Utmarkveien 10

Utmarkveien 10, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Andelsnummer 170, Bølerskogen Borettslag 2 A/L, organisasjonsnummer 850311552

Totalt bruksareal BRA: 66 m².

BRA-i:
2. etasje, 61 m²: Entré, bad, kjøkken, stue, soverom og bod.

BRA-e:
Kjeller, 5 m²: To kjellerboder på henholdsvis 2 og 3 m², merket nr. 4206.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje, 3 m²: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.10.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1959. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er i tre, utført i saltaksform og utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget).
Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB. Balkongdør og vinduer har karmer av tre og to-lags glass fra 1988.
Leiligheten ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på 3 m² med bærende konstruksjoner av betong og rekkverk av betong-/murkonstruksjoner.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer.
Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og balkongdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong, og tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent hvordan tilgjengelige stakepunkter vil fungere i en faktisk brukssituasjon.

Helse, miljø og sikkerhet:

Balkong
- Rekkverkshøyden er målt til 0,98 meter, og oppfyller dermed ikke dagens krav til sikkerhet. Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det er ikke tatt stilling til om balkongen oppfylte kravene som gjaldt på oppføringstidspunktet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

- Badene i bygget ble totalrenovert i regi av borettslaget i 2014 av Sans Bygg. Dokumentasjon foreligger på borettslagets Vibbo.
- På det elektriske anlegget har Omexom utført kontroll i forbindelse med stikkprøve fra netteier. Ett avvik med manglende samleskinne for jording i sikringsskap ble påvist og utbedret av Elektrikergruppen ved Daniel Gulaker. Det er videre utført totalomlegging og lagt nytt elektrisk anlegg på kjøkkenet og i sikringsskapet av Skansen Elektro, samt elektrisk anlegg i gangen av T-elektro. Dokumentasjon foreligger i Boligmappen.
- Det opplyses om at det er eller har vært nedgravd oljetank på eiendommen. Selger kjenner ikke til om tanken er fjernet, sanert eller om det er utført annet arbeid på denne.
- Alle balkongene ble rehabilitert i 2015/2016 av Viking Entreprenør.
- Det har vært tilfeller av skadedyr som skjeggkre, maur og kakerlakker generelt i borettslaget. Slike tilfeller meldes umiddelbart til Anticimex for bekjempelse. Borettslaget har elektriske feller for gnagere, og selger opplyser at det ikke er vedvarende skadedyrproblemer i borettslaget.
- Veidekke bygget på en ekstra etasje (5. etasje) på flere av blokkene med saltak på slutten av 1980-tallet.
- Selger opplyser at det er planlagt oppgraderinger av vinduer, balkongdører, ytterdører og drenering av grunnmurer, samt oppgradering av varmeanlegget til bergvarme. Ifølge selger er oppgraderingen av varmeanlegget påbegynt.
- Selger opplyser om problemer med drenering og fuktmerker i borettslaget. Ifølge selger har styret oversikt over forholdene og vil utbedre disse.
- Borettslaget har fått utført tilstandsvurderinger av bygningsmassen, herunder bygg, elektro og VVS. Dette danner grunnlaget for borettslagets 10-årsplan for vedlikehold. Selger viser til en tilstandsrapport fra Anticimex fra 2025.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i borettslaget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2024/2025 - Diverse arbeider på det elektriske anlegget, herunder på kjøkken, i gang og sikringsskap.
2024 - Utbedring av avvik etter el-tilsyn.
2023 - Ny kjøkkeninnredning samt tilkobling av Waterguard i kjøkkenbenk.
2014 - Baderom rehabilitert i regi av borettslaget.

I byggets andre etasje ligger denne lyse og tiltalende 2-roms endeleiligheten. Leiligheten har en god og funksjonell planløsning med en lys stue med utgang til sydvestvendt balkong, separat kjøkken med innredning fra 2023 og spiseplass ved vinduet, flislagt bad fra 2014 og et romslig soverom med tilhørende innvendig bod. Boligen har lyse, tidsriktige fargevalg og laminatgulv i oppholdsrommene. Vindusflatene gir gode lysforhold og hyggelig utsyn mot trær og grøntområder.

