Enhuskilveien 54

Enhuskilveien 54, 1679 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 425, bruksnummer 3, festenummer 296

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 71 kvm: Entré , Bad , Soverom , Soverom 2, Stue , Spisestue , Kjøkken , Soverom 3

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 13 kvm: Rom benyttet som stue, kjøkken og bad

Fritidsbolig:
Kjeller: 13 kvm: Kjeller

Åpent areal:
Anneks:
1. etasje 26 kvm: Terrasse

Fritidsbolig:
1. etasje 73 kvm: Terrasse mot nord ca 10,7 kvm. Terrasse mot syd ca 33,1 kvm. Terrasse mot øst ca 6,6 kvm. Frittstående terrasse ca 15,2 kvm. Platting med Jacuzzi ca 7,1 kvm

Kjeller har et ca. areal på 45m2 ALH + kryprom

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Jon Atle Solberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Fritidsbolig oppført i 1958 som ble tilbygget i 2011 Veggene har bindingsverks konstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre og taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Renner, nedløp og beslag. Vinduer er fra 2005-2011. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Anneks oppført i 2003 reist i en bindingsverks konstruksjon i tre med liggende malt kledning Saltak med steinbelagte stålplater.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Nåværende eier overtok eiendommen i 2010 og følgende tiltak utført de senere år:
Restaurert platting bak anneks: 2023.
Nyt toalett i hytta: 2023.
Nytt blandebatteri på kjøkken i hytta: 2023.
Service på oppvaskmaskin: 2023.
Bytte av punktert vindusglass ved spisestue i hytta: 2023.
Det er gjennomført sikring mot mus inne og ute i Nov. 2024 via Rentokil. Rapport på sikring kan fås hos megler.
Annekset ble oppført før nåværende eier i ca. 2003.
Vann var da innlagt før nåværende eier kjøpte fritidsboligen.
Fritidsboligen ble tilbygget stue i perioden 2010/12.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Utvendige plattinger og terrasser - Rekkverk rundt bygningen er noe lavt i forhold til dagens krav. Platting med Jacuzzi mangler rekkverk. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav, når det gjelder rekkverket rundt bygningen. Rekkverk på platting med Jacuzzi må monteres, da deler av plattingen ligger 50cm over terreng.
Pipe- Boligen har mursteinspipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
TG2:
Taktekking- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Nedløp og beslag- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Dører- Ytterdør har en mindre sprekk i finer-overflaten.
Radon- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Bad - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Membraner er utført i eget regi og det foreligger ikke dokumentasjon.
Vannledninger- Vannledninger er ikke frostfrie i kjeller.
Varmtvannstank- Varmtvannsbereder ser hel og i orden ut, men den er ikke montert i et frostfritt rom.
Grunnmur og fundamenter - Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
Forstøtningsmur- Er av naturstein- Det er noen mindre sprekker i forblendingen av naturstein.
TGIU:
Takkonstruksjon/Loft- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Fikk ikke åpnet loftsluke

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse . Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2013- Hele badet ble utført i 2012/2013 av en håndverker som har jobbet med flislegging og rørleggerarbeid i 30-40 år, men har ikke godkjenning. Min far var godkjent byggmester og ansvarshavende under restaureringsperioden av hytta.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2013- Ble søkt og godkjent tilbygg av stue og utvidet terrasse i 2012/2013 Restaurerert hele plattingen bak annekset i 2023 med nytt gulv og nytt rekkverk. Terrasser og rekkverk på eiendommen ble oppgradert under oppussingen i 2012/2013

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2017 - Utbedring av tilsynsrapport. Ny kurs til oppvaskmaskin, utbedring av ledning til stekeovn, skiftet 3 stk kundeleverte utelamper, omgjøring av utv. stikkontakt terrasse v/utelys. Opplegg av ny kurs til jacuzzi v/utvendig platting. Har både samsvarserklæring og sluttkontroll etter tilsynsrapporten 17.10.2017

Se flere utfyllende punkter i selgers erklæring som ligger som vedlegg til salgsoppgaven

Hytta er betydelig oppgradert på 2000-tallet i regi av både foregående og nåværende eier som overtok i 2010. Sistnevnte har blant annet bekostet oppføring av nytt tilbygg for utvidelse av stuen. En større modernisering ble gjennomført i 2005, inkludert utskiftning av innvendige overflater og dører som i dag er velholdt.

Kjøkkenet ble i 2005 oppgradert med ny innredning som omfatter praktiske benker samt et større antall skap og skuffer med gode oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk på hytta. Kjøkkenet er for øvrig tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Badet ble rundt 2011 både utvidet og pusset opp gjennom egeninnsats. Gulvet og veggene er her utført med fliser, gulvet har også varmekabler. Nytt VVS-utstyr ble installert samtidig med oppussing, inkludert moderne baderomsmøbler og dusjhjørne med glassdører som kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten.

Stort sett alle overflater ble renovert i perioden 2011/12.

Tre soverom med hele syv sengeplasser gjør hytta praktisk for familien og legger også til rette for overnattingsbesøk. Hovedsoverommet er oppmålt til nær 7 kvm. og inneholder dobbeltseng, de øvrige to til omkring 5 kvm. hver og inneholder køyer som i ett rom er plassbygget.

- Anneks
Annekset ble oppført i 2003, har innlagt strøm og vann samt både kjøkkenkrok og et lite bad. Annekset er således ypperlig for innkvartering av besøkende, eller som en egen avdeling for familiens tenåring.

