Lørenfaret 12

Lørenfaret 12, 1923 SØRUM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 214, bruksnummer 165, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm (for bolig og garasje).

BRA-i:
-1. etasje 65 kvm: Trapperom/gang, baderom, vaskerom, tvstue/soverom og soverom samt innvendig bod.
1. etasje 70 kvm: Entre, toalettrom, gang/trapperom, kjøkken og spisestue/stue.
2. etasje 46 kvm: Trapperom/gang, baderom og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 33 kvm: Frittstående garasje.

Åpent areal:
-1. etasje 15 kvm: Terrasse.
2. etasje 17 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025 utført av Anticimex v/ Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at rommet som i dag benyttes som TV-stue/soverom i underetasjen, i de godkjente byggetegningene er benevnt som kjellerstue.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulvflater i underetasjen av mur og etasjeskillere av tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner består av grunnmur og bindingsverkskonstruksjon, og de utvendige fasadene er kledd med trepanel. Takkonstruksjonen er bygget i tre i saltaksform med takoppløft, og er utvendig tekket med betongtakstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG2 i tilstandsrapporten:
- Våtrom - Baderom i 2.etasje: Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det, overflater vegger og fallforhold (gulv).
- Våtrom - Baderom i U.etasje: Sanitærutstyr / innredning, overflater himling og fukt i tilliggende konstruksjoner.
- Våtrom - Vaskerom: Overflater vegger og overflater himling.
- Kjøkken: Vannrør, overflater himling og innredning.
- Toalettrom: Overflater vegger, overflater gulv og annet.
- Øvrige rom: Overflater himling, overflater gulv, innerdører og annet.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).
- Etasjeskiller - 1.etasje og U.etasje: Skjevhetsmåling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Dører og vinduer: Takvinduer.
- Yttertak - Hovedtak: Takvindu/Overlys og beslag, renner, nedløp og snøfangere.
- Balkonger, terrasser, veranda etc: Terrasse har stedvis slitasje på gulvbord.
- Utvendige trapper: Helhetsvurdering.
- Grunnmur, fundamenter: TG 2 gjelder stedvise riss/sprekker i mur/puss ved nordøstvendt hjørne av bolig (ved terrasse).
- Frittstående byggverk (garasje): Helhetsvurdering.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til en stilfull og gjennomført halvpart av tomannsbolig over tre plan!
Boligen har en velutnyttet planløsning med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en luftig og behagelig atmosfære. Gjennomgående moderne overflater gir et helhetlig og tidløst preg. Kjøkken og oppholdsrom byr på romslige løsninger med god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, mens soverommene er godt tilpasset familiens behov. Boligen er også utstyrt med balansert ventilasjon for et godt inneklima året rundt.

Inngangspartiet gir et solid førsteinntrykk med sin karakteristiske grønne inngangsdør, dekorert med innfelte glassfelt som både slipper inn lys og tilfører personlighet. Rekkverket i sort smijernsstil harmonerer godt med dørens uttrykk og bidrar til et helhetlig og klassisk utseende.
Velkommen inn!

1. E T G:
E N T R È
Entréen har lyse overflater og en praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter som gir både god lagringsplass og et luftig inntrykk. Rommet oppleves som ryddig og funksjonelt, med plass til benk eller annet entrémøblement.

S T U E
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt og har en luftig, sosial atmosfære med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og skaper flott kontakt med uteområdet. Rommet gir god plass til både en hyggelig sofakrok og et romslig spise- eller TV-område. Midt i rommet står en stilren klebersteinsovn – både funksjonell og dekorativ, og perfekt til boligens helhetlige stil.

