Fjellgata 32B

Fjellgata 32B, 0566 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 91, seksjonsnummer 119

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
2. etasje 45 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Anticimex AS v/Hans-Kristian Brekkås.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet oppført i 2017. Bærende konstruksjoner og grunnmur er i hovedsak av betong, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og teglstein. Bygningen har flatt tak, og yttertaket er belagt med asfaltpapp. Vinduer har rammer og karmer av tre med tre-lags glass fra byggeår. Entrédøren er en slett dør med brannklasse EI30 og lydklasse 35 dB, mens innvendige dører er glatte. Det er en balkongdør med rammer og karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Fra stuen er det utgang til en balkong på 9 m² belagt med plastheller og med rekkverk av metall.

Det elektriske anlegget er fra byggeåret, med sikringsskap plassert i entré.

Leiligheten er utstyrt med komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2026:
- Utskifting av belysning i oppgang 32A, branntrapp i 32A og i garasjen.
- Systematisk kontroll av rørsjakter.
- Kontroll av fellesanlegg for varmtvann.
- Energikartlegging utført av OBOS Prosjekt.

2025:
- Utskifting av belysning i oppgang 30B.
- Vask av balkonger og maling av tørr kledning på deler av 32B.
- Installasjon av OBOS Mobilnøkkel (Unloc).
- Rydding av sykkelparkering.
- Nytt avfallsanlegg installert.
- Ny sandkasse installert i bakgården.

Dette er en arealeffektiv og gjennomgående leilighet fra 2017, med heisadkomst til etasjen. Boligen har en praktisk planløsning, balansert ventilasjon og vannbåren varme som sikrer et godt inneklima og jevn temperatur. Standarden er helhetlig og moderne, med parkett i alle oppholdsrom og en romslig balkong som utvider stuen på sommerhalvåret.

Entré:
Du kommer inn i en funksjonell entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko i en skyvedørsgarderobe med speilfronter. Herfra er det direkte tilgang til leilighetens øvrige rom. Sikringsskapet er plassert her.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som gir en god romfølelse. Rommet har plass til både en sofagruppe og et spisebord. Store vindusflater slipper inn dagslys, og en radiator sørger for vannbåren varme.

Kjøkken:
Kjøkkenet er praktisk utformet i en L-løsning med glatte, hvite fronter og laminatbenkeplate. Alle hvitevarer er integrerte: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt og en automatisk vannstopper for ekstra trygghet.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 9 m². Her er det god plass til en sittegruppe, og plastheller på gulvet gjør det enkelt å vedlikeholde.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med en romslig skyvedørsgarderobe for klesoppbevaring. Også her er det radiator med vannbåren varme.

Bad:
Badet er fra byggeåret, med flislagt gulv og vegger. Rommet har gulvvarme, vegghengt toalett og en servantinnredning med speil og overlys. Et dusjhjørne med innfellbare dører utnytter plassen godt. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:

Gulv: Parkett i stue, kjøkken, soverom og entré. Fliser med gulvvarme på bad.
Vegger: Malte flater i stue, soverom, entré og kjøkken. Fliser på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Malte flater i alle rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme tilkoblet varmesentral. Det er gulvvarme på bad. Leiligheten har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i 2017. Det foreligger ferdigattest datert 27.06.2018, som gjelder oppføring av blokk/bygård/terrassehus. Ferdigattest kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 16 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, anlegg og vedlikehold av ledninger, garasje/parkering, vann/kloakkledning, trafostasjon/kiosk, propanlagring, bruksendring, reparasjon og vedlikehold av bygning, bruksrett til biloppstillingsplasser, adkomstrett, felles avfallsbrønner, felles oppstillingsplass for brannbil og felles bruk av uteområde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en fin beliggenhet på idylliske Rodeløkka - tilbaketrukket og rolig, samtidig meget sentralt. Boligområdet er relativt nytt, og er veletablert og meget populært - det er ingen større gjennomgangstrafikk.

Den idylliske trehusbebyggelsen på Rodeløkka er en flott tur i seg selv, har du ikke vært her anbefales det å ta en tur gjennom de flotte smågatene. Disse gatene fører deg opp til Fjellgata 32A - muligens ditt nye hjem. Her har du gåavstand til det aller meste; Grünerløkka ligger bare en spasertur unna, med sitt yrende kafé- og uteliv, shopping og kulturtilbud. Her finner man blant annet Mucho mas, Couch, Parkteateret, Delicatessen, Villa Paradiso, og Ringen kino.

