Karl Staaffs vei 73

Karl Staaffs vei 73, 0665 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 132, bruksnummer 85, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Helsfyr Borettslag, organisasjonsnummer 946802107

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
1. etasje 63 kvm: Entré, bad, to soverom, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To boder.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

BRA-b:
1. etasje 8 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.11.2025 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1959 og består av grunnmur i betong, bærende konstruksjon i betong innfelt med murverk, og etasjeskillere av støpte betongdekker. Utvendig er fasaden kledd med fasadeplater og trepanel. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med stålplater. Leilighetens vinduer og balkongdør er fra 2013 og har isolerglass med karmer og rammer i tre. Entrédøren er brannklassifisert (B30) og lydklassifisert (40 dB). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten::
Entrédør:
Synlig bruksslitasje og enkelte overflateskader.

Balkong:
Rekkverk er for lavt i forhold til dagens krav.
Slitasje: Bom under enkelte gulvfliser, slitte fuger, manglende tetningslister, og én glassfront som er vanskelig å lukke.

Etasjeskille / gulv:
Målte høydeforskjeller: 15–30 mm gjennom stue/kjøkken. 10–20 mm innenfor 2 meter.

Bad:
Vindu i våtsone.

Kjøkken:
Enkelte fronter og sideplate viser svelling.
Integrert ventilator i koketopp oppfyller ikke dagens krav.

Tekniske installasjoner:
Radiatorer fra byggeåret (1959) - betydelig alder.

Elektrisk anlegg:
Anbefalt utvidet el-kontroll pga. manglende full dokumentasjon og alder på deler av anlegget.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten, se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For ytterligere informasjon, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Eiendommen har gjennomgått flere oppgraderinger. Badet ble rehabilitert i 2025 i regi av borettslaget, inkludert utskifting av vann- og avløpsrør. Kjøkkenet ble installert i 2020, med overskap montert i 2023. Taket i stue og kjøkken ble senket i 2021 med integrert belysning. Samme år ble takbelysning installert i soverommene og et garderobeskap ved inngang med dimbar lysstyring. Planløsningen er endret fra originalen ved at veggen mellom kjøkken og stue er fjernet for å skape en åpen løsning, og den tidligere døråpningen mellom entré og kjøkken er blendet. En Yale Doorman dørlås med mobiltelefonstyring ble installert i 2022.

OVERFLATER OG INNREDNING:
GULV:
Laminatgulv er montert i 2020. Badet har flislagt gulv med varmekabler og sveisemembran.
INNERVEGGER:
Malte veggflater, tapet og strie. Badet har flislagte vegger med smøremembran.
HIMLINGER:
Malte takflater. Taket i stue og kjøkken er senket og utstyrt med 30 downlights med app-styring i 4 soner. Soverommene har takbelysning fra SG med dimbare LED-lamper. Innfelte taklys fra SG med dimbar LED-belysning er installert på badet.
INNVENDIGE DØRER:
Hvite profilerte innvendige dører.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen er fra HTH Mono med hvite glatte fronter, supplert med overskap fra Ikea med svarte glassfronter. Benkeplatene er i laminat med sort oppvaskkum. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer og en induksjonstopp med integrert ventilator. Fliser er montert over benkeskap. Praktiske detaljer inkluderer stikkontakt med USB-port på benkeplate, belysning under benkeplatene på begge sider, og to USB-utganger ved vindu. Det er bemerket at ventilasjonsløsningen trolig ikke er tillatt i borettslaget.

BAD:
Badet er utstyrt med et moderne 4-delt og sammenleggbart dusjhjørne, servantskap fra Drømmekjøkken, og dusjsett med temperaturkontroll. Det er et håndholdt bidet med termostat og et veggmontert klosett. Speilskap fra Hafa med speillys (innvendig og utvendig) og wifi-styring er installert. Rommet har opplegg for vaskemaskin og varmekabler i gulvet. Gulv- og veggflatene er flislagt, med sveisemembran på gulv og smøremembran på vegger. Innfelte taklys fra SG med dimbar LED-belysning gir belysning. Et vindu er plassert i våtsonen, men på siden av dusjveggen som ikke utsettes for direkte vannsprut.

