Stallerudveien 89

Stallerudveien 89, 0693 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 65, ideell andel 1/1
Andelsnummer 138, Stallerudåsen borettslag, organisasjonsnummer 950217286

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm.

BRA-i:
6. etasje, 56 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Loft, 3 kvm: Bod, merket med nr. 619. I tillegg disponerer leiligheten et oppbevaringsskap i 1. etasje.

Åpent areal:
6. etasje, 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026, utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 9 etasjer samt loftsetasje.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader i teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse EI30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1997.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (kun TG 2 – alder, slitasje, skader mv.; ingen TG 3):

Våtrom - bad:
- Helhetsvurdering pga. alder og/eller slitasjegrad.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper eller komfyrvakt.
- Ventilator med kullfilter (ikke eget utkast) og ingen ventiler/annen ventilasjon.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer.
- Begrenset/usikker restlevetid på stoppekran.

Dører og vinduer:
-Balkongdør og vinduer er av eldre dato.

På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er modernisert/påkostet i 2020:
- Ny inngangsdør, samt ny innerdør og dørkarm til bad og soverom.
- Nye vinduskarmer på bad og stue.
- Satt opp gipsplater i entré og stue.
- Nytt gulv i stue og entré.

Gjennomgående andelsleilighet beliggende i byggets sjette etasje, med adkomst via felles trapperom med heis. Oppgangen er utstyrt med callinganlegg.
Leiligheten fremstår lys, lettmøblert og godt disponert.

Entré
Innbydende entré med god plass til yttertøy og sko. Garderobeskap med speilfronter gir både rikelig oppbevaring og en romforstørrende effekt.

Bad (2007)
Tidløst baderom med vindu som gir naturlig dagslys og god luftemulighet. Rommet er innredet med veggmontert innredning med heldekkende servant og ettgreps armatur. Over servant er det speilskap med belysning og stikkontakt. Dusjnisjen er skjermet med buede glassdører og har ettgreps dusjarmatur. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksventil er plassert i nedsenket himling.

Kjøkken (2013)
Kjøkkenet fremstår pent og funksjonelt, med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur, og flislagte vegger mellom benkeplate og overskap gir et praktisk og lettstelt arbeidsområde. Overskapsbelysning og stikkontakter gir gode arbeidsforhold.
Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass, og det er plass til spisebord ved vinduet - et trivelig sted for både hverdagsmåltider og morgenkaffe med utsyn.
Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, integrert stekeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel, samt fritthengende ventilator med kullfilter. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue
Romslig og gjennomlys stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir åpen utsikt over nærområdet. Rommet har gode møbleringsmuligheter for både sofagruppe og spiseplass.
Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 4 kvm, med plass til utemøbler. Balkongen har gode solforhold fra ettermiddag til kveld og et fint utsyn over området. Glassrekkverket gir et luftig preg samtidig som det skjermer effektivt for vind.

Soverom
Soverommet har en behagelig, rolig atmosfære med blå veggflater som gir et svalt og dempet uttrykk - godt egnet for hvile og avslapning. Rommet har god størrelse med plass til dobbeltseng og øvrig møblement. Skyvedørsgarderobe gir rikelig oppbevaring uten å ta opp gulvplass.

Overflater
- Bad: Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate i malt betong.
- Kjøkken: Gulvflate belagt med laminat. Veggoverflater i malt strietapet. Himlingsflate i malt betong.
- Øvrige rom: Gulvflater belagt med laminat og parkett. Veggoverflater i malte, glatte flater samt malt mur/betong. Himlingsflater i malt betong. Hvite glatte innerdører.

