Vangen 11

Vangen 11, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 228, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 125 kvm
Totalt BRA-i: 113 kvm
Totalt BRA-e: 12 kvm

BRA-i:
Entré/gang, mellomgang, bad, 3 soverom, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e:
Kjeller 12 kvm:
2 kjellerboder på hhv. 8 kvm og 4 kvm.

Vestvendt balkong på 18 kvm med adkomst fra spisestuen.
Sydvendt balkong på 8 kvm med adkomst fra stuen.

Boligen disponerer egen garasje i felles garasjerekke.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 21.05.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

4-mannsbolig over to etasjer, samt kjeller og loft, oppført i 1927 og senere tilbygget sist i 2012.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv støpt mot grunn. Grunnmur er i betong/termomur. Drenering er gjennomført i 2012-2013 under oppføring av tilbygg på den delen som har kjeller (ikke front på huset). Øvrig drenering er fra ukjent årstall og er gitt TG2 pga alder, samt at det er gitt TG2 grunnet stedvis fall mot grunnmuren, fuktsikring av grunnmuren og bortledning av takvann.
Bærende vegger er i betong/murverk og tre.
Etasjeskiller er i trekonstruksjoner og det er i gangen gitt TG2 pga. noe skjevheter.

Yttervegger er i lettklinkerblokker og trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trepanel. I regi av sameiet ble ytterveggene i 2012-2013 etterisolert og det ble lagt ny utvendig panel. Huset ble sist malt i 2022. Manglende musesperre bak kledning er gitt TG2.

Taket har valmtaksfom som er tekket med takstein. I regi av sameiet ble taket lagt om i 2016, samt at undertaket også ble tatt samtidig i 2016

Balkongdører og vinduer med to-lags glass og karmer av tre fra 2010.

Balkongene er i trekonstruksjoner med rekkverk i tre. Gulvoverflater er belagt med terrassebord.

El. anlegget er iflg. tidligere opplysninger oppgradert siden 2009 av tidligere eier som var elektriker (det foreligger ikke samsvarserklæring på arbeidet). Jordet elektro AS har utført el. arbeidene på badet i 2018 og Oslo Electro company as har utført elarbeider i forbindelse med nytt kjøkken i 2022.

Utvendige forstøtningsmurer er i betong og er gitt TG2 grunnet noen skjevheter er påvist.
Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp og er gitt TG2 grunnet alder.

Eldre frittstående garasjerekke i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trekledning. Pulttaksform som utvendig er tekket med asfaltpapp. Det er gitt TG2 grunnet noen råteskader i takplater, samt sprekker i ringmur.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Vangen 11 har en flott beliggenhet i et barnevennlig og trafikkskjermet villaområde med umiddelbar nærhet til Nordstrand Arena ("Niffen") og kort vei til fritidstilbud, barnehager og skoler. Nærhet også til et bredt kollektivtilbud, samt til et rikt servicetilbud på både Sæter og Lambertseter.

Solrik hjørneleilighet i 2. etasje med vinduer mot syd, vest og nord, samt 2 balkonger mot hhv. syd og vest. Takhøyder på opptil 2,81 meter og rikelig med vindusflater gir ekstra lys og romfølelse.

En lys og meget delikat leilighet som fremstår som påkostet med nøye planlagte materialvalg og løsninger, der lite er overlatt til tilfeldighetene. Leiligheten er pusset opp de senere år med bl.a.:
- Lagt 1-stavs parkett og gulvfliser.
- Gulvvarme i hele leiligheten (foruten i liten mellomgang foran badet).
- Montert nytt påkostet kjøkken i 2022 fra Multiform.
- Integrerte hvitevarer fra bl.a. Gaggenau.
- Pusset opp badet i 2018.
- Oppmaling av innvendige vegg- og himlingsflater.
- Oppgradert el. anlegget siden 2009 (tidligere eier var elektriker).
- Montert ny varmtvannsbereder på 198 liter i 2017 (plassert i kjeller).

I regi av sameiet er bygget oppgradert med følgende:
- Taket skiftet i 2016.
- Etterisolert yttervegger og lagt ny panel utført i 2012-2013.
- Det ble drenert i 2012-2013 under oppføring av tilbygg på den delen som har kjeller (ikke front på huset).
- Byttet alle vinduer og balkongdører i 2010.

En innholdsrik og praktisk leilighet med en romslig og meget god planløsning. Her har du bl.a. 3 soverom, stue, egen spisestue og 2 balkonger, samt rikelig med ekstra lagringsplass og egen hagedel og garasje.

