Karuslia 28

Karuslia 28, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 36, bruksnummer 77, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 188 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 66 kvm: Entre, ang, bad, 2 soverom, vaskekjeller og bod
1. etasje 68 kvm: Gang, bad, soverom, stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 22 kvm: Soverom og loftstue

BRA-e:
Frittstående garasje:
Kjeller: 32 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 79 kvm: Terrasse

Garasjen har lagringsloft over garasjen. Arealet er ikke måleverdig grunnet skråtak/lav takhøyde. Gulvarealet lot seg ikke oppmåles grunnet store
deler løsøre.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 46 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 22 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 24 m2.
Arealet i trappeløp er ikke måleverdig grunnet skråtak/lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare.
De oppgitte arealene er hentet fra tilstandsrapport med befaringsdato 23.06.2025, utført av Anticimex v/André Nordli. Arealene er beregnet, og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Loftsrommet fremstår som innredet og benyttet som oppholdsrom, og er tatt med i boligens bruksareal (BRA).
Selv om loftsrommet ikke omfattes av ferdigattesten fra 1985, foreligger det kommunal godkjenning for innredning av loft datert 16.12.1986, som viser at tiltaket er omsøkt og godkjent av daværende bygningsmyndigheter (Nittedal kommune).

Det bemerkes likevel at det ikke ble utstedt ny ferdigattest etter godkjenningen av loftet. Dette er i tråd med tidligere praksis for tiltak omsøkt før 1998. Det gjøres oppmerksom på at det i henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 ikke lenger utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1998, og kommunen vil normalt avvise slike søknader.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 29 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 6 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Takvinduer: Takvinduet viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduet har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Til informasjon: Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. Det ble gjort målinger med pigg i treverk uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Yttertaket ble kun vurdert fra bakkenivå, takvindu og toppen av stige grunnet sikkerhetsmessige forhold. Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer.
Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det er registrert mose på taket. Konsekvens er at mose holder på fuktighet, noe som blant annet øker risikoen for frostsprengning i takstein og andre forhold som kan påvirke levetiden.
Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Skorstein og andre takgjennomføringer er ikke undersøkt på grunn av sikkerhetsmessige årsaker. Grunnet observasjon/registrerte avvik i forhold til fjernet veggkonstruksjon på kjøkkenet med påfølgende skjevheter i loftetasje anbefales det videre undersøkelser av takkonstruksjonen.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Konsekvens er at fallforholdene inn mot grunnmur ikke er kartlagt.
Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet tilfredsstillende med topplist. Topplisten mangler stedvis tilstrekkelig innfestning. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Andre utvendige forhold - Skiferbelagt inngangsparti/trapp.:
- Tilstandsgrad: Det registreres løse og knekte skiferstein. Tiltak bør vurderes
Andre byggverk - Frittstående garasje:
- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at deler av taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Fullverdig kontroll bør gjennomføres når forholdene ligger til rette. Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres følgende: Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Ringmur av lettklinkerblokker er ikke utvendig pusset. Konsekvens kan være fuktinnsig og frostsprengning. Foreslått tiltak er at ringmur bør pusses/slemmes. Dreneringsplasten er ført opp bak panelen. Konsekvens kan være økt fuktbelastning i veggkonstruksjonen grunnet fordampning fra grunnen. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om synlige skader ikke er observert. Foreslått tiltak er at dreneringsplasten bør kappes og avsluttes med topplist.
Kjøkken:
- Vannrør: Deler av vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Ventilator: Selger opplyser at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er utskiftning/reparasjon.
- Ventilasjon: Selger opplyser at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er utskiftning/reparasjon.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er funksjonstestet og fungerer på befaringstidspunktet, men er av eldre dato. Konsekvensen er at det foreligger usikkerhet knyttet til hvor lenge stoppekranen vil fortsette å fungere tilfredsstillende, før det kan oppstå redusert mulighet for å stenge av vannet ved behov eller andre feil. Foreslått tiltak er lokale tiltak, som utskiftning for å sikre fremtidig funksjon av bygningsdelen.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Andre rom - 1.etasje:
- Overflate himling: TG2 gjelder himlingsflate i spisestue/kjøkken. Grunnet registrerte avvik i forhold til skjevheter i ovenpåliggende etasje må det påregnes arbeider i forhold til at himlingsflate må åpnes for å kontrollere/utbedre konstruksjonsoppbygging. Til informasjon: Det registreres synlige kvister i himlingsflate med malt panel. Overflatebehandling kan vurderes.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig. Laminatgulv på soverom 3 er lagt med for lite overlapp i henhold til leggeanvisning. Konsekvens er at dette kan medføre redusert levetid på gulvet. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
Rom under terreng - Underetasje:
- Overflate vegg: Enkelte veggflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres blant annet enkelte sår i overflater, hull i veggflate over vindu på soverom 1. Forholdet er hovedsakelig av estetisk betydning, men oppgraderinger/tiltak bør påregnes. Overflater i bod er å anse som bod og må ses i den sammenheng. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig. Deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon i bod. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 62,3 prosent, ved 21,2 celsius med duggpunkt på 13,8 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, noe som erfaringsmessig er en type grunnmurskonstruksjon med høy risiko for skjulte fuktskader grunnet konstruksjonens oppbygning. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.
