Ingiers vei 21B

Ingiers vei 21B, 1167 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 949, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm
Totalt BRA-i: 178 kvm

BRA-i:
Underetasje 88 kvm: Hall, gang, bad, vaskerom, stue, to soverom, toalettrom, teknisk rom og to boder.
1. etasje 90 kvm: Bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Underetasje 13 kvm: Utebod.
1. etasje 14 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 24 kvm: To balkonger.

Arealet på uinnredet loft er målt til 9 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Tilliggende utebod er oppmålt til 13 kvm (BRA-e) inkludert skillende vegg

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 2000, med tilbygg fra 2015. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av pussede lettklinkerblokker. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertak er av saltak- og pulttakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår samt undertak av takpapp (oppgradert med taksteinolje og mønebånd i 2026). Renner og nedløp er i metall, og pipe/takgjennomføring er helkledd i metall. Vinduer og balkongdør har trekarmer fra byggeår. 2 vinduer med to-lags glass fra 2026. Entrédører har glassfelter fra 2012 og 2015, og innvendig er det profilerte dører. Boligen har elementpipe fra byggeår med peisovn i stue. Fra stue er det utgang til balkong på 17 m² i trekonstruksjoner med rekkverk og markise, og fra soverom 2 er det utgang til balkong på 7 m² i trekonstruksjoner.

Carport fra 2015 og tilliggende utebod (delvis fra byggeår og delvis fra 2015) er oppført i lettklinkerblokker og trekonstruksjoner. Fasader er av lettklinkerblokker og liggende trekledning. Pulttak i trekonstruksjoner tekket med takstein og undertak av duk og sutak. Himling i carport har malt panel med downlights og montert elbil-lader.

Frittstående garasje oppført i 2005 med ombygging i 2015. Bygning i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein og undertak av sutak. Garasjen er uisolert.

Sikringsskap er plassert i bod og anlegget er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, røykvarsling/deteksjon og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler med Tilstandsgrad 3 (TG3) – store eller alvorlige avvik:

Balkong med adkomst fra stue
- Skader i deler av rekkverket.

Uteboden fra byggeår.
- Yttertaket på deler av uteboden fra byggeår har betydelig slitasje og skader i undertak av sutak, lekter og sløyfer. Det mangler takrenner og nedløp, og takvann ledes mot vegg av lettklinkerblokker grunnet utilstrekkelig takutstikk, med økt fuktpåkjenning på takkonstruksjonen.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 2 (TG2) – avvik som kan kreve tiltak:

1. etasje – bad
- Avskalling av enkelte gulvfliser i dusjsonen.
- Utilstrekkelig fall utenfor sluksonen til å lede lekkasjevann til sluk.
- Vanntett sjikt/membran har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Det er åpning rundt vannrørene til servant og tettesjiktet i veggen.
- Uoversiktlig overgang mellom sluk og vanntett sjikt.

Underetasje – bad
- Smøremembran fra 2020 er ikke ført under klemringen i sluket.

Teknisk rom ( ikke vaskerommet)
- Sprekk/riss i betonggulvet.
- 14 mm nivåforskjell fra døråpning til slukrist. Utilstrekkelig fall utenfor sluksonen, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant på vanntett sjikt ved dørterskel.
- Mangler vanntett sjikt/membran.
- Varerør til rør-i-rør er lukket inne i himling/etasjeskiller.

Kjøkken
- Vannrør er ikke plugget mot varerør.
- Utilstrekkelig ventilasjon grunnet manglende avtrekk.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsberederens, varmepumpens og det mekaniske ventilasjonsaggregatets alder tilsier usikker fremtidig funksjon. Det er ukjent når varmepumpen sist ble servet.

Underetasje
- Hullyd i enkelte gulvfliser, med noe avskalling i et par flisfuger.

Skorsteiner
- Sotluke mangler underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Yttervegger/-kledning
- Noe malingsavskalling under entrédør til stue og på hjørnekasser.
- Mangelfull gnagersikring bak ytterkledningen.
- Stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terreng.

Yttertak
- Inspeksjon er kun utført fra taket over carport og bakkenivå av sikkerhetsmessige grunner.
- Taktekking og undertak med tilhørende komponenter har alder/tilstand som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Takrenner og nedløp viser begynnende slitasje og elde.

Balkong med adkomst fra stue
- Søyler har liten avstand til terreng.

Balkong med adkomst fra soverom 2
- Noe malingsavskalling på rekkverket.
- Liten høydeforskjell mellom balkonggulv og døråpning. Balkongen er delvis fundamentert med søyler på utebodens murvegg av lettklinkerblokker, som er fuktutsatt.

