Vårveien 4

Vårveien 4, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 105, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 105, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 247 kvm

BRA-i:
Kjeller 73 kvm: Trapperom, kjellerrom og seks boder.
1. etasje 91 kvm: Trapperom, kott, gang, mellomgang, bad, kjøkken, stue, vinterhage og to soverom.
2. etasje 83 kvm: Trapperom, gang, mellomgang, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Takhøyden i kjeller er målt fra 1,98 meter til 2,02 meter. Deler av arealet kan ha lavere takhøyde enn dagens anbefalinger for rom til varig opphold. Areal med lav himlingshøyde (ALH) er ikke spesifisert i rapporten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.03.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig oppført i 1930. Bygningen har grunnmur av betong og naturstein, og er oppført med kjeller med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med både liggende og stående trekledning, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et valmtak i trekonstruksjon, hvor yttertaket er belagt med takplater av metall fra 2017, med undertak av duk og lekter fra samme år. Boligen har vinduer med to-lags glass fra 1992 og ukjent årstall, samt kjellervinduer fra byggeår. Ytterdører inkluderer en profilert entrédør med glassfelt og en balkongdør med to-lags glass fra 2012.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- 1. etasje - Baderom - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- 2. etasje - Baderom - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Kjøkken
- 1. etasje - Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- 2. etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje.

Andre rom
- 2. etasje - Overflate gulv: Det er registrert skade/hull gulvbelegg i mellomgang. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- 1. etasje Kjøkken - Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Skorstein har ikke fire frie sider.
- 2. etasje Stue - Skorsteiner inne i boligen: Skorstein har ikke fire frie sider.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det foreligger opplysninger fra huseier om at det har vært rotter på loftet. Huseier har fanget rotter i rottefeller. Huseier tror inntrekk av rotter kan ha sammenheng med utbedring av rør og åpning av konstruksjonen. Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt skadedyr i selgers egenerklæring.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Døren har betydelig slitasje.

Balkonger
- Balkong - Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende innvendig areal. Det er gjort observasjoner som tyder på symptomer på lekkasjer og funksjonssvikt i tettesjiktet. Det observeres fuktmerker i på innvendige vegger/vinduer i vinterhage.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Alder på drenering, fukt og saltutslag på vegg og gulvflater i kjeller. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Andre byggverk
- Frittstående garasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Bygningen har høy alder og høy slitasjegrad.
- Frittstående bod - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Bygningen har høy alder, råteskader og høy slitasjegrad.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- 1. etasje - Overflate vegg: Det er registrert fuktmerker/skader på vegg /vinduer i vinterhage. Fuktmerker har tørket inn på befaringstidspunktet. Det ble fuktindikasjonsinstrument utført måling med pigg i treverk og det ble ikke registrert forhøyede verdier. Veggflater generelt bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- 1. etasje - Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederenes alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- 1. etasje - Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- 1. etasje - Overflate gulv: TG 2 gjelder tregulv i vinterhage: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- 1. etasje - Innerdører: Innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- 2. etasje - Overflate vegg: Det mangler stedvis foringer rundt dører og listverk.
- 2. etasje - Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje.

Rom under terreng
- Kjeller - Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Kjeller - Overflate vegg: Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på veggflater og det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Kjeller - Overflate gulv: Det ble med fuktindikasjonsinstrument registrert forhøyede fuktverdier på kjellergulvene. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- Kjeller - Innerdører: Dører bærer preg av skader/slitasje.
- Kjeller - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft
- uinnredet / kaldt loft - Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 18 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).
- uinnredet / kaldt loft - Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- uinnredet / kaldt loft - Skadedyr og fuktkrevende insekter: Symptomer på aktivitet etter borebille registreres. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Innvendige trapper
- Kjellertrapp - Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.
- Trapp mellom 1 og 2 etasje - Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: Følgende rom er målt: Stue og kjøkken. I kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller stedvis på loft og i kjeller.Opplysningene i dette punktet bør ses i sammenheng med punkt skadedyr i selgers egenerklæring. Sporene vurderes til å ikke være ett aktivt angrep.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er registrert mindre råteskader stedvis på vegg ved inngangsparti og på vegg ved balkong. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Stedvise fuktmerker på innsiden av vinduene. Det er registrert punktering i vindu i soverom 2 og i kjøkken i 2 etasje. Enkelte punkteringer av vinduer observeres.

Yttertak
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkonger
- Balkong - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder og observasjoner av fuktmerker og saltutslag på innvendig grunnmur i kjeller.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
- Trappen har ikke håndløper på begge sider.
- Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Trappen mangler rekkverk.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Byttet lufterør og avløpsrør fra 2. etasje etter lekkasje, utført av Comfort Bryn AS.

