Starveien 4A og B

Starveien 4A og B, 1088 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 102, bruksnummer 118, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 414 kvm

Bolig, Hus A
BRA-i:
Kjelleretasje 43 kvm: Gang, boder og vaskekjeller.
1. etasje 81 kvm: Vindfang, gang, toalettrom, bad, kjøkken, stue og soverom.
2. etasje 60 kvm: Gang, bad, stue, kjøkken og soverom.
Loftsetasje 15 kvm: Uinnredet kaldtloft.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 9 kvm: Terrasse.

Enebolig, Hus B
BRA-i:
Underetasje 88 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, to boder, toalettrom, soverom og peisstue.
1. etasje 92 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 35 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen i bolig, Hus A har et totalt gulvareal (GUA) på 40 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 15 kvm måleverdig som bruksareal.
Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 25 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligene. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hus A er iht. tilstandsrapport oppført i 1923.
Grunnmuren er av naturstein og betong.
Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Takkonstruksjonen er et mansardtak i tre, og yttertaket er tekket med takplater av metall fra 2002.
Boligen har vinduer og terrassedør med karmer av tre fra 1985 og 1986, samt en entrédør fra 1989.
Det er en terrasse på 9 m² i trekonstruksjoner med utgang fra kjøkken.
Det er teglsteinspipe fra byggeår med peisovn i stuen i 2. etasje og ildsted i vaskekjeller.

Hus B er iht. tilstandsrapport oppført i 1975.
Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong.
Yttervegger er av trekonstruksjoner med både liggende og stående trekledning.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Takkonstruksjonen er et saltak i tre, og yttertaket er tekket med shingel fra 2002.
Boligen har vinduer og balkongdør med karmer av tre fra byggeår og 2007.
Det er en balkong på 6 m² i trekonstruksjoner med utgang fra soverom.
Det er skorstein fra byggeår med peiskamin i stue.

Frittstående garasje i trekonstruksjoner med liggende trekledning.
Bygningen har saltak tekket med takpapp og er uisolert.

Frittstående uthus i trekonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med skrusikringer plassert i gangen i 2. etasje. Det er registrert at det mangler samsvarserklæring for utførte arbeider, og det anbefales en utvidet kontroll av anlegget.

Det er godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Hus A:
Bad 2.etasje
- Helhetsvurdering: Baderomsplatene viser tydelige tegn til slitasje og stedvis svelling. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av dusjkabinettet, og fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Vanntett sjikt og VVS-installasjoner har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og innredningen bærer preg av slitasje og skader.

Bad 1.etasje
- Helhetsvurdering: Vindu er plassert i våtsonen. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen som ikke vurderes å være fuktbestandige. Gulvbelegg viser tegn til slitasje og utettheter, og levetiden vurderes til å være passert. Vanntett sjikt og VVS-installasjoner har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Membran er ikke ført under klemringen i sluket. Det er ikke etablert tilluftsspalte, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Himlingsflater har betydelig slitasje og enkelte skader, og det er registrert mindre tegn til riss i gulv. Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Ildsteder og skorsteiner
- Ildsteder: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale er målt til under 30 cm. Det foreligger fyringsforbud i ildstedet.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader.

Hus B:

Bad underetasje
- Helhetsvurdering: Baderomsplatene viser tydelige tegn til slitasje og stedvis svelling. Det er registrert riss/sprekk i flis ved dusjsonen. Vanntett sjikt, vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det er ikke etablert tilluftsspalte, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Bad 1.etasje
- Helhetsvurdering: Baderomsplater har synlig slitasje og er aldringspreget. Det er registrert bom og tegn til løse gulvfliser. Vanntett sjikt, vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen har stedvis bruksmerker.

Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vaskerom har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater.

Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert råteskader. Yttertaket har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Porten har betydelig slitasje, og det er registrert skader og tegn på funksjonssvikt.

Uthus
- Helhetsvurdering: Byggverket har påviste skader og funksjonssvikt som krever strakstiltak.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Hus A:
Kjøkken 2.etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom 1.Etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom 2.Etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng Kjeller
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i betonggulv.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Innvendige trapper
- Trapp til kjeller - Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm på gang og 32 mm på stue.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Vurderingene er kun gjort via vindu i grunnmuren på grunn av manglende adkomst. Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet fuktsperre. Det er observert et stort antall edderkopper.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader.
- Takvinduer: Takvinduer viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader.
- Ytterdører og omramming: Ytterdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er kun inspisert fra bakkeplan.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det observeres lettklinkerblokker som er stablet under terrasse.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser tegn til slitasje, elde og skjevheter.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Hus B:
Vaskerom
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i vegg bad utslagsvask.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm på peisstue og 20 mm i gang.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte punkteringer av vinduer observeres. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Ytterdører har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takrenner og utvendige nedløp: Selger opplyser om at ved regnvær kan det dryppe fra enden på ene takrennen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Oljetank: Innvendig oljetank er opplyst om å være tømt, men det er ikke fremlagt dokumentasjon på at den er sanert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Hus A:
Loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig.