Boligen er oppvarmet med radiatorer. Det er elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 23.01.1961. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 3945, tinglyst 22.03.1965, type heftelse: Festekontrakt med vilkår.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Dette er festekontrakten og omhandler bestemmelser om adkomstrett, vann/kloakkledninger og gjerde tinglyst i 1965.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentrumsnært og attraktivt til på Ulven, skjermet og trafikksikkert inne på borettslagets område. Fellesarealene er pent opparbeidet, og like ved finner du Ulvenjordet - et grøntområde som brukes av flere borettslag i nærområdet, hvor bydelen blant annet har etablert en parsellhage.

Det er kort avstand til skole, barnehage, kollektivtransport, nærbutikk (Matkroken), idrettsanlegg og bydelssentre som Fyrstikktorget samt kjøpesentrene Storo, Bryn og Alna. Nærmeste idrettsanlegg er Valle Hovin og Jordal Amfi. Området byr på gode rekreasjonsmuligheter med store grøntarealer, turstier og aktivitetsmuligheter rundt andedammen ved Valle Hovin, hvor du finner blant annet fotballbane, skøytebane, sykkelbane, Muay Thai-trening og flere fritidstilbud. Det er også flotte turveier langs Alnaelva og kort gangavstand til både Tøyenparken og Botanisk hage.

Boligen har meget gode kollektivforbindelser. Ulvenkrysset busstopp ligger ca. 4 minutters gange unna, med blant annet busslinje 100, 110 og 300 som bruker rundt 9 minutter til sentrum. Bussene stopper også på Helsfyr T-banestasjon etter få minutter og kjører hele døgnet i helgene. Her stopper også to av flybussens linjer (FB2 og FB5), og totalt betjenes holdeplassen av hele 14 busslinjer. Fra Helsfyr tar T-banelinje 1-4 deg raskt til hele byen (ca. 5 minutter til sentrum). I tillegg går buss 23 til Lysaker via Storo/Simensbråten, og buss 68 til Grorud.

Ulven og nærområdene er i sterk utvikling. Vålerengas nye stadion på Valle Hovin åpnet i 2017 og har blant annet Fitness Express. I tillegg ligger den kommende "Ensjøbyen" - et nytt og pulserende byområde med handel, barnehager og idrettstilbud - ikke langt unna. Også Økernområdet er under betydelig utvikling.

I nærheten ligger Hovin og Hovindammen, et populært grøntområde med rikt fugleliv, fine gangstier og flere sitteplasser. Det er kort vei til lekeplasser, treningssenter, fotballbaner og et godt utvalg av restauranter og kafeer. På Malerhaugen finner du både lekeplass, byttebod og bordtennisbord, i tillegg til jevnlige nabolagsarrangementer. Tøyenparken er et flott turmål hele året, og sjarmerende Kampen ligger bare noen minutter unna, med blant annet Kampen Økologiske Barnebondegård med dyr, vaffelbod og hyggelige sitteområder.

Bydelen er i sterk vekst, og vil i årene fremover utvikle seg videre som et attraktivt og sentralt område både for bolig og næring.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Karl Staaffs vei 73 sokner til Bryn skole (1.-7. trinn), og Fyrstikkalléen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Hovinenga barnehage, Valle Hovin barnehage og Valle barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 5237 kvm. Fellesarealer er pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier/plasser, gressplen, variert beplantning, trær og lekeapparater.

Grunneier/bortfester er Oslo kommune.
Festeavgiften er kr 376.000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert 01.01.2009, og kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Festeavtalen utløper 01.01.2046.
Grunneier har forkjøpsrett til festerett og de bygninger som står på det festede området.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Det er mulighet for leie av parkeringsplass i borettslagets fellesarealer. Plass tildeles etter ansiennitet og følger ikke leiligheten ved salg. Administrasjonskostnader påløper ved tildeling av plass, med et gebyr på 850 kr (uten dokumenter) eller 1 700 kr (inkludert dokumentbehandling).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg iht. reguleringsplan S-493 (18.09.1953).