Loft - innredet - Loftetasje:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Det er gliper mellom gulvlist/vegg og gulv. Vurdert til å skyldes at bærende veggkonstruksjonen i underliggende etasje er fjernet. Tiltak må påregnes. Enkelte gulvlister mangler. Forholdet er av estetisk karakter, men etablering av gulvlister bør påregnes.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov. Dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Vurdert til å ha sammenheng med skjevheter i gulv. Tiltak må påregnes.
Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i kneloft. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad underetasje:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Flisleggingen bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Det registreres høydeforskjeller/trappinger på flere fliser.
Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Eventuelt vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt.
Vannrør, avløpsrør og sluk, samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Det registreres silikon/lim og teip rundt enkelte avløpsrør. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen kan være utettheter rundt avløpsrør.
Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende vaskekjeller. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 38,2 prosent, ved 28 celsius med duggpunkt på 12,5 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt.
Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Våtrom - Vaskekjeller:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Overflater generelt bærer preg av alder og slitasje. Det er registrert riss/sprekker/malingsflass i betonggulv.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Konsekvens er risiko for skader, for eksempel ved en eventuell lekkasje. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600.
Vannrør, avløpsrør og sluk, samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Rommet har svært begrenset ventilasjon. Konsekvensen er at dette kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet over tid. Det må påregnes å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting.
Det er utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon med pigg i treverk. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 11,5 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse for å gjøre rommet fukt- og lekkasjesikkert. innen kort tid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Våtrom - Bad 1.etasje:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Baderomsplater er montert uten bruk av tettemasse i overganger, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvensen av forholdet kan derfor være risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak.
Gulvbelegg bærer preg av egeninnsats, og det registreres utettheter i innvendige hjørner, samt at innvendige hjørner er tettet med silikon i stedet for at hjørnene er sveiset. Det registreres i tillegg utettheter rundt rørgjennomføringer i gulvet. Det vurderes derfor at tettefunksjonen til gulvbelegget ikke tilfredsstiller krav til lekkasjesikkerhet. Konsekvens er risiko for lekkasjer og skjulte skader, noe som betyr at utbedringer må påregnes for å sikre full funksjon og videre bruk av våtrommet.
Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Konsekvensen er at eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet derfor er ukjent. Det registreres at enkelte skruer i klemringen er knekt og/eller mangler. Konsekvens er at forholdet medfører betydelig risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører derfor erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
Vannrør, avløpsrør og sluk, samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende soverom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 43,1 prosent, ved 26,6 celsius med duggpunkt på 13,1 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt.
Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke i forhold til tettesjikt, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.
Loft - innredet - Loftetasje:
- Overflate vegg: TG2 gjelder: Det registreres enkelte manglende lister, f.eks på utvendig hjørne i loftstue, og arbeidet fremstår noe uferdig. Konsekvens/foreslått tiltak er at ferdigstillelse/påkostninger bør påregnes. TG3 gjelder: Det er registrert sprekker ved taklist/skråtak på innervegg ved soverom 4. Vurdert til å skyldes at bærende veggkonstruksjonen i underliggende etasje er fjernet. Konsekvens er stor sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen. Se forøvrig punkt "Etasjeskille - loftetasje." Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag er satt under punkt Etasjeskille - loftetasje.
- Synlige skjevheter i takkonstruksjon: Vitale deler av veggkonstruksjon i underliggende etasje er fjernet. Utførelsen er ikke dokumentert, eller fagmessig kvalitetssikret. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Det må gjøres videre undersøkelser for å utarbeide en ny styrkeberegning av konstruksjonen for å kunne utbedre skaden. Se forøvrig punkt " Etasjeskille - loftetasje." Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag er satt under punkt "Etasjeskille - loftetasje".
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Loftetasje:
- Skjevhetsmåling: I loftstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 35 mm. På soverom 4 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 42 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter. Det registreres store sprekker mellom gulv og gulvlist, et symptom som erfaringsmessig kan tyde på underliggende skader av forskjellig art. Årsak er vurdert til å være funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen grunnet fjerning av underliggende veggkonstruksjon. Konsekvens er vurdert å være at utbedring av underliggende strukturelle feil eller skader (som erfaringsmessig krever omfattende tiltak) vurderes som nødvendig. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge omfang, eksakt årsak og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer og videre undersøkelser. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan utelukkes skjulte feil/skader som kan føre til at den totale kostnaden vil overstige sjablongmessig prisanslag.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
 