Hus B:
Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling.

Helse, miljø og sikkerhet

Hus A:
Innvendige trapper
- Trapp til 2.etasje - Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.
Innvendige trapper
- Trapp til kjeller - Rekkverk og håndløper: Trappen har ingen håndløpere, har åpninger på mer enn 0,10 meter, har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m og vurderes som bratt.

Hus B:
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Åpninger i rekkverket og trappetrinn på mer enn 0,10 meter.

Hus B:
Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapportene er inntatt i salgsoppgaven. Rapportene inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapportene, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er løse fliser på badet i hovedetasjen i det Hus B.
Det har vært en lekkasje på vanninntaket i 2016, som ble utbedret ved at det ble gravd ned nytt vanninntak fra kum i veien og inn mot Hus A.
Det er fyringsforbud i Hus A på grunn av feil påvist av feier, og det er feil på spjeldet i peisen nede i Hus B.
Det er observert noe fukt og "soppaktig" på mur i kjelleren i det Hus A.

Selger opplyser at garasjen er i så dårlig forfatning at den bør rives, med en langvegg som er i ferd med å falle ned, og råte i tak og vegger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Hus A: Ny varmtvannsbereder på 194 liter i vaskekjeller
- Hus B: Arbeid på det elektriske anlegget

2023:
- Hus B: Innvendig oljetank tømt og tatt ut av bruk

2016:
- Hus A: Nye utvendige vann- og avløpsledninger (nytt vanninntak fra kum i vei)

2014:
- Hus B: Ny kjøkkeninnredning

2002:
- Hus A: Yttertak tekket med takplater av metall (Decra)
- Hus B: Yttertak tekket med shingel

Eiendommen i Starveien består av to boliger på en felles tomt på 1 365 m².
Hus A ble oppført i 1923 og går over fire plan inkludert kjeller og loft. Denne er registrert som en tomannsbolig i matrikkelbrevet. Det er ikke funnet ytterligere dokumentasjon på når den ble ombygget til tomannsbolig. Det foreligger godkjente bygningstegninger for etablering av kjøkken og bad i 2.etg. datert 12.10.1982.
Hus B ble oppført i 1975 og går over to plan.

Entré - Bolig Hus A (1923):
Inngangspartiet har utvendig trapp i betong- og trekonstruksjoner som leder opp til entrédøren fra 1989 med glassfelt. Innenfor ligger vindfang og gang med trappeforbindelse til kjeller og andre etasje, samt adkomst til toalettrom, bad, kjøkken og stue.

Stue 1. etasje - Bolig Hus A (1923):
Stuen har gulvbelegg på gulv, vegger med malte flater og panel, samt himlinger med himlingsplater og malte flater. Rommet er utstyrt med varmepumpe, panelovner og ildsted tilknyttet teglsteinspipe (det er registrert fyringsforbud på ildstedet). Profilerte innerdører, enkelte med glassfelt, knytter rommet til resten av etasjen.

Kjøkken 1. etasje - Bolig Hus A (1923):
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter, laminert benkeplate og fliser over benken. Innredningen er utstyrt med kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over kjøkkenbenk, frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og vegghengt ventilator. Fra kjøkkenet er det direkte utgang via terrassedør til en treterrasse på 9 m².

Soverom 1. etasje - Bolig Hus A (1923):
Soverommet har gulvbelegg på gulv, malte flater og panel på vegger, samt himling med himlingsplater og malte flater. Rommet har plass til seng og garderobeløsning.

Bad 1. etasje - Bolig Hus A (1923):
Badet har et oppgraderingsbehov. Rommet er innredet med gulvbelegg på gulv, malt panel på vegger, malt himling og naturlig ventilasjon. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap og badekar med vegghengt badekararmatur.

Toalettrom 1. etasje - Bolig Hus A (1923):
Toalettrommet har gulvbelegg på gulv, malte veggflater og malt himlingsflate. Rommet er innredet med gulvstående toalett.

Stue 2. etasje - Bolig Hus A (1923):
Stuen i andre etasje har tregulv og tepper på gulv, panel og malte flater på vegger og i himling, samt profilerte innerdører. Rommet er utstyrt med peisovn tilknyttet teglsteinspipe fra byggeår (det foreligger fyringsforbud).