Kjøkkeninnredningen er av kompakt format, men likevel utstyrt med integrert platetopp og avtrekk.

Anneksets bad er utstyrt med møbler i samme stilart som i hytta, samt både toalett og dusjhjørne. Gulvet og veggene er flislagt.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Malte plater og fliser.
Himlinger: Malt trepanel og malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Dekorplater over benk. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Kjøkken anneks: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Overskap med glatt hvit front. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad anneks: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på begge bad, kombinert med vedfyring gjennom peis i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Det er registrert en anmerkning fra brann- og feiervesen datert 16.05.2024 som går ut på innkledd skorstein. En teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sider er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen. En side er kledd med bygningsplater.

Eiendommen har vært brukt til fritidsbolig siden 1958. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggningstegninger av fasade med nytt rekkverk i u.etasje datert 18.9.1991 samt godkjente tegninger av fasade i forbindelse med nytt tak og vinduer datert 09.03.2003 og anneks datert 13.5.2003

Det foreligger ferdigattest for tilbygg i stue datert 31.5.2024 med tegninger

Det er avvik fra siste bygningstegninger av fasade mot slik eiendommen fremstår i dag. Det er ikke fremlagt tegninger som viser forstøtningsmur med vindusdekor under terrasse på eiendommen og annekset.
Det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. Eiendommen ligger i uregulert område i LNF område og innenfor RPR- strandsonegrense.Kommunen kan være restriktiv med terrenginngrep/fasadeendring. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Kjøkken i anneks er opprinnelig byggemeldt som stue ihht. byggningstegning datert 13.5.2003
Bad i anneks er opprinnelig byggemeldt som bod ihht. byggningstegning datert 13.5 2003 . Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i eiendommen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 304392 tinglyst 30.09.1974 med nye vilkår tinglyst 12.05.1997 type heftelse: Festekontrakt, se punket regulering av feste for nærmere beskrivelse.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Enhuskilen er et veletablert og ettertraktet ferie- og fritidsområde på Kråkerøys vestside. Området har en rekke familievennlige kvaliteter, deriblant bademuligheter fra både en flott sandstrand og flåte som begge er innenfor få minutters tusleavstand unna eiendommen.

Medfølgende båtplass er et svært godt utgangspunkt for utflukter på sjøen. Rett utenfor venter vakker skjærgård med blankskurte svaberg nærmest utallige steder å kaste dreggen. Kort avstand er det også til øyparadiset Hvaler hvor det er smult farvann og flere besøksverdige destinasjoner. Til lands er det en rekke turmuligheter fra de umiddelbare omgivelsene, blant annet på merkede stier.

Til sentrumskjernen av Fredrikstad tar det knappe 10 minutter å kjøre med bil, eller kun ett kvarter om du tar du sykkelen fatt. Alle byens tilbud og fasiliteter er med andre ord lett tilgjengelig fra de fredelige og maritime omgivelsene i Enhuskilen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 1 149 kvm ihht målebrev og festekontrakt. Særdeles solrik skråned tomt mot vest med fin utsikt mot sjøen. Opparbeidet med dels naturtomt (fjell i dagen) og noe beplantninger. Flere hyggelige uteplasser hvor man kan flytte seg etter solen. Platting med egen Jacuzzi medfølger. Det er ca. 120 meter til sjøen med fine bademuligheter.

Det foreligger målebrev for tomten og det er markert med bolter i fjell. Dog er ikke eiendommens grenser registrert hos kommunen og det kan medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. Kjøper overtar risiko for et eventuelt avvik.

Festeavgiften er kr 6 242 pr. år. Festeavtalen utløper 2077
Grunneier, Anita Øiseth Andersen.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år
Siste regulering av festeavgift: 2017

Grunneier overtok eiendommen for 4 år siden og opplyser følgende:
Engangsløft er ikke utført. Ved neste regulering 01.06.2027, vil festeavgiften justeres til makspris bestemt av regjeringen pr mål tomt. Sats for 2026 16060 pr dekar x 1,149 = Kr 18 452,94.

Bortfester kan være interessert i innløsning av festetomten til ca 1 100 ,- kvm. Ta kontakt med grunneier for nærmere informasjon.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er en stor p-plass på nedsiden av hytta i forbindelse med Enhus Camping. Da nåværende eier overtok i 2010, fikk de en muntlig tillatelse til å opparbeide to p-plasser som er merket med hytte 54 på annenmanns tomt men det foreligger ingen skriftlig avtale på forholdet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn til private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til eiendommen. Det er kun innlagt sommervann. Anlegget må tappes for vann på høsten.
Annekset har innlagt vann (Det er ikke kontrollert om det er lov å legge inn vann i slike bygg i kommunen)

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023- 2035 datert 15 juni 2023, avsatt til: 5200 LNF - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse men hensssone 530 friluftsliv.
Utvikling av eksisterende lovlig bebyggelse tillates. Nye boenheter for boliger tillates ikke. Riving og gjenoppføring av boliger tillates.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 912,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann hytte 1/2 år, avløp hytte 1/2 år, hytterenovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt kr 8645 som blir fakturert med de kommunale avgiftene

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 379 kwh. pr. år. (sommerhytte)
Årskontingent til Enhuskilen båtforening kr 2 000 pr. år. Det følger med en båtplass (merket med nr.13)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 299 385,- ifølge skatteetaten.

5 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 853 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Glenn- Eric Moe

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 22. 500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0181/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.24181

Sist oppdatert: 05. april 2026 kl. 15:37