Entré
Velkommen inn i et romslig og fleksibelt familiehjem uten direkte innsyn. Inngangen er overbygd, og har skiferstein, downlights og Yale Doorman. Vel inne passer det fint å innrede med knagger og skohyller i en liten entré.

Entreen ligger i tilknytning til en stor gang, og begge rommene er utstyrt med downlights og varmekabler. Under trappen har gangen et eget skoskap, og jakkene ryddes enkelt bort i en dyp skyvedørsgarderobe med mye oppbevaringsplass.

Stue
Trappen fra gangen ender i et flott allrom med stue, kjøkken og spisestue i åpen løsning. Rommet oppleves lyst og usjenert, med store vinduer i tre retninger. Vinduene i front vender rett ut mot hagen, og inkluderer en skyvedør fra 2015 til den solrike terrassen. Om sommeren forlenges etasjen med hele uterommet, utmerket for både avslapning og store grillmiddager.

Dagslyset i stuen suppleres ypperlig av downlights i taket, og en gjennomgående peis i betong varmer opp hele huset når man fyrer opp. Peisen glir sømløst inn, plassert slik at stemningen nytes fra både spiseplassen og sofakroken. Parkett på gulvet kombineres med hvitmalte panelplater på veggene, og de nøytrale fargevalgene er et godt utgangspunkt for innredningen.

Kjøkken
Kjøkkenet er lyst, sosialt og praktisk, med gode arbeidsflater, mye oppbevaring og en smart barløsning for familien. Sistnevnte vender mot spisestuen, perfekt til måltider, gode samtaler og lekselesing mens middagen tilberedes. Maten lages med skogen som flott bakteppe, og de store vinduene bidrar med mye naturlig lys.

Innredningen er fra 2011, med hvite, profilerte fronter, vitrineskap og dobbel oppvaskkum nedfelt i en heltre benkeplate. Over benken er det belysning og glassplater, og over kokesonen har kjøkkenet en ventilator med avtrekk ut. Downlights i taket tilfører ekstra lys til arbeidsplassen. Alle hvitevarene er integrerte, bestående av platetopp, stekeovn, kjøleskap, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn. Ovnene er praktisk plassert i et høyskap.

