Ortuflaten 70

Ortuflaten 70, 5143 FYLLINGSDALEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 22, bruksnummer 247
Andelsnummer 18, Lyshovden Borettslag, organisasjonsnummer 950358580

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 73 kvm: Stue, kjøkken, bad, 3 soverom og entrè.

BRA-e:
Leilighet:
Underetasje 8 kvm: 3 boder.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 3 boder i underetasjen på totalt 8 m2. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.07.2026 utført av Anticimex AS Bergen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se mer under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1968. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Vinduer med karmer av plast. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:
Kjøkken:
- Overflate gulv
- Innredning

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke

Andre rom:
- Overflate gulv
- Innerdører

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG3:
Kjøkken:
- Ventilator

Følgende punkter har fått TGIU:
Tekniske anlegg:
- Mekaniske ventilasjonsanlegg

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har opplyst om følgende i egenerklæringsskjemaet:
Skjeggkre var funnet hos noen i samme blokk. Full sanering utført av Anticimex onsdag 22 april 2026. Ingenting funnet i vår bolig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som medfølger handelen:
Kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin. Vaskemaskin kan medfølge om ønskelig.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av gulvvarme/varmekabler i bad og radiator/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral). Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 25.01.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest for utskiftning av fjernvarmeanlegg ved, samt etablering av nytt fjernvarmeanlegg, datert 08.06.2016.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 306555, tinglyst 09.10.1967, type heftelse: Bestemmelse om gjerde.
Servitutten handler om borettslagets gjerdeplikt mot nabo, offentlig vei og plikt til vedlikehold.

Dagboknr 305355, tinglyst 05.07.1969, type heftelse: Erklæring/avtale.
Servitutten handler om at varmesentral oppført av borettslaget, skal levere varme til borettslaget og drift av denne.

Dagboknr 675613, tinglyst 27.06.2023, type heftelse: Bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg.
Servitutten handler om adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentral og attraktiv beliggenhet i Fyllingsdalen!

Denne leiligheten ligger i et etablert og attraktivt boligområde i Fyllingsdalen. Herfra er det kun en kort spasertur til nærmeste bussholdeplass og bybanestopp, samt rikelig med parkeringsplasser. I tillegg er det gangavstand til Oasen handlesenter, som tilbyr et bredt utvalg av tjenester. Her finner du blant annet flere dagligvarebutikker, bank, vinmonopol, spisesteder og treningssenter.

Next treningssenter kommer til Ortuflaten 46 i august, bare 150 meter unna leiligheten!

For korte og rolige turer er gangveien rundt Ortuvannet et populært sted å ferdes. Her finner du fotballbane, lekeplass og park som er svært populær på sommertid, samt en ny og flott svømmehall. For litt mer krevende terreng og lengre turer kan Løvstakken, Damsgårdsfjellet eller skogsturer i Kanadaskogen anbefales. Det er også et bredt tilbud av aktiviteter for store og små i denne bydelen. Ved Lynghaugtjørna finner du Lynghaugen skole med blant annet utendørs basketballbane. Lynghaugparken ligger også like ved og tilbyr frisbeegolf og en skatepark på ca. 800 m². Dette er midt i blinken for de som driver med skateboard, BMX, sparkesykkel, rulleskøyter og parkour. Det er også busslinje til Framohallen hvor du finner blant annet fotballbaner, stor innendørshall og tennisbane.

Fyllingsdalen har gode bussforbindelser til Bergen sentrum, Kokstad, Sandsli og Flesland, og det tar ca. 10 minutter å kjøre til Bergen sentrum. Det er også gode bussforbindelser til Åsane. For et par år siden kom Fyllingsdalen bybanestopp like utenfor Oasen, og kort tid etter åpnet også Europas lengste gang- og sykkeltunnel til Minde. Her er alt tilrettelagt for å bo litt utenfor sentrum, men fremdeles sentralt med enkel og kort tilkomst til øvrige bydeler.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Lyshovden Oppveksttun barnehage
Lekeklossen Vestre barnehage
Ospeli barnehage

Skole:
Lyshovden Oppveksttun
Ortun skole
Sælen Oppveksttun
Montessoriskolen i Bergen
Lynghaug skole
Fyllingsdalen videregående skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 79 253 m² som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfaltert vei, diverse beplantninger, plenarealer, støpte veier og trapper, diverse støttemurer, lekeplass, og biloppstillingsplasser. Felles trappeoppgang med callinganlegg.

