Lørenveien 54C

Lørenveien 54C, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 284, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Plommehagen Borettslag - Hus 4, organisasjonsnummer 823 013 582

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 46 kvm:

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm:

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tg2:

Våtrom:
Overflater vegger: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.
Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne vurderes å være for liten til å fungere som
tilfredstillende drenering. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre
skader over tid før det oppdages.
Innredning har skade på nederste skuff. Skade bør utbedres.
Annet: Slukrist er bøyd. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Overflater gulv: Det er registrert stedvise skader/fuktmerker på gulv ved kjøkkenskap. Tiltak kan bli
nødvendig. Gulvoverflater bærer preg av slitasje i entrè. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Overflater vegger: Veggoverflate har merker etter avskalling av maling. Tiltak anbefales.
Riss/sprekk under vindu på soverom. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser følgende:
- Avtrekk fra ventilatorhette over koketopp, oppleves som svak. Lar også vært noen utfordring med
komfyrvakt.

Hvitevarer på bilder medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via fjernvarme til radiatorer. Vannbåren gulvvarme i badet.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 28.01.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 32 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 2 om vann/kloakkledning, 6 om veg, 1 om gjerde, 13 om erklæring/avtale (benyttelse, vann/kloakk, lagerskur, utskillelse/bebyggelse, trafostasjon/kiosk, bruksrett, paviljong, balkonger og reparasjon/vedlikehold) , 2 om garasje/parkering, 1 om jordskifte, 6 om bruksrett (sykkelplasser, uteoppholdsareal og bruk av nødvendig grunn for reparasjon/vedlikehold av bygninger/konstruksjoner) og 1 om nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har tinglyst rett til areal. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 39 parkeringsplasser. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 100 sykkelplasser. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 21 sykkelplasser. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til 62 boder. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 280, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til uteoppholdsareal. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til balkonger. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til grunn for reparasjon og vedlikehold. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 75, GNR: 124 BNR: 293, GNR: 124 BNR: 294, GNR: 124 BNR: 295 SNR 1-81, GNR: 124 BNR: 296 SNR 1-130, dagboknr 417747, tinglyst 08.02.2018.v

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. Baker Hansen og Joker i umiddelbar nærhet. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Baker Hansen, Baker Nordby og Kaffebrenneriet er hyggelige møtesteder. Ved Krydderhagen finner du WB Samson, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi, Stykke Pizza og Hasle Linie Gastropub på Vinslottet frister også. I Lørenveien finner du du Kãi (Izakaya), Massimo Pizza, Noa, Dil Se, Guru og Tiffany's (burgers and bowls). Gastropuben Fryd finner du på Løren Torg. Nabolaget har to nye hotell: Quality Hotel Hasle Linie med Bistro X og Bar X ved Vinslottet og Radisson RED-hotell i Økern Portal, hvor du også finner Studio Jobbsprek samt et utvalg av spisesteder.

Dagligvarer handler du hos Meny, Rema 1000 eller Kiwi. Joker og Løren Frukt & Grønt har søndagsåpent. Domino's Pizza og UMai Sushi har også mye godt i diskene sine. Bokhandler Norli tilbyr skrivesaker og lesestoff. I tillegg finnes frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, renseri, Squeeze, Europris, Apotek 1 og Sinsenklinikken legesenter og STERK treningsstudio for den som vil noe mer med treningen sin.
På Vinslottet finner du Spar Mat, nyåpnede Norex Market, Apotek 1, frisører, Jysk, Normal, Synsam, Claire Woman, Sterk Legevakt Øst, Elsykkelbutikken og du kan stikke innom Kitch'n og interiørbutikken Houz for å få hjelp til å pynte opp hjemme. Barna har det gøy på leke- og læringssenteret Lille Lab/Mini slottet.

Kort vei til legevakt på Aker Sykehus som behandler lettere sykdom. Post-i-butikk hos Bunnpris i Grenseveien og pakkeutlevering på Rema 1000 på Løren. Vinmonopolet finner du på Hasle og Carl Berner. Hasle Torg bidrar også til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med mini-gjenbruksstasjon i Vekslerveien 3.

Det er et stort aktivitetstilbud for store og små i nabolaget. Kanonhallen som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger ligger like ved. Fra 2021 ble det karakteristiske industrilokalet én av Nationaltheatrets scener i Oslo. Det er en rekke aktiviteter på Løren. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle.

Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter for beboerne på Løren. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

Løren Velforening er dyktig til å få fokus på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: karneval for de minste, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler naboene.