Drenering
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmur.
- Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre, og fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig stoppekran er ifølge selger plassert under gressplen på tomtens nordvestvendte hjørne.

Utebod fra byggeår.
- Fasade av lettklinkerblokker på bodvegg på husets bakside bærer preg av manglende fagmessig utførelse/egeninnsats. Det er registrert sprekk i blokk, takvann renner ned på veggen, overflatene er ikke pusset eller behandlet, og det mangler fuktsperre mot bod under terreng.
- Murarbeidene fra 2020 bærer tydelig preg av manglende fagmessig utførelse.

Garasje
- Ytter- og undertak med tilhørende komponenter har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
Riss/sprekk i grunnmur.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Underetasje
- Fuktmåling/hulltaking i lukkede konstruksjoner er ikke utført da dette ikke var praktisk mulig grunnet synlig mur/betong.

Yttertak
- Lukket takkonstruksjon hvor skjulte deler ikke har vært mulig å kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Trappen mangler håndløper på begge sider og oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke tatt stilling til om trappen oppfylte kravene på oppføringstidspunktet.

Balkong med adkomst fra stue
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke tatt stilling til om balkongen oppfylte kravene på oppføringstidspunktet.

Utvendig trapp i betong og trekonstruksjoner
- Trappen mangler rekkverk, noe som medfører fallfare.

Forstøtningsmur
- Forstøtningsmuren på nordvendt del av tomten mangler rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse og innebærer at dagens sikkerhetskrav ikke er oppfylt. Det er ikke tatt stilling til om rekkverket oppfylte kravene på oppføringstidspunktet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Ved rehabilitering av kjøkken ble lufterør fjernet. Det oppsto vanndrypp etter første regnbyge, og Pro Totalbygg utbedret feilen ved fjerning av luftepipe på taket. I mars 2020 ble det foretatt staking av felles avløpsrør fra kum i hagen etter redusert avløpskapasitet. Mur på baksiden av bod (på husets bakside) er forsterket for å kunne fylle opp og flate ut terrenget.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Ny kjøkkeninnredning med kjøkkenøy, benkeplater i kompositt, underlimt vask, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og lekkasjestoppere
- Utskifting av to vinduer.
- Overflateoppussing av øvrige rom i 1. etasje med parkett, malte veggflater og malt panel i himling
- Overflateoppussing av innvendig trapp
- Arbeider på det elektriske anlegget utført i perioden 2023–2026, dokumentert med tre samsvarserklæringer

2026:
- Oppgradering av yttertak på bolig og carport/utebod med taksteinolje og mønebånd.

2025:
- Nytt vaskerom med gulvbelegg/membran, malte flater, innredning og utslagsvask.
- Malt Hall i underetasjen.

2020:
- Oppgradering av baderom i underetasje med flislagte overflater, innredning og sanitærutstyr

2015:
- Tilbygg på enebolig
- Oppføring av carport samt delvis oppføring/ombygging av tilliggende utebod
- Ombygging av garasje

2011:
- Oppgradering av baderom i 1. etasje med fliser på gulv og vegger, baderomsinnredning, sanitærutstyr og mekanisk avtrekksventil
- Ny peis i stuen i 1 etasje.

Frittliggende enebolig over to plan med generøs takhøyde i hovedetasjen og gjennomgående gode lysforhold. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger i 2026, inkludert ny kjøkkeninnredning, overflateoppussing i 1. etasje, oppgradert vaskerom og nye vindusglass. Planløsningen er fordelt over to etasjeplan med oppholdsrom, kjøkken, bad og to soverom i 1. etasje, samt stue, to soverom, bad, toalettrom, vaskerom og boder i underetasjen.

Entré:
Hall og entré i underetasjen har flislagt gulv med varme, malte overflater og malt panel. Rommet er innredet med skyvedørsgarderobe og har entrédør med glassfelt, samt direkte utgang til tilliggende carport og utebod.

Stue underetasje:
Stuen i underetasjen har egen adkomst fra bakkeplan, gulvvarme under laminat og flis, malte flater og malt panel på vegger. Rommet har opplegg for vann- og avløpsrør for etablering av kjøkken dersom man ønsker å etablere hybel. Fordelerskap for rør-i-rør i vegg. God plass til sittegruppe og oppbevaring.

To soverom underetasje:
Underetasjen har to soverom med gulvvarme, malte overflater og plass til seng, nattbord og garderobeløsning.