Fra stuen er det utgang til en solrik veranda på ca. 17 m² – en forlenger av oppholdsarealet. Her er det plass til både spisegruppe, loungehjørne og solsenger. Fra verandaen leder trapp videre ned til en annen platting og videre ned til hagen, noe som gir en sømløs overgang mellom inne- og uteområdene.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet har en tidløs og gjennomført stil med profilerte fronter, hvite fliser over benk og integrerte hvitevarer. Benkeplatene er i laminat og overskapene har praktisk belysning under. Det er montert fritthengende ventilator tilkoblet avtrekkskanal, samt to doble stikkontakter over benk. De integrerte hvitevarene følger boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Rommet er innredet med gulv i parkett fra 2025 og malte overflater på vegger. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, og de doble glassdørene mot stue skaper en åpen og luftig forbindelse mellom rommene. Her er det også plass til spisebord og hyggelig sittebenk ved vinduet – et naturlig samlingspunkt i hverdagen.

T O A L E T T R O M
Rommet har laminat på gulv og platekledning på vegger. Innredet med servant, speil og vegghengt toalett. En praktisk løsning plassert rett ved inngangspartiet – ideelt både til daglig bruk og for gjester.

2. E T G:
B A D E R O M
Badet er fra byggeåret og har et moderne uttrykk med tidsriktige materialvalg. Gulvet er flislagt og har behagelig gulvvarme. Veggene har en kombinasjon av fliser, malt trepanel og platekledning, som gir en lun og stilren atmosfære. Det er innredet med dobbel servant, speil med belysning og vegghengt dobbel stikkontakt. Videre har rommet vegghengt toalett og dusjkabinett med skyvedører. Himlingen er kledd med MDF-panel, og skråtaket gir rommet særpreg.

S O V E R O M
I øverste etasje finner du to sjarmerende soverom med gode vindusflater – både i vegg og skråtak – som gir rikelig med naturlig lys og en lun atmosfære. Hovedsoverommet har en romslig størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Det andre rommet er fleksibelt i bruk, og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor – alt etter behov. På hovedsoverommet er det satt opp en praktisk lettvegg som skjermer en egen sone – en smart løsning som utnytter rommets areal på en funksjonell måte.

U. E T G:
T V - S T U E
Tv-stuen er et flott tilskudd til boligen og gir ekstra oppholdsrom med mange bruksmuligheter – perfekt som ungdomsrom, lekerom eller hjemmekontor. Fra stuen er det direkte utgang til en terrasse på ca. 15 m² – et herlig uteområde som forlenger bruken av etasjen og innbyr til både lek, avslapning og sosiale sammenkomster.

S O V E R O M
I boligens underetasje finner du et romslig soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement.

B A D E R O M
Badet er fra byggeår og fremstår moderne med klassiske materialvalg. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og helflisede vegger i hvit fasettflis. Svarte kontraster på innredning og gulv skaper et elegant og tidløst uttrykk. Innredningen inkluderer servant med underskap, speilskap og veggmontert belysning. Videre har badet frittstående toalett, dusjhjørne med glassdører og både dusjhode og hånddusj, samt et frittstående badekar. Himlingen har malt overflate og gir en ren og lys helhet.

V A S K E R O M
Vaskerommet har flislagte vegger og flislagt gulv med behagelig gulvvarme. Rommet er innredet med skap og benkeplater som gir rikelig med oppbevarings- og arbeidsplass. Det er praktisk utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og dobbel stikkontakt (plassert i overskap). Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2010 er plassert i hjørnet. I tillegg er fordelerskap for rør-i-rør-system plassert på vaskerommet.

B O D
Praktisk innvendig bod som gir gode oppbevaringsmuligheter for alt fra sesongtøy til sportsutstyr og husholdningsartikler. Sentralstøvsuger er montert på vegg og gjør rengjøringen enklere og mer tilgjengelig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet i form av panelovner i enkelte rom, samt gulvvarme på baderom i 2. etasje, baderom i underetasjen og vaskerom. I tillegg er det installert peisovn i spisestue/stue som gir en lun og effektiv tilleggsvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tomannsbolig og garasje, datert 29.08.2018 med tilhørende godkjente bygningstegninger datert 31.07.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende endringer fra dagens planløsning og godkjente byggetegninger:
- Opprinnelig var det ett soverom i 1. etasje, med adkomst fra gangen. I dag er dette rommet tatt i bruk som del av stue/oppholdsrom.
- Det opprinnelige WC-rommet i entréen var større, men deler av arealet benyttes i dag som garderobeløsning.
- Gang i 2.etg var opprinnelig en bod.
- Lettvegg er satt opp på hovedsoverommet i 2.etg.

