Arbos gate 1A

Arbos gate 1A, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Borettslaget Arbosgate 1, organisasjonsnummer 997391756

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
4. etasje 36 kvm: Entré/gang, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
6. etasje 3 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer 1 loftsbod. Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 5 m2, men grunnet skråtak/lav himlingshøyde er kun 3 m2 måleverdig som bruksareal (BRA-e). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.11.2025 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet tilhørende Borettslaget Arbosgate 1, beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Bygård fra 1897 over 5 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong, stål og treverk. Yttervegger utvendig forblendet med mur, pussede flater og stukkatur. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med plater (yttertaket er ikke besiktiget). Leiligheten har en slett entrédør med sikkerhetslås fra eldre, ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre og 3-lags glass fra 2022.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom: Overflater vegger, Membran/tettesjikt, Sanitærutstyr, armaturer og innredning.
- Kjøkken: Vannrør. Ventilasjon.
- Øvrige rom: Helhetsvurdering: I denne leiligheten er overflater på gulv, vegger, himling og ventilasjon i rom for varig opphold vurdert samlet til tilstandsgrad 2.
- Etasjeskiller og gulv mot grunn: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter (lokalt avvik) ble i entré/gang målt til ca. 5 mm, og i stue/kjøkken målt til ca. 20 mm.
- Tekniske anlegg: Vanninstallasjoner i tørre rom: I denne leiligheten er varmtvannsberederen og vaskemaskinen plassert på kjøkkenet, ikke i et våtrom med membran/tettesjikt og sluk.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom: Kontroll i tilliggende Konstruksjoner.
- Tekniske anlegg: Stakeluke.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? -"Ja."
Beskriv feilen og omfanget. -"Noen sprekker i fug i overgang gulv og vegg som ble utbedret av forrige eier."

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? -"Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Forrige eier opplyste at badet ble pusset opp i 2010/2011. Utført av MKR Utvikling."
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. -"Noen sprekker i fug i overgang gulv og vegg som ble utbedret av forrige eier i 2022."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Forrige eier opplyste om at vifte på bad ble byttet i november 2019 (Oslo Vest Elektro).
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Nei."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. -"I forbindelse med oppmåling av bod på loftet til tilstandsrapporten ble det oppdaget noe fukt i tak. Dette er rapportert til styret, og en mulig lekkasje i taket over boden skal utbedres av borettslag i løpet av våren."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? -"Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Byttet vinduer og fasadeoppussing ferdig i 2022. Utført av Vindu Entreprenøren AS/ Malercompagniet.
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Nei."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. I henhold til egenerklæring fra tidligere eier gjennomførte borettslaget fuktsikring og drenering av bakgård vinteren 2020/2021. Arbeidet ble utført av BK Anlegg AS. Det ble også gjennomført sanering av krypkjeller og en leilighet i første etasje."

Er det utført arbeid med drenering? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Drenering av bakgård 2020/2021. Utført av BK Anlegg AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Nei."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Rehabilitering av elektrisk anlegg i mars 2013. Utført av Elektriker Gruppen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Vifte på bad byttet i november 2019. Utført av Oslo Vest Elektro."
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. -"Taklampe i gang byttet av forrige eier i 2021."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Installert nye stikkontakter i skap over kjøkkenvifte og under vinduet i stue i 2025. Utført av Boligelektrikeren"
Har du dokumentasjon på arbeidet? -"Ja."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. -"En liten sprekk i flis i innhakk over toalett på badet. Litt riss i steiner i dusj. Det er skjeve gulv grunnet gammel gård. Noe riss i takflatene i boligen."

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "I henhold til egenerklæring fra tidligere eier ble det oppdaget muselort i oppgang C i 2016. Utbedret av skadedyrvakten. Det ble observert rotter i bakgård samt i kjelleren vinteren 2022. Tiltak ble iverksatt av styret i samråd med skadedyrvakten. Tetting av sprekker/hull etc. Ikke hørt noe om dette så lenge jeg har bodd her."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja."
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? -"Oppganger pusses opp i løpet av første kvartal 2026. Dette er hensyntatt i budsjettet for 2026."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja."
Skriv opplysningene her: -"En liten sprekk i bakre vegg inne i kjøleskapet, fungerer som normalt."