Bad underetasje:
Baderommet i underetasjen ble oppgradert i 2020 med flislagte vegger og flislagt gulv med varme. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning på vegg over servant, samt gulvstående toalett. Dusjområdet har dusjhjørne med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i vegg og rør-i-rør-system. Opplegg for vannuttak til vaskemaskin.

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen er fra år 2026 med gulvbelegg/membran på gulv, malte flater og malt mur på vegger, samt malt himling. Rommet er innredet med vaskerominnredning med slette fronter, benkeplater med laminert overflate, nedfelt utslagsvask med armatur, stikkontakt og benkeskapsbelysning over benkeplate. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekksvifte i vegg. 2 vindusglass ble også skiftet.

Toalettrom:
Toalettrommet i underetasjen har flislagt gulv med varme, malt panel på vegger og malt panel med downlights i himling. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil på vegg over servant, gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil i himling. Det er lagt rør-i-rør-system.

Stue:
Luftig stue i 1. etasje med overflater oppusset i 2026, lagt med parkett med varme, malte flater og malt panel i himling. Rommet preges av sjenerøs takhøyde under skråtak opp til 3,74 meter, store vindusflater og peisovn med glassdør tilknyttet elementpipe. Det er rikelig plass til både stor sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong med terrassebord, markise og utvendig stikkontakt. Fin utsikt mot fjorden fra stuen og balkonegen. Rekkverket på balkongen har et oppgraderingsbehov.

Kjøkken:
Kjøkkenet har delvis åpen løsning mot stuen og fikk ny innredning i 2026 med profilerte fronter, kjøkkenøy og benkeplater av kompositt. Rommet er utstyrt med underlimt kjøkkenvask, armatur med spylefunksjon, stikkontakter og benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk. De integrerte hvitevarene består av kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, kombiovn, stekeovn og platetopp med integrert ventilator. Kjøkkenet har lekkasjestoppere, komfyrvakt og vannrør av rør-i-rør.

Bad 1. etasje:
Baderommet i 1. etasje ble oppgradert i 2011 og har flislagte vegger, flislagt gulv med varme og malt panel i himling. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning og stikkontakt på vegg over servant, samt vegghengt høyskap. Sanitærutstyret omfatter gulvstående toalett, dusjnisje med glassdør, dusjarmatur tilkoblet hånddusj, og innbygd badekar med badekararmatur tilkoblet hånddusj. Ventilasjonen ivaretas med mekanisk avtrekksventil i vegg, og det er installert rør-i-rør-system.

Soverom 1:
Soverom i 1. etasje oppusset i 2026 med parkett med varme på gulv, malte flater og malt panel i himling. Rommet har skråtak med takhøyde opptil ca. 3,74 m og er innredet med skyvedørsgarderobe, med plass til dobbeltseng og nattbord.

Soverom 2:
Soverom i 1. etasje oppusset i 2026 med parkett med varme på gulv, malte flater og malt panel i himling. Garderobeskap og utgang til en østvendt balkong med dekke av terrassebord og rekkverk av tre.

Overflater:
Gulv: Parkett med varme i 1. etasje (oppusset 2026). Flis på flis, laminat og malt betong med gulvvarme i underetasje. Flislagte gulv med varme på baderom og toalettrom. Gulvbelegg/membran på vaskerom. Malt betong på teknisk rom.
Vegger: Malte flater i 1. etasje (oppusset 2026). Malt panel og malte flater i underetasje. Flislagte vegger på begge baderom. Malt panel på toalettrom. Malte flater og malt mur på vaskerom. Malt mur og åpent bindingsverk delvis kledd med gipsplater på teknisk rom.
Himling: Malt panel i 1. etasje. Malt panel og himlingsplater i underetasje. Downlights i himling på toalettrom.