Entré:
Leiligheten har adkomst fra felles trappeoppgang til en entré med plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko. Fra entréen er det adkomst til kjøkken, bad og stue, med videre forbindelse til soverommet fra stuen. Rommet har laminat på gulvet, lyse veggflater og nedsenket himling med malt glatt overflate. Entrédøren er glatt med kikkhull, og det er porttelefon tilknyttet felles inngangsparti.

Bad:
Badet ble rehabilitert i 2014 i regi av borettslaget og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt glatt himling med innfelte downlights. Innredningen består av veggmontert baderomsmøbel med heldekkende servant og ett-greps armatur, samt speilskap med integrert belysning og stikkontakt. Videre har badet dusjnisje med buede glassdører og ett-greps dusjarmatur, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin, og vaskemaskinen medfølger handelen. Badet har naturlig avtrekk via ventil i vegg.

Kjøkken:
Separat kjøkken med moderne innredning fra 2023, gode arbeidsflater og rikelig med skap- og skuffeplass. Ved vinduet er det en hyggelig spiseplass med rom for spisebord og stoler, godt med naturlig lys og flott utsyn mot trær og frodig vegetasjon.
Kjøkkeninnredningen har glatte, hvite fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Det er montert belysning under overskapene og stikkontakter over arbeidsbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Over kokesonen er det integrert ventilator med kullfilter. Det er også montert komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring (Waterguard). Rommet har laminat på gulvet, lyse veggflater og malt betonghimling.

Hvitevarene medfølger handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue:
Lys stue med god plass til en større sofagruppe med tilhørende møblement, samt en egen spisegruppe. Som endeleilighet har boligen et ekstra vindu på gavlveggen i stuen, noe som gir gode lysforhold og mulighet for å etablere et ekstra soverom ved å sette opp en lettvegg. Stuen har laminat på gulvet, lyse veggflater og malt himling.

Balkong:
Fra stuen er det direkte utgang til en sydvestvendt, overbygget balkong på 3 m². Balkongen har malt rekkverk og veggpanel, og er skjermet av overliggende balkongdekke. Her er det plass til en mindre sittegruppe, med luftig utsyn mot trær, grøntområder og omkringliggende bebyggelse.

Soverom:
Soverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblering. Rommet har også plass til skrivebord, og kan dermed enkelt innredes med en praktisk arbeidsplass. Vinduet gir godt med naturlig lys. Rommet har laminat på gulvet, lyse veggflater og malt himling.

Bod:
Fra soverommet er det adkomst til en praktisk innvendig bod, innredet med hyller, uttrekkbare kurver og garderobestenger. Boden gir gode oppbevaringsmuligheter for klær, sko og annet utstyr, og har laminat på gulvet, lyse veggflater og malt himling.

I tillegg disponerer leiligheten to kjellerboder på henholdsvis 2 og 3 m².

Teknisk informasjon:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang utenfor leiligheten.
- Vannrør av typen rør-i-rør. Fordelerskap med stoppekraner er plassert på bad.
- Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på bad.
- Leiligheten er tilknyttet bygningens felles varmtvannsanlegg.
- Leiligheten ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon via vinduer og ventiler.

Vaskemaskin på bad og hvitevarer på kjøkken medfølger handelen.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 31.01.1962. I tillegg foreligger det ferdigattest på endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (modernisering av bad) i Utmarkveien 8-10, datert 29.04.2015. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

For påbygg samt etterisolering av boligblokken foreligger det midlertidig brukstillatelse datert 13.06.1990. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår:
- Parkeringsplasser må opparbeides i henhold til norm gitt i approbasjonsbetingelsene.
- Kopi av tinglyst erklæring om opparbeidelse av parkeringsplasser på kommunalt friområde må sendes inn.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at disse forholdene er ferdigstilt eller avklart. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Eventuell videre oppfølging av byggesaken vil være borettslagets ansvar.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst én servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og bruk av eiendommen, adkomst og veier, gjerder, samt rettigheter og plikter knyttet til vann- og avløpsledninger og andre tekniske anlegg. Servitutten omfatter også festekontrakt med Oslo kommune, med bestemmelser om festeavgift, regulering og forlengelse av festeforholdet, overdragelse og forkjøpsrett.
Bestemmelsene antas ikke å ha direkte praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Bøler - naturnært og sentralt med Østmarka som nærmeste nabo
Utmarkveien 10 har en attraktiv beliggenhet på Bøler, i et veletablert og grønt boligområde med store fellesarealer og Østmarka like i nærheten. Her bor du i rolige og tilbaketrukne omgivelser, samtidig som det er kort gangavstand til Bøler Senter, T-bane, skoler, barnehager og et godt utvalg av fritids- og aktivitetstilbud. Beliggenheten passer godt for deg som ønsker nærhet til naturen uten å gi avkall på hverdagens bekvemmeligheter.

