontering av downlights eller inspisert inne i konstruksjonen.
- Yttertak: Ikke fysisk inspisert pga. sikkerhetsmessige forhold og kun begrenset undersøkt fra bakkeplan.
- Terrasser/platting på terreng: Deler av fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser pga. lav takhøyde mellom konstruksjonen og bakkeplan.
- Grunnmur, fundamenter: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder kjøle-/fryseskap, platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Innmurt peisinnsats og luft-til-luft varmepumpe i stue. Gulvvarme på bad og i entré. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2020, utført av Drammensregionens brannvesen IKS og alt er funnet i orden.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.10.1981, som omfatter oppføring av rekkehus med 3 leiligheter. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 22.03.1979.

Det er gitt ferdigattest for montering av varmeanlegg/ildsted eller røykkanal (pipe) datert 13.07.1995.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for fasadeendring av bygningen fra 2002. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket, dette er borettslaget sitt ansvar.

Kjellerstue/kontor i kjeller er opprinnelig byggemeldt som kjeller jf. Godkjente byggetegninger datert 22.03.1979. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Vinduet i etasjen oppfyller ikke de krav som gjelder for et rømningsvindu jf. tilstandsrapporten. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av borettslagets tinglyste panterett:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om skjønn, anleggelse og vedlikehold av ledninger. Disse er ikke av direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det er foretatt måling av radon i 2023/2024 og det dokumenteres at verdiene er innenfor statens anbefalte grenseverdi jf. tilstandsrapporten.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Boligen ligger i et attraktivt og veletablert boligfelt. Fin internbeliggenhet i enden av boligfeltet. Det er lite gjennomgangstrafikk i området med interne gang- og kjøreveier for borettslaget, noe som gjør eiendommen særdeles barnevennlig. Nærhet til marka med flotte tur- og rekreasjonsområder. Gangavstand til Vannverksdammen som er opprustet av kommunen og har fine bademuligheter. Nærhet til Konnerud sentrum og Konnerudsenteret som er bydelens naturlige samlingssted for handel. Ca. 10 minutters kjøring til Drammen sentrum med et stort utvalg av sentrumsfasiliteter som caféer, kjøpesentre, restauranter, nisjébutikker m.m., i tillegg er det kino, minigolf, skøytebane (vinterstid) og teater.

Konnerud har en rekke fritids- og sportstilbud, med blant annet idrettsanlegg og flotte turterreng innover marka. Kort vei til Drammens største kunstgressanlegg for fotball, lysløype fra Konnerud stadion, Stordammen med fine bademuligheter og Skoger golfbane er noe av det Konnerud har å tilby. Konnerud IL er et av Norges største idrettslag og er aktive i flere idretter med tilhørende idrettsanlegg. Flott langrennsarena hvor det har vært World Cup arrangement med tilhørende standard, med bla. kunstsnø og milevis med skiløyper.

Gangavstand til bussholdeplass med forbindelser til Drammen sentrum, se www.brakar.no for rutetider. Det er ca. 10 minutters kjøring fra eiendommen til Drammen togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo på ca. 35 minutter. Generelt god offentlig kommunikasjon mot Kongsberg, Oslo og Sandefjord fra Drammen sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Solhaugen barnehage, Espira Vannverksdammen barnehage, Blåbærtoppen barnehage.

Skoler: Konnerud barneskole og Svensedammen ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 68 750 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer med flere lekeplasser. Asfalterte interne gang- og kjøreveier med lite trafikk.

Eiendommen er en del av et borettslag og har ingen klare tomtegrenser, men det er naturlige skiller mellom eiendommene. Den del av borettslagets tomt som andelen disponerer, er pent opparbeidet med terrasse, hellelagt uteplass og hageområde rundt boligen.

Medfølgende disponibel parkeringsplass på ca. 13 kvm i felles garasjerekke.

Mulighet for å koble seg på felles ledningsnett for el-bil lading etter samtykke fra styret, kostnader for etablering/installering av ladeboks, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt andelseier.

Det foreligger planer om å rive eksisterende garasjer og oppføre nye garasjer samt planlegging av løsning for lading av el-bil, se mer informasjon under punktet "Om borettslaget".

