Eikeleina 82

Eikeleina 82, 3472 BØDALEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 237, bruksnummer 874, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 233 kvm

BRA-i:
Underetasje 82 kvm: Entré, gang, kombinert bad og vaskerom, to soverom, kjellerstue og bod.
1. etasje 87 kvm: Stue, gang, toalettrom og spisestue med åpen kjøkkenløsning.
Loftsetasje 57 kvm: Loftstue, bad og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 97 kvm: Terrasse og takterrasse.
Loftsetasje 7 kvm: Veranda.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 67 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 57 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm. Tilbygget del som er tiltenkt garasje mangler garasjeport og er vurdert som et åpent areal som ikke er måleverdig som bruksareal (ca. 44 kvm gulvflate).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Anticimex AS v/Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1996, med tilbygg fra 2017 og ombygget i 2014. Grunnmuren er av lettklinkerblokker og betongkonstruksjoner på støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner, kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer av tre fra byggeåret 1996, 2007, 2016 og 2025. Ytterdører, balkongdør og to-fløyet terrassedør er i tre. Det er veranda i loftsetasjen, terrasse med utgang fra stuen og takterrasse med utgang fra kjøkken. Boligen har elementpipe og peisovn i stuen.

Frittstående utebod fra 2015 er oppført i trekonstruksjoner med saltak tekket med shingel.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kombinert bad og vaskerom underetasje
- Vanntett sjikt/membran har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker.

Takterrasse kjøkken
- Synlige skjevheter på konstruksjonen og rekkverk. I tillegg er ikke rekkverket forsvarlig festet. Konstruksjonen bærer preg av ufagmessig utførelse da bærekonstruksjonen ikke er tilstrekkelig over åpning mot tiltenkt garasje. I tillegg er det registrert fuktmerker og råteskader på deler av konstruksjonen.
- Terrassen danner i praksis et flatt tak for underliggende rom, noe som medfører høy fuktrisiko for underliggende og omliggende konstruksjoner.

Se utfyllende tekst i takstrapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad loftsetasje
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Høydeforskjell fra slukrist til topp overflate gulv ved døråpning er målt til ca. 20 mm.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger grunnet alder.
- Vannrør grunnet alder.
- Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Dørene på overskap over servant er ikke montert korrekt slik at de ikke kan lukkes tilstrekkelig. Det ble forsøkt å undersøke sluk, gulv og vegger bak badekaret ved å løsne dekslet i front. Dette var ikke mulig uten fagkompetanse og er ikke undersøkt.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Kombinert bad og vaskerom i underetasje
- Lekkasjesikkerhet: Høydeforskjell fra slukrist til topp overflate gulv ved døråpning er målt til ca. 5 mm.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør grunnet alder.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten.

Kjøkken
- Vannrør grunnet alder.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Vannrør grunnet alder.

Tekniske anlegg
- Vannrør grunnet alder.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmtvannsbereder på bakgrunn av berederens alder.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser i entré.
- Innerdører: Dørbladet på innerdør mellom bad og gang kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking i veggkonstruksjon. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som en type multimurlignende konstruksjon, noe som erfaringsmessig er en type grunnmurskonstruksjon med høy risiko for skjulte fuktskader grunnet konstruksjonens oppbygning.

Innredet loft
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Det vurderes til at det er kneloft uten tilkomst mellom skråhimlinger og yttervegger. Det er ikke etablert luker eller annen mulighet for inspeksjon.

Uinnredet loft
- Grunnet en helhetsvurdering basert på begrenset inspeksjonsmuligheten, misfarging observeres stedvis på undertak ved pipegjennomføring, samt at dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert.

Innvendige trapper
- Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Skadedyr
- Det observeres sølvkre eller skjeggkre i bod i underetasjen.

Yttervegger
- Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen.
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og Ytterdører
- Enkelte vinduer fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje, samt grunnet alder. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet. Vannbrett under/over vinduer er ikke ført inn på baksiden av kledningen på ytterveggen.
- Hovedinngangsdør viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling i bunnen av dørbladet. Balkong- og terrassedører fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje, og grunnet alder. Vannbrett over ytterdører er ikke ført inn på baksiden av kledningen på ytterveggen.

Yttertak
- Yttertak grunnet begrenset inspeksjons mulighet.
- Taktekkingen grunnet slitasje, alder, samt enkelte knekte takstein.
- Undertaket grunnet alder.
- Takrenner og nedløp grunnet alder og slitasje.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

Balkonger
- Overflatematerialer på verandaen viser tegn til slitasje.
- Balkongen er vurdert å utgjøre tetsjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at balkongen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tetsjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert.