Borettslagets nærområde er under utvikling, og noe byggestøy må påregnes. Området inngår i den strategiske planen for Hovinbyen, hvor Ulven er et sentralt transformasjonsområde. Planen legger føringer for at området kan utvikles fra lager- og industriområde til en moderne bydel med et stort boligpotensial (anslått 1500–3000 boliger). Forutsetninger for videre utvikling er bl.a. mulig nedbygging av Ulvensplitten, komprimering av trafoanlegget, kabelanlegg i kulvert og bedre kobling av grøntområder.

Listen er ikke uttømmende. Interessenter anbefales å undersøke reguleringsplaner nærmere via Oslo kommunes planinnsyn. Utsnitt av plan og bestemmelser kan fås hos megler.

Felleskostnadene er kr 5 288,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann/fyring, kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, honorarer, div. drift og vedlikehold. Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Alle lånene til borettslaget har avdragsfrihet til og med April 2026. Etter dette vil kapitalkostnadene pr mnd. øke med avdragsbetaling.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av bredbånd (fiber), der avgiften er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 843 360,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 373 440,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 724,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 366 318,- pr. 13.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 63 878 163,- pr. 13.11.2025 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207379719
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 3 137 347,-
Innfrielsesdato: 30.03.2044
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med april 2026

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207846910
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 10 086 086,-
Innfrielsesdato: 30.12.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med april 2026

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208206206
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 654 730,-
Innfrielsesdato: 30.07.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med april 2026

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208300377
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 50 000 000,-
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med april 2026

Avdragsfrihet på lånene opphører i april 2026 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling.

4 200 000,00 Prisantydning
366 318,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 566 318,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 585 570,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Suleyman Sankaya

Leiligheten er tilknyttet Helsfyr Borettslag. Borettslaget består av 168 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets revisor er PWC.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Det er bestemt at alle i borettslaget skal ha samme type skilt til postkasse og ringetablå. Skiltene koster kr 250,- + adm.kostn. kr 94,-. Dette blir fakturert ny eier direkte fra Obos.
Boligselskapet har et fellesregnskap med 6009- Ulven brl som omfatter Fyrrhus og KS 6. Helsfyr brl sin andel er 27,803%.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2023: Etablering av infrastruktur for lading av el-bil, samt etablering av fibernett.
- 2021/2022: Bytting av balkongrammer.
- 2020/2021: Nytt bergvarmeanlegg.
- 2010/2011: Nye avfallsbrønner.
- 2009: Rehabilitering av vaskerier, rehabilitering av setningsskade og økt antall p-plasser med 13 stk.
- 2006/2007: Oppgradering av boder og kjellere.
- 2005/2006: Utbedring av elektrisk fellesanlegg og utbedring av lekeplasser.
- 2003: Vedlikehold av utvendig mur og nytt brannslukningsutstyr.
- 2002: Vedlikehold av avløpssystemet.
- 2001: Ferdigstillelse av parkeringsplasser og nytt postkasseanlegg.
- 2000: Nye undersentraler til fjernvarmeanlegg.
- 1999: Nye kabler for TV/internett i hver leilighet.
- 1997-1998: Nytt uteareal.
- 1995-1997: Nye balkonger.

Planlagte påkostninger:
Kjøpere må påregne fremtidige økninger i de månedlige kostnadene. Felleskostnadene er varslet å øke fra 1. januar 2026, og borettslagets lån en avdragsfri periode som utløper i april 2026. Etter dette tidspunktet vil kapitalkostnadene øke når nedbetaling av avdrag på lånene starter.

Borettslaget står overfor en potensiell fremtidig utskiftning av sluk og rørsystem, som er fra slutten av 1950-tallet. Dette må forventes å medføre kostnader for andelseierne når prosjektet vedtas og igangsettes. Neste prosjekt for borettslaget vil være skifte av tak. Med en estimert kostnad på 25MNOK. Det er fremdeles i tidligfase prosjektplanlegging. Borettslaget har mottatt ett forprosjekt av OBOS Prosjekt. Første tenkelige oppstart her vil i skrivende stund være våren 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 500,00
Tilstandsrapport   kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0275/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25275

Sist oppdatert: 31. desember 2025 kl. 23:33