Nord-Odalsvegen 118

Nord-Odalsvegen 118, 2100 SKARNES
Kommunenummer 3415, gårdsnummer 86, bruksnummer 16
Kommunenummer 3415, gårdsnummer 86, bruksnummer 35, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 460 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 150 kvm: Trappegang, bad, badstue, wc-rom, kjellerstue, teknisk rom og 6 boder.
1. etasje 157 kvm: 2 entré, trapperom, bad, vaskerom, wc-rom, kjølerom, kontor, peisestue, spisestue, kjøkken, stue/ kjøkken og 1 soverom.
2. etasje 92 kvm: Gang, bad, stue, bod, omkledningsrom og 3 soverom (+1 rom som benyttes som soverom).

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 61 kvm: Garasje og bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 74 kvm: Steinplatting og terrasse.
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Balkong er oppmålt til 4 m2 (TBA). Terrasse er oppmålt til 31 m2 (TBA). Steinplatting er oppmålt til 43 m2 (TBA). 2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 108 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 92 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 m2. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent etablering av utleiedel og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Utleiedel er oppmålt til ca 35 m2.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av rom i kjelleretasjen i boligen, det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Frittstående garasje med bod på 61 m2 (BRA-e), og carport på ca 36 m2. Frittstående bod på ca 13 m2. Frittstående bod på ca 12 m2. Frittstående bod på ca 11 m2. Frittstående dukkestue på ca 5 m2. Disse bygninger er ikke tilstandsvurdert, kun oppmålt.

Boligen inneholder 283 m2 P-ROM og 116 m2 S-ROM ( kjølerom, teknisk rom og 7 boder).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Thomas Andre Nordby.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 64%
TG2: 27%
TG3: 0%
TGIU: 9%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Baderom 2.etasje :
- Overflater vegger: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger i dusjnisje. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Overflater gulv: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på ca 1-3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert, kun drenering fra fordelerskap. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Våtrom - Baderom 1.etasje :
- Overflater vegger: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Overflater gulv: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på ca 2-3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

Våtrom - Baderom kjeller :
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på ca 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

Våtrom - Vaskerom :
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på ca 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader.

Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.etasje:
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Gulvoverflate på parkett bærer preg av noe brukslitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater vegger: Det registreres mindre riss/sprekker på enkelte vegger, som kan tyde på setninger eller jordtrykk. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Fuktskjolder/-merker observert på enkelte vegger. Tiltak for å stoppe fukt må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å fastlegge eventuelle tiltak.
- Overflater gulv: Det ble registrert symptomer på fuktproblematikk på gulvoverflate i bod. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Skjulte eller bakenforliggende skader kan være oppstått. Eksakt årsak er ukjent, men det vurderes til å ha sammenheng med funksjonssvikt på drenering som er fra byggeår. Tiltak må påregnes.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Loft - uinnredet / råloft:
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.

- Kjølerom :
- Overflater gulv: Gulvoverflate bærer preg av noe brukslitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av kobber og støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Vannbåren varme: Eldre radiatorer uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det observeres stedvis svertesopp på utvendig kledning. Tiltak anbefales for og forhindre spredning.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Utskifting anbefales.
- Dører: Terrassedører og balkongdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Utskifting anbefales.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet er vurdert til å ha en høy slitasjegrad/alder, og har behov for fornying. Tettesjikt av høy alder har fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Stikkledninger og tanker:
- Oljetanker: Oljetank er nedgravd. Ingen dokumentasjon som viser materiale, type, alder og om kontroll er foretatt. Ytterligere undersøkelser anbefales. Selger opplyser om at utvendig tank er tømt.