Tur- og rekreasjonsmuligheter
Med Østmarka nærmest rett utenfor døren ligger alt til rette for et aktivt friluftsliv året rundt. Her finner du et omfattende nettverk av turstier, skogsbilveier, lysløyper og sykkelruter, samt preparerte skiløyper vinterstid. Enten du foretrekker korte kveldsturer, løpeturer, sykling eller lengre skogsturer, finnes det mange flotte turmuligheter i nærområdet.
Nøklevann og Ulsrudvann er populære utfartsmål med fine badeplasser om sommeren. Rundt Nøklevann går en turvei på drøyt åtte kilometer, med flere hyggelige rasteplasser underveis. Bråten badeplass, Kattisa og Rustadsaga er populære turmål, og sistnevnte har også en markastue hvor du kan ta en pause med noe å spise og drikke. For den turglade byr Østmarka på et stort utvalg av merkede stier og turveier videre innover i marka.

Trening og aktivitet
For den aktive finnes et godt utvalg av trenings- og aktivitetstilbud i nærområdet. Haraløkka idrettsanlegg byr blant annet på fotballbaner, friidrettsbane og tennisbaner, og herfra er det direkte tilgang til turveiene inn i Østmarka. Bøler flerbrukshall og Bøler bad gir ytterligere muligheter for trening og aktivitet. På Bøler Senter ligger EVO treningssenter, og på Ulsrud finner du Friendly Ulsrud med tilbud om styrke- og kondisjonstrening, gruppetimer og personlig trening.

Handel og servicetilbud
Bøler Senter ligger ca. seks minutters gange fra boligen og har et variert utvalg av butikker og servicetilbud. Her finner du blant annet Coop Mega, Vinmonopolet, apotek, blomsterbutikk, bokhandel, jernvarehandel og kafé. Nærmeste dagligvarebutikk er Rema 1000 Bøler, som ligger omtrent fem minutters gange unna.
I området rundt Bøler Senter finner du også bibliotek og øvrige offentlige tilbud. For et større utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud ligger Bryn Senter, Manglerud Senter og Tveita Senter innen kort kjøreavstand. Her finner du et bredt utvalg av kjedebutikker og spesialforretninger innen blant annet klær, sko, sport, interiør og elektronikk.

Skoler og barnehager
Området er godt tilrettelagt for barnefamilier, med flere barnehager, skoler, lekeplasser og fritidstilbud i nærområdet. Boligen sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn), som ligger ca. åtte minutters gange unna, med skolevei gjennom det etablerte boligområdet og frem til skolens trafikkskjermede nærområde. For ungdomstrinnet sokner boligen til Skullerud skole (8.-10. trinn). Ulsrud videregående skole ligger også i nærområdet og tilbyr blant annet studiespesialisering, idrettsfag og helse- og oppvekstfag.

Kollektivtransport
Fra boligen er det ca. seks minutters gange til Bøler T-banestasjon, hvor linje 3 gir gode forbindelser til Oslo sentrum og videre gjennom byen. Ved Bøler finnes også bussforbindelser, herunder nattbuss og flybuss. Dette gjør det enkelt å komme seg rundt, enten du skal til jobb, studier eller andre aktiviteter.

Beliggenheten kombinerer dermed det beste fra to verdener - rolige, grønne omgivelser med kort vei til Østmarkas mange friluftsmuligheter, og samtidig kort vei til servicetilbud og kollektivtransport.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Utmarkveien barnehage: 2 min. gange
Bøler Sentrum barnehage: 6 min. gange
Myrvoll barnehage: 7 min. gange

Skoler:
Nøklevann skole (1.-7. trinn): 8 min. gange
Skullerud skole (8.-10. trinn): 18 min. gange
Ulsrud videregående skole: 7 min. gange
Lambertseter videregående skole: ca. 4 min. gange + 12 min. med buss fra Bøler T + ca. 5 min. gange

Idrett og fritid:
EVO Bøler: 5 min. gange
Bølerbanen: 6 min. gange
Haraløkka idrettspark: 14 min. gange
Friendly Ulsrud: 17 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 48 996 m².
Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Borettslaget har også sykkelparkering og egne grillområder.