Loftstue
Øverst har boligen en kjærkommen stue for familien, et ekstra oppholdsrom til lek, vennebesøk og avslapning. Loftstuen benyttes i dag som et femte soverom, og innredes enkelt med både kontorkrok og sofagruppe i tillegg til sengeløsningen. Rommet oppleves intimt og skjermet, perfekt hvis man ønsker å trekke seg tilbake for litt egentid med en god bok eller film.

Bad/wc/vaskerom
Planløsningen byr på to bad, ett i underetasjen og ett tilknyttet soverommet i første etasje. Nederst finner man en vaskekjeller med utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel. Badet oppe ble i 2019 oppgradert med nye overflater og innredninger.

Gulvet har mørkt belegg med varme, mens veggene er kledd med lysegrått våtromspanel i flismønster. Downlights er installert, og badet har toalett, panelovn og dusjkabinett med skyvedør av glass. Den øvrige innredningen består av servant med hvite skuffer, et matchende høyskap og et rundt speil over servanten.

Bad 2
I 2009 ble badet nede pusset opp med nye overflater og nye innredninger. På badet er det både et dusjkabinett med glassdør og et deilig badekar med dusjløsning. Gulvet har grå gulvfliser, i kombinasjon med hvite fliser på veggene.

Badet har toalett, downlights og et stort garderobeskap med skuffer. Skapet gir god plass til oppbevaring av håndklær og hygieneartikler. Baderomsinnredningen består av en heldekkende servant med hvite skuffer og et tilhørende speil med integrert belysning.

Soverom og garderobe
Boligen har fire soverom, fordelt med ett i første etasje, ett i loftsetasjen og to sammen i underetasjen. Hele fire soverom betyr god fleksibilitet og mange valgmuligheter for familien. På hovedplanet ligger soverommet i suiteløsning med en liten gang og et eget bad.

Alle soverommene er romslige, med god oppbevaring og plass til kontopulter ved behov.
Soverommet oppe har knekott på to sider, mens de øvrige rommene er innredet med garderobeskap. Gangen nede har en dyp skyvedørsgarderobe og et eget skoskap under trappen. Rikelig med ekstra lagringsplass finnes i garasjen og i en stor kjellerbod.

Uteområde
Beliggenheten passer utmerket for barnefamilier, i et trygt og godt nærmiljø med kort vei til skoler, barnehager og fritidsaktiviteter. Øverst i en rolig blindvei, ligger boligen solrikt og usjenert til; uten direkte gjenboere. Plasseringen er unik, med Mortetjern badeplass og turområde som nærmeste nabo. Samtidig som man bor med naturen tett på, har man enkel tilgang på butikker, T-bane og et godt busstillbud i alle retninger.

Tomten går over flere nivåer, med fint utsyn over Mortetjern, Gjelleråsmarka og Romeriksåsene. Nivåene bindes sammen av trapper i terrenget, og på nedsiden av huset ender veien i en singlet gårdsplass med gode muligheter for parkering. Tilknyttet gårdsplassen finner man et skrånende bed med trær, prydbusker og diverse beplantning.

Øverst på eiendommen, skjermet bak huset, har boligen et flott uteområde med gressplen, epletrær og stor terrasse. Hagen grenser til skogholtet, og oppleves helt usjenert i grønne omgivelser. Med innslag av fjellknauser harmonerer hagen godt med naturen rundt, og her kan man enkelt sette opp en trampoline eller spille fotball med venner etter skolen.

Terrassen har adkomst fra spisestuen, og et areal på ca. 79 kvm danner en rekke ulike soner for familien. Belysning og utestikk er montert, og uterommet har markise, vannkran og terrassevarmer. En levegg gir ekstra skjerming, og terrassen har trapper ned til hagearealet og gårdsrommet på inngangssiden. Sol fra morgen til kveld setter prikken over i’en, og den herlige terrassen innbyr til både stille stunder og store, sosiale sammenkomster.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eneboligen oppvarmes elektrisk med stedvis panelovner, supplert av gulvvarme i entreen, i gangen, på badet nede og på soverommene i underetasjen. For vedfyring er det en gjennomgående klebersteinspeis i allrommet.

