Årvollveien 19

Årvollveien 19, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 31, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Årvoll Senter Borettslag, organisasjonsnummer 912525309

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
1. etasje 77 kvm: Entré, gang, soverom, bod, bad, og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod merket 2101.

Åpent areal:
1. etasje 12 kvm: Hellebelagt uteplass.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Kenneth Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Lavblokk bygget i 2013. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger oppført med betong og
utfyllende bindingsverk av stål og tre, utvendig kledd med liggende trakledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget. Vinduer med 3-lags energiglass, produsert 2013.
Lyd- og brannklassifisert entrédør. Balkongdør med 3-lags energiglass, produsert 2013.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Innvendig:
Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er en vertikalsprekk i det ene hjørnet av stuen mot uteplassen. Tegn til fuktgjennomslag fra ovenliggende balkong med misfarging i himlingen. Parkettgulvet har vært utsatt for fuktighet ved balkongdøren, baderomsdøren og entrédøren, dette har ført til at parkettstavene har sprukket opp noe.

Våtrom:
- Overflater vegger og himling: Tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Overflater gulv: Tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

TG IU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:

Varmtvannsbereder: Sentralt varmtvannsberedning.

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjemaet:

- Liten vannskade i himling og på gulv i hjørnet av stuen. Skaden oppsto i desember 2025, og det har ikke blitt observert vanngjennomtrengning siden. Styret og borettslagets bygningsforsikring er involvert, og dette blir trolig utbedret i løpet av mai/juni.

- Utvendig slitasje på terrassedør. Dette skal utbedres på selgers regning.

Velkommen til Årvollveien 19! En pen 3-roms endeleilighet med heis, garasjeplass og en solrik uteplass. Boligen inneholder en praktisk entré/gang, lys stue med åpen kjøkkenløsning, bad og to gode soverom. I tillegg er det en praktisk mellomgang/kontorkrok og innvendig bod. Boligen har trappefri adkomst og ligger i umiddelbar nærhet til butikker, skole, barnehager, kollektivtransport og ikke minst Lillomarka. Beboerne har også tilgang til felles takterrasse med panoramautsikt over Oslo. Dette er en bolig som passer ypperlig for alle aldre!

Nærmere innhold:

ENTRÉ:
Entré med god plass til oppheng for yttertøy og sko samt garderobeskap.

STUE MED ÅPEN KJØKKENLØSNING:
Lys og romslig stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Da dette er en endeleilighet får du vinduer på to sider. Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Utgang til hellebelagt uteplass.

Kjøkken med åpen løsning til stuen som skaper et luftig og sosialt rom.
Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Opplegg for oppvaskmaskin. Ventilator over kokeplass. Komfyrvakt montert.

UTEPLASS:
Fra stuen er det utgang til hellebelagt uteplass på 12 kvm som blir en forlengelse av stuen. Gode solforhold da uteplassen vender mot sydvest. Her er det god plass til utemøbler og grill. Uteplassen er skjermet med hekk og levegg mot naboene. Markise, varmelampe og dobbel stikkontakt.

SOVEROM I:
Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap.

SOVEROM II:
Dette rommet passer utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til seng, garderobeskap og skrivepult.

BAD:
Et pent, flislagt bad med varmekabler og opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare, plassbesparende glassdører.

MELLOMGANG:
Mellomgang som kan brukes som kontorplass eller oppbevaringsplass.

INNVENDIG BOD:
Praktisk innvendig bod ca. 3 kvm med god lagringsplass.

DIVERSE:
- Garasjeplass i felles garasjeanlegg i kjeller.
- Boligen har balansert ventilasjon.
- Kjellerbod på 6 kvm.
- Takhøyden ble målt i stue/kjøkken til 2,45 meter.
- Praktisk med overbygget inngangsparti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer følger med: kombi kjøl/frys på kjøkken, liten fryseboks i bod, komfyr, vaskemaskin og oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer i leiligheten. Varmekabler på baderom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.05.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom, og disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om adkomstrett og bestemmelse om vei.

Servituttene vil følge eiendommen og kopi av servituttene kan fås av megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen ligger i et godt etablert og populært område på Årvoll. Heis direkte til garasjeplan og Årvoll senter, hvor du finner Rema 1000 med post i butikk, blomsterbutikk, apotek, tannlege, kafé og frisør. Treningssenteret Evo ligger i nabobygget.

