Fabelveien 58

Fabelveien 58, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 10, seksjonsnummer 39, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 10, seksjonsnummer 199, ideell andel 1/206
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 13, ideell andel 565/33564404

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
1. etasje 45 kvm: Gang, stue, kjøkken og bad/vaskerom.
2. etasje 53 kvm: Tre soverom, bad, gang og garderobe.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 31 kvm: Hovedterrasse, inngangsparti.
2. etasje 8 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus over to plan, oppført i 2023. Ytterveggene er oppført i bindingsverk med liggende bordkledning. Etasjeskilleren er av trebjelkelag med støpt betong i 1. etasje. Fundamentet er en støpt plate på løsmasser. Taket er en flat sperrekonstruksjon tekket med PVC-duk. Vinduene har 3-lags glass, og det er malte ytterdører og balkongdør i treverk med 3-lags glass. Det er en hovedterrasse og en tekket veranda, begge med impregnert bjelkelag og terrassebord. Det er en isolert stålpipe med tilkoblet ildsted i stuen.

Det elektriske anlegget er et skjult anlegg med automatsikringer, installert i 2023.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.
Selger opplyser om at det er noe bruksslitasje/merker i gips på vegg og karm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært observert mus på fellesområdet, men det har blitt satt opp feller av et skadedyrfirma. Det er ikke observert mus etter dette.
Det er også noen små sprekker i gips, som er vanlig i nye bygg.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Montert solskjerming og markise

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Fabeltunet Boligsameie:

2025:
- Vedlikehold av VVS
- Vedlikehold av heis
- Vedlikehold av brannsikring
- Utført skadedyrbekjempelse

2024:
- Etablert kameraovervåking i parkeringskjeller og bodområder
- Vedlikehold av heis
- Vedlikehold av brannsikring
- Vedlikehold av utvendig anlegg
- Ventilasjonsvedlikehold

1.etg.

Gang:
Gangen er flislagt og har elektriske varmekabler i gulvet, noe som gjør inngangen behagelig å bruke året rundt.
Langs den ene veggen er det skyvedørsgarderobe med speil, som gir god oppbevaringsplass.

Stue:
Stuen er gjennomgående og har store vindusflater mot sør som slipper inn godt med dagslys.
Rommet er i en åpen løsning mot kjøkkenet og har plass til både sofagruppe og spisebord.
Den frittstående vedovnen er et blikkfang i rommet og gir stuen en lun og god varme.
Fra stuen er det utgang til terrassen.

Kjøkken:
Stilren kjøkkeninnredningen fra Sigdal med glatte fronter og benkeplate i laminat. Oppvaskkummen er av kompositt.
Integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin.
Komfyrvakt og vannstoppsystem er montert for ekstra sikkerhet.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje fungerer også som vaskerom.
Her er det flislagte vegger og gulv med elektriske varmekabler.
Innredning fra Linn Bad med servant og speil med integrert belysning.
Dusjhjørne med innfellbare dører og veggmontert armatur.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Opplegg for vaskemaskin.

2.etg.

Soverom 1:
Hovedsoverommet ligger mot sør og har balkongdør med utgang til verandaen.
Rommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
Her er det også en walk in garderobe som gir ekstra oppbevaringsplass rett ved siden av rommet.

Soverom 2 og soverom 3:
De to øvrige soverommene ligger mot nord og har vinduer som slipper inn dagslys.
Begge har plass til seng og arbeidsplass eller oppbevaring.

Bad 2. etasje:
Badet i 2. etasje er romslig og har både badekar og dusjhjørne.
Baderomsinnredning fra Linn Bad med skap og servant, samt speil med integrert belysning.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Flislagte vegger og gulv med elektriske varmekabler.

Terrasse:
Hovedterrassen på sørsiden av huset er bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord, og har plass til en stor loungegruppe og spisebord.
Ved inngangspartiet mot nord er det en støpt betongplate under tak, som gir et overbygd uterom også på den siden av huset.

Veranda 2. etasje:
Fra hovedsoverommet er det utgang til en tekket veranda med terrassebord og glassrekkverk.
Verandaen gir et herlig uterom direkte fra soverommet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Det er elektriske varmekabler i gangen og på badene, samt panelovner på gjesterommet og i stuen i andre etasje. Det er montert en isolert stålpipe med tilkoblet ildsted i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2023. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.08.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen
Dagboknr. 200, tinglyst 03.09.2021:
Bestemmelse om nettstasjon, stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold, fornyelse, transport og ferdsel, byggeforbud og beplantning

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Fabeltunet ligger på Frogner i Lillestrøm kommune. Boligfeltet består av leiligheter og rekkehus, perfekt for den nyetablerte og en større familie. Området ligger med flotte fellesarealer, i rolige omgivelser, med kort vei til både Lillestrøm, Oslo S og Gardermoen.

