Refsnesalleen 21C

Refsnesalleen 21C, 1518 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2002, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Refsnesalleen 4 Borettslag, organisasjonsnummer 948212277

BRA (totalt bruksareal): 71 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
68 kvm: Stue, kjøkken, bad, to soverom, bod og gang.

BRA-e (eksternt bruksareal)
-1. Underetasje:
3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
15 kvm: Balkong.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført i 1965. Boligbygg over 3 etasjer samt 2.underetasjer. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendig fasade forblendet med teglstein og fasade plater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (tak ikke besiktiget). Vinduer med karmer/ramme av tre fra 1981/84/86. Balkongdør med karm/ramme av tre fra 1982. Boligen har entrédør fra 1981 med brannklasse B30 og lydklasse db30. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Elementpipen har ikke to frie sider.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj. Skjulte vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vann- og avløpsrør: Vannrør av kobber og deler av avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Ytterrørene (varerør) er avsluttet for lavt nede i fordelerskapet.

Andre rom
- Innerdører: Det observeres noe svelling i underkant av dørblad på badet.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser og kartlegging av forholdet.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Anlegget er sikret med en kombinasjon mellom automat- og skrusikringer fra byggeår. Det finnes ikke et direkte krav om at man må skifte ut gamle skrusikringer i boliger, men likevel gjøres det oppmerksom på at denne delen av det elektriske anlegget har høy alder. Spenningsførende deler i sikringsskapet er ikke sikret mot berøringsfare. Deksel rundt automatsikringer er ikke montert.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er oppgradert i flere omganger i senere år, senest med nye laminatgulv i alle rom utenom badet. Øvrige overflater ble fornyet i 2008 da en mer omfattende oppgradering ble utført.

I nyere tid er også romløsningen noe endret ved at kjøkkenet er åpnet mot stuen. Delevegg er siden satt opp, men kan med forholdsvis enkle grep fjernes til fordel for en helt åpen løsning.

Kjøkkenet ble i 2008 oppgradert med ny innredning som i dag er velholdt i forhold til alder og brukstid. Integrerte/innbyggede hvitevarer medfølger. Vann- og avløpsrør er gitt TG 2 på bakgrunn av alder.

Badet ble også modernisert i 2008 og gitt TG 2 for flere forhold, men er likevel funksjonelt og benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på de flislagte overflatene. I gulvet er det for øvrig også varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad, ellers MDF-plater og malt tapet.
Himlinger: Malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte mørke benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte fronter i sort høyglans og støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp og stekeovn.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Gulvvarme på bad. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av bygningen, men midlertidig innflyttingstillatelse ble gitt for oppføring av Refsnesalléen 21 A-E datert 13.10.1965. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Maling av samtlige trapperom og ferdigplanering. Det vites ikke om dette er utført. I tilknytning til tillatelsen ble det også utstedt godkjente byggetegninger datert 03.06.1964.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, deleforbud, generende virksomhet, anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Refsnes kan du bo i ettertraktede omgivelser nær sjøen, vest på Jeløy. Få om noen andre boligområder langs Oslofjorden kan måle seg med Refsnes når både utsikten, de gode solforholdene og ikke minst nærheten til sjøen tas med i betraktning.

I årets varme måneder er det spesielt prisverdig med kun kort gangavstand til den idylliske Refsnesstranda, nederst i alleen. Et stort antall andre badesteder er spredt rundt på øya, flere innenfor sykkelavstand.

Like syd for Refsnes ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som er ypperlige for både trening og søndagsturer. Her finnes også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

I det daglige er det praktisk at dagligvarer kan handles ved Refsnes' egen nærbutikk, like nedenfor blokken. Flere forretninger er tilgjengelig langs veien til byen. Sentrumsområdet er innenfor sykkelavstand eller drøye fem minutter med bil. Fra holdeplassen i alleen kjører buss til togstasjonen på under 10 minutter. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Refsnes barnehage (0,3 km), Bellevue barnehage (1,5 km), Foreningen Torderød barnehage (1,5 km).