Verandaen er oppført større enn det som fremgår av godkjente fasadetegninger datert 31.07.2007, og tiltaket er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Ved eventuell søknad i etterkant gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring til godkjent utførelse, herunder reduksjon av verandaens størrelse.

Det gjøres oppmerksom på at garasjen som er oppført på eiendommen ikke er i samsvar med godkjente byggetegninger datert 12.12.2001. I de godkjente tegningene fremgår en garasje med to separate porter og et areal på 6 x 6 meter (36 m²). Den oppførte garasjen har én dobbel port og et areal på ca. 33 m². Det er også avvik i takkonstruksjonens vinkel, samt plassering av vinduer og ytterdør. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 840, tinglyst 08.02.1982, type heftelse: Bestemmelse om veg. Eier av gnr. 14 bnr. 165 er gitt rett til å benytte en etablert adkomstvei over gnr. 14 bnr. 7. Veitraseen er begrenset til en bredde på 6 meter, og er anlagt som en forlengelse av gnr. 14 bnr. 111 frem til det nordvestre hjørnet av gnr. 14 bnr. 110.

Dagboknr 843, tinglyst 01.02.2005, type heftelse: Bestemmelse om veg.
Eiendommen har rett til å benytte privat adkomstvei over naboeiendommer (gnr. 14 bnr. 111 og 7). Det er betalt engangskompensasjon for bruken. Fremtidig drift og vedlikehold av aktuell veistrekning deles mellom brukerne etter avtale.

Dagboknr 451047, tinglyst 04.06.2008, type heftelse: Erklæring/avtale.
Eiendommen er tilknyttet en felles, privat kloakk- og overvannsledning som deles med flere naboeiendommer i området. Hver tilknyttet eiendom har en bruksandel og kostnadsansvar regulert etter eierbrøk. Fremtidig drift og vedlikehold fordeles mellom brukerne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet et eierseksjonssameie med sameiebrøk 8/14. Sameiet består av 2 seksjoner. Fordeling av tomtearealet er fastsatt under seksjoneringen. Denne seksjonen disponerer ca. 377,20 kvm. Fellesareal for begge seksjonene er et rektangulært område på gårdsplassen. Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Hver seksjon står selv for vedlikehold osv. sine egne tomter og bygninger.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Eiendommen ligger i et barnevennlig og veletablert boligområde på Lørenfallet. Eiendommen har gangavstand til Sørum barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Bingsfoss ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Her bor du i nærheten av alt du trenger og det blir like naturlig å bevege seg til fots og sykkel som med bil og buss. Lørenfallet byr på dagligvarebutikker som Kiwi og Coop Extra, fotballbane, idrettsplass, veikro, bensinstasjon, sandvolleyballbane, barneskole og barnehage. Det du trenger i hverdagen ligger med andre ord en liten gåtur eller enda mindre sykkeltur hjemmefra. Videre er det kort vei til både Sørumsand, Frogner og Lillestrøm. På vinteren prepareres milevis av skiløyper som gjør dette til et lite skieldorado.

Lørenfallet byr også på populære Meierigaarden Kro hvor du får god hjemmelaget mat i hyggelige omgivelser. Alt lages på huset med førsteklasses råvarer og dyktige kokker. Menyen endres etter årstidene og det arrangeres ulike arrangement. Meierigaarden tilbyr også take-away og catering og er en svært populær plass.

