Hyttesone H 291

Hyttesone H 291, 3295 HELGEROA
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 4083, bruksnummer 220, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 40 kvm

BRA-i:
Hytte - 28 kvm: Stue, kjøkken og bad.

BRA-e:
Skjul - 9 kvm
Utedo - 3 kvm

Terrasseareal:
12 kvm: Brygge
28 kvm: Platting/terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2025 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i betong. Etasjeskiller, yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasade med liggende trekledning. Saltak tekket med asfaltpapp. Vinduer med 2-lags isolerglass.

Utedo fra 2009 oppført i trekonstruksjoner. Tak med asfaltpapp. Snurredo.

Skjul oppført i trekonstruksjoner. Tak med presenning.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Bad fra 2020 har manglende ventilasjon og det er ikke etablert membran i veggen ved servant.
Det er observert vanninntrengning ved terrassedør, dette bør undersøkes nærmere.
Hovedstoppekran ligger 10-15 m fra hytta og det krever verktøy.
Sikringsskap med automatsikringer er plassert på bad. Elanlegg er tilknyttet felles solcelleanlegg med nabohytter. Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Se egen avtale om dette under diversepunkt.
Det anbefales maling/vedlikehold av utvendig kledning. To av veggene er nymalte.
Taktekking er noe mosegrodd.
Terrasse/platting har etterslep på vedlikehold.
Utedo har etterslep på vedlikehold og bør utbedres enkelte steder.
Bryggen er i dårlig forfatning og bør oppgraderes.

De ovennevnte forhold har fått TG2.

Forhold med TG3 er:
Ubrennbar plate under ildsted er ikke stor nok iht. krav.
Skjulet har vesentlig slitasje, feil og mangler og bør fornyes i sin helhet.

TGIU (ikke undersøkt):
Taket er i hovedsak en lukket konstruksjon og inspeksjon er ikke mulig.
Fundamenter til terrasse er i hovedsak skjult og ikke inspisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om ovennevnte forhold og mer om generell tilstand. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Badet ble bygget i 2020 når det ble etablert vann og avløpsledninger via Bukkespranget vann og avløpslag.

Hytte er enkelt innredet med belegg på gulv, vegger og himlinger med panel. Kjøkkeninnredning med heltre fronter i furu. Badet er utstyrt med wc, servant i seksjon og dusjkabinett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på hytte, datert 23.02.2021, samt ferdigattest fra 03.02.2015 på tilbygg/utvidelse av utedo. Skjulet "krypinnet" er godkjent beholdt i 2021 som tilleggsareal til hytta. Det var i utgangspunktet krevd revet. Attestene kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke at bod er gjort om til bad i 2020. Det er ikke sendt inn bruksendring fra bod til bad til kommunen. Statsforvalteren har imidlertid uttalt at en slik løsning, med bad i den eksisterende hytta, er å anbefale.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

El-anlegg er tilknyttet felles solcelleanlegg med nabohytter. Dette er et anlegg fra 2021 med batteribank som lades av solceller, vindmølle og aggregat. Det er behov for mer kapasitet per hytte og denne hytta løses ut senest 1. juni 2026. Det vil da bli tilbakeført kr. 79.000,-. Kjøper får utbetalt nevnte beløp av de øvrige eierne av anlegget og må selv etablere egen anlegg ette dette. Frem til slik utløsning skjer skal fellesanlegget med fornuftig bruk fungere som strømkilde for partene gjennom sommeren 2025. Eventuelle nye eiere av H 291 må akseptere at kun kvernpumpe er tilkoblet strøm fra anlegget når ingen oppholder seg i hytta. Alle parter har et felles ansvar for ansvarlig bruk. Det må påregnes begrensninger i bruk for å unngå at fellesanlegget tappes for mye for strøm.
Alle parter har et solidarisk ansvar for økonomiske utlegg for å bidra til å holde fellesanlegget vedlike og ved eventuelle skader på anlegget. Det foreligger en signert avtale mellom de tre hytteeierne fra 2025 som regulerer ovennevnte. Avtalen kan fås ved henvendelse til megler.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Hytta ligger solrikt og usjenert til på helt syd på den Søndre Halveisholmen. Utsikten herfra er fantastisk. Mot sydøst kan du se bebyggelsen i Helgeroa. Uansett i hvilken retning du ser er det et eldorado av holmer og sund i en skjærgård som er variert og vakker. I umiddelbar nærhet finnes flere gode fiskeplasser og det er korte båtturer i skjermet farvann til sommersteder som Helgeroa, Brevik og Langesund. Her er det butikker, restauranter og andre servicefasiliteter. Wrightegaarden i Langesund er kjent for å tiltrekke seg kjente artister om sommeren.

Med båt fra Helgeroa, Langesund, Brevik eller andre fastlandsforbindelser i området. Det finnes også taxibåt i området.

Eiet tomt på 2 173 kvm. som for det meste består av fjellknauser med skrinn vegetasjon og svaberg mot sjøen. I en bukt nedenfor hytta er det en enkel brygge med tredekke. En sti fører opp til hytta, som har terrasse på syd, øst og vestsiden.

Eiendommen har adkomst via sjøveien til egen brygge.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger til Bukkespranget vann og avløpslag. VA-lagets medlemmer er selv ansvarlig for private stikkledninger til sine fritidsboliger. Det er montert kvernpumpe under hytta.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel, datert 06.10.2021, avsatt til: landskap, natur, friområde og gårdstilknyttet næringsvirksomhet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 878,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og hytterenovasjon.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier ikke utgifter til strømforbruk, men det er årlige vedlikeholdskostnader til solcelleanlegg. Dette varierer.
Det må påregnes utgifter til å etablere nytt solcelleanlegg. Se mer om dette i diversepunkt.

Det må påregnes utgifter til husforsikring og årlige utgifter til Bukkespranget vann og avløpslag. Se mer om dette på https://www.bukkespranget.com/start/.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendommen ble ikke funnet i skatteetatens register for formuesverdi. Formuesverdien for fritidsbolig skal ikke overstige 30 prosent av markedsverdien.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
168 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 068 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kaare Mortensen og Sylvia Mortensen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0026/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2526

Sist oppdatert: 27. mai 2025 kl. 06:52