Ekeberglia 4

Ekeberglia 4, 1356 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 18, bruksnummer 138

Totalt bruksareal BRA: 199 kvm

BRA-i:
Kjeller 61 kvm: To boder, fyrrom, gang, hobbyrom og vaskerom.
1. etasje 66 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 55 kvm: Bad, tre soverom, bod og toalettrom.

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 17,6 kvm: Vestvendt markterrasse.

Boligen har et kaldt lagringsloft med adkomst via luke i himling i 2. etasje. Dette arealet er ikke måleverdig grunnet takhøyde og inngår ikke i boligens samlede bruksareal (BRA).

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Hobbyrommet er ikke godkjent til varig opphold.
Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2026 utført av Taksator AS v/Mats Nygård. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig over 3 plan, oppført i 1961. Boligen har grunnmur i betong og betongsåle støpt mot byggegrunn. Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk med malt/beiset ytterkledning, og etasjeskillere er utført i trekonstruksjoner fra byggeårene. Takkonstruksjonen er et saltak i tre. Taket er tekket med takrenner og nedløp i stål. Boligen har vinduer med trerammer, hvor det nyeste er fra 1997 og resterende fra 1983-1988. I kjelleren er det koblet glass, og det er blyglass i et vindu i stuen. Entredøren er i lakkert treverk med glassfelt, og terrassedøren er fra 1982. Innvendige dører er en blanding av glatte finerdører og profilerte heltre dører. Det er en åpen mursteinspeis i stuen. Til boligen hører en vestvendt markterrasse på ca. 17,6 m² i trekonstruksjoner.

Garasjen har saltak tekket med takstein, med vegger og tak i trekonstruksjoner. Dekket er i betong, og porten er en manuell vippeport i treverk.

Sikringsskapet er lokalisert i vindfang og har skrusikringer. Det er montert selvavlesende strømmåler. Det anbefales at det gjennomføres en utvidet el-kontroll av anlegget i sin helhet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Kjeller er det målt 32 mm gulvavvik i gangen.
- Rom Under Terreng: Det er målt forhøyet fuktinnhold i konstruksjonen med verdi på ca. 41,6 vektprosent. Tilstandsgrad 3 er satt på bakgrunn av målt fuktnivå.

Våtrom
- 2.Etasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Kjeller Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er påvist manglende bend på nedløp ved garasje.
- Veggkonstruksjon: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er påvist råte i kledning på stolpe til tak ved inngangsparti/garasje.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Loftet har begrenset ventilasjon som følge av at boligen er en tomannsbolig, hvor det ikke er mulig å etablere ventilasjon på begge gavlvegger. Begrenset lufting kan over tid øke risikoen for oppfukting og kondens. Ved befaring fremstod loftet tørt og uten synlige tegn til fukt eller skader. Vurderingen er basert på visuell kontroll, og skjulte forhold kan ikke utelukkes. _ Takoverbygget over terrasse har en drager som bjelkene hviler på, hvor det er registrert nedbøyning på midten. På undersiden av drageren er det et innhogg som kan indikere at det opprinnelig har vært forutsatt en bærestolpe på dette punktet. Dagens spenn mellom stolpene er målt til ca. 4,89 m. Vurdering av dimensjonering og bæreevne er ikke utført.
- Vinduer: Vindusglass fremstod som hele på befaringsdag, og det ble ikke observert synlige tegn til punkterte glass. Det er ikke foretatt kontroll av alle vinduers åpnings- og lukkemekanismer. Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke sikkert avhengig av lys- og værforhold, og det kan derfor ikke utelukkes at punkteringer foreligger uten at dette ble registrert ved befaringen. Vinduer er over 20 år gamle og har dermed passert mer enn halvparten av forventet teknisk levetid. Bygningsdelene vurderes å ivareta sin tiltenkte funksjon på befaringsdag, men sammenlignet med nyere vinduer må det påregnes noe redusert isolasjonsevne og økt sannsynlighet for aldersrelaterte forhold, herunder punktering. Skjulte forhold som råte eller annen nedbrytning kan ikke utelukkes, da slike forhold ikke alltid er synlige ved visuell befaring. På bakgrunn av alder og forventet restlevetid er tilstandsgrad satt til TG2, som en påpekning av økt sannsynlighet for behov for vedlikehold eller utskifting over tid. Sprekt glass i vindu på vaskerom i kjeller.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Isolerglass fremstår visuelt som hele, og det ble ikke observert punkteringer ved befaring. Forholdet vurderes i sammenheng med bygningsdelens alder fra 1982 og fremstår med normal og forventet bruksslitasje, noe som kan ha betydning for konstruksjonens egenskaper. Punkteringer i isolerglass kan være vanskelig å avdekke under varierende lys- og værforhold, og forholdet er ikke nærmere undersøkt. Kontrollomfanget er begrenset.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er påvist at terrasse har sunket på den ene siden. Markterrassen har høy alder og har oppsprukket terrassebord og avflassing av maling på rekkverk.