Kjøkken 2. etasje - Bolig Hus A (1923):
Kjøkkenet i andre etasje har innredning med glatte fronter, laminert benkeplate, kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Rommet er utstyrt med frittstående komfyr, frittstående oppvaskmaskin og vegghengt ventilator. Overflatene består av gulvbelegg, malte vegger og himlingsplater.

Soverom 2. etasje - Bolig Hus A (1923):
Soverommet har overflater med tregulv og tepper, panel og malte flater på vegger og i himling, samt profilert innerdør. Rommet har plass til seng og oppbevaringsmøbler.

Bad 2. etasje - Bolig Hus A (1923):
Badet har et oppgraderingsbehov. Rommet er utstyrt med gulvbelegg på gulv, baderomsplater på vegger, himlingsplater i himling og naturlig ventilasjon. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt, vegghengt skap, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett.

Vaskekjeller - Bolig Hus A (1923):
Vaskekjelleren har et oppgraderingsbehov. Rommet har slipt betonggulv, malte veggflater, malt himling og naturlig ventilasjon. Rommet er utstyrt med opplegg for vaskemaskin, ildsted og en varmtvannsbereder på 194 liter fra 2024.

Entré - Enebolig Hus B:
Inngangspartiet i underetasjen har overbygget adkomst og dør med glassfelt. Rommet har gulvvarme og leder inn til gang, peisstue og øvrige rom i etasjen.

Peisstue - Enebolig Hus B:
Peisstuen i underetasjen er utstyrt med ildsted og gulvvarme (selger opplyser om feil på spjeld). Rommet har gulvbelegg og tepper på gulv, utlektede vegger med malte flater, panelplater og panelbord, samt himlingsplater og panelbord i himling.

Soverom underetasje - Enebolig Hus B:
Soverommet har gulvvarme, gulvbelegg og teppe på gulv, vegger med malte flater, panelplater og panelbord, samt himling med himlingsplater og panelbord.

Bad underetasje - Enebolig Hus B:
Badet har et oppgraderingsbehov. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger, himlingsplater i himling og naturlig ventilasjon. Innredningen består av vegghengt servant med armatur, speilskap med overlys, dusjhjørne med forheng, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett.

Vaskerom - Enebolig Hus B:
Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Rommet er utstyrt med malt betonggulv, malte vegger, malt himling og naturlig ventilasjon. Rommet har vegghengt utslagsvask med armatur, opplegg for vaskemaskin og en varmtvannsbereder på 250 liter fra 2014.

Stue 1. etasje - Enebolig Hus B:
Stuen har parkett og laminat på gulv, malte flater og panelplater på vegger, samt himlingsplater i himling. Rommet er utstyrt med varmepumpe, peiskamin/ildsted og panelovner for oppvarming.

Kjøkken 1. etasje - Enebolig Hus B:
Kjøkkenet har innredning fra 2014 med profilerte fronter, laminert benkeplate, fliser over benken, benkeskapsbelysning og stikkontakter. Rommet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser, samt ventilator i overskap og brannslange under kjøkkenbenk. Overflatene har laminat på gulv, plater på vegg og himlingsplater.

Soverom 1 1. etasje - Enebolig Hus B:
Hovedsoverommet har direkte utgang til balkong på 6 m² oppført i trekonstruksjoner. Rommet har overflater med parkett og laminat på gulv, malte flater og panelplater på vegger, samt himlingsplater i himling.

Soverom 2 1. etasje - Enebolig Hus B:
Soverommet har parkett og laminat på gulv, malte flater og panelplater på vegger, samt himlingsplater i himling. Rommet har plass til seng og oppbevaring.

Bad 1. etasje - Enebolig Hus B:
Badet har et oppgraderingsbehov. Rommet er innredet med flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger, himlingsplater i himling og naturlig ventilasjon. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt, vegghengt skap ved speil, badekar med vegghengt badekararmatur og gulvstående toalett.

Lagring:
Bolig Hus A (1923) har boder i kjelleretasjen samt et uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige.
Enebolig Hus B (1975) har to boder i underetasjen, uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige.

Frittstående uisolert garasje på 35 m² og frittstående uthus i trekonstruksjoner.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vaskemaskin, klesrulle, gamle vedovner, arbeidsbord samt diverse løsøre som står i kjeller og loft ved visning medfølger. De samme gjelder alt løsøre som står i garasje, den vil ikke bli ytterligere ryddet. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Bolig Hus A:
Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Panelovner og varmepumpe i stue i 1. etasje. Ildsteder i stue og vaskekjeller, samt ovn i stue i 2. etasje (det er registrert fyringsforbud).