Skoler: Refsnes barneskole (0,2 km) og Hoppern ungdomsskole (1 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (3,2 km) og Malakoff videregående skole (3,9 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 23 216 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantninger. Fellesområder består blant annet av sittegrupper, lekeplass, lekeapparater og internveier av asfalt samt belegningsstein.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 og 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass (merket C11) på felles utvendig parkeringsområde.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning og boder er etablert i borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene samt bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til friluftsområde, blokkbebyggelse, felles avkjørsel, parkeringsplass, anlegg for lek, gangvei og annen veigrunn, i henhold til reguleringsplan for "Refsnes. Del av Refsnes - GBR 11/1 og 11/31" vedtatt 24.02.1965. Videre er eiendommen avsatt til friområde og boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Faste felleskostnader kr 4.041,-
Renter og avdrag lån kr 144,-

Ifbm. utarbeidet vedlikeholdsplan og brannrapport for borettslaget, må det utføres en del vedlikehold som krever et låneopptak på ca. kr 4 millioner. For å betjene lånet ble felleskostnadene økt den 01.01.2026. Lånet er per juni 2026 ikke tatt opp, det må påregnes en økning av andel fellesgjeld og økning av renter/avdrag i felleskostnadene ved låneopptaket.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. kr 12.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 729.079,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 17 849,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 4 747,- pr. 18.06.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 438.234,- pr. 18.06.2026 og lånevilkårene er:
Nordea - Lånenr. 60308122789
Annuitetslån
Opprinnelig lånebeløp: kr 600.000,-
Opptaksår: 2024
Lånets løpetid: 30.06.2029
Rente pt.: 5,75%

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 000 000,00 Prisantydning
4 747,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 004 747,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 013 480,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 023 430,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Marie Haug

Leiligheten er tilknyttet Refsnesalleen 4 Borettslag.
Borettslaget består av 100 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø BBL.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 735.486,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 kr 1.657.800,-.
Dugnader samt trappevask tilknyttet borettslaget må påregnes.
Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger. Eventuelt tillatelse kan tilbakekalles dersom dyret er til sjenanse for øvrige andelseiere eller medfører ulempe for laget.

Hver enkelt andelseier er ansvarlig for nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som vinduer, skyvedør og ytterdører til boligen m.m. iht. vedtektene.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
- Utført fasadevask av balkong.
- Installert callinganlegg.
- Rens av ventilasjonskanaler.
- Rens av takrenner.
- Innkjøp av dørmatter til inngangspartiet.
- Innkjøp av to beholdere til strøsand.
- Etablering av betalingssystem til vaskeriet.
- Montering av ny frostfri utekran med slangetrommel på blokk 23.
- Flytting av vaskemaskin og tørketrommel fra blokk 21 til vaskeriet i blokk 23.
- Mottatt brannrapport og vedlikeholdsplan.

Planlagte arbeid/påkostninger:
- Utarbeidelse av forslag til nye vedtekter.
- Vedtatt etablering av et begrenset og låst beredskapslager.
- Sak om automatisk døråpnere er vedtatt utsatt.
- Videre utreding og innhenting av priser ifbm. maling av fasade i ny farge.
- Drenering i bakgården.
- Asfaltering av hele tomta.
- Utskiftning av dører til branntette dører i kjellerrom.
- Etablering av brannalarmanlegg.
- Utskiftning av utelamper med nye armaturer.
- Borettslaget vil etablere HMS-system gjennom VBBL.

Det har blitt innkalt til et ekstraordinært møte den 23.06.2026, møtet vil omhandle endring av uteareal i bakgården og det vil bli avholdt en avstemming av forslaget.
Etter anbefaling fra entreprenør og teknisk avdeling i Vansjø Boligbyggelag foreslås det å fjerne all eksisterende brostein i bakgården, rette opp fallforholdene og legge asfalt i hele området. Hensikten er å lede overvann bort fra bygningene og redusere risikoen for fremtidige fuktproblemer. Total kostnad for prosjektet er kr 602 300 inkludert merverdiavgift. Styret har også innhentet prisoverslag på en løsning der brosteinen beholdes. Denne løsningen vil kreve omfattende gravearbeider ned til grunnmuren, etablering av ny fuktsikring og tilbakelegging av brostein. Prisoverslaget for dette alternativet er mellom 1,3 og 1,6 millioner kroner eksklusive merverdiavgift.
Forslag til vedtak: Generalforsamlingen godkjenner at eksisterende brostein i bakgården fjernes og erstattes med asfalt i henhold til styrets innstilling og tilbud fra Vidar Arvesen AS til en total kostnad på kr 602 300 inkludert merverdiavgift.
Styrets innstilling: Styret anbefaler at all eksisterende brostein i bakgården fjernes og erstattes med asfalt i henhold til innhentet tilbud fra Vidar Arvesen AS.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 82367621.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, konferer med megler for mer informasjon. I henhold til burettslagslova tar dette 5 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget ved forhåndsutlysning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart (forhåndsutlyst), samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 14 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje kr 8 070,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0105/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26105

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 13:09