Innvendig
- Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Bod i 2.etasje er det påvist merker i himling. Det er opplyst om at det var en lekkasje tidligere , dette har blitt utbedret. Ingen utsalg ved fuktmåling.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Åpen peis uten stålrist foran som gnistfanger. Løsningen gir begrenset beskyttelse mot gnistsprut og utfall av glør på gulv og nærliggende brennbart materiale.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at det ikke er kaldtvann i kranene i 2. etasje ved befaring. Årsak til forholdet er ikke avklart. Vurderingen er basert på observasjoner gjort på befaringstidspunktet, og det er ikke foretatt inngrep i installasjonene. Skjulte forhold kan ikke utelukkes.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Andre VVS-installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser.

Spesialrom
- 2.Etasje Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er påvist sprekt flis hvor vannrør kommer ut av vegg.

Kjøkken
- 1.Etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er opplyst om tidligere lekkasje fra radiatorrør i tak på kjøkkenet. Forholdet har medført svelling i parkett og påvirkning av enkelte kjøkkenskap. Omfanget av skadene og eventuell restfukt i konstruksjonen er ikke nærmere undersøkt, og skjulte skader kan ikke utelukkes.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen selges som et dødsbo. Tidligere eier har bodd i omsorgsbolig de siste 5 årene og huset har stått tomt. Det har vært lite til ingen vedlikehold de siste årene, og man må regne med en større renovering/vedlikeholdsjobb før huset er beboelig.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Service på fyrkjele, ombygget til biodieseldrift.

1997:
- Flislegging av bad i 2. etasje.

En vertikaldelt tomannsbolig fra 1961 over tre plan, med en flat og brukbar hage, garasje og en romlig planløsning som gir gode muligheter for en familie som ønsker å sette sitt preg på boligen. Huset har stått ubrukt de siste årene og bærer preg av dette. Kjøkken, bad og vaskerom har behov for oppgradering, og boligen krever en større innsats før den er klar til innflytting. Potensialet er likevel til stede: tomten er romslig, planløsningen fungerer godt over alle tre etasjer, og beliggenhet i et etablert villastrøk på Bekkestua gir et solid utgangspunkt for den som er villig til å ta tak.

Vindfang:
Inngang fra en utvendig trapp i mur og betong med skiferbelagte inntrinn og rekkverk i stål. Vindfanget er kledd med trepanel og har plassbygd garderobeskap med glatte fronter langs veggen. Sikringsskapet med skrusikringer er plassert her. Fra vindfanget åpner gangen seg innover i boligen, med trappen til 2. etasje til høyre og kjøkkenet synlig i enden av korridoren.

Gang 1. etasje:
Gangen forbinder vindfanget med stue, kjøkken og trappen til 2. etasje. Tretrappen med tette opptrinn, belegg på inntrinnene og spilerekkverk i tre med håndløper starter her og leder opp til soverommene. Fra gangen er det direkte adkomst til alle rom i 1. etasje, og planløsningen gir en tydelig separasjon mellom inngangsparti og oppholdsrom.

