Gylteåsveien 54

Gylteåsveien 54, 1443 DRØBAK
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 22, bruksnummer 222, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm.

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 76 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, 3 soverom.

BRA-e:
Fritidsbolig:
Kjeller 25 kvm: Rom benyttet som stue/kjøkken, rom benyttet som soverom og rom benyttet som bad.

Anneks:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 13 kvm: Terrasse.
Kjeller 20 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026, utført av Moss Eiendomstaksering AS v/Kristian Østmark.

Det gjøres oppmerksom på at kjeller er innredet og benyttes til boligformål, men bruksendring er ikke omsøkt eller godkjent. Rom benyttet som soverom i kjeller tilfredsstiller ikke krav til dagslysflate. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med saltak tekket med takshingel. Snø på tak besiktigelsesdagen, tilstand vurdert på bakgrunn av alder. Tak besiktiget fra terreng. Ytterligere undersøkelser anbefales utført ved snøfritt tak. Renner/nedløp, beslag i plastbelagt stål, pipe med helbeslag. Yttervegger over grunnmur oppført i trekonstruksjon med ukjent isolasjonstykkelse. Fasader med tømmermannskledning. Saltak med innvendig skrå himling åpent til mønet. Vinduer med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass med varierende alder, bl.a. hhv. 1994 og 1997. Baderomsvindu med enkeltglass, stuevinduer med 2 stk enkle glass. Ytterdører i tre. Terrassedør med ramme og karm i tre med 2 stk enkle glass. Terrasse utenfor kjelleretasjen oppført med støpt dekke på steinmur, rekkverk i tre. Stue med utgang til vestvendt overbygget takterrasse med terrassebord opplektet på bærekonstruksjon. Rekkverk i tre. Tretrapp fra takterrasse/veranda til terreng. Støpt terrengtrapp inntil grunnmur. Grunnmur fundamentert på steinfylling/fjell. Det er ikke observert vesentlige sprekker som symptom på setninger. Grunnmur stedvis utvendig fuktsikret med knotteplast (Platon). Murt/støpt grunnmur/yttervegg i kjeller. Terreng generelt med fjellgrunn. Fasade øst med støpt dekke langs. grunnmur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Vinduer: Baderomsvindu er råtebeskadiget (vindu vil bli byttet før overtagelse). Trevirket i øvrige vinduer generelt med stedvis høyt fuktnivå. Kjellervindu i murvegg uten sålbenkbeslag, medfører økt fuktbelastning på karm og fuktskader/frostsprengning i grunnmur og puss.
- Terrasse utenfor kjelleretasjen: Del av steinmur og støpt dekke har rast ut.
- Takterrasse: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverk råtebeskadiget.
- Krypkjeller: Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
- Bad, 1. etasje: Høydedifferanse topp sluk til topp gulv ved dør målt til 5 mm. Motfall fa sluk til delevegg, vann blir liggende langs delevegg. Det er påvist utette rørgjennomføringer i våtsone.
- Bad, kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Avtrekk stue/kjøkken i 1. etasje: Ventilator mangler avtrekkskanal.
- Avtrekk i stue/kjøkken i kjeller: Ingen ventilator/forsert avtrekk for matos.
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.

TG2:
- Taktekking: Pga. alder.
- Nedløp og beslag: Pga. alder og at det ikke er tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Veggkonstruksjon: Del av kledning nær terreng, medfører økt fuktbelastning på kledning og veggkonstruksjon. Stedvis noe råtebeskadiget kledning.
- Takkonstruksjon/loft: Det opplyses om tidligere drypplekkasje fra åsbjelke i himling i stue, hvor taktekking ble lokalt utbedret. Åpning av himling ble ikke foretatt, hvilket medfører usikkerhet om mulig skade i takkonstruksjonen. Del av boligen med horisontal himling uten adkomst til kryploft.
- Dører: Ytterdør i 1. etasje med manglende terskelbeslag. Ytterdør kjeller fuktbeskadiget nedre del, og mangler terskelbeslag.
- Utvendige trapper: Støpt terrengtrapp uten fall på trinn for avrenning av vann, medfører isdannelser i trinn med sklifare. Tretrapp med opptrinn med åpninger over dagens krav.
- Overflater: Laminatgulv med fraglidd/åpen lengdeskjøt.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm. innenfor en lengde på 2 meter.
- Pipe og ildsted: Pga. alder på pipe.
- Rom under terreng: Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Bad, 1. etasje: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Kjøkken: Svelleskader i fronter. Benkeplater med utette skjøter, og mangler tettende fuge langs vegg.
- Vannledninger: Vannledninger i kjøkkenskap mangler tettehylser, lekkasjedetektor ikke montert. Samlestokk i krypkjeller uten sluk/avrenning. Lekkasje på rørsystemet vil medføre økt vannstand i krypkjeller med økt fuktbelastning på innredet kjelleretasje.
- Avløpsrør: Avløpsrør montert på yttervegg og avsluttet på terreng, gråvannsutslipp på terreng. Ufagmessig utførelse.
- Varmepumpe: Pga. alder.
- Varmtvannstank: Bereder montert i fuktig miljø i krypkjeller, kan medføre forringet levetid elektriske komponenter. Berederen er kun begrenset besiktiget pga. mye lagrede gjenstander.
- Grunnmur og fundamenter: Sprekker i puss vesentlig på fasade vest.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Åpent avløpsrør på terreng, utslipp gråvann til terreng. Privat borevann, vannkvalitet ikke dokumentert.