E n t r é :
Velkommen inn i en lys og åpen entré. Den gode lengden gir fine soner for oppbevaring og møblering. Praktisk skyvedørsgarderobe med speil sørger for gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. Adkomst via felles trapperom med callinganlegg.

K j ø k k e n :
Hyggelig kjøkken i åpen løsning med stuen. Innredningen er med slette fronter fra 2010/2011 og benkeplate i slitesterk laminat med oppvaskkum. Kjøkkenet har god skap og benkeplass samt belysning og stikkontakt under overskap. Utstyrt med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Opplegg for vaskemaskin er plassert under benk, og varmtvannsbereder er diskret plassert i skap. Enkelte elementer på kjøkkenet har fått TG2. Vennligst se tilstandsrapport for mer informasjon.

S t u e :
Lys og innbyderne stue med god plass til sofagruppe og tilhørerne møblement. Store vindusflater fra 2022 slipper inn rikelig med naturlig lys og fremhever den generøse takhøyden på hele ca. 3,12 meter, noe som gir rommet en luftig og åpen atmosfære. Stuen har både rosett og stukkatur. Åpen løsning mot kjøkken gir en praktisk og arealeffektiv planløsning med fine soner for både opphold og måltider.

S o v e r o m :
Leilighetens soverom er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Soverommet har godt med oppbevaringsplass i garderobeskap og vender mot rolige omgivelser uten innsyn. Rommet er holdt i en behagelig nyanse - perfekt for soverommet.

B a d :
Delikat og flislagt bad med varmekabler i gulv. Badet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende vask. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisternekasse og dusj med glassdør, tilkoblet hånddusj og regndusj. Enkelte elementer på badet har fått TG2. Vennligst se tilstandsrapport for mer informasjon.

Diverse:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger og Himling: Malte, slette flater.
Takhøyde: Takhøyde målt til ca. 2,20 meter på bad og ca. 3,12 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektriske varmekabler i gulv på bad og panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1897.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for våningshus fra 1998, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for innredning av vannklosetter fra 1937.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Dagens soverom var opprinnelig kjøkken. Kjøkkenet er med andre ord flyttet ut til det som opprinnelig var værelse.
- Det var opprinnelig ett "kott" der garderobeskapet i gangen står idag.
- Døren til badet var opprinnelig med inngang fra felles trappeoppgang og har i dag inngang fra leilighetens entré. Badet har i mange år vært en del av leiligheten, men det foreligger ikke ferdigattest på denne endringen. Konsekvensen ved en eventuell søknad til kommunen kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og/eller del av leiligheten.

Leiligheten overtas slik den fremstår på visning. Ny kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Arbos gate 1 A ligger midt i hjertet av Majorstuen, et av Oslos mest populære og ettertraktede nabolag, har du umiddelbar nærhet til alt byen har å by på. Kun ca. 50 meter fra Majorstukrysset finner du et rikt utvalg av butikker, kaféer, restauranter, barer, nisjeforretninger og et pulserende byliv rett utenfor døren. I tillegg ligger både Bogstadveien og Frognerparken bare en kort spasertur unna.

Dagligvarehandel er svært enkelt med Rema 1000, Jacobs, MENY, Smaken av Italia og Vinmonopolet i nærheten – og Joker ligger praktisk talt rett ved inngangen til leiligheten. Joker holder også åpent på søndager.

For den handleinteresserte er det kort vei til Bogstadveien, Oslos mest populære shoppinggate, samt Colosseum Senter med blant annet Vinmonopolet, Baker Nordby og MENY. I tillegg ligger Valkyrien Senter i gangavstand, med spesialkonsept, Vinmonopol, Kaffebrenneriet, moderne food court og unike butikker.

Rekreasjonsmulighetene er mange og lett tilgjengelige. Frognerparken med ikoniske Vigelandsparken, Frognerbadet og Hundesletta er perfekt for både mosjon og avslapning. Stensparken, Uranienborgparken, Slottsparken og Briskebyparken er også i nærområdet.