Ventilasjonen er naturlig, med mekanisk avtrekk fra kjøkkenet og på badet i 1.etasje. Varmtvannstanken er fra 2010, rommer 198 liter og er plassert i vaskekjelleren. Sikringsskapet har automatsikringer og er montert i boden. En større oppgradering ble gjennomført på el-anlegget i 2017. Enkelte vinduer ble byttet ut i 2015, 2016 og 2018.

Ifølge selger har de et årlig strømforbruk på ca. 28.000 kwh.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.02.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten gjelder nybygg og omfatter kun leveransen fra Moelven, og ikke senere innredet loft

Loftet i Karuslia 28 er imidlertid dokumentert godkjent innredet.
Det foreligger skriftlig bekreftelse fra kommunen datert 16.12.1986, som viser at innredning av loft i Karuslia 28 (g.nr. 36 b.nr. 23) ble anmeldt og godkjent.

Det bemerkes at det likevel ikke foreligger ny ferdigattest etter dette tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for slike tiltak og vil normalt avvise nye søknader i slike saker.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for eventuelle fremtidige forhold knyttet til dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3232/36/77:
16.12.2015 - Dokumentnr: 1178624 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra kommunen

Gjelder denne registerenheten med flere

02.11.2016 - Dokumentnr: 1008237 - Forkjøpsrett
Rettighetshaver: Boligbyggelaget Usbl

Org.nr: 950 285 680

Forkjøpsrett for medlemmer i boligbyggelaget Usbl

13.06.2025 - Dokumentnr: 669398 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Eiendomsmegler Krogsveen AS

Org.nr: 950 007 613

Elektronisk innsendt

16.12.2015 - Dokumentnr: 1178098 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:3232 Gnr:36 Bnr:23

01.01.2020 - Dokumentnr: 1268965 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0233 Gnr:36 Bnr:77

01.01.2024 - Dokumentnr: 167969 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3031 Gnr:36 Bnr:77

12.01.2016 - Dokumentnr: 28937 - Urådighet
Rettighet hefter i: Knr:3232 Gnr:36 Bnr:23

Bestemmelse om bebyggelse

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Forkjøpsrett for medlemmer i boligbyggelaget Usbl.
Følgende hvitevarer medfølger:

Eneboligen ligger naturskjønt til ved Holum Skog, i en rolig og sentral blindvei på Gjelleråsen i Nittedal kommune – nær Oslos kommunegrense. Med nærhet til busstopp og hyppige avganger, kommer man seg raskt til både Oslo og Lillestrøm. Boligen har flott beliggenhet, med Mortetjern turområde og skostjern som nærmeste nabo.

Det tar rundt fem minutter å gå til Gjelleråsmarka og til badeplassen ved tjernet, med anlagt strand og brygger. Gjelleråsmarka byr på flotte tur- og skiløyper, med direkte tilknytning til løypenettet i Lillomarka/Nordmarka. Morttjern har Norges eneste salamanderpark, og i tillegg er det også hengt opp en rekke kasser i trærne for å ta vare på flaggermusene i området.

Fra boligen er det ellers gangvei til Svartjern i Holum Skog, med badebrygge og et lite basseng for de minste. I nærområdet ligger også Bjønndalen skianlegg. Anlegget er et godt utgangspunkt for turer i Lillomarka, og drives av Gjelleråsen IF. Her er det et flott skianlegg med varmestue og akebakke, samt anlegg for skileik og skytebane.

Anlegget er et populært sted for familier som ønsker å drive med ski og aking i nærområdet, og det er tilrettelagt for bål og grilling. Det er et nyere idrettsanlegg ved Li ungdomsskole, med flere kunstgressbaner, svømmehall og skatepark, i tillegg til håndball- og sandvolleyballbane. Om vinteren blir det anlagt isbane ved GIF-huset.