2017:
- Nytt yttertak med takplater av metall og undertak, utført av Kjeller Taksenter AS.
- Nytt sikringsskap med automatsikringer.
- Installert lysarmatur og stikkontakter i gang, vindfang og vask/tørk kjeller, utført av Direkte elektro AS og Ekeberg elektro AS.

ca. 2006:
- Nye veggplater, dusjvegger, gulvfliser og rør på bad.

Denne tomannsboligen fra 1930, fordelt over to etasjer med kjeller og loft, presenterer en spennende mulighet for den som drømmer om å skape et skreddersydd hjem. Med to separate boenheter – én i hver av hovedetasjene – ligger alt til rette for en omfattende modernisering og tilpasning etter egne ønsker og behov. Eiendommen krever en totalrenovering, spesielt våtrommene og kjøkkenene, og gir et blankt lerret for å realisere et moderne boligkonsept.

Vi begynner i boligen i 1. etasje, som har egen inngang. Innenfor døren møter vi en gang som leder videre inn i etasjen. Herfra er det adkomst til et praktisk kott, samt en mellomgang som binder sammen de ulike rommene.

Bad 1. etasje:
Dette baderommet er flislagt på gulv med gulvvarme, og veggene er belagt med våtromsplater. Himlingen har lyse himlingsplater. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning med glatte lyse fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt, samt et speilskap over toalettet. Videre finnes et gulvstående toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj.

Kjøkken 1. etasje:
Kjøkkenet i første etasje har en funksjonell innredning med glatte lyse fronter og benkeplater av laminat. Her er en nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, benkeskapbelysning og stikkontakter, samt oppvaskmaskin og ventilator med mekanisk avtrekk. En vedovn av støpejern bidrar til oppvarming og atmosfære.

Stue 1. etasje:
Stuen er et romslig oppholdsrom med profilerte innerdører, inkludert innerdører med glassfelt mot vinterhage og soverom. En vedovn av støpejern sørger for ekstra varme og hygge.

Vinterhage 1. etasje:
Tilknyttet stuen finner vi en vinterhage, et lyst og luftig rom med tregulv og trepaneler på vegger og himling. Dette rommet gir en fin overgang mellom inne og ute.

Soverom 1. etasje:
De to soverommene i denne etasjen er praktisk innredet med garderobeskap og profilerte innerdører.

Vi tar turen opp til boligen i 2. etasje via trapperommet. Her møtes vi av en gang og mellomgang som leder oss videre inn i etasjens rom.

Bad 2. etasje:
Baderommet i andre etasje har flislagt gulv med gulvvarme, og vegger belagt med våtromsplater. Himlingen er en lysmalt flate. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med to-greps armatur, speil og belysning med stikkontakt over servant. Det er et dusjkabinett med skyvedører av glass, dusjarmatur tilkoblet hånddusj, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken 2. etasje:
Kjøkkenet har en innredning med glatte fronter og benkeplater av heltre. Her er en oppvaskbenk og kum av rustfritt stål med ett-greps armatur, benkeskapbelysning og stikkontakter, samt oppvaskmaskin og ventilator med mekanisk avtrekk.

Stue 2. etasje:
Stuen i andre etasje har profilerte innerdører og direkte adkomst til en sydvendt balkong på ca. 7 m². En vedovn av steinmateriale og støpejern skaper en varm og innbydende atmosfære.

Soverom 2. etasje:
Denne etasjen rommer tre soverom, alle med profilerte innerdører. Ett av soverommene er utstyrt med praktiske garderobeskap.

Kjeller:
Kjelleren inneholder et trapperom, et uinnredet kjellerrom og seks boder, som alle klassifiseres som tilleggsdel. Takhøyden i kjelleren varierer fra 1,98 til 2,02 meter.

Loft:
Eiendommen har et uinnredet, kaldt loft med adkomst via takluke.

Overflater:

Gulvoverflater: Laminat, tregulv, parkett, gulvbelegg, fliser og støpt gulv.
Vegger: Malte panelplater, trepaneler, våtromsplater, malte mdf-paneler og malte strietapeter.
Himling: Lysmalte slette flater, lyse himlingsplater, trepanel, lyse mdf-paneler og stubbloftshimlinger.