Stue:
Stuen er den største romenheten i 1. etasje og strekker seg mot vest med utgang til markterrassen via en hev-og-senk terrassedør med trerammer og isolerglass. Åpen mursteinspeis med ildsikker plate foran dominerer den ene veggen og gir rommet karakter. Et vindu med blyglass slipper inn farget lys og er et særtrekk fra byggeperioden. Rommet har plass til en full sofagruppe og gir direkte forbindelse til spisestuen gjennom en bred åpning, slik at de to rommene fungerer som én sammenhengende oppholdsone. Overflater og innredning har behov for oppgradering.

Spisestue:
Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen og utgjør den indre delen av oppholdsarealet i 1. etasje. Rommet har vinduer mot hagen og gir plass til et stort spisebord. Forbindelsen mellom stue og spisestue er åpen, og de to rommene oppleves som én sone. Fra spisestuen er det også direkte adkomst til kjøkkenet.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra byggeperioden og har et tydelig moderniseringsbehov. Innredningen har glatte fronter, heltre benkeplate med noe laminat og heldekkende kum i rustfritt stål. Fliser på veggen over benkeplaten. Kjøkkenventilator over stekesonen med mekanisk avtrekk ført opp over tak. Kjøkkenet har vinduer mot hagen og gir dagslys inn i rommet. Det er adkomst fra kjøkkenet til gangen og videre til spisestuen. Utskifting av kjøkken må påregnes.

Markterrasse:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt markterrasse i trekonstruksjoner med impregnert terrassegulv og rekkverk i treverk med liggende kledning. Terrassen vender mot hagen og gir direkte forbindelse mellom innendørs oppholdsareal og uteområdet. Terrassen har vedlikeholdsbehov: det er registrert at den har sunket på den ene siden, og terrassebordene er oppsprukket med avflassing av maling på rekkverket.

Soverom 2. etasje:
Oppe i 2. etasje er det tre soverom. Alle soverommene har plassbygde garderobeskap med glatte fronter. Det største soverommet har to vinduer og plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. De to øvrige soverommene er noe mindre, men begge har vindu og garderobeskap. Etasjen er samlet rundt en gang med trappen sentralt, og soverommene ligger med god avstand til hverandre.

Bad 2. etasje:
Badet er flislagt og fra 1997. Innredningen består av glatte, folierte fronter med heldekkende servant, speil på vegg med lysarmatur over speilet og dusjkabinett. Originalt støpejernssluk i gulvet. Varmekabler i gulv. Rommet har naturlig ventilasjon. Badet har et oppgraderingsbehov og må påregnes rehabilitert.

Toalettrom 2. etasje:
Flislagt toalettrom med gulvmontert toalett, servant og radiator på vegg. Rommet har naturlig ventilasjon, men mangler tilluft.

Kjeller:
Kjelleren nås via en lakkert tretrapp med åpne opptrinn fra 1. etasje. Her er det hobbyrom, vaskerom, fyrrom og to boder. Hobbyrommet har trekledde vegger, koblet glass i vinduene og teppegulv. Ytterveggene er isolert med isoporplater. Vaskerommet er fra byggeår med støpt betonggulv, betongkum og sluk i støpejern, og inneholder vaskemaskin. Fyrkjelen, som er ombygget til biodieseldrift og hadde service vinteren 2025, er plassert i fyrrommet og forsyner varmtvann og radiatorer i hele boligen. Kjelleren er klassifisert som tilleggsdel. Det er registrert forhøyet fuktinnhold i konstruksjonen i kjelleren, og videre undersøkelser må påregnes.