Området byr på et bredt utvalg av treningssentre, som SATS Colosseum, EVO Majorstuen og Frognerparken tennisanlegg. Ønsker du turmuligheter utenfor sentrum, er det kun en kort T-banetur til Sognsvann eller Holmenkollen, med flotte tur- og løypenett hele året.

Majorstuen stasjon, et av byens viktigste kollektivknutepunkter, tilbyr t-bane med tilgang til alle linjer, samt hyppige buss- og trikkeforbindelser i alle retninger, inkludert flybuss. Det er også gode forbindelser til byens utdanningsinstitusjoner, inkludert OsloMet, Universitetet i Oslo og Handelshøyskolen BI.
Her bor du urbant og komfortabelt, med alt du trenger – og litt til – rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 798 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget består av tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker:

Frognerparken - Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken. - Saksnr: 202461838.

- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen. T-banetunnelen planlegges fra Majorstuen via Stortinget til Tøyen, med to nye stasjoner på Bislett og Grünerløkka ved Nybrua. I tillegg skal Stortinget stasjon bygges om og Tøyen stasjon utvides. Konkret lokalisering av stasjonsoppganger både på de eksisterende og nye stasjonene vil vurderes i videre planfaser. I tidlige faser så man på etablering av stasjoner på St. Olavs plass og Youngstorget. Det er ikke anbefalt videreført. Ny Majorstuen stasjon er et eget prosjekt. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126

- Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 (NRK). saksnr 201718902. Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som minimum dekker områdets eget behov. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

- Sørkedalsveien 10 (Utbygging av Colosseum Senter). Saksnr. 202453451. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202453451

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Felleskostnadene er kr  4 234,-  pr. mnd. og inkluderer: internett, felles bygningsforsikring, diverse honorarer til styret og forretningsfører, kommunale avgifter, renhold- og vaktmestertjeneste m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Ny fordeling av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Ruteren medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 170 110,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 680 439,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 12 332,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 291 000,- pr. 28.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 15 500 000,- pr. 15.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: flytende nom. rente 5% p.a. eff. rente 5,1% p.a.
Innfrielsesdato: juli 2050.
Avdragsfrihet: Nei.

4 650 000,00 Prisantydning
291 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 941 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 952 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mari Sælid Messel

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Arbos gate 1. Borettslaget består av 56 leiligheter.
Forretningsfører er Enqvist Boligforvaltning AS, tlf. 22 80 95 95
Dugnad må påregnes.
Det er anledning å holde dyr. Det forutsettes at dyreeier sørger for at dyreholdet er til minst mulig sjenanse for øvrige beboere. Lufting av dyr må skje under kontroll og utenom fellesarealene. Hunder skal holdes i bånd.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Vedlikeholdsarbeid på tak av blikkenslager
2024: Oppgradering av Elektrisk anlegg
2024: Oppgradering av Brannanlegg og brannsikring
2023: Oppgradering av Brannanlegg og brannsikring
2022: Totaloppussing av Fasade inkl skifte av vinduer
2022/2023: Utbedret og iverksatt omfattende tiltak for bekjempelse av skadedyr i sameiet
2021/2023: Oppgradering av låssystem for sameiet
2011-2013: Gamle soilrør ble byttet ut med nye plastrør i forbindelse med oppussing av badene i sameiet.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 08.12.2025 er det planlagt å pusse opp trappeoppgangene fra januar-april 2026. Borettslaget har satt av ca. kr. 1 000 000,- totalt for de fire oppgangene. Dette vil medføre at fellesgjeld til den enkelte beboer øker med ca. 10-15% iht. eierbrøk.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr. stk. / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - ENQVIST BOLIGFORVALTNING AS ca.   kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ENQVIST BOLIGFORVALTNING AS ca.  kr 5 247,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke  kr 4 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 8.990,- + valgfri forsikring på 2.69 promille av prisantydning

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0202/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25202

Sist oppdatert: 19. januar 2026 kl. 17:31