Løren er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. Ca. 600 m til nye Løren t-banestasjon og ca. 800 m til Økern med buss og t-bane. Hasle T-bane er også i gangavstand, og der finner du også 21-bussen som tar det til bl. a. Grünerløkka. Buss stopper på Sinsen og på ring 3. Flybussen stopper ca. 300 m unna i Dag Hammarskjølds vei samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsen kan du også reise med trikk. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Fra Løren er det også kort vei til fantastiske Grefsenkollen hvor du finner en av de beste utsiktene i byen over Oslo og Oslofjorden. Det er også et av de mest populære turmålene i Lillomarka, enten du kommer hit for utsikten eller planlegger å overnatte i hengekøye.

Nærmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli en levende og spennende by for alle. Stikkord: Rekreasjon, kunst, kultur – og fritidstilbud, spennende arkitektur og utsmykning, alternativ utforming av bomiljøer, kaféliv, kunst og designerbutikker, bevaring av historiske spor, osv.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 999 m² som tilhører borettslaget. Borettslaget har felles tomteareal opparbeidet med blant annet belegningsstein, asfalterte internveier, lekeområde, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning
Lørenveien 52-54 eierseksjonssameie har felles grøntområde/utomhusareal på gnr. 124 bnr. 75 sammen med Pærehagen sameie gnr. 124 bnr. 282, Lørenveien 64/66 eierseksjonssameie gnr. 124 bnr. 281, Morellhagen sameie gnr. 124 bnr. 283, Kirsebærlunden borettslag gnr. 124 bnr. 294, Solhatt boligsameie gnr. 124 bnr. 296 og Villvin boligsameie 124 bnr 295. Utomhusarealet er organisert som et tingsrettslig sameie.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Kommunalt nett.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4835 datert 10.06.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-15, kommunedelplan KDP-17, veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern (forslag til politisk behandling) og strategisk plan for Hovinbyen (oppfølging av KDP-15).

Løren er et område i utvikling og byggeaktivitet må påregnes. Pågående prosjekter:

Saksnr. 201807389: Lørenveien 51 og Lørenvangen 14: Oppføring av seks boligblokker, bygg A-F, med barnehage på fire avdelinger, næringslokaler og parkeringskjeller - Gregers kvartal. Se https://gregerskvartal.no/. Prosjektet er nylig ferdigstilt. Det pågår foreløpig arbeid utomhus. Saksnummer 202001096 hos Plan -og bygningsetaten.
Saksnr. 201509417, reguleringssak: Lørenvangen 22 - Peter Møllers vei 13: Planforslag om omregulering av tomten fra næring til bolig. Selvaag ønsker å omregulere to eiendommer til boligbebyggelse med åpen kvartalsstruktur i 4–8 etasjer, park, torg, barnehage, fortau og gang- og sykkelvei. Det kan bli opptil 320 boliger. Planforslaget regulerer området fra industri og næring til boligbebyggelse med små næringsarealer, barnehage for 4 avdelinger, park, fortau, gang- og sykkelveier og 3 offentlige torg. Ny bebyggelse innenfor planområdet blir vesentlig høyere enn den eksisterende bebyggelsen. Planforslaget åpner for å bygge ca. 320 nye boliger, med en tomteutnyttelse på TU = 182 %. Den bakre fløyen av den bevaringsverdige Tranfabrikken foreslås revet for å gi plass til ny bebyggelse inne i kvartalet, utearealene for foreslått barnehage blir 19 m2, altså 5 m2 mindre per barn enn føringene i statlige normer, deler av utearealene til nabolagsbarnehagen blir skyggelagt, og renovasjon løses på offentlig grunn. I tillegg rives bebyggelsen i Vekslerveien/ Lørenvangen, som utgjør en vesentlig bygningsmasse. Planen tillater at 9 leiligheter har fasadetiltak for å oppnå stille side, i strid med kommuneplanen. Deler av Tranfabrikken foreslås regulert til bevaring, og 300 m2 av de to nederste etasjene kan brukes til utadrettede funksjoner. Bygningshøydene varierer mellom 4-8 etasjer for boligene og 2 etasjer for barnehagen. Alle takflater får grønne tak i form av takhager eller sedumtak. Alle flater i gårdsrom blir grønne med variert terreng og vegetasjon. På torgene skal det etableres grønne soner med åpen overvannshåndtering og arealer for å plante trær og andre vekster. Grønn mobilitet fremmes ved å legge til rette for mange sykkelparkeringsplasser og gode gangforbindelser til kollektivtilbudet. Gjennom planforslaget sikres universell utforming av byrommene og forbindelsene i planområdet. Videre sikres åpen og lokal overvannshåndtering og det plantes 50 nye trær. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ med lavere utnyttelse og høyder (3-8 et.) i tråd med overordnete føringer som gir ca. 195 boliger, større park som blir sikret opparbeidet før boligene kan tas i bruk, og bevaring og gjenbruk av den gamle Tranfabrikken i sin helhet. Per 15.08.2023 ble underretning om plansak oversendt til politisk behandling. Dette kan bli synlig fra leiligheten.
Saksnr. 201909046, reguleringssak: Lørenvangen 25 mfl.: Lørenvangen Utvikling AS foreslår å omregulere Lørenvangen 25 fra industri til boliger, næring og park. Eiendommen Lørenvangen 25 reguleres til bolig med noe næring / utadrettet virksomhet mot Lørenvangen. Det legges til rette for oppføring av to boligblokker med opptil 7800 m2 BRA. Det er planlagt 87 leiligheter pluss ca. 83 m2 fellesrom, og ca. 173 m2 forretninger, næring og/ eller publikumsrettede formål mot Lørenvangen. Bebyggelsen er planlagt med variert utforming og varierte høyder i 5-7 etasjer. Blokken mot Lørenvangen (hus A) trappes ned mot rekkehusbebyggelsen i nord, og den bakenforliggende blokken (hus B) gis også en liten nedtrapping mot nord. Mellom blokkene etableres et uteoppholdsareal som tilfredsstiller både krav til størrelse og solforhold med god margin. Bilparkering og sykkelparkering til beboerne skjer i underetasje med atkomst fra Lørenvangen. I tillegg skal det etableres noe sykkelparkering for besøkende nær innganger og i 1. etasje i hus A. Planforslaget omfatter også Lørenfaret i nord og en del av tilliggende eiendom gnr. 124 bnr. 1 i øst. Arealet i øst reguleres til grøntområde og er tatt med etter anmodning fra PBE for å muliggjøre etablering av pensjonsparken som en del av «den grønne ringen», i henhold til VPOR Løren og Økern. Etter offentlig ettersyn er planforslaget endret ved at høydene i hus A er redusert med én etasje, det samme gjelder for nordre del av hus B. Per 10.04.2024 ble det sendt oppdatert planforslag til politisk behandling.
Saksnr. 201307159, reguleringssak: Sinsenveien 45 - 49: Planforslag for detaljregulering - Bolig, forretning, barnehage, park m.m. Varierte byggehøyder inntil 8 etasjer. Byggingen foregår og planlagt ferdigstillelse av siste hus er første halvår 2025.
Saksnr. 201617067, byggesak: Sinsenveien 51 - 53: Oppføring av boliger med barnehage, uteoppholdsarealer, parkeringskjeller og felles torg. Varierte byggehøyder inntil 9 etasjer. Se https://boiborgen.no/
Saksnr. 201911414, byggesak: Peter Møllers vei 8 - 14: Det bygges boligblokker på inntil 9 etasjer på tomten. Se https://nye.obos.no/nybolig/boligprosjekter/oslo/grunerlokka/loren-botaniske

Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 12 111,- pr. mnd. og inkluderer: fibernett, kabel-tv, trappevask, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto renter : 7 105,-
A-konto avdrag : 1 750,-
Felleskostnader kr 3.256,-

Nåværende eier har ikke bebodd eiendommen og har således ikke oversikt over boligens strømkostnader.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett via fiber. Internett 500 mbit opp/ned og TV/T-We med 120 poeng til bruk på kanaler eller strømmetjenester er inkludert. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Varmtvann i springen, i radiatorene og til gulvvarme på badene leveres av Hafslund Oslo Celsio og faktureres månedlig av Eviny.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 331 270,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 325 078,-/5 325 080,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 055,- pr. 08.02.2026
Andel fellesgjeld er kr 1 778 434,- pr. 19.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 124 223 000,- pr. 19.01.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207821551
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Restsaldo 124 223 199,90
Innfrielsesdato: 30.11.2059
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Hele fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 8 855,- pr. mnd.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Næss

Leiligheten er tilknyttet Plommehagen Borettslag - Hus 4. Borettslaget består av 65 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Eierseksjonssameie: Borettslaget utgjør samleseksjon bolig 1 i Lørenveien 52-54 Eierseksjonssameie. Borettslaget eier seksjon 1 i Lørenveien 52-54 eierseksjonssameie på gnr. 124 og bnr. 284 i Oslo kommune, som er en samleseksjon for borettslagets 65 boliger. I tillegg til boligseksjonen er det etablert en næringsseksjon, seksjon 2, i eierseksjonssameiet.
Garasjesameie: Borettslaget er sameiepart i Lørenveien Garasjesameie
Utomhussameie: Borettslaget er sameiepart i Gartnerkvartalet Utomhussameie
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. For mer informasjon bes interessenter om å sette seg inn i borettslagets husordensregler om dyrehold.
Det er kun tillatt å benytte el- eller gassgrill på balkong/terrasse.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Planlagte påkostninger:
- Ingen utover normalt vedlikehold.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0007/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.267

Sist oppdatert: 09. februar 2026 kl. 22:42