Svingen 7

Svingen 7, 0196 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 430, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, bod, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 8 kvm: Markterrasse.

Boligen oppleves som første etasje i praksis, men er betegnet som intern første underetasje da inngangen til oppgangen er på baksiden av bygningen i skråning.

Boligen disponerer én bod. Denne ligger utenfor leiligheten i en praktisk utendørs bodrekke.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.10.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig oppført i 1992. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning og murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Terrassedør fra 2022. Vinduer med karmer av tre fra byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
Andre rom:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.

Vinduer:
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Drenering:
- Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Se takstrapport for utfyllende punkter.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TG IU):
Baderom:
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Terasse / platting:
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet etablerte terrassebord, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Badet ble totalrenovert i 2022. Det ble blant annet lagt nye varmekabler, nytt 2-komponent vanntett gulvmembran, nye fliser, nye baderomsmøbler, nytt toalett og badekar. Arbeidet ble utført av fagfolk. I 2025 ble vinduene på sørveggen og gjerdet i hagen malt av selger. I 2022 ble det elektriske anlegget oppgradert av Gulbrandsen og Olimb AS. Lomundal Bygg totalrenoverte badet og flyttet kjøkken til stue i 2022. I den forbindelse ble nye vannrør og avløpsrør montert. Det ble også montert ny hovedstoppekran i leiligheten. I tillegg er det montert ny hovedstoppekrane for hele bygget i 2023 av OK Anlegg AS. Styret har involvert skadedyrfirma for å forebygge gnagere/skadedyr. En av de andre seksjonene mener å ha hørt gnagere, men ingen skadedyr er pr idag påvist eller observert i bygget.

Denne boligen byr på nyere bad og kjøkken fra 2022/2023. I tillegg byr den på både terrasse og hage med boltreplass for både voksne, barn og firbente, og en biloppstillingsplass. Gaten er kjent for sin sjarm, og det arrangeres mange koselige arrangementer på Utsikten grendehus lenger bort i gaten. På grunn av boligens plassering i terrenget oppleves den sval hete sommerdager og lun om vinteren.

ENTRÉ
Lys, åpen og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten.

STUE
Romslig stue med laminatgulv og gode lysforhold. Etter at et tidligere soverom ble flyttet og løsningen åpnet, er stuen preget av flott lysinnslipp og en hyggelig utsikt mot Arctanderbyen og hagen. Rommet har god plass til både spisebord og en egen sofagruppe med TV-sone. Fra stuen er det utgang til en flott hage. Terrassedøren er ny i 2022.

KJØKKEN
Moderne kjøkken fra Drømmekjøkkenet, installert i 2023, med åpen løsning mot stuen. Innredningen har slette fronter, benkeplater i stein og fliser mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet byr på god benkeplass og rikelig oppbevaringsplass til kopper og kar.

Av utstyr finnes underlimt oppvaskkum med ettgrepsarmatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benkeplaten og integrerte hvitevarer, herunder kjøleskap, stekeovn med pyrolyse og oppvaskmaskin. Kjøleskapet har en ekstra bredde på 70 cm, med god plass i både kjøle- og frysedelen. Videre er kjøkkenet utstyrt med nedfelt platetopp, ventilator integrert i overskapet, komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper under oppvaskkummen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene ble anskaffet for noen år siden, og at det må påregnes normal slitasje ut fra alder og bruk.

HOVEDSOVEROM
Romslig og luftig hovedsoverom med skyvedørsgarderobe som gir gode oppbevaringsmuligheter.

SOVEROM 2
Luftig soverom med skyvedørsgarderobe og fleksible innredningsmuligheter. Passer ypperlig som enten barnerom, gjesterom eller kontor.

BADEROM
Flislagt bad ferdigstilt i 2023 med varme i gulvet og downlights i malt himling. Innredningen består av vegghengt servantskap med slette skuffefronter, heldekkende servant med ettgrepsarmatur og speilskap med integrert belysning. Badet er utstyrt med vegghengt toalett med moderne virvelspyling og badekar med innfellbar glassdør, som gjør det mulig å velge mellom en avslappende stund i badekaret og en praktisk dusjløsning.

TERRASSE
Hagen er et hyggelig uterom med gode muligheter for å nyte både fine sommer- og vinterdager. På de solrike dagene er plassen perfekt å nyte måltidene utendørs. Solen kommer på plenen mot vest fra ca. kl. 14, beveger seg deretter over plenen mot øst og når til slutt terrassen.

I tillegg disponerer boligen en felles terrasse på baksiden av bygget, perfekt for deg som ønsker å nyte solen fra sør.

