Røysveien 31

Røysveien 31, 1534 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 2924, seksjonsnummer 53, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
Leilighet.:
5. etasje 72 kvm: Entré/gang, bad, vaskerom/bod, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Leilighet.:
1. etasje 5 kvm: Bod.

BRA-b:
Leilighet.:
5. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

Det medfølger en bod i 1.etasje som er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.07.2026 utført av Magnus Langvik v/Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 2018 over fem etasjer samt kjeller. Bygningen har grunnmur, bærende elementer og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner, med gulv av betong mot grunn og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i betong og trekonstruksjon med fasader i pussede, malte flater, fasadeplater og trekledning. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat. Leiligheten har entrédør med glassfelt, profilerte innerdører, samt balkongdør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt innglasset balkong på 10 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i vaskerom/bod. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget uten at det er registrert åpenbare avvik.

Boligen har komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3. Men det gjøres oppmerksom på at det er et lite hakk i servanten på baderommet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke er praktisk mulig å gjennomføre hulltaking.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemuligheter er ikke utført.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sameiet har utført diverse utbedringer de siste årene:
- Sjekk av blokkenes tak (2025)
- Reparasjon av og service på garasjeporter (2025)
- Oppfølging etter lekkasjer fra sprinklerventiler (2025)
- Oppfølging etter skade på heis og fasade (2025)
- Innhenting av pris på rensing av luftekanaler (2025)
- Forberedelse til bytte av lamper med armaturer i oppgangene i blokk A og i garasje A (2025)
- Innhenting av tilbud på reparasjon av fliser på svalganger og reparasjon av puss på fasader (2025)

Leiligheten er oppført i 2018 i et boligbygg over fem etasjer med kjeller med utsikt mot Mossesundet. Oppvarming skjer via vannbåren gulvvarme i alle rom, tilknyttet felles varmtvann oppvarmet via fjernvarmeanlegg. Leiligheten har parkett gulv, fliser, lyse overflater og gjennomgående god standard.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra Sigdal med profilerte fronter, benkeplate av laminat, samt fliser mellom benkeplate og overskap. Under kjøkkenvinduet er det plassbygget en praktisk spiseplass, hvor man kan nyte frokosten og utsikten. Kjøkkenet er delvis separert fra stuen ved en lettvegg og er godt utstyrt med integrerte hvitevarer: kjøle-/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp og komfyrvakt er montert.

Stue:
Lys og luftig stue med parkett på gulvet og slette, malte vegger i kombinasjon med blomstertapet. Stuen har store vindusflater som bidrar til rikelig med naturlig lys og en luftig atmosfære. Her er det god plass til å innrede med sofakrok og spisestue. Fra stuen er det utgang til sydvest-vendt innglasset balkong med utsikt mot Mossesundet.

Bad:
Baderom fra byggeår (2018), og fremstår tidløst med lyse overflater. Her er det flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Innredning fra Hafa og består av vegghengt servantinnredning med profilerte fronter og servant med ett-greps armatur. Badet er innredet med dusjhjørne m/glassdører, vegghengt toalett, avtrekksventil med mekanisk avtrekk, avløp- og vannrør av plast.

Soverom:
Det er to soverom i leiligheten. Hovedsoverommet er av romslig størrelse med parkett gulv og slette, malte vegger i kombinasjon med blomstertapet. Rommet er innredet med stor dobbeltseng og nattbord. Det andre soverommet er innredet som et gjesterom, men passer perfekt som et barnerom eller kontor. Her er det også parkett på gulvet med lyse, malte vegger. Rommet er innredet med skyvedørsgarderobe, seng, hylle, kommode og et praktisk plassbygget skrivebord.

Vaskerom:
Leiligheten har et separert vaskerom med flislagt gulv med varme. Rommet er praktisk innredet med vegghengt utslagsvask av rustfritt stål med ett-greps armatur, hyller og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonsaggregat for balansert ventilasjon plassert i rommet.

Lagring:
Det medfølger en ekstern bod i 1. etasje på ca. 5 m². Vaskerommet i 5. etasje fungerer også som bod og rommer fordelerskap, sikringsskap og ventilasjonsaggregat i tillegg til opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer medfølger salget.

Det gjøres oppmerksom på at lampe i sofahjørnet og fastmonterte hyller i stue og soverom ikke medfølger.

Vannbåren varme. Det er vannbåren gulvvarme i leiligheten, og baderommet og vaskerommet har varme i gulvet. Boligen er tilknyttet felles varmtvann oppvarmet via fjernvarmeanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 15.06.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det fremgår av matrikkelen at det foreligger igangsettingstillatelse for ombygging datert 27.05.2019 for bygget. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.05.06. Dagens planløsning har innglasset balkong, mens byggetegningene viser åpne balkongkonstruksjoner. Fasadeendringer som innglassing av balkong er normalt søknadspliktige tiltak. Det foreligger ikke dokumentasjon på at innglassingen er særskilt godkjent, utover at det foreligger en generell igangsettingstillatelse for ombygging på bygget (som nevnt over). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 791384, tinglyst 20.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om parkering.
Dagboknr 791530, tinglyst 20.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om parkering.
Dagboknr 791540, tinglyst 20.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om parkering.
Dagboknr 791576, tinglyst 20.07.2017, type heftelse: Bestemmelse om parkering.
Ovennevnte servitutter omhandler disponering av 1 parkeringsplass som rettighetshavere har rett til å overdra, helt eller delvis, eller til å leie bort.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i Røysåsen, i et etablert og attraktivt boligområde med nærhet til både byliv og flotte turområder. Fra nabolaget er det direkte tilgang til Mosseskogen, med et godt utvalg av turstier og veier for både korte hverdagsturer og trening. Molbekktjern ligger like i nærheten, og det er også kort vei til Mossemarka med lysløype og preparerte skispor.