Enebolig Hus B:
Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmekabler i entré, gang, soverom, peisstue og på begge baderom. For øvrig panelovner, varmepumpe i stue og peiskamin i stue.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Hus A:
Våningshus er oppført i 1923. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 02.02.1922, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for innredning w.c. og dusj i 2. etasje, datert 24.09.1984.

Boligen er registrert som en tomannsbolig i matrikkelbrevet.
Det foreligger godkjente bygningstegninger for etablering av kjøkken og bad i 2.etg. datert 12.10.1982.
Det er ikke funnet ytterligere dokumentasjon på når den ble ombygget til tomannsbolig.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1922.
Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning i 1. etasje, hvor det er etablert bad (under trapp) på et areal som i opprinnelige tegninger ikke viser våtrom. Etablering av våtrom i arealer som ikke er godkjent for dette, er normalt søknadspliktig.
Det tas spesifisert forbehold om at bad blir godkjent ved søknad. Konsekvens ved avslag på søknad kan være at rommene må tilbakestilles til opprinnelig godkjent areal.

Tilbygg til våningshuset som inneholder kjøkken, gang, toalettrom, entrè og trapp til kjeller, samt terrasse, kan ikke finnes dokumentasjon på hos kommunen.
Tiltaket har verken tegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk.
Tilbygget er ikke godkjent og kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger.
Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav.
Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Hus B:
Det foreligger godkjente byggetegninger for enebolig som samsvarer med dagens planløsning.
Det er utstedt ferdigattest på nybygg enebolig, datert 02.10.1975.

Garasje:
Det foreligger det ekspeditions-Dokument for tilbygning (garage) til uthus, datert 12.06.1926. Dokumentet opplyser om at den omsøkte plasseringen ikke ble godkjent.
Det foreligger et dokument stemplet i 1927, som melder garasje ferdig til besiktigelse.
Garasjen som står på eiendommen i dag, er en dobbelgarasje. Det foreligger ingen dokumentasjon for denne garasjen, verken i form av søknad, tegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Garasjen er ikke godkjent og kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger.
Som konsekvens av manglende godkjenning kan kommunen kreve garasjen revet.
Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav, eller riving av garasjen.

Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltakene ovenfor.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1923/901033-1/105 20.04.1923 ERKLÆRING/AVTALE
BEST OM VEG
INNSKRENKNING I EIENDOMMENS BENYTTELSE

1923/901034-1/105 24.08.1923 ERKLÆRING/AVTALE
BEST OM KLOAKKLEDNING

1926/900675-1/105 27.08.1926 ERKLÆRING/AVTALE
VEDR RIVING AV GARASJE

1933/901005-1/105 31.03.1933 ERKLÆRING/AVTALE
VEDR OVERTAGELSE AV LINDAASVEIEN

1953/7242-1/105 01.06.1953 RETTIGHET
Rettighetshaver: HAFSDAHL HANS OG HUSTRU
LØPENR: 1175179
LEIEAVTALE
LEIE AV LEILIGHET
MÅNEDLIG LEIE NOK 45
BEST. OM VARIGHET
KONTRAKTEN KAN OVERDRAS/FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVER/UTLEIER
BEST. OM BRUKS- OG DISPOSISJONSRETT
I en kjøpekontrakt fra 1953 forbeholdt tidligere eier seg leierett til leiligheten i 2. etasje for sin og hustrus levetid, samt bruksrett til deler av hagen.

1961/9288-1/105 27.07.1961 ERKLÆRING/AVTALE
VEDTAK AV OSLO KOMMUNES VANN- OG KLOAKKREGLEMENT
KAN IKKE SLETTES U/SAMT FRA OSLO KOMMUNES VANN- OG KLOAKKVESEN
Eier har vedtatt Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, som innebærer forpliktelser om blant annet å melde fra før arbeider utføres på anlegget, og gir kommunen rett til inspeksjon. Eier plikter ved pålegg å koble seg til offentlig kloakk.

1973/10189-1/105 01.06.1973 ERKLÆRING/AVTALE
BEST OM GJERDE
BEST OM KLOAKKLEDNING
BEST OM VEG
Eier forplikter seg til, når kommunen forlanger det, å opparbeide vei, legge hovedkloakk og overvannsledning, samt vederlagsfritt avstå nødvendig veigrunn til kommunen. Eier har også gjerdeplikt.