I tillegg er det flere gode golfbaner i nærheten. Hauger Golfbane ligger vakkert til i sydhellingen mot Hellerudsletta, og fra klubbhuset har du flott utsyn mot banen og det omkringliggende landskapet. Innenfor rekkevidde finner man også lekeplass, treningssenter, ridesenter og alpinanlegg, samt klatrepark på Skillebekk.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000 Gjelleråsen og Bunnpris Holumskogen.
Ønsker du ytterligere servicetilbud er det få minutters kjøring til Hagan senter, samt kort vei til Stovner senter, Mosenteret i Nittedal og innholdsrike Strømmen Storsenter.

Området har et godt kollektivtilbud via buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Gjelleråstoppen, som ligger ca. 8 min unna. Holdeplassen er et knutepunkt i alle retninger; mot Oslo, Lillestrøm og Nittedal. Inn til Oslo bussterminal bruker bussen 30 minutter. Det tar ca. 10 minutter å sykle ned til Vestli T-banestopp. Ved å benytte bil tar det ca. 4 min til Hagan, 19 min til Hakadal, 10 min til Skedsmokorset, 26 min til Oslo lufthavn og 20 min til Oslo sentrum.

Fra boligen er det gangavstand til Holumskogen barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det ca. 3,6 km til Li ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Bjertnes, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Mortetjern barnehage ligger nærmest, med en gangavstand på ca. 5 - 10 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Mortetjern barnehage (1-5 år) 52 barn 1.7 km
Industriveien Fus barnehage (0-5 år) 61 barn 1.7 km
Solstua barnehage (1-5 år) 21 barn 1.8 km

Skoler:
Holumskogen skole (1-7 kl.) 217 elever, 11 klasser 1.5 km
Ulverud skole (1-7 kl.) 394 elever, 18 klasser 2.2 km
Li skole (8-10 kl.) 451 elever, 22 klasser 3.4 km
Bjertnes videregående skole 500 elever, 26 klasser 8.5 km
Strømmen videregående skole 515 elever, 45 klasser 8.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 880 kvm

Det er parkering i en isolert og frittstående dobbelgarasje fra 2017, med elektrisk portåpner, lader for elbil og et areal på ca. 32 kvm. Det er innlagt strøm og belysning, og garasjen har et fullt isolert loftsrom i bruk som lagringsplass. Foran garasjen er det en singlet gårdsplass for ytterligere parkering. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen er regulert til boligbebyggelse, nåværende i henhold til kommuneplanens arealdel 2024-2025 som trådte i kraft 13.05.2024.

Kommunale avgifter er kr 11 996,- per år (2025).
I dette inngår:
– Renovasjon (140 liter): kr 5 039,-
– Feie/tilsynsgebyr: kr 514,-
– Abonnementsgebyr vann: kr 2 345,-
– Abonnementsgebyr avløp: kr 2 873,-
– Målerleie: kr 225,-
Forbruksgebyr for vann og avløp kommer i tillegg og avhenger av vannforbruk. Normalt forbruk er ca. 50 m³ per person per år, totalt 65,79 kr per m³.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 60 000,- pr. år / 28 000 kWh.
I husstanden har det bodd to personer.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 11 757,- (Gjensidige Forsikring)

Velavgift er kr 250,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Gjelleråsen Vel

Boligen er tilknyttet alarmanlegg.
Abonnement følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 659 640,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 638 560,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 027,-  pr år.

7 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
176 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 176 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 195 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Bø Engebretsen og Morten Engebretsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Gjelleråsen Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure ekskl. tilstandsrapport 5,71 promille av prisantydning.
Fotopakke med plantegninger (ekstra for kveldsbilder/dronefoto)  kr 4 100,00

Oppdragsnummer 62-0047/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2547

Sist oppdatert: 28. juli 2026 kl. 09:00