Leiligheten inneholder entré/gang, mellomgang, bad, 3 soverom, kjøkken, stue og spisestue.

Entré/gang med gulvfliser med gulvvarme og downlights i himling. Plass til garderobeskap.

Lite mellomgang foran badet med 1-stavs parkett. Skap i mellomgangen.

Pent og delikat bad som ble pusset opp i 2018. Gulvfliser med gulvvarme og malte veggflater, foruten veggfliser i dusjsonen. Downlights i himling. Vegghengt servantskap fra Montana med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil og overlys over servant. Integrert skap i vegg. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for manglende tilluftspalte mellom dør og terskel, bomlyd under enkelte gulvfliser, uoversiktlig utførelse av slukmansjett og tettesjikt, samt nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk. Se supplerende tekst i rapporten.

3 gode soverom, alle med 1-stavs parkett med gulvvarme. Garderobeskap på alle rommene. Romslig hovedsoverom med egen garderobedel. (Spisestuen kan evt. omgjøres til soverom dersom man har behov for ekstra soverom).

Lekkert kjøkken med ny påkostet innredning fra Multiform i 2022. Gulvfliser med gulvvarme og downlights i himling. Hvite slette fronter på innredning mot vegg, mens frittstående kjøkkenøy har eikefronter. Benkeplater av stein. Steinplate mellom overskap og kjøkkenbenk, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Underlimt servant med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp fra Bora på kjøkkenøyene med integrert avtrekksvifte (kullfilter som gis TG2 iht. forskrift), samt kaffemaskin og stekeovn i høyskap, begge fra Gaggenau. Integrert oppvaskmaskin fra Gaggenau og integrert helt kjøleskap. Hvitevarene følger boligen. Det er installert komfyrvakt og automatisk vannstopper. Vannrør av typen rør-i-rør.
Eget fryseskap er integrert i mellomgangen ved kjøkkenet. Dette følger ogås leiligheten.

Lys og romslig spisestue med 1-stavs parkett og gulvvarme. Downlights i himling. Snekkerbygd bokhylle. Fra spisestuen er det utgang til nord- og vestvendt balkong på 18 kvm med utebelysning og stikkontakt. 2-fløyet glassdør mellom spisestuen og stuen.

Flott stue med 1-stavs parkett med gulvvarme downlights i himling. Moderne peis for ekstra varme og hygge. Fra stuen er det utgang til sydvendt balkong 8 kvm med utebelysning.

Leiligheten disponerer i tillegg 2 egne kjellerboder på hhv. 8 kvm og 4 kvm som gir rikelig med lagringsplass. Det er også ekstra lagring på felles loft med avlåst del.
Felles vaskerom i kjelleren med opplegg for egen vaskemaskin og tørketrommel.

I tillegg disponerer leiligheten egen garasje med elbillader i felles garasjerekke på gårdsplassen. Elektrisk garasjeport.

Solrik tomt der leiligheten disponerer sin egen hagedel på sydvestre hjørnet av tomten. En romslig og forholdsvis flat tomtedel som er opparbeidet med gressplen og beplantning. Store deler av hagen er inngjerdet.
Det er også en felles hagedel hvor det er felles trampoline.
Felles utebod med felles verktøy og felles gressklipper.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 21.05.2025 og selgers egenerklæring.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i alle rom, foruten i liten mellomgang.
Peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument attestert den 13.01.1922, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest
Det foreligger ferdigattest for tilbygg, datert 31.10.1969.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg, datert 22.05.1992.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg på begge sider av bygget, datert 09.07.2013.
Det foreligger ferdigattest for riving av bærevegg og montering av bærebjelke, datert 28.09.2022.
Det foreligger ferdigattest på garasjerekken, datert 10.03.1989.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av_
Dagboknr. 11334, tinglyst. 29.09.1956 - Festekontrakt

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 6223, tinglyst 09.05.1953.
Erklæring/avtale. Gnr. 181, bnr. 228 (Vangen 11) og gnr. 181, bnr. 468 (Oberst Rodes vei 63C) gir eier av gnr 181, parsell 1 av bnr. 19 (Vangen 9) rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sin eiendom, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene samme sted, når dette er påkrevet. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan kreves erstatning etter skjønn. Kommunen har når som helst rett til å stenge og forsegle stoppekranen i Vangenveien når det anses nødvendig eller ønskelig enten av tekniske grunner eller for å få gjeldende reglement og gitte pålegg respektert.
Dagboknr 10456, tinglyst 18.08.1955.
Erklæring/avtale. Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 12800, tinglyst 23.09.1967.
Bestemmelse om bebyggelse. Vangen er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.