Forøvrig er det gjesteparkering på borettslagets eiendom.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan for Området Tolerud datert 25.04.1978. Videre er eiendommen hovedsakelig avsatt til boligbebyggelse med krav til vannforsyning, avløp, vei og annen transport ved kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037 datert 18.06.2025. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av borettslagets eiendom (inkl. området foran denne boligen) innenfor et område med flomfare. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, tv/internett grunnpakke, renter og avdrag på andel fellesgjeld, felles vedlikehold, felles driftskostnader, snøbrøyting, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter (sist justert 01.01.2024).

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Grunnleie kr 6.579,-
Forsk. avregn. vann kr 784,-

Kostnader for vann avregnes årlig etter forbruk, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Det foreligger planer om å rive eksisterende garasjer og oppføre nye garasjer samt planlegging av løsning for lading av el-bil. Evt. økning av felleskostnader avhenger av om fremtidige generalforsamlinger vedtar bygging av garasjer.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 170 644,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 682 576,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 844 868,- pr. 31.07.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 128.866.534,- pr. 31.07.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 94937059889, Handelsbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 31.07.2025: 5.54% pa.
Antall terminer til innfrielse: 96
Saldo per 31.07.2025: 126 184 755
Andel av saldo: 827 286
Første termin/første avdrag: 30.06.2024 (siste termin 30.06.2073)

Lånenummer: 94937075388, Handelsbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 31.07.2025: 5.54% pa.
Antall terminer til innfrielse: 59
Saldo per 31.07.2025: 2 681 779
Andel av saldo: 17 582
Første termin/første avdrag: 30.06.2025 (siste termin 31.12.2054)
Flytende rente

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 600 000,00 Prisantydning
844 868,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 444 868,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 210,00  Forkjøpsrett- benyttet NBBO (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 250,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 464 118,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ellen Marie Winther

Boligen er tilknyttet Tolerud Borettslag.
Borettslaget består av 152 boliger, fordelt på 57 bygninger.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag, tlf. 32 21 15 00.
Borettslagets årsregnskap for 2024 viser et underskudd på kr -22.447.424,- (pga. nytt låneopptak).
Disponible midler i borettslaget er pr. 31.12.2024 kr -3.015.103,-.
Frivillige dugnader to ganger i året i tilknytning til borettslaget.
Det må påregnes noe snømåking i tilknytning til egen bolig.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere.
Borettslaget har egen hjemmeside: www.tolerud.no

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.
Foretatte arbeid/påkostninger de senere år: Oppgradert gatelys med LED. Etablert lading av el-bil i 50 garasjer. Foretatt drenering rundt flere boliger hvor det er påkrevd. En del arbeider på uteområdene og grøntarealer/lekeplasser. Borettslaget har sluttført betydelige rehabiliteringsarbeider, dette omfatter 2 større prosjekter som gjelder utbedring av tak og etterisolering av vegger/utskiftning av vinduer (finansiert med låneopptak). Prosjektene ble ferdigstilt desember 2024. Brannisolering av loft. Utskiftning av alle stoppekraner. Montering av tiltak knyttet til radon etter radonmåling.

Planlagte arbeid/påkostninger: Det foreligger planer om å rive eksisterende garasjer og oppføre nye garasjer samt planlegging av løsning for lading av el-bil. Søknaden ligger nå hos kommunen og etter godkjent søknad må oppstart være innenfor 3 år ref. styrets årsmelding 2023. Borettslaget er i tvist med kommunen om en del av eiendommen som er kommunen sin hvor garasjeanlegget skal stå. Eierskap av tomta må avklares før videre arbeid med byggesøknad på garasjeprosjektet (søknaden ligger hos kommunen). Hvis byggesøknaden godkjennes vil det bli innhentet anbud på arbeidet og det vil bli innkalt til møte for planlegging av arbeidsstart (evt. økning av felleskostnader avhenger av om fremtidige generalforsamlinger vedtar bygging av garasjer).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 86304260.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 45.000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (Betaler for en visning)  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører NBBO  kr 6 570,00
Innhenting av feierrapport fra Drammensreg. Brannvesen  kr 573,00
Innhenting av informasjon forretningsfører NBBO  kr 4 947,00
Innhenting av off. oppl. Drammen borettslagspakke m/ tegninger   kr 1 389,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Buysure. 2.59 promille av salgssum. Estimert til kr 9.324,-  kr 0,00
Fotopakke m/drone   kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 19 950,00

Oppdragsnummer 20-0244/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25244

Sist oppdatert: 29. august 2025 kl. 19:38