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Kjeller :
- Avløpsrør: Avløpsrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- Vannlekasje på badet pga. rust i rør. Hele badet ble da renovert og det ble lagd rør til rør system.
- Det er utført følgende arbeid i 2008: Gulvvarme, muring av gulv, fliselegging gulv/vegger, rørleggerarbeid med rør i rør system, montering av vask/ dusj og toalett + elektrikkerarbeid. Arbeid ble gjort av faglærte: flislegger Ottesen, Gaustad rør, elektriker fra et firma i Lillestrøm. Har ikke dokumentasjon av arbeidet.
- Alt blikkenslagsarbeid ble utført i 2005 i en kombinasjon av faglærte og ufaglærte på Blikkenslager Fredrik Johansen. Har ingen dokumentasjon på dette. Dette ble gjort av ufaglærte: La takpapp og lekter, gesimskasser og takstein.
- I et hjørne i et av kjellerrommene er det fukt i murgulvet.
- Nytt arbeid i 2007, ifb. drenering. Det ble gravd fra verandaen på sørsiden av huset, foran inngangspartiet, foran inngangspariet og helt ut til leiligheten på norsiden av huset. Hele uteplassen og rundt garasjen ble også gravd ut, lagt duk, pukk og til slutt grus.
- Det var feil på jordings ledning, denne er nå i orden.
- Det ble utført elektrisk arbeid i 2010 av faglærte, da ble det installert ny hoved-eltavle av Myhre elektro. Har ikke dokumentasjon på dette.
- I 2018 ble det installert nye sikringer i sikringsskap i andre etasje av Hagen og Lindstad AS. Ingen dokumentasjon på gjort arbeid.
- Nytt elektrisk anlegg i 2009 i utleieleiligheten av Myhre elektro. Ingen dokumentasjon.
- I 2008 ble det installert elektrisk anlegg i garasjen for bassenget av Myhre elektro. Ingen dokumentasjon på gjort arbeid.
- Tilkobling av varmepumpe ble gjort i 2019 av Pers elektriske AS. Har dokumentasjonen.
- Installerte rør til rør system. Byttet ut avløpsrør fra bad til vaskerom og ned til kjeller i 2008 av Gaustad rør AS. Ingen dokumentasjon på arbeidet.
- Nedgravd oljetank er tømt.
- Det har blitt gjort vedlikeholdsarbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegget i 2025 av Gaustad rør. Dokumentasjon på plass.
- En liten del av loftet ble innlemmet i et soverom. Snekkerarbeid ble gjort av faglærte, maling og gulvlegging av ufaglærte i 2013. Firma som utførte jobben er Snekker Myrdal. Ingen dokumentasjon på gjort arbeid.
- Leiligheten som leies ut er ikke godkjent av kommunen.
Andre opplysninger:
- Vannet i en av kranene på badet har lett for å fryse når temperaturen blir over -20.

2025: Vedlikehold av varme-/ventilasjonsanlegg.
2019: Tilkobling av varmepumpe.
2018: Nye sikringer i sikringsskap (2. etasje).
2010: Ny hovedtavle (sikringsskap).
2008: Totalrenovering av bad med rør-i-rør-system.
2007: Utført drenering rundt deler av boligen.

1. etasje
ENTRÉ
Romslig og innbydende entré med god plass til sko og yttertøy. Her er det gode muligheter for praktisk organisering av hverdagen, og et funksjonelt førsteinntrykk av boligen.

KJØKKEN
Romslig og praktisk kjøkken med kjøkkenøy som gir ekstra benkeplass, gode oppbevaringsmuligheter og hyggelige sitteplasser. Mellom benk og overskap er det fliser på vegg, samt benkebelysning og stikkontakter under overskap som gir gode arbeidsforhold. Benkeplaten er av stein, og gulvet er belagt med laminat. Downlights over vinduet sørger for et behagelig og jevnt lys i rommet.

SPISESTUE
Fra kjøkkenet kommer du videre til en romslig og hyggelig spisestue – et naturlig samlingspunkt i boligen. Her er det god plass til spisebord og sosiale sammenkomster. Fra spisestuen er det utgang til terrassen, perfekt for varme sommerdager og måltider utendørs.

STUE
Lys og luftig stue med en stemningsfull peis som skaper varme og trivsel på kjølige dager. Den gode takhøyden gir rommet en ekstra romfølelse og en åpen, luftig atmosfære.

TRAPPEROM
Koselig og lyst trapperom som binder etasjene naturlig sammen. Her får du en fin flyt i boligen, samtidig som rommet oppleves luftig og innbydende.

TOALETTROM
Praktisk separat toalettrom i tilknytning til entréen. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Utstyrt med servant, speil og overlys.

2.ETASJE
STUE
Andre etasje har en romslig og fleksibel stue som egner seg godt som TV-stue, oppholdsrom eller lekerom. Gulvflater består av parkett og laminat.

BAD
Badet ble oppgradert i 2008 og har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme samt flislagte vegger. Downlights i tak gir god og behagelig belysning.
Badet i andre etasje er opprinnelig byggemeldt som soverom jf. byggetegninger. Det tas spesifikt forbehold om at bad i 2.etg er lovlig innredet. Det er en risiko da rommet i de godkjente tegningene er beskrevet som soverom. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

3 SOVEROM + OMKLEDNINGSROM
Etasjen byr på tre gode soverom, alle med god plass. I tillegg finnes et praktisk omkledningsrom som gir ekstra oppbevaringsplass og gode garderobeløsninger. Videre er det et rom som i dag brukes som soverom, men jf. byggetegninger er denne inntegnet som bad/ wc-rom og loft. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

BONUS
Et separat inngangsparti til et adskilt del av boligen - her er det stue/kjøkken, et soverom og et mindre bad. Denne leies ut i dag per dags dato, inntekt på 8 000kr. Denne delen er ikke godkjent som utleiedel. Leieforholdet kan tas over av ny eier.