Boligen har nærhet til flotte friluftsområder langs Glomma med Bingsfossen som byr på gode fiskemuligheter og annen form for rekreasjon med flere kilometer med naturstier langs elven og Romerikes eneste kjente helleristninger, samt relativt kort avstand til flotte tur- og rekreasjonsområder på Vilbergfjellet. Smedsrud alpakkagård ligger like ved og tilbyr Alpakkavandring for store og små.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste bussholdeplass er Lørenfallet og ligger ca 500 meter fra boligen Med bil fra eiendommen tar det ca 12 min til Frogner sentrum, 8 min til Sørumsand, 16 min til Skedsmokorset, 19 min til Lillestrøm, 23 min til Strømmen, 23 min til Oslo Lufthavn og 33 min til Oslo S.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Sørum skole (1-7 kl.)
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Hvam videregående skole

Barnehager:
Nordli barnehage (1-5 år)
Lunderåsen Fus barnehage
Frogner aktivitetsbarnehage

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er seksjonert og består av en bygning med to boligseksjoner. Fordeling av tomtearealet ble fastsatt ved seksjoneringen. Denne seksjonen disponerer et uteareal på ca. 377 m², som er pent opparbeidet med blant annet kunstgress, beplantning, prydbusker og gruslagte arealer. I tillegg finnes et rektangulært fellesareal på gårdsplassen som benyttes av begge seksjonene.

Det gjøres oppmerksom på at garasjen er delvis plassert inn på fellesarealet mellom Lørenfaret 12 og 10, jf. grunnkart. Per i dag foreligger det ingen kjent avtale som regulerer denne plasseringen. Kjøper overtar ansvar og eventuell risiko knyttet til videre bruk av garasjen slik den står i dag.

Parkering i frittstående garasje, for ytterligere parkering må fellesarealet benyttes.

Boligen har en frittstående garasjebygning på ca. 33 m² (innvendige mål: 5,52 x 5,92 meter). Garasjen har støpt betonggulv, yttervegger og bærende konstruksjoner i bindingsverk, og utvendig kledning av trepanel. Takkonstruksjonen er saltak av tre, tekket med betongtakstein. Bygningen er utstyrt med leddport med portåpner (tilkoblet via nedgravd skjøteledning fra utekontakt), to vinduer og egen dør. På veggen er det montert ladepunkt for elbil.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Veien frem til eiendommen (frem til fellesarealet) omfattes av en felles brøyteavtale, hvor selger opplyser at kostnaden for sesongen 2024/2025 var ca. kr 600,-. Beløpet vil kunne variere fra år til år, avhengig av snømengde og behov for brøyting. For øvrig er det eier selv som har ansvar for snørydding på egen tomt, og det må påregnes samarbeid med naboen om måking av fellesarealet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 er avsatt til: boligformål.

Eiendommene foran og til høyre for eiendommen er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg, i samsvar med angitte bestemmelser. Området rett foran eiendommen er regulert til forretning/dagligvare og parkering.

Eiendommen ligger i tillegg innenfor hensynssone H110_3 – Nedslagsfelt for drikkevann (Glomma). Det innebærer at det må tas særskilte hensyn til drikkevannskilden ved eventuelle tiltak som masseuttak, snødeponi eller inngrep i mulig forurenset grunn. Det gjelder også tiltak som kan føre til erosjon eller utslipp i anleggsperioden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 118,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, a-konto vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. For denne eiendommen utgjør vann og kloakk forbruket (270 m³) kr. 24 016 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Eiendomsskatt for 2025 er kr 940,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 822,-
Kostnad for brøyting av privatvei ca kr. 600,- (for vinteren 2024/2025).
Boligen er tilknyttet Fiber og selger benytter seg av Altibox med hastighet 500mbps for kr 900,- pr mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 362 489,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 449 955,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mikele Ghebreamlak og Lensa tulu Aakre

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse: første visning er kostnadsfri, deretter kr 2.900,- 

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 633,91
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 5 300,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 19 500,00

Oppdragsnummer 60-0312/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25312

Sist oppdatert: 12. november 2025 kl. 09:58