Et perfekt boligområde for sporty, naturglade og friluftsinteresserte mennesker som også ønsker å bo sentralt.
Området er et fantastisk utgangspunkt for spaserturer, løpeturer, sykling og langrenn i flotte lysløyper og turstier. Det er gangavstand til alpinanlegget i Grefsenkleiva, hvor man på toppen kan komme seg over til alpinbakkene på Trollvann.
Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke. Dette er en fin skitur/spasertur unna, hvor det serveres bl.a varme skillingsboller, kaffe og vafler. Ellers flotte turløyper til bl.a. Lilloseter og Sinober.
For øvrig kort gange til badedam for de små, lekeplasser, skoler og barnehager.
En spasertur unna finner du "isdammen", perfekt sted for grilling, familiearrangementer og hygge i rolige og idylliske omgivelser.

Fantastisk og meget etterspurt boområde med et utbredt friluftsliv innenfor kort gange.
I nærområdet ligger Årvoll Gård, som har en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små.
Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.
Nærmeste bussholdeplass er Årvoll senter og Årvollveien med buss nr. 31, som har avganger hele døgnet hele uken, nr. 25 til Majorstuen og nr. 26 til Bislett.
Også kort gangavstand til bussholdeplass på Bjerke med buss nr. 58, nr. 301, nr. 363 og Flybussen.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo nære idylliske marka, men samtidig sentralt rett ved butikker, kollektiv transport, barnehage, skole og fritidstilbud.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Årvoll barnehage (1-5 år) 5 min
Årvollveien barnehage (1-5 år) 5 min
Bjerke Panorama barnehage (1-5 år) 8 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5.775,5 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen og diverse beplantning samt felles lekeplass.

Det medfølger en garasjeplass (nr. 41). Det er mulighet for å montere elbil-lader på plassen for egen regning.
God takhøyde i garasjen slik at man kan etablere takboksheis om ønskelig.

Garasjeplassen ligger i oppvarmet garasjeanlegg som har elektrisk garasjeport med fjernkontroll. Heis fra garasjeplan til leilighetsplan.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger, forretninger, kontor, bevertning m.m i henhold til reguleringsplan S-4414 datert 12.11.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Kommunedelplan: KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholdt oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer. Tomten er solgt til en ny utbygger, som sendte søknad om rammetillatelse 11.03.2026. Søknaden viser et leilighetsbygg på syv etasjer med næringsarealer i 1. etasje og parkering i kjeller. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang. Se saksnummer 2026/02959 hos Plan- og Bygningsetaten.

Det er søkt om riving av garasjer og oppføring av nye garasjer i Bård Skolemesters vei og Øivinds vei. Forslaget har tilnærmet samme uttrykk som eksisterende garasjer i fotavtrykk og takform. Høydene er imidlertid økt og antall biloppstillingsplasser er redusert for å tilpasse seg dagens moderne biler. Se saksnummer 2026/00171, 2026/00173 og 2026/00175 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble i 2019 gitt et planforslag for oppgradering av gang- og sykkelveien som går forbi borettslaget langs RV 4, fra Årvoll skole til Sinsen. Formålet med prosjektet er å tilrettelegge for mer bruk av miljøvennlig transport ved å etablere ny sykkelveg med fortau, samt ny og forbedret kollektivholdeplass ved Bjerke. Planforslaget er i dag til offentlig ettersyn. Se saksnummer 201904064 og 2025/06789 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, langs Trondheimsveien, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk til Bjerke (Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045.
For strekningen mellom Bjerke og Årvoll foreslås det å legge traséen i en ca. 200 meter lang kulvert som kommer opp mellom Traverveien 3 og 5. Ved kryssingen under Traverveien ligger topp-kulvert noe over eksisterende terreng, og det er derfor forutsatt at Traverveien må heves inntil 2 meter. Dette vil påvirke adkomstforholdene langs Traverveien.
Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes.
Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det er i dag planlagt en omfattende byutvikling av området rundt Bjerke travbane. Store deler av områder rundt Bjerke Travbane skal transformeres til en ny torg- og parkby med ca. 1500 nye boliger, sammen med handel, service og kulturtilbud. Dette vil desidert være til fordel for området med blant annet et bredere tilbud av butikker, restauranter og kafeer i nærhet av boligen.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Foreløpig så ligger det an til politisk behandling av sakene høsten 2026.
Saksnummer 202213772 og 2025/0690 (Bjerke Nord, Torgbyen).
Saksnummer 202213600 og 2025/06705 (Bjerke Syd, Parkbyen).
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
Prosjektet kan sees på: https://www.selvaagbolig.no/oslo/bjerke/