Terrasse stue
- Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Det ble registrert skjevheter på konstruksjonen. Deler av fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da disse er skjulte mellom bakkeplan og selve konstruksjonen.

Takterrasse kjøkken
- Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Trappene viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering
- Drenering grunnet en helhetsvurdering av alder, og lite terrengfall visse steder. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Frittstående utebod
- Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde. Taktekkingen har ikke fagmessig utførelse. Det mangler takrenne med nedløp.
- Søyler/bjelkelag er fundamentert rett på terrenget, noe som øker risiko for vannoppsug og råteskader.

Se utfyllende tekst i takstrapporten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Kombinert bad og vaskerom underetasje
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader.

Rom under terreng
- Deler av overflatene i etasjen var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. særlig tungt/store mengder inventar.

Yttertak
- Takgjennomføringer: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige Trapper
- Rekkverk og håndløper: Deler av trappen har ikke håndløper på begge sider. Deler av rekkverket er ikke tilfredsstillende avstivet. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse stue
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Terrassen mangler fullverdig rekkverk der det er en høyde over bakkeplan på mer enn 0,50 meter, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Takterrasse kjøkken
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverket er ikke tilstrekkelig festet, noe som kan medfører fare for liv og helse. Terrassen mangler stedvis fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
-Det er utført arbeid på badet i øverste etasje i 2011 av faglært rørlegger og elektriker. Arbeidet omfattet tilkobling av toalett, dusj, badekar, vask og belysning.
- Fem nye vinduer ble satt inn av faglært firma i 2025
- Tre nye vinduer satt inn av tømrerfirma i 2016.
- Garasjen ble bygget om til kjellerstue i 2014 av faglært elektriker og tømrerfirma.
-Kjellerstue og ny garasje fikk igangsettingstillatelse. Men mangler ferdigattest.
-Ombygging av garasje til kjellerstue er utført av tømrerfirma.
-Bygget ny garasje i 2017 - utført av ufaglært. Det er usikkert om vegger i lettklinkerblokker av den dimensjon som er benyttet, er egnet for så høy tilbakefylling uten støtte murer på tvers. Selger tror så høy mur med så høy tilbakefylling burde vært bygget av noe annet. Det er mistanke om at dreneringen bak lettklinker veggene ligger for høyt relativt til gulvet i garasjen. Gulvet har for lite fall utover. Bjelkene er forsvake relativt til spennet og jeg tror de er skjøtet på ufagmessig måte.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. Se utfyllende tekst i skjemaet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montert fem nye vinduer

2018:
- Etablert mekanisk sentralavtrekksvifte på kaldloft

2017:
- Oppført ny garasje (mangler garasjeport)

2016:
- Montert tre nye vinduer

2015:
- Etablert frittstående utebod av eier

2014:
- Ombygging og bruksendring av eksisterende garasje til kjellerstue og bod

2011:
- Oppgradering av bad i loftsetasjen

En romslig enebolig over tre etasjer med fem soverom, tre stuer og gode solforhold. Boligen er oppført i 1996 og har standard primært fra byggeår, med unntak av badet i loftsetasjen som ble oppgradert i 2011. Underetasjen ble bygget om fra garasje til stue og bod i 2014, og det ble satt inn fem nye kjøkkenvinduer så sent som i 2025. Huset er innholdsrikt og gir god plass til en stor familie, med separate oppholdsrom på tre plan og til sammen over 100 m² terrasse- og balkongarealer. Standarden gjenspeiler byggeåret, og den som overtar kan forvente å gjøre oppgraderinger over tid.

Entré:
Hovedinngang via ytterdør med glassfelt og elektrisk kodelås. Entréen i 1. etasje har flislagt gulv og brystningspanel langs veggene, med en tretrapp i tre som leder opp til loftsetasjen. Panelbord i himling gir rommet et varmt uttrykk. Sikringsskapet er plassert her. Herfra er det naturlig adkomst videre inn til stuen og mot trappen ned til underetasjen.

Stue:
Stuen i 1. etasje er et romslig rom med panelbord i himling og brystningspanel langs veggene. Peisovnen med glassdør, tilknyttet elementpipe fra byggeår, gir rommet et fast og praktisk varmepunkt. Laminatgulv gjennom hele etasjen binder rommene sammen. Direkte utgang til terrassen på ca. 43 m² gjennom terrassedør. Stuen åpner seg mot spisestuen, som igjen leder videre til kjøkkenet.