TGIU:
- Oppvarming av boligen: Panelovner, varmekabler og varmepumpe.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.

Helse, miljø og sikkerhet:
• Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
• Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

2026:
- Nytt vindu på bad i 1. etasje er kjøpt inn og blir byttet før overtagelse.

2024:
- Oppgradering av redskapshus med hyller, systemer, ny dør, reparert tak og maling.
- Lagt nytt gulv i stue kjøkken og et soverom
- Fjerning av løst fjell som stod i fare for å rase ut i veien i Glosliveien 35.

2023:
- Byttet varmekabel på inntaksledning for vann.

2019:
- Byttet vindskier og noe panel på sør- og nordveggen.
- Lagt blikk på utsiden av pipe og byttet takmatter.
- Isolert anneks, lagt vindu og gulv, samt utvidet tak på bod/anneks.

2013:
- Installert/oppgradert elektrisk anlegg i kjeller med gulvvarme på bad, skjult anlegg, og tilførsel til stue/hybelkomfyr. Nytt sikringsskap med jordfeilautomater og overspenningsvern installert. Utført av Kampen installasjon. Samsvarserklæring foreligger for deler av installasjonene.
- Boring av privat brønn for vannforsyning, utført av Norra Dals Brønnboring.
- Utvidet baderom (tok areal fra soverom), flislegging, membran og snekker/murerarbeid på bad. Bygget bad nede fra bodareal og satt inn vindu. Rør lagt av Drøbak Rørleggerservice.
- Lagt avløpsrør gjennom mur på nedsiden av huset, utført av Drøbak Rørleggerservice.

1997:
- Utskifting av vinduer.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:
- Rydding av kvisthaug.
- Reparasjon av tak på redskapshus.
- Ny trapp ved badeplassen.
- Skilting av turstier.

Fritidseiendom med fantastisk panoramautsikt over Oslofjorden. Eiendommen består av 1. etasje, kjeller og et frittstående anneks. Fritidsboligen er fra 1967 med klassisk sjarm, men har behov for oppgradering og vedlikehold for å møte dagens standard. Tomten er på over 2 mål, ligger solrikt og vakkert til, med nærhet til Frognmarka, badestrand, båthavn, samt Drøbak sentrum. Det er muligheter for å leie egen båtplass i Gylteåsen båthavn, til en gunstig pris.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en praktisk entré med plass til å henge fra seg yttertøy. Herfra er det direkte tilgang til badet og videre inn i stuen.

Stue: Stuen er romslig, har panel på veggene og åpen himling som gir en god romfølelse. En stor, murt peis skaper en klassisk hytteatmosfære. Rommet har plass til både sofagruppe og spisebord, og luft-til-luft varmepumpe sørger for effektiv oppvarming. Fra stuen er det utgang til en overbygget terrasse med nydelig panoramautsikt. Terrassen er på ca. 13 kvm. og fungerer som en utestue. Det er vinduer på to sider, noe som gir en lun stemning og det er god plass til hagemøbler.

Kjøkken: Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen. Innredningen har malte fronter og benkeplate i heltre med stor porselensservant. Det er flislagt mellom benkeplate og skapinnredning. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr, oppvaskmaskin avtrekksvifte og kjøleskap.

Bad: Badet i 1. etasje har flislagte vegger, badekar og opplegg for vaskemaskin. Rommet er også utstyrt med et Cinderella forbrenningstoalett og urinal.