Hver andel får tildelt rett til en beboerparkering i en tildelt sone mot avgift og søknad til styret, første bil vil koste kr. 600,- i året men det kan søkes om bil nr. 2 da vil avgift være noe høyere. Parkering registreres i Unum app og man kan parkere på oppmerkede plasser i borettslaget.
På gjesteparkering kan eier registrere så mange gjester man vil samtidig, men hver gjest får 100 timer i mnd. Kvoten nullstilles hver måned.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.
For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt. Eiendommen har vannmåler.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Fyllingsdalen. Gnr 22, 23 og 24, Fyllingsdalen sentrale deler", datert 02.11.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hensynssoner (reguleringsplaner på grunnen):
Flomfare: 15,4% dekningsgrad.

Hensynssoner (støy) i kommuneplanen:
Vei støy (gul sone): 10,2 % dekningsgrad.
Vei støy (rød sone): 2,4 % dekningsgrad.

Andre opplysninger:
Eiendommen er berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av støy fra veitrafikk over grenseverdier gitt av statlige myndigheter og i kommuneplanens bestemmelser. Antakelsen er basert på overordnede støyberegninger. De vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 741,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter, eiendomsskatt, netto felleskostnader til drift og vedlikehold mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 8 087,-
- TV og internett: kr 494,-
- Trappevask: kr 160,-

Forbruk av varmtvann og oppvarming faktureres direkte til den enkelte andelseier fra Lyse Energi AS og er ikke inkludert i felleskostnadene.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

TV og internett leveres fra Telenor. Kostnaden er inkludert i felleskostnadene. TV-dekoder medfølger.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 907 877,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnader.

Andel formue er kr 13.221 ,- pr. 31.12.25
Andel fellesgjeld er kr 690.940,- pr. 21.07.26

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 254 780 748,- pr. 21.07.26 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 9522.72.44004
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 21.07.26 kr 254 780 748,-
Andel av saldo: kr 690 940,04
Innfrielsesdato: 30.06.2063
Type Rente: Fastrente
Rentesats: 4,75 %
Merknad: Handelsbanken rehab

3 190 000,00 Prisantydning
690 940,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 880 940,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 890 436,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 900 386,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Hafsrød Fredriksen og Øyvind Wickman

Leiligheten er tilknyttet Lyshovden Borettslag.

- Borettslaget består av 402 boenheter.
- Forretningsfører er BOB BBL.
- Borettslaget er tilknyttet Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB).
- Forsikringsselskap er If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP3078417.
- Borettslaget har egen nettside: www.lyshovden.no.

Dyrehold er tillatt, men man må forhøre seg med naboer i oppgangen med tanke på allergier. Det er ikke søknadsplikt til styret for dyrehold.
Dugnad må påregnes. Alle andelseiere er forpliktet til å betale en bomiljøavgift som kan knyttes til dugnadsarbeid.
Trappevask er inkludert i felleskostnadene.
Borettslaget har vaktmester.
Andelseier kan ikke foreta ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn uten skriftlig samtykke fra laget. Dette gjelder også oppsetting av blant annet antenner, parabolantenner og varmepumpe.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Større vedlikehold på elektrisk anlegg (2025).
- Inngått avtale om fellesstrøm og lading av elbil (2025).

- Det er budsjettert med 3 405 000 kr til vedlikehold i 2026.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 1 932 729. Budsjettet for 2026 viser et forventet underskudd på kr 1 956 076.
Borettslaget hadde disponible midler på kr 4 811 875 per 31.12.2025. Egenkapitalen var negativ med kr 222 053 412 per samme dato. Ifølge styrets årsberetning anser styret det ikke som nødvendig å øke egenkapitalen på grunn av betydelige merverdier i bygningsmassen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie tilsammen én andel i borettslaget og tilknyttede borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BOB BBL har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er utlyst med meldefrist 16.07.2026 kl. 10:00.

Borettslaget er sikret mot tap som følge av at en andelseier ikke betaler sine felleskostnader gjennom en avtale med Klare Finans AS. Avtalen er gyldig til den sies opp av en av partene. Borettslaget har panterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Pantekravet er begrenset til 2G (to ganger folketrygdens grunnbeløp).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Fotopakke inkl rådgivning stylist  kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Kampanje  kr 19 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (Borettslag)  kr 1 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 8 608,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 70-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fyllingsdalen
Folke Bernadottesvei 44-46, 5147, FYLLINGSDALEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR70.2650

Sist oppdatert: 31. juli 2026 kl. 17:19