1974/4458-1/105 04.03.1974 RETTIGHET
Rettighetshaver: HAFSDAHL OLAV OG HUSTRU
LØPENR: 1163464
LEIEAVTALE
LEIE AV LEILIGHET
BEST. OM VARIGHET
BETALINGSBETINGELSER
I en kjøpekontrakt fra 1974 forbeholdt tidligere eier seg leierett til hele huset for sin og sin hustrus levetid. Leievederlaget ble avtalt som en plikt til å besørge alt fremtidig vedlikehold og betjene gjeld. Rettigheten kan endres til en vederlagsfri borett i 2. etasje.

1974/6722-1/105 03.04.1974 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
GJENSIDIG RETT FOR UTSKILLTE PARSELLER
KAN IKKE SLETTES U/SAMT FRA OSLO KOMMUNES VANN- OG KLOAKKVESEN
Fremtidig utskilte parseller har gjensidig rett til å føre vann-, overvann- og spillvannsledninger over hverandres grunn, med tilhørende adgang for reparasjon og ettersyn. Eierne er solidarisk ansvarlige for felles vedlikehold.

1974/6723-1/105 03.04.1974 ERKLÆRING/AVTALE
BEST OM KLOAKKLEDNING
Med flere bestemmelser
Eier forplikter seg til å vederlagsfritt flytte privat stakekum og drenskum ved en eventuell utvidelse av Starveien.

1979/14759-1/105 08.06.1979 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
RETTIGHETSHAVER: OSLO KOMMUNE
Oslo kommune har rett til vederlagsfritt å legge og ha liggende hovedledninger for vann og avløp gjennom eiendommen, samt fri adgang for tilsyn og vedlikehold. Eier forplikter seg til ikke å bygge over ledningene eller utføre tiltak som kan skade dem.

1984/41906-1/105 22.08.1984 SKJØNN
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligene er vasket og rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere vasket og rengjort.

Boligene har en attraktiv beliggenhet i et sentralt område på Høybråten, med kort vei til både kollektivtransport, dagligvarebutikker og øvrige servicetilbud.

I området er det god offentlig kommunikasjon med både tog og buss i umiddelbar nærhet. Fra Høybråtenveien går det bussforbindelser til Furuset og Stovner, hvor det går T-bane videre. Fra Furuset T-bane går linje 2 og fra Stovner T-bane går linjene 4 og 5.
Fra Lørenskog og Høybråten togstasjon går det lokaltog til Oslo sentrum og Lillestrøm. Toget tar ca 15 min. til Oslo Sentrum.

Med bil er det kun 5-10 minutter til Lørenskog, hvor du blant annet finner Lørenskog hus og Metro Senter med over 100 butikker og spisesteder og kino. Stovner senter ligger også i området og tilbyr en rekke fasiliteter. Her er det blant annet bank, bibliotek, Meny, Coop Xtra, vinmonopol, tannlege m.m. Triaden og Strømmen Storsenter er andre alternativer til shopping. I borettslaget finner du også en Joker dagligvarebutikk som har søndagsåpent!

Bydelen grenser til marka, med flotte turmuligheter i Østmarka hele året. Her har du flotte turstier, sykkelveier, fiskevann og kajakkmuligheter. På vinterstid kan du benytte deg av de opplyste skiløypene i Østmarka og skianlegget i Jerikobakken.

Høybråten skole (1-7 kl.)
Stovner skole (1-7 kl.)
Haugenstua skole (1-10 kl.)
Stasjonsfjellet skole (8-10 kl.)
Ellingsrud skole (8-10 kl.)
Stovner videregående skole
OKS Videregående skole

Starveien barnehage (0-5 år)
Øvre Høybråten barnehage (1-5 år)
Framtia barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1365 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt innkjørsel, plenarealer og diverse beplantninger. Tomten er svakt skrånende.

Parkering på eiendommen. Garasjen er i dårlig forfatning og bør påregnes betydelig renovering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006.
Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt.
I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Småhusplanen - Midlertidig forbud mot tiltak (2. forbud varslet 11.04.2023). For å sikre at verdiene som revisjon av småhusplanen skal søke å bevare ikke går tapt i løpet av tiden frem til en revidert plan blir gjeldende, mener Plan- og bygningsetaten det er nødvendig å legge ned et midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i Planinnsyn på Oslo kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 43 586,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten utgjør kr 6 743,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000 kwh. pr. 2025. pr. bolig pr. år. Forbruket er basert på at det har bodd 1-2 personer på eiendommen den siste tiden.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 15.000 pr bolig.
Boligen i B er tilknyttet fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er Hus A formuesverdi beregnet til kr 1 897 675,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.
Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er Hus B formuesverdi beregnet til kr 2 228 881,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

13 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

337 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
338 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
358 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 838 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 858 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Lise Solheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 95 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr 4 500 pr. stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 730,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Foto  kr 7 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0289/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26289

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 13:27