Lagring:
Eiendommen tilbyr rikelig med lagringsplass med seks boder i kjelleren. I soverommene i 1. etasje er det garderobeskap, og i ett av soverommene i 2. etasje er det også garderobeskap. I tillegg finnes en frittstående bod i trekonstruksjoner og en frittstående garasje med metallplater. Det bemerkes at både boden og garasjen har høy alder og betydelig slitasje, og det anbefales at disse rives.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Oppvarming av boligen skjer i kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og vedfyring. Det er gulvvarme på baderom i 1. etasje og på baderom i 2. etasje. Videre er det vedovn på kjøkken i 1. etasje, i stue i 1. etasje og i stue i 2. etasje.

Det er utstedt ferdigattest for våningshus datert 31.08.1937.

At slike attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført ca. 1930, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Ferdigattest for påbygg og innredning av bad og w.c., datert 15.02.1978.
- Approbasjon for samme tiltak, datert 13.04.1977, ble gitt på følgende vilkår: "Minste bredde på ganger skal være 1,2 m. Benyttes huset som tomannsbolig, må inngang til soverom i 2.etasje være fra entrèen. Rørleggerarbeidet må anmeldes til og godkjennes av vann-og kloakkvesenet."
- Tillatelse til reseksjonering til tomannsbolig, godkjent av kommunen 29.04.2003.
- Eldre dokumentasjon for uthus og provisorisk skur fra 1919-1920.

En sammenligning av godkjente tegninger med dagens situasjon viser flere avvik:
- Det er bygget en vinterhage i 1. etasje som ikke fremgår av tegningene. Et slikt tilbygg er normalt søknadspliktig.
- I 1. etasje er rominndelingen endret. To stuer, for-rom og et disponibelt rom ("Barber") er omgjort til stue og to soverom.
- I 2. etasje er en del av stuen gjort om til et tredje soverom. Godkjente tegninger viser to soverom.
- I kjeller er rominndelingen endret. Godkjente rom som bad, tørkerom og fyrrom er i dag innredet som boder.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, gjerde, benyttelse, vann- og kloakkledning og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen er en hel tomannsbolig. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Velkommen til Simensbråten – et etablert og rolig boligområde som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du tilbaketrukket fra byens kjas og mas, men samtidig med enkel tilgang til alt Oslo har å by på. Området preges av en blanding av eneboliger og småhusbebyggelse med grønne hager, og gir en følelse av å være «i byen, på landet».

Hverdagslogistikken for en familie er usedvanlig enkel her. Med Spar Simensbråten kun ett minutts gange unna, er de daglige innkjøpene gjort på et øyeblikk.

Fritiden kan nytes til fulle med Ekebergsletta som nærmeste nabo. Dette store grøntområdet, kun en 10-minutters spasertur unna, er et naturlig samlingspunkt for sport, lek og turer året rundt. Her finner du fotballbaner, turstier og store, åpne flater som innbyr til aktivitet. For mer organiserte tilbud er det gangavstand til Ekeberg skole med sine fasiliteter.

Selv om området er fredelig, er veien til byen kort. Nærmeste busstopp, Lyngveien, er et par minutter unna, og tar deg effektivt videre. For større handleturer ligger Bryn senter kun en kort kjøretur unna, med et bredt utvalg av butikker, apotek og vinmonopol. Fra Simensbråten er du godt koblet på, enten du skal til sentrum, marka eller ut av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager, som Vårveien barnehage, ligger i umiddelbar nærhet, og Ekeberg skole er bare en kort spasertur på fem minutter gjennom trygge gater. For eldre barn er det også gangavstand til Brannfjell ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1006 kvm som tilhører begge seksjonene. Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel med port av støpejern, gjerder, frittstående bod, garasje, gressplen, trær og diverse beplantning.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje og parkering på asfaltert innkjørsel. Garasjen er av høy alder og har betydelig slitasje, med anbefaling om rivning i rapporten. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil på vegg eller gårdsplass, men ingen eksisterende ladepunkt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-497, Regulering av Vårveien mellom Stamhusveien og Lyngveien, Simensbråten. (vei 680), vedtatt 10.10.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen gjelder regulering av Vårveien som grenser til eiendommen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Hensynssone H310_2: Steinsprang
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner

Plan -og byggesaker i området:
Lyngveien 1 m.fl. - Detaljregulering. Saksnummer 2025/21325.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35 719,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tils

Nåværende eier har ikke opplyst om årlig strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 500,- for begge seksjoner.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 2 405,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens totale (begge snr) formuesverdi beregnet til kr. 7 879 027,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Kommunen har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt for 2026/2027.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
318 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 218 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjetil Lindahl og Hjørdis Lindahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2639

Sist oppdatert: 14. mars 2026 kl. 01:33