Overflater:
Gulv: Parkettgulv i stue, spisestue, gang og kjøkken i 1. etasje. Teppegulv i soverommene i 2. etasje og i hobbyrommet i kjeller. Fliser på bad og toalettrom i 2. etasje. Støpt betonggulv på vaskerom i kjeller.
Vegger: Malte/tapetserte vegger i oppholdsrom. Fliser på bad og toalettrom i 2. etasje. Trekledning i hobbyrom i kjeller. Mur/pussede overflater på vaskerom i kjeller.
Himling: Malte himlingsplater i stue og øvrige oppholdsrom. Malte himlinger i bad og toalettrom.

Lagring:
Kaldt lagringsloft med adkomst via luke i himling i 2. etasje. Bod i 2. etasje. Plassbygde garderobeskap med glatte fronter i alle tre soverom i 2. etasje. Plassbygd garderobeskap med glatte fronter i vindfang i 1. etasje. To boder i kjeller. Garasje med saltak tekket med takstein, vegger og tak i trekonstruksjoner, betongdekke og manuell vippeport i treverk.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Reol i stuen.

En eldre vaskemaskin i kjelleren medfølger i kjøpet. Hvitevaren leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Boligen varmes opp via en fyrkjele i kjeller som forsyner varmtvann og radiatorer. Varmefordeling skjer via eldre radiatorer i boligen. Det er varmekabler i gulv på baderommet i 2. etasje. I stuen er det en åpen mursteinspeis. Fyrkjelen er ombygget til biodieseldrift og hadde service vinteren 2025.

Det er registrert avvik knyttet til oppvarmingsinstallasjonene: Dør til fyrrom er ikke brannklassifisert (mangler 830 dør). Teglskorsteinen er ikke tilgjengelig for ettersyn da det er strie tapet på pipe i 1. og 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er registrert tatt i bruk i 1961. Det foreligger byggeanmeldelse for nybygging av tomannsbolig fra 1958, samt byggetillatelse for godkjenning av bygningens beliggenhet for tomannsbolig datert 10.02.1959. Følgende vilkår fremgår av byggetillatelsen:
1. Eieren må rette seg etter ingeniørvesenets og helserådets bestemmelser angående kloakken.
2. Anmeldelse på oljefyringsanlegg må sendes brannvesenet.
3. Lydisolasjon av skillevegg mellom leilighetene må holde 50 dcbl. Forslag til utførelse av vegg må sendes bygningsvesenet til godkjenning.
4. Skråtak i beboelsesrom må isoleres som yttervegg. Det må være kaldt tak som oppnås ved en ca 5 cm luftspalte mellom isolasjon og bordtak. Det må være gjennomlufting.
5. Vedlagte alminnelige approbasjonsbetingelser og gjeldende bygningslov med vedtekter og forskrifter følges.
6. Det må sendes inn skriftlig melding fra godkjent ansvarshavende.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.08.1958. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra disse tegningene. Kjellerstuen er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1959/304578-2/100 16.11.1959 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 704
MED FLERE BESTEMMELSER
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
1959/304907-1/100 05.12.1959 ** DIVERSE PÅTEGNING
NYE VILKÅR

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i en av Bærums mest populære nabolag i et stille, barnevennlig og veletablert boligområde med lite innsyn og fantastiske oppvekstmuligheter, et eldorado for barnefamilier. Boligen har en sentral beliggenhet med gåavstand til Bekkestua sentrum, et lokalt og trivelig handelssted med stort utvalg av forretnings- og servicetilbud, treningssentre og kafeer/spisesteder.

Bekkestua er også et knutepunkt for kollektiv transport med T-bane, bussterminal med ruter i flere retninger og flybuss. Kort gangvei til Gjønnes T-banestasjon (linje 3) med retning Kolsås og Mortensrud. Ca. 18 minutters reisevei inn til Majorstuen. I nærområdet finnes flere gode skole- og barnehagetilbud med trygg gangvei. Boligen sogner til Stabekk barneskole og Ramstad ungdomsskole, men det er også gåavstand til Bekkestua barne- og ungdomsskole samt Oslo International School, Norges toppidrettsgymnas og Montessoriskolen.

Kort kjørevei til Sandvika som tilbyr en rekke shopping- og servicetilbud, caféer og restauranter, bowling, kino og kulturhus.