Det er tinglyst følgende rettighet på sameiets eiendom:
Dagboknr. 15300, tinglyst 06.11.1967. Best. om vann/kloakkledn. Eier av gnr. 181, bnr. 468 (Oberst Rodes vei 63C) gir eier av gnr. 181, bnr. 228 (Vangen 11) rett til å legge vannledning, kloakkledning og overvannsledning fra sin eiendom og frem til nåværende hovedledninger på gnr. 181, bnr. 468, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledninger samme sted når dette er nødvendig. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vangen 11 ligger i et populært villaområde sentralt på Nordstrand. Området utmerker seg som meget barnevennlig med lite gjennomfartstrafikk i veien og umiddelbar nærhet til Nordstrand Arena ("Niffen") og kort vei til fritidstilbud, barnehager og skoler. Nærhet også til et bredt kollektivtilbud og til et rikt servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til både Sæter og Lambertseter med gode servicetilbud. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m. På Lambertseter senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her ligger bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Umiddelbar nærhet til buss i Oberst Rodes vei, samt at det er kort vei til trikkeholdeplass på hhv. Sæter og Bråten. Her går rute 13 og 19 til hhv. Lilleaker og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Få minutters gange også til Munkelia T-banestasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som kun er noen meter unna. Her er det stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Karlsrud, Lambertseter og Ryen, Evo på Sæter og Lambertseter, samt BestHelse på Holtet.

Vangen er en liten villavei som strekker seg fra Munkelia, krysser Freidigveien, og ender i Sigurd Johannesens vei. Vangen 11 ligger i strekket mellom Freidigveien og Sigurd Johannesens vei.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort og lite trafikkert skolevei til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1 995 kvm som tilhører sameiet. Hver seksjon disponerer sine egne angitte hagedeler. Hagen tilhørende denne seksjonen ligger på sydvestre hjørnet av tomten. Stor, solrik og forholdsvis flat tomtedel som er opparbeidet med gressplen og beplantning. Store deler av hagen er inngjerdet.
Det er også en felles hagedel hvor det er felles trampoline. Felles utebod med felles verktøy og felles gressklipper.
Fellesarealer er opparbeidet med bl.a. plenarealer og gruset adkomst/gårdsplass.

Bortfester er Oslo kommune. Sameiet betaler en årlig festeavgift på kr 23 992,- som dekkes gjennom felleskostnadene.
Festeavgiften ble sist regulert den 1. januar 2017. Neste regulering vil bli 1. januar 2027. Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.
Ifølge lov om tomtefeste av 20. desember 1996 nr. 106 § 33, jf. § 7, er festekontrakten forlenget på samme kontraktsvilkår og vil gjelde til fester eventuelt skulle velge å si opp festet eller innløse festetomten, jf. tomtefesteloven § 36.

Egen garasje med elbillader i felles garasjerekke på gårdsplassen. Elektrisk garasjeport. Parkering også foran egen garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Det foreligger rammetillatelse til oppføring av enebolig i Vangen 10A. Rammetillatelsen varer i tre år fra vedtaksdatoen 28.09.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 000,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, festeavgift og bygningsforsikring.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Eiendomsskatten utgjør kr 1 239,- for inneværende år.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16 793 kwh pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber / Altibox som leverandør av fiber og har avgift på kr 869,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 866 907,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 467 629,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

247 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
258 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 158 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Løveng og Mari Orfjell

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 4 leiligheter, med sameiebrøk 80/320.
Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne.
Foretatt påkostninger de senere år:
Sameiet har de siste årene skiftet vinduer, panel og tak.

Planlagte påkostninger:
Det er ikke planlagt noen påkostninger pr. 15.05.2025, men det må påregnes senere prosjekter som blant annet oppussing av oppkjørsel, bytte av hovedvannrør, utskilling av loft/kjeller (loft/kjeller er pr i dag definert som fellesareal, men det er et ønske om å fordele dette ut over til leilighetene for å øke arealet på hver enhet) og felles sikringsskap.

Seksjonseier har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene. Det er ikke lov å parkere i sameiets bakgård, med mindre dette er midlertidig i forbindelse med av- og pålessing.

Seksjonene har gjennom årene utbygget sine respektive seksjoner uten at det er foretatt noen reseksjonering etter utbyggin. Seksjonene disponerer sine utbygde arealer, samt sine angitte angitte boder, garasjer og hagedeler, uten at det er særskilt bruksrett til disse arealene gjennom seksjoneringsbegjæring og/eller sameieavtale.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0119/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25119

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 10:40