Spisestue:
Spisestuen er i åpen løsning mot kjøkkenet og har god plass til et stort spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys, og det er direkte utgang til terrassen. Brystningspanel og tapetserte vegger, panelbord i himling. Rommet fungerer som bindeleddet mellom kjøkkenet og stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning mot spisestuen og har profilerte fronter med laminert benkeplate. Kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og fritthengende ventilator. Det ble satt inn fem nye kjøkkenvinduer i 2025, noe som gir god lysinnslipp over arbeidsbenken. Adkomst fra kjøkkenet til terrassen på ca. 54 m² via to-fløyet terrassedør. Innredningen bærer preg av alder og slitasje. Vegger med brystningspanel og tapetserte flater, panelbord i himling. Vannrør av kobber.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje har gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, samt gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Laminatgulv, tapetserte vegger og panelbord i himling. Vannrør av kobber.

Terrasse (1. etasje):
Fra stuen er det utgang til en terrasse på ca. 43 m² med terrassebord. Terrassen har vedlikeholdsbehov, og det er registrert skjevheter i konstruksjonen. Rekkverket mangler stedvis og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav. Terrassen har potensial som uteplass, men tiltak må påregnes.

Terrasse (kjøkken):
Fra kjøkkenet er det adkomst via to-fløyet terrassedør til en terrasse på ca. 54 m². Terrassen danner i praksis et flatt tak over underliggende rom og har et oppgraderingsbehov knyttet til tettesjikt og konstruksjon. Uteplassen har vedlikeholdsbehov, og tiltak må påregnes. Rekkverket er ikke tilstrekkelig festet og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Underetasje - Entré og gang:
Underetasjen nås via innvendig tretrapp fra 1. etasje. Entréen her har flislagt gulv og utlektede vegger. Det er registrert sprekker i enkelte gulvfliser i entréen. Fra gangen er det adkomst til kjellerstuen, de to soverommene, badet og bodene.

Kjellerstue:
Den tidligere garasjen ble bygget om til kjellerstue i 2014. Rommet er innredet med plass til sofagruppe og har vindu mot hagen. Det er ikke fremlagt ferdigattest på ombyggingen. Rommet beskrives som kjellerstue i dagens bruk.

Soverom i underetasje:
To soverom i underetasjen. Det ene har skyvedørsgarderobe med speil og plass til dobbeltseng. Begge rommene har panelbord i himling og tapetserte vegger. Varmekabler i gulvet gir komfortabel temperatur i underetasjen.

Kombinert bad og vaskerom (underetasje):
Kombinert bad og vaskerom fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme, tapetserte og flislagte vegger, samt panelbord i himling. Utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant, dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett og vannrør av kobber. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Varmtvannsberederen på 287 liter er plassert her. Badet har et oppgraderingsbehov.

Loftstue:
Trappen fra 1. etasje leder opp til loftstuen, som er det sentrale rommet i loftsetasjen. Skråtaket med panelbord gir rommet karakter, og takhøyden varierer fra 1,60 til 2,40 meter. Laminatgulv, malt panel og tapetserte vegger. Herfra er det adkomst til de tre soverommene, badet og veranda via balkongdør. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Soverom i 2.etasje:
Tre soverom i loftsetasjen, alle med skråtak og laminatgulv. To av rommene har skyvedørsgarderobe. Soverommene har ulik størrelse og utforming: ett er romslig med god plass til dobbeltseng og garderobe, ett er noe mindre med plass til seng og skrivebord, og ett er det minste av de tre. Alle har vindu og panelovn.

Bad (loftsetasje):
Badet i loftsetasjen ble oppgradert i 2011 med rørlegger- og elektrikerarbeider. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i himling. Utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant, dusjnisje med glassdør og vegghengt dusjarmatur med hånddusj, badekar med innebygget badekararmatur, gulvstående toalett, gulvstående bidé og vannrør av kobber. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Balkong:
Fra loftstuen er det utgang til en balkong på ca. 7 m² med terrassebord og rekkverk av tre. Balkongen ligger høyt på bygget og gir utsikt over nabolaget og omgivelsene. Overflatematerialene viser tegn til slitasje, og forebyggende vedlikehold bør påregnes. Rekkverkshøyden er målt til 0,90 meter og oppfyller ikke dagens krav.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, spisestue, kjøkken, toalettrom og soverom. Fliser i entré (1. etasje og underetasje), kombinert bad og vaskerom (underetasje) og bad (loftsetasje). Støpt gulv mot grunn i underetasjen.
Vegger: Brystningspanel, malte og tapetserte flater i oppholdsrom. Fliser i bad og vaskerom.
Himling: Panelbord gjennomgående i hele boligen.