Teknisk
- Sikringsskap med automat- og skrusikringer i felles gang/tavlerom.
- Fordelerstamme med stoppekran for rør-i-rør-system over nedsenket himling på bad.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral.
Det er elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 08.11.1967. I tillegg foreligger det ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 13.02.2008. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunale ledninger på tomten, eiers vedlikeholdsansvar for private stikkledninger og medlemskap i fellesorgan, samt kommunens rett til nødvendig veigrunn og fritt avløp for overvann.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Stallerudåsen er et hyggelig og veldrevet borettslag på Oslo øst, nærmere bestemt Bogerud, beliggende nydelig til like ved Østmarka. Området rundt borettslaget er preget av trær og store grøntarealer. Borettslaget har trivelige fellesarealer med mulighet for grilling og sosiale sammenkomster på varme sommerkvelder.

Østmarka byr på flotte tur- og rekreasjonsområder året rundt, med turveier, lysløyper, stier og klatremuligheter. I nærområdet finnes idylliske badeplasser ved Skraperudtjern, Nøklevann og Ulsrudvann - sistnevnte kjent som et av Oslos varmeste badevann. Populære utfartssteder som Østmarkseteren, Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga ligger lett tilgjengelig, alle med servering. Ved Rustadsaga tilbyr Nøklevann ro- og padleklubb kurs, aktiviteter og utlån av utstyr.
Like i nærheten ligger også Østensjøvannet naturreservat - et unikt våtmarksområde med rikt fugle- og dyreliv. Turveien rundt vannet er ca. 4,5 km lang og barnevognvennlig, og egner seg godt til både rolige ettermiddagsturer og jogging, med videre forbindelser innover i Østmarka.

Området har nærhet til barnehager og skoler i alle trinn. Rett ved Rustad idrettsanlegg finnes skøytebane og akebakke vinterstid - svært populært blant de yngste. Rustad idrettslag har et aktivt miljø innen fotball og ski, med kunstgressbane og stor fotballslette på Rustadfeltet, samt skianlegg med kunstsnø ved Skullerudstua. Nærmeste treningssentre er Skullerud Sport Senter og EVO Bøler. På Skullerud ligger også Oslo Klatresenter - et av Nord-Europas største klatresentre - og på Bøler finner man Bøler Bad med ekstra varmt vann. I tillegg finnes SATS på Hellerud og Ryen.

Det er kun 100 meter til lokalbutikken KIWI på Bogerud Senter, som også tilbyr handel, servicetilbud og sosiale aktiviteter. På Bogerud Torg ligger en større helsestasjon som dekker hele bydel Østensjø, og i tilknytning til denne finnes også barnehage. På torget finnes dessuten legekontor, tannlege, apotek, frisørsalong og Bogerud tekstil. Nærbutikken Rustad, som ligger ca. 8 minutters gange unna, er søndagsåpen.
I nærheten ligger også nærsentre som Bøler og Oppsal, samt større kjøpesentre som Bryn og Lambertseter med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

Gode kollektivforbindelser med T-bane (linje 3) samt buss (76, 79, nattbuss og flybuss) fra Bogerud T, kun 240 meter fra boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Stallerudveien 89 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Østensjøstua barnehage, Bogerud Gård barnehage og Rustad Gård barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8462 kvm som tilhører borettslaget.
Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen, trær og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Garasje/parkering kan leies i Stallerudåsen Garasjer og Parkeringsplasser. Kontakt OBOS Eiendom ved Signhild Fjeld på eiendom@obos.no eller 22 86 59 55.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og friområde i henhold til reguleringsplan S-3119 vedtatt 20.09.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eldre reguleringsvedtak 22661 av 21.03.1961 og V131061 av 13.10.1961 gjelder fortsatt for tilgrensende veg- og infrastrukturarealer der disse ikke er erstattet av nyere planer. Deler av nærområdet omfattes i tillegg av detaljregulering S-5105 – Bogerud torg vedtatt 16.12.2020.
Etter gjeldende reguleringsbestemmelser for eiendommen er tillatt bebygd areal (BYA) maks 16 % av tomten.

Kjent byggesak i nærområdet:
Stallerudveien 1B: bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring – saksnr. 202512616.