Barnehager og Verket skole (1.–10. trinn) ligger innen få hundre meters gange, og dagligvarebutikker finnes langs adkomstveien. Til sentrum går du på få minutter via Verket, hvor den gamle industribebyggelsen er forvandlet til en spennende og levende bydel med restauranter, kulturtilbud, promenade, park og sandstrand.

Moss stasjon ligger under to kilometer unna, med togforbindelse til blant annet Oslo S. Busstopp ved Øvre Torg nås på ca. 10 minutters gange, og ekspressbusser til Oslo og Gardermoen stopper ved Mosseporten. Også Kambo stasjon er et godt pendlingsalternativ med gode parkeringsmuligheter.

For den aktive byr nærområdet på flotte muligheter for turer, bading og friluftsliv, med blant annet Jeløya og Nesparken innen kort avstand. En svært attraktiv beliggenhet for deg som ønsker å kombinere en enkel hverdag med nærhet til natur, sjø og byens tilbud.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er flere barnehager i nærområdet. Nærmeste barnehagene er Sandbukta (ca. 300 meter) og Røysåsen (ca. 400 meter). Verket skole (1-10 kl.) og verket barnehage ligger begge under 1 km fra leiligheten.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8067,2 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, asfalterte og steinlagte internveier og uteplasser, benker, lekeapparater og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass med nummer D502 i felles parkeringsanlegg. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Forøvrig er det 8 gjesteplasser på sameiets tomt, hvorav én av disse er avsatt til personer med nedsatt funksjonsevne.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligbebyggelse - blokkbebyggelse med vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg, i henhold til reguleringsplan for Røysåsen B7 vedtatt 19.06.2017. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Deler av eiendommen er innenfor et område hvor det foreligger en reguleringsplan under bakken, dette gjelder "Sentrum - Samordnet regplan jernbane/veg(havn" vedtatt 02.09.1999.

I kommuneplanen (2021-2032) fremkommer følgende hensynssoner:
- H220 Støy (gul sone)
- H190 Andre sikringssoner
- H810 Krav om felles planlegging

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 962,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, kabel-TV, internett, forretningsførsel, revisjon, vaktmestertjenester, styrehonorar, strøm i fellesarealer, vannbåren varme, renhold fellesarealer, bygningsforsikring, diverse serviceavtaler for ventilasjon, heis og brannvarsling, samt løpende vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.07.2026.

Det følger med en garasjeplass (nr. D502) som betales via felleskostnadene.

Eiendomsskatten er kr 5 628,- pr. år, og blir fakturert direkte til hver enkelt seksjonseier.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år, med et forbruk på ca. 4 825 kWh pr. år. Dette gjelder utenom oppvarming og varmtvann, som dekkes gjennom fellesutgiftene.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kabel-TV og internett leveres av Telenor (standardpakke inkludert i fellesutgiftene). Dekoder/TV-tuner medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 131 287,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er pr. 31.12.2025 ingen lån registrert på sameiet.

4 600 000,00 Prisantydning
6 924,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 606 924,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

115 150,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 240,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
126 190,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 723 164,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 733 114,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Betty Flage Wike og Tor Wike

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Solrøysa Moss Boligsameie, med sameiebrøk 71/5593.
Sameiet består av 65 boligseksjoner med adresse Røysveien 29-37, til sammen 66 leiligheter.
De tre garasjeanleggene har til sammen 77 parkeringsplasser.
Forretningsfører er Regnskapssentralen AS.

Dugnad må påregnes.

Det er tillatt med et dyr i boenheten under forutsetning av at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere i sameiet. Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt. Montering av blant annet markiser, screens og innglassing krever skriftlig søknad og godkjennelse fra styret. Det er ikke tillatt å montere varmepumpe.
Sameiet har felles sykkelstativ og sportsboder.

På årsmøtet i 2026 ble det vedtatt en økning i felleskostnadene på 5,0 % fra 1. juli 2026.

Planlagte påkostninger:
- 2026: Mindre reparasjoner etter taksjekk, ettersyn og reparasjon av røykluker, utskifting av fliser og reparasjon av lekkasje på svalganger, pussing av fasader og bytte av lamper/armaturer.
- 2027: Utskifting av kommunikasjonsutstyr på heiser og utbedring av flisskader på svalganger.
- 2029-2030: Maling av de to eldste blokkene.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper ikke godkjennes av styret som ny sameier. Erverver av bruksenhet må meldes til styret og forretningsfører for registrering innen 14 dager etter overtakelse.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 46-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2677

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 10:22