Soverom: Hytta har tre soverom i hovedetasjen, alle med plass til seng og oppbevaring. Rommene har panel på veggene, som gir en gjennomgående hyttestil.

Kjeller:

Kjelleren har egen, utvendig adkomst og er innredet med stue/kjøkkenkrok, rom benyttet som soverom og rom benyttet som bad. Utenfor kjelleretasjen er det en terrasse på ca. 20 m². Bak kjelleren er det teknisk rom.

Rom benyttet som stue/kjøkken: Rommet er innredet med en enkel minikjøkkenmodul og har plass til en sittegruppe. Det er i tillegg plass til hjørnesofa, bord, TV og tilhørende stuemøblement.

Rom benyttet som soverom: Innredet rom som i dag benyttes som soverom. Rommet tilfredsstiller ikke kravet til dagslysflate for rom til varig opphold.

Rom benyttet som bad: Rommet er utstyrt med dusjkabinett, servantskap og Cinderella forbrenningstoalett.

Lagring: Krypkjeller med adkomst utenfra. I tillegg er det et frittstående uthus på ca. 5 m² på tomten, oppført i 2008.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkkenet.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmefordeling via gulvvarme og panelovner. Det er installert luft-til-luft varmepumpe fra 2013. Gulvvarme på rom benyttet som bad i kjeller ble installert i 2013. Boligen har også åpen murt peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1967.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger godkjente bygningstegninger fra kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger byggetillatelse for utvidelse av fritidseiendommen med 18 kvm, datert 16.12.1981.

Det gjøres oppmerksom på at kjeller opprinnelig er byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Rom benyttet som soverom i kjeller tilfredsstiller ikke krav til dagslysflate. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 3205, tinglyst 30.06.1963, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse/næringsvirksomhet/gjerde/vann og kloakk/erklæring/avtale og bestemmelse om veg: Forbud mot beplantning som hindrer utsikt. Rett til badning.

Dagboknr. 14.08.1967, tinglyst 14.08.1967, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler bestemmelser rundt sanitære installasjoner. Forbud mot å installere utslagsvask og/eller sanitære anlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som hybel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Ca. 8 minutter med bil fra Drøbak sentrum finner du Gylteåsen – et veletablert og svært ettertraktet hyttefelt som troner på høydene over byen. Her får du en sjelden 180-graders panoramautsikt over Oslofjorden, med blikket fritt både sørover og nordover.

Eiendommen ligger solrikt og vakkert til, med vidstrakt utsyn over fjorden, Drøbaksundet, Oscarsborg og Vestfjorden, samt videre mot både Hurumlandet og Askerlandet. Dette er et sted hvor du kan følge båttrafikken hele dagen og nyte de lange, varme sommerkveldene mens solen forsvinner sent bak horisonten. Den opplyste Oscarsborg Festning er et stemningsfullt syn gjennom hele året.

Rett bak hyttefeltet begynner marka, med flotte muligheter for sopp- og bærplukking og hyggelige fotturer. Øvredammen ligger kun 800 meter unna og byr på både bade- og fiskemuligheter. Det er også gangavstand til Gylteåsen Vel sin badestrand og båthavn med bryggeanlegg.

Fra eiendommen er det kort vei inn til Drøbak sentrum, som kan by på flere vakre strender, et koselig torg og sjarmerende småhusbebyggelse. Her finner du også ferske reker i havna, trivelige bakerier og spisesteder – samt et populært grønthus med et rikt utvalg av ferske grønnsaker, oljer og spesialiteter.

Med ca. 40 minutter i bil til hovedstaden er dette en hytte du enkelt kan kombinere med hverdagsliv og pendling. Den korte reiseveien gjør det lett å ta en spontantur når solen melder sin ankomst, eller bare når du ønsker et lite avbrekk. Om sommeren går det dessuten båt fra Drøbak til både Aker Brygge og Son – en hyggelig og naturskjønn reisevei.

Gylteåsen ble lagt ut som område for fritidsboliger på 1950- og 1960-tallet. Først ble området som i dag er organisert i Gylteåsen Vel (GV) lagt ut og bebygd på slutten av 1950. Deretter kom det som i dag er organisert i Øvre Gylteåsen Vel (ØGV) på begynnelsen av 1960-tallet. I dag er det ca. 100 fritidsboliger i hver av de to vellene. Vellene har egne styrer og vedtekter, men samarbeider om saker av felles interesse.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 2.143,5 kvm. Tomten er en naturtomt som er høyt beliggende i terrenget på Gylteåsen. Tomten er vestvendt med gode sol- og utsiktsforhold, og terrenget består hovedsakelig av fjellgrunn.