Festeavtalen utløper 01.08.2048.
Festeavgiften er kr 757 508,- pr. 2025.
Festeavgiften ble sist regulert i 2025, og denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siden dette er en andel i borettslag, er festeavgiften en del av felleskostnadene og påvirker ikke andelseier direkte.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett til festeretten.
Samtykke fra grunneier til overdragelse av andeler kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget disponerer 95 utendørs parkeringsplasser, hvorav 34 plasser er kontraktsmessig tilknyttet loftsleilighetene i 5. etasje. De øvrige plassene leies ut til beboerne etter venteliste. Registrering på venteliste skjer via Vibbo eller ved henvendelse til styret. Leieprisen er kr 300 per måned (per 01.01.2025). Etter tildeling fra styret registreres leieforholdet og betaling via P-service Leie, med månedlig abonnement.
For mer informasjon, se: https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/parkering

Bølerskogen II Garasjelag er et privat samvirke med eget styre, uavhengig av borettslaget, som tilbyr utleie av garasjer og utendørs parkeringsplasser til borettslagets andelseiere. Garasjelaget ligger bak bommen ved Utmarkveien 15. Det er venteliste, og det er ikke tillatt med lading av elbil eller hybridbil i garasjene.
For mer informasjon om priser, venteliste og kontaktopplysninger, se: https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/garasjelaget

Borettslagets parkeringsplasser har ikke egne ladepunkter for elbil. Generalforsamlingen i 2023 ga styret mandat til å gjennomføre et forprosjekt for etablering av ladeinfrastruktur på parkeringsplassene. Ifølge borettslagets informasjon skal forprosjektet igangsettes når energikartleggingen er gjennomført. Et eventuelt forslag skal legges frem for generalforsamlingen.
Det finnes flere offentlige og private lademuligheter i nærområdet, blant annet ved Haraløkka utfartsparkering og Bøler senter.
For mer informasjon, se: https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/elbil-lading

Eiendommen har adkomst via offentlig og privat vei. Privat vei har felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til disposisjonsplan S-512 «Disposisjonsplan for Bøler og del av Bogerud samt trasé for Østensjøbanens forlengelse», vedtatt 25.01.1954, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt H, som er regulert til blokkbebyggelse.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan V100490, vedtatt 10.04.1990, som innebærer en mindre vesentlig endring av reguleringsplan S-512 og bebyggelsesplan 628/55. Endringen omfatter blant annet økning av utnyttelsesgraden fra 0,35 til 0,45, økning av tillatt byggehøyde fra fire til fem etasjer, samt omregulering av parkeringsarealer til fellesareal.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Utmarkveien 15: oppføring av to tørrkjølere på eksisterende driftsbygning, saksnr. 2026/08111. Tillatelse til tiltak er gitt 29.07.2026.
- Utmarkveien 19: etablering av bergvarmepumper og energibrønner, saksnr. 2026/07498. Tillatelse til tiltak er gitt 24.07.2026, og tillatelse til endring er gitt 14.08.2026.
Begge byggesakene gjelder borettslagets pågående energiprosjekt, som omfatter etablering av bergvarmeanlegg med energibrønner og varmepumper, samt oppgradering av eksisterende tekniske anlegg.

Utsnitt av reguleringskart med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 443,67 pr. mnd. og inkluderer: fyring og varmtvann, kollektiv bredbåndsavtale, kommunale avgifter, festeavgift, bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, samt renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Borettslagets lån har flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 896,67
Kollektiv bredbånd: kr 429,-
Trappevask: kr 118,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 600,- pr. år / 1 100 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av bredbånd (fiber). Ruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 150 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 35 338,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 181 660,95 pr. 06.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 60 716 415,- pr. 06.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208763253
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.10.2026: kr 55 716 415,-
Andel av saldo: kr 166 699,56
Rentebetingelser: 5,24 %, flytende
Innfrielsesdato: 30.07.2045
Avdragsfrihet: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208856049
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.10.2026: kr 5 000 000,-
Andel av saldo: kr 14 961,38
Rentebetingelser: 5,14 %, flytende
Innfrielsesdato: 30.09.2056
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har per 06.10.2026 ikke etablert ordning for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Ifølge forretningsfører er borettslaget i prosess med å inngå IN-avtale på sine lån, og ordningen forventes å være på plass høsten/vinteren 2026.