Pågående planarbeid/utbygging i området:
Det planlegges utbygging av Bogerud senter hvor OBOS har presentert planer for ca. 111 nye leiligheter med forventet salgsstart rundt 2027 og mulig innflytting i 2029. Foreløpige skisser tilsier at det ikke planlegges ny bebyggelse direkte foran Stallerudveien 89, men noe anleggsstøy må påregnes i byggeperioden.
For ytterligere info. se: https://www.obos.no/bolig/prosjekt/bogerud-torg?gad_source=1&gclid=Cj0KCQiA-aK8BhCDARIsAL_-H9nGQP4LX5fsN5WSPKyMhSuKCxrBukwu092sUPmOkAFkn-3PB6PC5gIaAnxEEALw_wcB&gclsrc=aw.ds

Utsnitt av reguleringskart og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.844,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, honorarer, fibernett, trappevask og nedbetaling andel fellesgjeld m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med en økning på kr 24,- fra 01.07.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6.651,-
Internett kr 193,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget pr. d.d. Eiendomsskatteseddelen for 2026 sendes ut før 1. mars.
For ytterligere info. se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.535,- pr. år. / 1867 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av fiber. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.035.248,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.140.992,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 33.103,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 376.723,26 pr. 23.01.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 68.431.868,- pr. 23.01.2026, og lånevilkårene er:

Lånenr. 98207685089 (OBOS Boligkreditt AS)
Annuitetslån, 12 terminer i året.
Rentebetingelser: 4,99 %, flytende rente.
Lånets løpetid: 30.08.2058.
Avdragsfrihet: Nei.

Lånenr. 98207927082 (OBOS-banken AS)
Annuitetslån, 12 terminer i året.
Rentebetingelser: 4,99 %, flytende rente.
Lånets løpetid: 30.06.2052.
Avdragsfrihet: Nei.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 600 000,00 Prisantydning
376 723,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 976 723,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 996 169,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Markus Åstorp Eriksen

Leiligheten er tilknyttet Stallerudåsen borettslag.
Borettslaget består av 216 andelsleiligheter fordelt på 4 blokker.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men alle med dyr boende hos seg forplikter seg til å sørge for at dyrene ikke er til plage for naboene.
Det er ikke tillatt å grille med kull på balkongene.
Nøkler bestilles hos styret - oppgi navn, adresse og leilighetsnummer. Postkasseskilt bestilles hos vaktmester på vakt3@gos.no - oppgi navn og leilighetsnummer.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/stallerudasen/om

Større vedlikehold og rehabilitering de senere år:
2024: Energikartlegging av borettslaget. Bytte til OBOS Nett som TV/bredbåndsleverandør.
2023: Installasjon av LED-belysning og bevegelsessensorer på lys i fellesarealer. Oppgradering av el-tavlerom.
2022: Reparasjon av tak.
2022: Nytt brannalarmanlegg.
2022-2023: Etablering av fibernett og bredbånd.
2021: Nye ytterdører i inngangspartiene.
2020: Rørfornying med strømpeutforinger i bunn- og uttrekksledninger for spillvann (avløp) i alle blokkene. Renset rørsystemer i kjellere samt foretatt rørfornying med strømpeutforinger i bunn- og uttrekksledninger for spillvann (avløp) i alle blokkene.
2017-2019: Rehabilitering av teglfasade og balkonger.
2017: Nye varmtvannsberedere i blokkene. Oppgradering av varmesentralen.
2016: Nytt porttelefonanlegg.
2015: Sikkerhetspigging av balkongene.
2014-2015: Nye heiser i alle oppganger.
2012: Nytt avfallsystem. Oppussing av vaskeriene.
2011: Oppgradering av brannvernutstyr.
2010: Nye postkasser. Utskifting av varmerør mellom blokkene. Nye vaskemaskiner.
2009: Oppgradering av sentralvarmeanlegget, blant annet utskifting av radiatorer.
2007: Rehabilitering av alle bad.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr. 23.01.2026 at det ikke er planer om påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 750,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel  kr 10 222,00
Foto  kr 4 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0006/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.266

Sist oppdatert: 06. februar 2026 kl. 10:42