DIVERSE
Boligen disponerer egen parkering i tillegg til at det er gateparkering like utenfor gårdsrommet. P-plassen er klargjort for montering av el-billader hvis man behøver det.
Det følger med en praktisk utebod like utenfor leiligheten på 3 kvm. Her er det godt med lagringsplass.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hageport og taklampe på soverom som deler vegg med badet, medfølger ikke.
Integrerte hvitevarer medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 29.12.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger som avviker fra dagens planløsning.
Kjøkkenet er flyttet fra opprinnelig plassering og etablert som en del av stuen. Det tidligere kjøkkenarealet er samtidig gjort om til soverom. Ene veggen i stuen er også fjernet slik at stuens areal er større. Det gjøres oppmerksom på at selve bruksendringen ikke er omsøkt til kommunen, men Oslo kommune har vurdert at endringen ikke har ført til noen ulovlighet i planløsningen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 55181, tinglyst 16.11.1992, type heftelse: pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 15 000,- 

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tingyst 6 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse av vei, adkomstrett, vannrett og erklæring/avtale vedrørende utskillelse/bebyggelse av d.e. Svingen godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Svingen 7 har en attraktiv beliggenhet i Ekebergskrenten, i rolige og grønne omgivelser. Den karakteristiske hagebybebyggelsen i Arctanderbyen rett over gaten gir omgivelsene en hyggelig hagebyfølelse. Samtidig er det kort vei til Gamlebyen, Bjørvika og Oslo sentrum.

Et steinkast fra boligen går stien inn i Ekebergparken og videre mot Ekebergsletta. I enden av gaten ligger også en hyggelig nabolagskafé med uteservering og utsikt. Herfra er det kort vei til flotte turmuligheter, frodige grøntområder, skulpturparken og utsikt over Oslo. På Ekebergsletta finnes også fotballbaner og et variert aktivitetstilbud året rundt.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Kiwi Ekebergskrenten, Nærbutikken eller Bunnpris i Konows gate, alle innen gangavstand. Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplassen Utsikten like ved boligen og trikk fra Oslo Hospital.

I Gamlebyen finner du hyggelige kafeer, restauranter og butikker. Det er også kort vei til Middelalderparken, Bjørvika og Sørenga, med kulturtilbud, serveringssteder og fine rekreasjonsområder langs fjorden. På varme sommerdager kan du spasere til badeplassene ved Sørenga og Operastranda.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier og biloppstillingsplass. I tillegg disponerer leiligheten egen del av tomt opparbeidet med plen- og terrassearealer.

Leiligheten har bruksrett på biloppstillingsplass markert med leilighet nr. 3. P-plassen er klargjort for montering av elbillader hvis man behøver det.

Sameiet disponerer også én gjesteparkering.

Det er mulig å kjøpe egen elbil-lader fra Elektro Nettverk Service AS som kan kobles til sameiets ladesystem. Forbruk faktureres fra sameiet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsplaner

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015: Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av planer iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

- Byggesak - Saksnummer: 202607258 - Svingen 9 - innbygging av terrasse
- Byggesak - Saksnummer: 202509045 - Ekebergveien 44 - oppføring av bod med carport, pergola og innsetting av takvindu i eksisterende bygg
- Byggesak - Saksnummer: 202602117 - Svingen 3 - takopplett, fasadeendring og bruksendring av del av loft til hoveddel
- Byggesak - Saksnummer: 202609653 - Erlings gate 6 B - tilbygg og fasadeendringer
- Byggesak - Saksnummer: 202523366 - Svingen 28 - montering av nye vinduer

Det gjøres oppmerksom på at opplistingen ikke er uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 818,- pr. mnd. og inkluderer: Felles forsikring, kommunale avgifter, vedlikeholdsparing og drift.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har avgift på ca kr 1 098,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

I følge selgers selvangivelse er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 381 068,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, men det faller p.t ikke eiendomsskatt for denne eiendommen.

Sameiet har ikke felles lån.

5 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

136 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
137 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
150 330,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 587 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 600 330,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jane Hjartåker

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Svingen 7, med sameiebrøk 65/555.
Sameiet består av 9 leiligheter.
Sameiet har ikke forretningsfører. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.
Dugnad, samt trappevask må påregnes. Sameiets driftstjenester utføres på "vaktmester"-rotasjon og dugnad.
Dyrehold er tillatt. 

Planlagte påkostninger: 
Styreleder opplyser at det ikke er planlagt økninger i fellesutgifter pr 14.10.2026.
Det er fremmet forslag om rehabilitering av balkonger, utskifting av vinduer og legging av ny asfalt på tomten. På forrige årsmøte ble det vedtatt å vente med disse arbeidene til man har tilstrekkelig oppsparte midler.

Boligsameiet fastsetter at seksjonseiere i nr. 1 og nr. 3 har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år (hagen). I sameiet Svingen 7, gjelder dette følgende området: Ut fra sine terrasser/fra grunnmur og frem til asfaltert område hvor det er oppstilt gjerde. Eneretter innebærer ikke at det kan oppføres tilbygg/påbygg eller gjøres andre endringer i bebyggelsen.

Boligsameiet har på årsmøtet (22.03.2022) vedtatt at hver sameier har midlertidig eksklusiv bruksrett til sin nåværende parkeringsplass i 30 år.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3 150,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører ca  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca  kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  - Regnes av prisantydning
Fotopakke  kr 5 500,00
Minipakke utendørs foto kr 2 000,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning med synlige mål  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0116/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26116

Sist oppdatert: 27. oktober 2026 kl. 17:43