KJELLER
KJELLERSTUE
Romslig kjellerstue som kan benyttes som oppholdsrom, TV-stue eller hobbyrom.

BAD
Baderommet ble pusset opp i 2008 og har elektrisk gulvvarme, vegghengt servant og dusjnisje med glassdør.

BADSTUE
Boligen har også en innbydende badstue i tilknytning til baderommet i kjelleren. Badstuen er utstyrt med sittebenker i tre og badstuovn fra Brodahls Badstu – perfekt for avslapning etter en lang dag.

ROM FOR OPPBEVARING
Flere praktiske rom med gode oppbevaringsmuligheter.

UTEAREAL
GARASJE + CARPORT
Eiendommen har både garasje og carport.

HAGE
Hagen byr på en imponerende wow-faktor med et oppvarmet svømmebasseng i betong på ca. 8,3 x 3,4 meter. Bassenget varmes opp via luft-til-vann varmesystem fra Artic Pro, og gir svært gode muligheter for både lek, trening og avslapning gjennom store deler av året.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Alle hvitevarer på kjøkkenet, stort fryseskap i kjeller. Videre følger følgende med handelen: tørketrommel.
Følgende følger ikke med eiendommen: vaskemaskin, lite fryseskap i kjeller, 2 små eikehyller på kjøkkenet, 2 knagger i entréen og settekassen i trapperommet.
Hjemmekinoanlegg følger i utgangspunktet ikke med, men kan følge med etter avtale.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt og brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer via luft til vann varmesystem, kombinert med vedfyring. Varmekabler i gulv finnes på badet i første (utleiedel), andre etasje og i kjeller. Det er også gulvvarme i vaskerom, toalettrom og begge entréene i første etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger byggetegninger datert i 1962.

Badet i andre etasje (mot nord-øst) er opprinnelig byggemeldt som soverom jf. byggetegninger. Det tas spesifikt forbehold om at bad i 2.etg er lovlig innredet. Det er en risiko da rommet i de godkjente tegningene er beskrevet som soverom. Kommunen kan kreve at det søkes om riktig bruk av rommene. Kjøper overtar kostnad og risiko for dette.
Soverom (mot øst) er opprinnelig byggemeldt som bad/ WC og delvis ut i loft. Det tas spesifikt forbehold om at Soverommet i 2.etg er lovlig innredet. Det er en risiko da rommet i de godkjente tegningene er beskrevet som bad/ WC(/ loft. Kommunen kan kreve at det søkes om riktig bruk av rommene. Kjøper overtar kostnad og risiko for dette.
Omkledningsrommet er opprinnelig inntegnet som soverom i byggetegninger, men oppfyller ikke krav for soverom i dag.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

12.10.1962 - Dokumentnr: 2563 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver Igletjern Vannverk
Eier av Nord-Odalsvegen 118 gir rett til Igletjern Vannverk rett til å legge vannledning på eiendommen. Retten omfatter rett til å legge alle nødvendige hoved- og stikkledninger over eiendommen etter de mest hensiktsmessige traseer. Vannverket skal videre ha rett til hensiktsmessig adkomst over alt for nødvendig utbygging og senere tilsyn og reperasjon av anleggets ledninger og øvrige innretninger og kunne foreta de gravninger som herunder finnes nødvendig. Ertatning for skader på gjerder, private veger, træravhogg samt erstatning for skader på dyrket mark og avling som anlegget eller dets vedlikehold måtte medføre ytes etter overenskomst eller voldgift eller ved utbedring av skader. Forøvrig ytes ikke erstatning for de rettigheter som er nevnt i denne paragraf.

01.09.1964 - Dokumentnr: 3213 - Bestemmelse om kloakkledn
Vegvesenets betingelser vedtatt
Eiendommen er heftet med erklæring som gir tillatelse til å legge vann- og avløpsledninger over/ved offentlig vei. Tillatelsen er gitt på vilkår fra vegvesenet, herunder at eier står ansvarlig for utførelse, vedlikehold og eventuelle skader. Vegvesenet kan kreve at ledningene senere flyttes eller fjernes for eiers regning. Forpliktelsen er tinglyst og følger eiendommen.

Følgende servitutt er forsøkt bestilt uten hell:
04.12.1884 - Dokumentnr: 900039 - Bestemmelse om grustak

Denne er ikke tilgjengelig for bestilling men ligger hos statsarkivet. Hvis dette er av betydning, anbefales det å ta kontakt med statsarkivet.

Den del av boligens 1 etasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.»