Lagring:
Garderobe og innvendig oppbevaring: Skyvedørsgarderobe på soverom 1 i 1. etasje, garderobeskap på soverom 2 i 1. etasje og skyvedørsgarderobe i entré i underetasje. To innvendige boder i underetasje samt uinnredet loft over deler av boligen. Utvendig oppbevaring omfatter tilliggende utebod på ca. 13 m², carport med downlights og elbil-lader, samt frittstående uisolert garasje på ca. 14 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe og vedfyring. Vannbåren gulvvarme tilknyttet bergvarmepumpe i oppholdsrom, baderom og toalettrom i begge etasjer. Peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2000. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 13.08.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 09.08.2000 for eneboligen, samt reviderte tegninger for tilbygg (carport og utebod) datert 29.02.2016. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Av øvrig dokumentasjon foreligger det endret tillatelse datert 11.05.2016 for riving av tidligere garasje og oppføring av carport og utvendig bod. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det står en frittstående garasje (oppført i 2005, ombygd 2015) på eiendommen i dag. Den endrede tillatelsen fra 2016 for carport og utebod ( slik det fremstår i dag) forutsatte imidlertid riving av den daværende garasjen for å overholde reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad (BYA). Det at garasjen fremdeles er oppført utgjør et avvik fra byggetillatelsen. Garasjen står da ulovlig oppført. For å ferdigmelde tiltaket må da garasjen fjernes.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Vaskerommet i underetasjen har blitt utvidet ved at tilliggende rom ble slått sammen til et større vaskerom. Den del av vaskerommet i underetasjen som er opprinnelig byggemeldt som bod (tilleggsdel) jf. byggetegninger er ikke bruksendret til hoveddel fra tillegsdel.
Dette er søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 50419, tinglyst 28.08.2001:
Erklæring hvor hjemmelshaver til gnr. 194 bnr. 949 gir gnr. 194 bnr. 248 total og eksklusiv bruksrett til et areal i tomtens syd/vestre del. Bnr. 248 har rett til å sette opp gjerde langs nordsiden av arealet. Ved eventuell endring av reguleringsbestemmelsene slik at arealet formelt ikke lenger må tilhøre bnr. 949, skal arealet på anmodning overføres vederlagsfritt til bnr. 248. Avtalen er tidsbegrenset til inntil 10 år fra tinglysing iht. delingsloven § 2-1, og kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshaver til bnr. 248.

Dagboknr. 50434, tinglyst 28.08.2001:
Erklæring hvor hjemmelshaver til gnr. 194 bnr. 949 gir gnr. 194 bnr. 248 rett til parkeringsplasser på gnr. 194 bnr. 949 i henhold til kartskisse.

Heftelser på hovedbølet (gnr. 194, bnr. 248):

Dagboknr. 990414, tinglyst 05.04.1935:
Erklæring om midlertidig fritak for opparbeidelse av vei i 8 meters bredde i forbindelse med tillatelse til bebyggelse. Ingiers vei godkjennes inntil videre i 3,5 til 4 meters bredde. Eier forplikter seg til, når kommunen måtte kreve det, å opparbeide veiene med kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde, og overtar veivedlikehold inntil veigrunn er tilskjøtet kommunen. Gjerde skal settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

Dagboknr. 3263, tinglyst 17.03.1962:
Erklæring som forplikter eier og fremtidige eiere til Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg, og eier plikter å koble seg til offentlig kloakk og fjerne privat renseanlegg når kommunen krever det. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Dagboknr. 5994, tinglyst 22.05.1962:
Felleserklæring for kommunal overtagelse av Ingiers vei med svingeplass. Grunneierne forplikter seg til å flytte gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikant, overdra nødvendig veigrunn vederlagsfritt til kommunen, samt sette i stand private avkjørsler og sikre fritt avløp for overvann.

Dagboknr. 12823, tinglyst 12.08.1969:
Erklæring vedrørende garasjebygging (på hovedbølets eiendom) hvor bygningssjefen har innvilget midlertidig unntak fra byggeforskriftene på grunn av manglende brannherdig kledning. Byggherre og etterfølgende eiere forplikter seg til å fjerne eller forandre byggearbeidet uten erstatning dersom bygningsrådet forlanger det. Kan ikke avlyses uten bygningsrådets samtykke.

Dagboknr. 62221, tinglyst 08.10.1997:
Avtale om felles private stikkledninger for vann og avløp hvor eier av gnr. 194 bnr. 64 gis tillatelse til tilknytning. Tilknyttede eiendommer har felles ansvar for drift og vedlikehold, og berørte eiendommer plikter å sikre fri adgang for reparasjon og vedlikehold. Avtalen kan ikke avlyses uten skriftlig samtykke fra Oslo Vann og Avløpsverk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er utført radonmåling 20. mars 2009, hvor målte verdier var under 20 Bq/m³, noe som er under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Ingiers vei 21B har en svært attraktiv og skjermet beliggenhet i en liten privat blindvei, uten gjennomgangstrafikk. Eiendommen ligger i et etablert og frodig villaområde, omgitt av hyggelige boliggater, grønne hager og med noe utsyn mot Bunnefjorden og åsene på den andre siden. Området er kjent for et rolig og barnevennlig bomiljø, med kort vei til skole, barnehage, natur og et rikt fritidstilbud.