Fra boligfeltet er det kort vei til Frogner sentrum, Frogner skole og kultursenter, som er ment å være et samlingspunkt for en god oppvekst. Kort gangavstand til togstasjon, buss, treningssenter, matbutikk, barnehage, skole, fotballbane, svømmehall, lekeplass, idrettshall med buldrevegg, klatrevegg, crossfit, skatepark m.m.

Til daglig kan man gjøre handelen sin ved Kiwi Frogner, og i Frogner sentrum finner du både lege, tannlege, apotek, frisør, bibliotek og post.

Alternativer til større handel: Romerikssenteret på Kløfta et rikt og variert utvalg av butikker. Det er en ca. 10 minutters lang kjøretur til Skedsmo Senter med ytterligere servicetilbud. I Lillestrøm er det et stort utvalg av spisesteder og utesteder, samt kino, kjøpesenter og en hyggelig gågate. I tillegg er det ikke lange kjøreturen til verken Strømmen eller Jessheim storsenter, to av Norges største kjøpesentre.

Området har gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss og tog. Frogner sentrum og Frogner bedehus er nærmeste bussholdeplass. I tillegg er det kort vei til Frogner stasjon hvor det er forbindelse til Lillestrøm, Lørenskog, Strømmen, Oslo, Drammen og Kongsberg/Dal. Godt med avganger. 25 min til Oslo S, 12 min til Lillestrøm stasjon og 19 min til Jessheim. Fra Frogner er det lett adkomst til E6 og dermed muligheter for rask ferdsel videre. Området ligger gunstig plassert i forhold til både Oslo og Gardermoen.

Frogner aktivitetsbarnehage 0.2 km
Frogner barnehage 0.7 km
Brusletta barnehage 1.3 km
Frogner skole 1.4 km
Lillestrøm videregående skole 9.3 km
Skedsmo videregående skole 10.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

42 kvm som tilhører seksjonen. Resten av tomten er fellesareal.

Boligsameiet har et felles garasjeanlegg med 205 parkeringsplasser, organisert som en næringsseksjon (snr. 199) med ideelle andeler.

Det betales kr 150,- per mnd for garasjeplassen.

Det er montert el-bil lader på plassen.
Kostnader til vedlikehold og abonnement dekkes av den enkelte seksjonseier.

Sameiet har felles gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan for boligområde på Hval Søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 09.05.2018. Området i øst er regulert til boligbebyggelse. Byggestøy må påregnes i byggeperioden.

I retning øst går jernbanelinjen. Dette området er avsatt til jernbane i henhold til kommuneplanen og reguleringsplan. En del av området i vest er satt av til offentlig tjenesteyting.
Det vil si at det kan i perioder komme støy fra området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 231,- pr. mnd. og inkluderer felleskostnader, kabel-tv/bredbånd, garasjeplass, felles strøm for rekkehus, forretningsførsel, kommunale avgifter og forsikring.

Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 1 591,-
- Kabel-TV/Bredbånd: kr 415,-
- Garasjeplass: kr 150,-
- Felles strøm rekkehus: kr 75,-

Strømforbruk til elbillading faktureres direkte til de seksjonseiere som har elbillader tilkoblet strøm. Andel av driftskostnader for velforeningen fordeles likt på hver seksjon og belastes sameiet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 17 571,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune. Denne eiendommen betalte kr 0,- for 2026.

Nåværende eier har ikke oppgitt kostander til strømforbruk. Det estimeres et årlig forbruk på ca 15 000 kWh for tilsvarende boliger.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 205 434,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 672,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 13.08.2026 ingen lån registrert på selskapet.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Elisabeth Nerheim og Roy Sørum

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Fabeltunet Boligsameie.

- Sameiet består av 198 boligseksjoner fordelt på 52 rekkehus og 146 leiligheter i 4 blokker.
- Parkeringsplasser og boder er organisert i en egen næringsseksjon (snr. 199).
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 2982978-1.1.

Det oppfordres til frivillig dugnadsarbeid, men det er ikke anledning for sameiet til å innføre dugnadsplikt.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere. Hunder skal holdes i bånd på fellesområdet, og oppsett av fuglemater er ikke tillatt.
Sameiet har felles garasjeanlegg, boder, lekeplass, gjesteparkering og en carpool-løsning.
Endringer av fasaden krever styrets godkjennelse. Det er ikke tillatt med basseng/jacuzzi på takterrasser, trampoline eller parabolantenne. Ved grilling er kun elektrisk grill eller gassgrill tillatt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger kr 2.000 pr. visning

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 26 564,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 11 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0291/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26291

Sist oppdatert: 27. august 2026 kl. 13:22