Går du andre veien kommer du til Carl Berner som tilbyr Oslos beste kollektive knutepunkt - Trikk, buss og T-bane fører deg til alle byens hjørner. Direkte forbindelse til BI Nydalen, Universitetet og Høyskolen for deg som er student. Her finner du også hyggelig kafeer, restauranter, barer, dagligvarer, apotek, Jernia m.m. Det nyåpnede Ti Punch ligger rett opp i gaten og kan virkelig anbefales. Ta med deg vennene dine hit på bl.a. Bingokveld. Vi har nå også fått Vinmonopol på Carl Berner og Tøyenbadet - et badeland for store og små.

Av rekreasjonsmuligheter i område kan du velge mellom Botanisk hage, Tøyenbadet, Ola Narr, Torshovdalen eller Sofienbergparken. Populære Øyafestivalen avholdes i Tøyenparken i August, dette er kun kort spasertur unna leiligheten. For den treningsglade er det flere flotte turstier i området. Du kan bl.a. knytte på deg joggeskoene hjemme og jogge i ca. 5 minutter så er du på de flotte stiene langs Akerselven. Denne fører deg opp til hyggelige badeplasser eller ned til sentrum. Dersom du ønsker å trene innendørs er det flere treningssentre som står klare for å ta deg i mot; Sats Carl Berner, Bare Trening og Fresh Fitness er innen gangavstand fra leiligheten. Ved Tøyenbadet finne du også treningssenteret Actic.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 258 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kjøreveg i henhold til detaljregulering S-4785, "Detaljregulering for Fjellgata 30, Dælenenga", datert 18.06.2014, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Fjellgata 45 - oppføring av altan. Saksnr: 202507925
- Fjellgata 45 - oppføring av balkong og innsetting av vindu. Saksnr: 202512451
- Dælenenggata 19 - bygningstekniske installasjoner - Nytt anlegg. Saksnr: 202600366
- Gøteborggata 38 - bruksendring og utvidelse av boliger og fasadeendringer. Saksnr: 202514270
- Gøteborggata 30 - 34 - Marstrandgata 4 - Oppføring av 2 boligblokker - Prosjekt Qben. Saksnr: 202508187

Det må påregnes noe støy i forbindelse med oppføring av omsøkte og fremtidige tiltak i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 519,44 pr. mnd. og inkluderer: TV, bredbånd, oppvarming/varmtvann og kommunale avgifter. Resterende beløp dekker sameiets driftskostnader som blant annet bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- TV: kr 29,-
- Bredbånd: kr 169,-
- Felleskostnader: kr 2 321,44

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har hatt en strømforbruk som tilsvarer ca. 4300 kWh/året.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 397 009,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 588 036,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 223,- pr. 31.12.2025.
Sameiet har ingen felles lån.

5 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

127 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
138 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 228 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 238 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Bogen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kavaleren.
- Sameiet består av 134 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner for parkering.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring Asa, polisenummer 4216943-1.3.
- Organisasjonsnummer: 919927593.

Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer, men må godkjennes av styret. Båndtvang gjelder hele året på fellesarealer.
Grilling med gassgrill og elektrisk grill er tillatt på balkonger og terrasser.
Det er installert kameraovervåking i inngangspartiene, ved garasjeport og inngang til sykkelparkeringen.
Sameiet har felles takterrasse, uteområde, sykkelboder og sykkelstativer. Hver seksjon disponerer en kjellerbod.
Det ble arrangert dugnad i 2025.
Den enkelte sameier har vedlikeholdsplikt for sin bruksenhet, inkludert innvendige overflater, rør, sikringsskap og sluk på balkong.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utskifting av belysning i flere oppganger og garasje (2025-2026)
- Installasjon av OBOS Mobilnøkkel (Unloc) (2025)
- Installert nytt avfallsanlegg (2025)
- Systematisk kontroll av rørsjakter (2026)
- Energikartlegging (2026)

Planlagte påkostninger:
- Saker til behandling på årsmøtet i april 2026 inkluderer forbedring av uteområdet, steinsatt avgrensning og etablering av sykkelvask.
- Reparasjon av skade på avfallsanlegg er pågående.
- Utbedring av avvik på brannalarm- og nødlysanlegg er påbegynt.
- Gjennomspyling av radiatoranlegg er under vurdering.

Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets styre/forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker før overtakelse/innflytting. Overføring av eierrett kan ikke skje til juridiske personer. Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse (pr. stk kr 4000,-) 2 stk gratis  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning  kr 7 950,00

Oppdragsnummer 10-0140/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26140

Sist oppdatert: 21. april 2026 kl. 15:56