I nærområdet finnes det et bredt utvalg av fritidstilbud for både store og små. Det er fine grøntområder i nærheten med lekeplass og gressletter til ballspill. Kort avstand til Nadderud idrettsanlegg som byr på svømmehall, skatepark samt tennis- og fotballbaner. For de golfinteressert er det umiddelbar nærhet Ballerud golfanlegg og kort kjøretur til Haga og Grini.

Det er fine turmuligheter i nærheten og stiene kan ta deg videre mot marka. Kort kjøretur til Fossum, her finnes utallige tur- og sykkelstier om sommeren og flotte, preparerte skiløyper om vinteren. Verdt å nevne idylliske bademuligheter på Østernvann. Det er flere serveringsteder innover marka, så dette er et flott utgangspunkt for både rolige søndagsturer med familie og utfordrende treningsturer. Om sommeren er det kort vei til idylliske badestrender på Sollerud, Høvik og Fornebulandet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Haslum idrettsbarnehage
- Ekebergparken barnehage
- Søråsen barnehage

Barneskoler:
- Stabekk skole (1-7 kl.)
- Bekkestua skole (1-7 kl.)
- Bærum Montessoriskole (1-10 kl.)
- Oslo International School (1-10 kl.)

Ungdomsskoler:
- Ramstad skole
- Bekkestua skole
- Norges toppidrettsgymnas

Videregående:
- Nadderud skole
- Eikeli skole
- Norges toppidrettsgymnas

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 822 kvm. Tomten er pent opparbeidet med skiferbelagte internveier, grøntområder og variert beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Festeavgiften er kr 12 113,- pr. år. med forfall 01.06. Festeavgiften for 2026 er allerede betalt. Festeavgiften betales forskuddsvis og gjelder for perioden 01.06 til 31.05 hvert år.

Grunneier, Hanne Haslum, tlf 906 11 753. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Det antas at festeavgiften ble sist regulert i 2018 ifølge grunneier, og denne kan reguleres hvert 20 år ihht festekontrakt.
Neste regulering i henhold til festekontrakten skal være i 2038 og beregnes etter konsumprisindeksen (KPI).

Festetiden forlenges automatisk og utløper 29.10.2058 ihht festekontrakt.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 16.019,- i år 2026 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Garasje på ca. 17 m² med manuell vippeport. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i forbindelse med garasjen. Parkering for øvrig på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (663 m²) og kjørevei (159 m²) i henhold til eldre reguleringsplan 1956101, «GJØNNES, østre del av Ekeberglia», datert 21.02.1957, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planens bestemmelser angir blant annet:
- Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus på ikke over 2 fulle etasjer.
- Gjerde oppføres av 0,8 m høyt flettverksgjerde.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Hele eiendommen på 822 m² er avsatt til dette formålet.

Ifølge kommuneplanen gjelder reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel.

Pågående plansaker i nærområdet:

Plan- og bygningstjenesten utarbeider for tiden en offentlig detaljregulering for Ekeberg. Det ble varslet oppstart av planarbeidet den 29.01.2026. Ny reguleringsplan skal tilrettelegge for videre utvikling av området, samtidig som stedsspesifikke kvaliteter skal ivaretas. Hensikten er å videreføre Ekeberg som et godt småhusområde i Bærum.

Det må påregnes at planarbeidet og eventuell fremtidig utvikling av området kan medføre byggearbeider, anleggstrafikk, støy, midlertidige trafikale endringer og øvrige ulemper i området i perioder. For mer informasjon se: https://arealplaner.no/baerum3201/arealplaner/1585

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 156,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 20 691,52.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2024 var kr 2 077 676,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 310 702,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

10 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

261 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
262 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
282 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 712 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 732 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Celine Joheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto Tomannsbolig inkl. dronefoto fra Zovenfra AS  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 24 300,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger kr 2 000,- pr stk utover 2 inkluderte visninger

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 10-0166/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26166

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 21:32