Lagring:
Bod i underetasjen. Sentralstøvsuger plassert i bod. Frittstående utebod på ca. 7 m² på tomten, oppført i trekonstruksjoner med saltak tekket med shingel.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler på bad i loftsetasjen, på kombinert bad og vaskerom i underetasjen, samt i underetasjen. Peisovn med glassdør i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1996. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 20.02.2004. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetillatelse for oppføring av garasje og bruksendring av eksisterende garasje til kjellerstue og bod, datert 30.04.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 18.08.1996 og 01.03.2013, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i tillegg oppført en frittstående utebod av eier selv, med byggeår 2015

Åpent areal som er tiltenkt garasje er i henhold til selger utført av ufaglært. Konstruksjonen i sin helhet bærer preg av ufagmessig utførelse da bærekonstruksjonen ikke er tilstrekkelig over åpning mot tiltenkt garasje.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eikeleina ligger i Østskogen-delen av Bødalen, der boligfeltet møter åsen og turterrenget begynner et par minutters gange fra døren. Huset ligger i et etablert villastrøk der eneboliger dominerer og gjennomgangstrafikken er minimal. Lysløypa og turterrenget er like i nærheten, med flotte turstier om sommeren og preparerte skiløyper om vinteren. Det er også flotte turmuligheter langs kystlinjen. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall samt et aktivt idrettsmiljø i Bødalen IF og Slemmestad IF.

Torvbråten skole og Torvbråten Kanvas-barnehage ligger begge i gangavstand herfra, noe som gjør den daglige morgenlogistikken enkel. For ungdomsskoleelever er Slemmestad ungdomsskole noen minutters kjøretur unna. Dagligvarehandel og Rortunet Senter nås raskt med bil, og apotek samt Slemmestad Vinmonopol er samlet i samme område.

I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri, café, bibliotek, innbyggertorg og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging hvor områdeplanen åpner for 1.300 leiligheter og 55.000 m² næringsareal, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.
Se link for mer info https://www.slemmestadbrygge.no

Kollektivtilbudet fra Dalbø busstopp, som ligger i kort gangavstand, gir forbindelser mot Oslo. Slemmestad sentrum har ekspress forbindelser med buss retning Asker/ Oslo samt Drammen. Hurtigbåt til Oslo er også tilgjengelig fra Slemmestad, slik at pendlere har flere alternativer. Heggedal stasjon med togforbindelser nås med bil. Området gir med andre ord muligheten til å bo landlig i Bødalen og likevel ha Oslo innen rekkevidde på hverdagene.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Torvbråten Kanvas-barnehage: 7 min. gange
Sydskogen barnehage: 26 min. gange
Morbergtoppen Fus barnehage: 7 min. kjøring

Torvbråten barneskole: 12 min gange
Slemmestad ungdomsskole. 6 min. kjøring

Idrett og fritid:
Bødalen idrettsplass: 9 min. gange
Bif-huset: 12 min. gange
SATS Slemmestad: 6 min. kjøring
Feel24 Slemmestad: 6 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 550 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med belegningsstein, plenarealer og diverse beplantning. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Eiendommen har en tilbygget del under terrassen som er tiltenkt garasjeplass. Denne mangler garasjeport og fremstår som et åpent areal. I tillegg er det biloppstillingsplasser for flere biler på eiendommens gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til bebyggelsesplan ihht. reguleringsplan 062762755011I, "Eikeleina B1,B2,B6 og B7", datert 05.07.1993, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I planen er 548 m² av eiendommen regulert til boliger (felt B7) og 1 m² til felles avkjørsel (felt A2).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035, vedtatt 13.06.2023. I henhold til kommuneplanens § 1.2 gjelder eldre reguleringsplaner såfremt det ikke er motstrid med kommuneplanens bestemmelser. Der en reguleringsplan ikke har bestemmelser om et forhold, er kommuneplanens bestemmelser utfyllende. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse og ligger innenfor bestemmelsesområde #8 Nullvekst nord, som har bestemmelser om rekkefølgekrav til transportkapasitet og parkeringsnorm.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 15 793 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er ikke fakturert eiendomsskatt for eiendommen i 2025.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 4 740 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år / 30 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige som koster kr 11 741,- pr. år.

Boligen er tilknyttet fibernett fra Telenor og Vikenfiber (med Altibox). Selger har ikke oppgitt hvilken leverandør som benyttes eller tilhørende kostnader.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 958 689,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 7 834 756,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

180 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
200 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 381 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 400 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karl Henrik Ebbo Barth

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 5 000,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisantydning  kr 41 112,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2641

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 22:26