4 390 000,00 Prisantydning
181 661,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 571 661,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 572 751,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 582 701,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Lars Kristian Lindsø

Leiligheten er tilknyttet AL Bølerskogen Borettslag II:
- Borettslaget består av 340 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 586712.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold av vanlige kjæledyr, som hund og katt, er tillatt. Hundeeiere bes informere nærmeste naboer om anskaffelsen og plikter å overholde gjeldende regler for hundehold og vise hensyn.
- Hjemmeside: https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/om

Øvrig informasjon:
- Det skal være nattero mellom kl. 23.00 og 07.00. Støyende håndverksarbeid må ikke utføres etter kl. 20.00 på hverdager og etter kl. 16.00 på lørdager (ro på søn- og helligdager; egne tider i juli). Røyking er forbudt i fellesarealer.
- Gassgrill er ikke tillatt på balkonger i 1.-4. etasje (tillatt i 5. etasje under gitte forutsetninger). Kullgrill er forbudt på balkonger i alle tilfeller.
- Skilt, markiser og fasadeendringer krever styrets samtykke, og det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekksvifte til felles luftekanaler eller veggventiler.
- Borettslaget har fellesvaskeri, men årsmøtet i 2025 vedtok en styrt avvikling. Vaskeriet vil avvikles helt når alle maskiner er ute av drift eller inntektene faller. Det er tilgjengelige sykkelboder, og barnevogner kan plasseres i kjellerhalsen under trappen.
- Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig og er ansvarlig for renhold av ventilasjonsavtrekk.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025 - Rensing av alle ventilasjonskanaler.
2024 - Bytte av hovedvannledning til Bølerskogen 11-19. Installering av fiber (FTTH). Isolering av varmerør i fyrhus.
2023 - Asfaltering og oppmerking av parkeringsplasser.
2016 - Rehabilitering av balkonger.
2015 - Utført rør- og våtromsrehabilitering.
2009 - Rehabilitering av yttertak.
2005 - Rehabilitering av varmtvannsanlegg, herunder utskiftning av rør mellom blokker og inn til kjellere samt nye termostater i leiligheter.

Planlagte og pågående tiltak:
- Generalforsamlingen 04.06.2026 vedtok oppgradering av varmeanlegget med bergvarmepumper tilknyttet brønnpark og tørrkjøler. Prosjektet finansieres gjennom låneopptak på inntil kr 40 millioner og støtte fra Enova på inntil kr 10 millioner. Arbeidene er igangsatt. Ifølge styret, i svar datert 06.10.2026, er det foreløpig ikke vedtatt noen økning av felleskostnadene som følge av prosjektet. Investeringen er beregnet å kunne finansieres gjennom fremtidige energibesparelser.
- Asbestsanering av isolasjon på enkelte rørdeler i kjeller i forbindelse med oppgradering av varmeanlegget.
- Ekstraordinært årsmøte i desember 2025 vedtok etablering av branntrapp eller annen form for nødutgang. Borettslaget arbeider også med et forprosjekt for tak og brannsikring.

Fremdrift for Utmarkveien 10:
- Ifølge fremdriftsplanen, sist revidert 27.08.2026, var asbestsanering i kjeller planlagt i uke 35, mens rørlegger- og elektrikerarbeider i bygningens undersentral var planlagt i uke 37-38. Arbeidene med boring av energibrønner, gravearbeider og innkobling i borettslaget er planlagt å pågå utover høsten 2026, med ferdigbefaring og overlevering i desember 2026.
- Arbeidene kan medføre støy og midlertidige avbrudd i vann- og strømforsyningen. Berørte beboere skal varsles via Vibbo og oppslag på inngangsdørene. Fremdriftsplanen er foreløpig og kan bli endret.

Det må påregnes at låneopptaket vil medføre økt andel fellesgjeld, og det kan ikke utelukkes at felleskostnadene vil øke som følge av bergvarmeprosjektet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Borettslaget er frittstående og har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 38 000,-

Vederlag:
2 visninger for prisen av 1: kr 4 500,-
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 375,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 9 950,-
Boligens visittkort: kr 900,-
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning: kr 11 432,-
Foto: kr 7 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2681

Sist oppdatert: 18. oktober 2026 kl. 20:13