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det pågår bygging av et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene. Forslagsstiller Attivo Bolig Bjerke AS ønsker å omregulere Refstadveien 60-74 fra byggeområde for Kontor- og forretningsbygg til Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Forretning/kulturinstitusjon/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service, helse og velvære)/kontor/bevertning/lager. Det skal oppføres to nye bygg på planområdet i to byggetrinn Dagens bruk ønskes videreført og utvidet med større tilbud av aktiviteter og service for nærområdet (deriblant bibliotek). Planforslaget muliggjør planlagt utvidelse av Refstadveien. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Reguleringsplanen foreslår nye og utvidete byggegrenser mot riksveianlegg. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Siste status er at Statens vegvesen har innsigelser og merknader til planforslaget og det bløe avholdt et møte med involverte parter 7. januar 2026 . Se saksnr. 201915380 og 2025/06893 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her er det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 249,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann og fyring, kabel-tv og bredbånd fra Telia, garasjeplass, kommunale avgifter, trappevask, snøbrøyting og utvendig vedlikehold, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel inkl. revisjon, strøm og oppvarming i fellesarealer.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 1. januar 2025 med en økning på 8%.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 874,-
TV/Bredbånd: kr 225,-
Bilplass: kr 150,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligen er tilknyttet Telia, via Årvoll kabelnett som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder må bestilles selv.
En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene og du kan velge mellom to forskjellige;
- Alternativ 1: TV + internett: TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps. Alternativ 1 leveres automatisk til alle som ikke har avtalt alternativ 2.
- Alternativ 2 : Kun internett: Bredbånd 1250/500 Mbps (uten TV-tjenester). For å velge alternativ 2: Bestill ved å ringe Telias kundesenter, telefon 924 05 050.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 616 076,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, og basert på eiendommens prisantydning, antas det at denne eiendommen ikke vil få eiendomsskatt for 2026.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi og boligverdi for primærbolig, så endringer kan forekomme.
Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 36 727,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 13.04.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 20 170 000,- pr. 13.04.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 12127158698, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 13.04.2026: 5.04% pa.
Antall terminer til innfrielse: 150
Andel av saldo: kr 0,-
Siste termin: 30.09.2063

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for nåværende lån. Fellesgjelden er innfridd for denne andelen.

6 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 709 345,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 719 295,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erling Melchior Joranger og Terje Mikael Hasle Joranger

Leiligheten er tilknyttet Årvoll Senter Borettslag.
Borettslaget består av 39 leiligheter og ett næringslokale.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Forsikret i: If Skadeforsikring NUF Polisenr: SP702687
Dugnad må påregnes.
Det er en utvendig felles sykkelbod og en sykkelbod i kjeller.

Husdyr er ikke tillatt uten styrets godkjenning. Eiere som har fått tillatelse til å holde husdyr, må sørge for å ha full kontroll over dyret til enhver tid, og påse at dyret ikke sjenerer noen eller etterlater ekskrementer på boligselskapets område. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område. Forbud mot enkelte typer husdyr må respekteres.

Grunnet hensyn til brannsikkerhet og ulempene med os og røyk er det kun tillatt med elektrisk grill på verandaen.

Foretatte påkostninger:
2020: Infrastruktur til flere elbil-ladere i garasjeanlegget
2019: Maling av fasade og heisrom

Planlagte påkostninger:
På årets generalforsamling ble det vedtatt generell rehabilitering av fellesarealene som fasader, trapper, svalganger o.l. Det vil bli tatt opp lån til dette om vil være på ca. kr 2 - 2,5 millioner. Dette vil bli fordelt på de 29 enhetene som fellesgjeld og betales der etter. Det vil da bli ca. 65 000,- pr. enhet i økt fellesgjeld og således føre til økte felleskostnader. Månedlige kostnader og evt. anledning for å nedbetale beløpet er ikke avklart pt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er avklart og det er ingen som har meldt interesse.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant kr 18 561,- (valgfri)  
Foto  kr 5 550,00
Tilstandsrapport  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2678

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 09:12