To parkeringsplasser like overfor hytten. Privat brøyting koster 3.000 kr/år ved behov.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Privat borevann med inntaksledning, vann i plast med varmekabel. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Avløpsrør montert på yttervegg og avsluttet på terreng, gråvannsutslipp på terreng.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.06.2023 avsatt til: Fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5.688,- for 2024. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett, og de kommunale avgiftene inkluderer derfor ikke gebyr for disse tjenestene. Det mulig å koble seg på offentlig vann/kloakk via private stikkledninger.

Eiendomsskatt for 2026: kr 6.403,-

Eiendommen er tilknyttet Øvre Gylteåsen Vel og Øvre Gylteåsen Veilag. Samlede årlige kostnader er kr 2.400,-, som tilsvarer kr 200,- per måned. Dette er fordelt på medlemskontingent til vellet på kr 900,- pr. år og veiavgift til veilaget på kr 1.500,- pr. år.

Avgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til vellets og veilagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 26.812,- pr. år/25.269 kWh. pr. år. Strømforbruket gjelder totalt forbruk inkl. hybel og anneks, som har vært utleid.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.738,-

Brøyting/strøing av vei: ca. kr 3.000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og har avgift på kr 977,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 392.524,- i følge skatteetaten.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er pr. 26.04.2025 ingen lån registrert på selskapet.

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
165 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
5 935 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 955 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Silje Rønbeck

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Øvre Gylteåsen Vel (ØGV). Medlemskap er obligatorisk for eiere og festere av fritidseiendommer i området.

- Vellets formål er å verne om og vedlikeholde fellesarealer, samt sørge for god skikk og orden. Foreningen er ikke politisk motivert.
- Vellets nettside er www.øgv.no

Vellet har fellesarealer, veinett, sommervannanlegg, kvisthaug for hageavfall, badeplass, redskapshus, tilhenger medlemmer kan bruke og turstier. Dugnad avholdes to ganger i året, og deltakelse gir rett til redusert medlemskontingent. Vegetasjon på egen tomt som hindrer utsikt for naboer skal holdes nede, og planting av fremmede arter skal unngås.

Alle veistrekninger i umiddelbar nærhet til tomter er den enkelte tomteeiers ansvar å vedlikeholde. Veibanen vedlikeholdes av fellesskapet. Styret kan kreve refusjon for ryddeutgifter fra tomteeiere som ikke overholder sine vedlikeholdsplikter.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppgradering av redskapshus (2024)
- Fjerning av løst fjell i Glosliveien (2024)
- Reparasjon av tak på redskapshus (2023)
- Ny trapp ved badeplass (2023)

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet for veilaget i april 2025 ble det vedtatt istandsetting av Gylteåsveiens nedre del, med en ramme på inntil kr 350 000. Dette finansieres av oppsparte midler.
- Styret skal utrede og presentere en plan for avvikling av kvisthaugen for årsmøtet i 2026.
- Budsjettet for 2025 inkluderer midler til trapp til tursti og oppgradering av badeplass.

Styret jobber med veisaker og oppfølging av Frogn kommunes rekkefølgebestemmelser i Gylteåsveiens nedre del. Dette gjelder spesielt dispensasjoner for støttemur og klager til Statsforvalteren. Per april 2025 er sakene ikke løst.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Vellet og det tilhørende veilaget har separate regnskap. Det er ingen fellesgjeld i foreningen.

Årsresultat for 2024 (Vellet): Overskudd på kr 8.112,99.
Årsresultat for 2024 (Veilaget): Overskudd på kr 45.176,80,-

Dokumenter for vellet kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.

Vederlag:
Fysiske salgsoppgaver (valgfri) kr 3.600,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2.900,-
Markedsføringspakke Fritid kr 29.900,-
Oppgjør kr 7.500,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Frogn kommune kr 3.954,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. kr 36.598,-
Boligstyling/rådgivning ca.  kr 2 500,00
Fotopakke Enebolig inkl. dronefoto og stylingveiledning kr 5.500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - (Kampanjepris) ca. kr 7.500,-

Oppdragsnummer 46-0214/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25214

Sist oppdatert: 16. april 2026 kl. 17:55