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne flotte eiendommen ligger ideelt til ved Skarnes i Sør-Odal kommune, kjent for sitt hyggelige nærmiljø og gode fasiliteter. Skarnes er kommunens sentrum, og her finner du alt du trenger i hverdagen. Det er kort vei til skoler for alle trinn, barnehager, og offentlig transport, med hyppige avganger til Oslo, Asker og Kongsvinger. Med bil tar det bare 3 minutter til Skarnes stasjon, hvor togavganger hver time gjør det enkelt å pendle til Oslo og Asker.

Daglige innkjøp kan gjøres på butikker som Kiwi, Spar, Rema 1000 og Coop Extra, samt Parken kjøpesenter. Du finner også blant annet 2 apotek, sko- og klesbutikk på Skarnes. For et enda bredere utvalg av butikker og tjenester er det kort kjøretur til Vormsund, Årnes og Kongsvinger. Det er også muligheter for grensehandel i Charlottenberg, kun en kort biltur unna.

Området byr på flotte friluftsmuligheter med nærhet til populære turstier og skogsområder som Damlitjernet, langs Glomma, eller ved Storsjøen – perfekt for deg som ønsker rekreasjon i vakker natur. I tillegg er det en lysløype opp til Vardelihytta! Både sommer og vinter er det mange som legger søndagsturen til Vardelihytta, som ligger i naturskjønne omgivelser i en sørvendt skråning, like i nærheten av eiendommen!

Sør-Odal kommune er aktiv og tilbyr flere interessante attraksjoner som Odalstunet, et levende bygdemuseum, Odals Værk med syv fredede bygninger, vannskiarenaen SIAP, samt galleri Lyshuset og kulturstien Silkeveven. Det er ca. 22 km til Kongsvinger, ca. 54 km til Gardermoen og ca. 73 km til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehager:
Korsmo barnehage (1-5 år): 21 min (gangavstand)
Tronbøl barnehage (1-5 år): 7 min (med bil)
Oppstad Gårds- og naturbarnehage: 6 min (med bil)

Skoler:
Glommasvingen skole (1-10 kl.): 11 min (gangavstand)
Norges toppidrettsgymnas Kongsvinger: 20 min (med bil)
Sentrum videregående skole: 20 min (med bil)

Eiertomt på 6 479 kvm (beregnet areal fra matrikkel). I tillegg, følger tomten ved siden eiendommen med handelen. Denne er 1 802 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-500 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

På eiendommen er det en carport, og to garasjeplasser. Videre er det godt med plass til parkering på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via fylkesveg.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Privat vannverk med vannmåler:
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann. Vannmåler installert og siste avlest 29.11.2025 med målerstand 213.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 29.10.2013 - 2024 er avsatt til: LNRF: areal for nødvendig tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende.

Det er planlagt ny E16 vegtrasé gjennom Sør- Odal kommune som alternativ til å fullføre siste etappe av eksisterende 4-felts motorveg mellom Kløfta og Kongsvinger. Ett eller flere av alternativene som Nye Veier har lagt frem er plassert i umiddelbar nærhet til eiendommen. Kjøper overtar risiko rundt dette.

Planleggingen gjennomføres av Nye Veier på vegne av det interkommunale plansamarbeidet og i samarbeid med øvrige berørte myndigheter. Arbeidet er organisert som et interkommunalt plansamarbeid etter plan og bygningslovens kapittel 9. Prosessen ledes av et styre bestående av ordførerne i de fire kommunene. Formålet med ny E16 er a binde sammen regionene, utvikle bo- og arbeidsmarkedet og sikre gode rammebetingelser for næringslivet, samt redusere reisetid og øke trafikksikkerheten.

Traseene som er foreslått er brede (varierer fra ca. 1 km til over 4 km.)

Interessenter på denne eiendommen anbefales å søke oppdatert informasjon om hvor langt prosessen har kommet og mer informasjon rundt de foreslåtte traseene, for eksempel på kommunens hjemmesider og på Nye Veier sin hjemmeside for prosjektet: https://www.nyeveier.no/ prosjekter/ e16-kongsvinger-e6/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 296,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon og avløp.
Videre opplyser selger om eiendomsskatt på 10 500,- per år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000-35 000,- pr. år. / 26 000 kwh. pr. år. Her er det tegnet Norgespris, til desember 2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 600,- gjennom Tryg forsikring.
Boligen er tilknyttet Fiber, parabolantenne og Eidsiva bredbånd som leverandør av kabel-tv. Eidsvia bredbånd har avgift på kr 979,- pr. mnd. Parabolantenne medfølger salget.
Eiendommen har privat brøyting. Det betales 200kr for hver gang det trengs brøyting.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 958 974,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 835 896,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 10 500,- pr år.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
170 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 140 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 160 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arnfred Krossøy og Audhild Krossøy

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale. Her er det et leieforhold, og dersom den skal sies opp, er det 2 måneder med oppsigelsestid. Ta dette i betraktning.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 24-0145/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25145

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 12:27