For barnefamilier er beliggenheten særlig praktisk. Det er gangavstand til Skredderstua barnehage og Ljan barneskole, mens Nordstrand ungdomsskole ligger i kort sykkelavstand. Like ved eiendommen ligger Skredderjordet, et populært friområde med blant annet fotballbane, sandvolleyballbaner og gode arealer for lek og aktivitet. Om vinteren benyttes fotballbanen som skøytebane. I nærområdet finnes også et mangfold av idretts- og fritidsaktiviteter for barn og unge, med tilbud innen blant annet fotball, håndball, tennis, turn, dans og speider.

Naturen er en viktig del av nærmiljøet. Fra området er det kort vei til turstiene langs Ljanselva, videre ned mot Hvervenbukta og fjorden. Langs kysten ligger flere populære badeplasser, blant annet Katten og Nordstrand Bad, og gjennom Ljans Vel er det også mulighet for tilgang til privat badeplass på Ljansbadet. Østmarka ligger innen kort rekkevidde, mens Ekebergsletta byr på ytterligere tur- og aktivitetstilbud, med blant annet idrettsanlegg, lysløype, ridesenter, minigolf og store friområder. Sloreåsen med lokal alpinbakke ligger også i nærområdet.

Dagligvarehandelen er enkel med lokal søndagsåpen butikk på Ljan, mens Sæter Torg ligger i gangavstand og tilbyr et variert utvalg av butikker, kaféer, spisesteder og øvrige servicetilbud. På Holtet finnes blant annet Jacobs, og på Lambertseter Senter er det et bredt utvalg av butikker, spisesteder, bibliotek, kino og Vinmonopolet.

Det er gode forbindelser med kollektivtransport. Det er få minutters gange til buss i Ljabruveien og til Ljan togstasjon, med togforbindelse mot Oslo sentrum. Det er også gangavstand til trikk ved Ljabru og Sæter. Samlet gir dette en svært familievennlig beliggenhet, hvor en skjermet og rolig hverdag kombineres med nærhet til skole, barnehage, sjø, natur, aktiviteter, handel og gode kollektivforbindelser.

Ingiers vei er en villavei som strekker seg fra Ljabruveien og opp til Åsdalsveien ved Skredderjordet. Ved Skredderjordet går Ingiers vei over til å bli liten blindvei (ikke asfaltert) som strekker seg mot Solveien. Ingiers vei 21B ligger på høyre hånd.

Eiendommer sogner til Ljan skole.

Barnehager:
Skredderstua barnehage: 5 min. gange
Skredder'n barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Skredderjordet sandvolleyballbane: 3 min. gange
Fresh Fitness Hauketo: 19 min. gange
EVO Nordstrand: 21 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 560 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel, frittstående garasje, gressplen og diverse beplantning. Terrenget er dels flatt og dels skrånende, og det er etablert forstøtningsmurer av stablet naturstein ved innkjørsel, carport/utebod samt på tomtens nordvendte side. Syd-vestlig hjørnet av tomten har naboeiendom tinglyst bruksrett på. Denne delen fremstår som en del av naboens eiendom og er adskilt 21 B. Se tinglyst servitutt samt kart i salgsoppgaven.

Parkering i frittstående garasje, i carport samt på asfaltert innkjørsel på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-4644 datert 11.06.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Steinsprang, i henhold til kommuneplanen. Dette indikerer fare for steinsprang, og kan medføre krav til sikringstiltak eller geoteknisk vurdering ved eventuelle byggetiltak.

Byggesaker i området:
Nielsenbakken 8 - oppføring av enebolig
Mælosvingen 4A - riving av deler av bygget, bruksendring og fasadeendring
Nielsenbakken 7 - bruksendring av fellesareal i kjeller og andre etasje, og fasadeendring

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 984,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 3 522,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. / ca. 25.000,- kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.000,-.
Velavgift til Ljans vel er kr 400,- pr. år.
Privat brøyte avgift for Ingiers vei på ca. 2.000,- i året.
Boligen er tilknyttet Telenor fiber som leverandør av tv/fiber (500) og har avgift på kr 1.198 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden tom. 31.12.26, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 158 473,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

15 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

387 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
388 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
408 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 888 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 908 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Fjeldvik Peterson og Pia Skjelbred

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkl. 100 stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet   kr 65 000,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0177/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26177

Sist oppdatert: 15. oktober 2026 kl. 10:33