Vesleringen 5

Vesleringen 5, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 282, bruksnummer 217, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 282, bruksnummer 332, ideell andel 1/252

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

Enebolig:
BRA-i:
1. etasje 52 kvm: Entré, gang, WC, kjøkken, stue og bod.
2. etasje 51 kvm: Gang, bad og tre soverom.
3. etasje 23 kvm: Gang, loftstue og soverom. (etasjen ikke godkjent til varig opphold)

Innvendig areal er oppmålt på stedet. Loftetasjen er ikke måleverdig i sin helhet på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal inkludert trappeåpning og innervegger er oppmålt til ca. 52 m².

Åpent areal:
1. etasje 49 kvm: Terrasseplattinger.
2. etasje 4 kvm: Veranda.

Garasje:
BRA-e:
21 kvm: Garasjerom med to boder.

Innvendig areal er oppmålt på stedet. Garasjerommet har et målt areal til ca. 13 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2025 utført av Håkon Graff. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av loftetasje og etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate på mark og yttervegger er kledd med liggende malt trepanel på tre vegger. På vegg mot øst er yttervegg kledd med liggende malt trepanel og kledningen på vegg mot øst ble skiftet i 2018. Videre er yttertaket tekket med betongtakstein og takrenner og nedløp i blankt aluminium. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG3:
- Utvendig beslag – Det er ikke montert snøfangere på tak over gangvei/adkomst/inngangsparti.. Utbedring estimert til kr. 10 000 – 30 000,-.

I tillegg har følgende bygningskomponenter fått TG2:
- Wc / 1. etasje: Utstyr for sanitærinstallasjoner.
- Bad / 2. etasje: Våtromsgulv, våtromsvegger, fast inventar og utstyr for sanitærinstallasjoner.
- Drenering.
- Utvendig kledning.
- Takkonstruksjon.
- Taktekking og membraner.
- Utvendig beslag.
- Ytterdører.
- Vinduer.
- Balkonger, terrasser ol.
- Piper, feieluker og plassbygde ildsteder.
- Ildsteder.
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner.
- Ventilasjon.
- Elektrisk anlegg.
- Elektrisk oppvarming.
- Etasjeskiller.
- Trapper.
- Kjøkkeninnredning.
- Fast inventar.
- Utvendig solavskjerming.
- Støttemurer og andre murer.

Selger informerer om at soveromsvinduer har "slitne" hengsler og bør byttes på sikt.
Hengsler på frysedel på kjøleskap på kjøkkenet er røket og fungerer ikke som de skal. Må byttes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Vesleringen 5, en innholdsrik enebolig med barnevennlig beliggenhet i trafikkstille blindvei i Heksebergåsen. Boligen strekker seg over tre plan og har en velutnyttet planløsning. Med store vindusflater og gjennomgående lyse overflater får boligen en behagelig og romslig atmosfære. Kjøkken og oppholdsrom byr på romslig løsninger med plass til både hverdag og selskap, mens soverommene gir plass til familien. Flere uteplasser gjør det enkelt å nyte solrike dager i grønne omgivelser. Eiendommen har en solrik og frodig hage som er innbydende og pent opparbeidet med et variert utvalg av prydbusker, vintergrønt og blomstrende vekster som gir liv og farge gjennom store deler av året. Flere soner gir rom for både lek og avslapning – enten du ønsker å nyte en stille morgenkaffe, ha grillkveld med venner eller la barna utfolde seg på plenen.

Boligens hovedinngang gir et godt førsteinntrykk – her møtes du av en overbygd og pent opparbeidet entré med god plass til både sittegruppe og dekorative detaljer.

Velkommen inn!
Når du kommer inn i boligen møtes du av en lys entré med vinylbelegg på gulv. Herfra har du praktisk tilgang til en romslig innvendig bod som gir gode oppbevaringsmuligheter for sko og yttertøy, samt et separat WC.

1. E T G:
S T U E
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt – lys og med store vindusflater. Planløsningen gir gode og naturlige soner for møblering, med plass til en hyggelig sofagruppe. I tillegg er det rom for enten en koselig lesekrok eller en spisestue – alt etter hva som passer dine behov. Peis gir både varme og kos på kalde dager. Fra stuen er det terrassedør ut til terrasseplatting. Plattingen skaper en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og som gjør det naturlig å ta med seg måltidene ut på fine dager.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet er fra byggeåret og har profilerte fronter samt heltre benkeplate. Rommet oppleves romslig og er praktisk utformet med en løsning som utnytter plassen godt. Et vindu gir rikelig med naturlig lys og skaper en hyggelig arbeidsplass for kokken. Her er det også plass til spisebord. Kjøkkenet har plass til spisebord. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin skal følge boligen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Kjøkkenet er utstyrt med automatisk vannstopper, og i benkeskapet finner du en varmtvannsbereder på 110 liter fra 2020.

W C
Toalettrommet ligger praktisk til ved entréen og er utstyrt med vinylgulv, servant og frittstående toalett. En funksjonell løsning – lett tilgjengelig både for gjester og når du er på vei ut av døren.

2. E T G:
S O V E R O M
Boligen har tre innbydende soverom som alle er samlet i 2. etasje – en løsning som gjør planløsningen svært familievennlig. Rommene har god størrelse og fleksibilitet, enten de ønskes brukt som hovedsoverom, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Fra hovedsoverommet er det utgang til veranda, noe som gir en ekstra kvalitet til rommet. To av soverommene er utstyrt med garderobeskap med glatte fronter som gir praktiske oppbevaringsmuligheter.

B A D E R O M
Baderommet ble ifølge eier pusset opp i 1997, men har sluk, konstruksjon og røropplegg fra byggeåret. Det er lagt membran og fliser over eksisterende vinylbelegg. Rommet har baderomsinnredning med profilerte fronter og god oppbevaringsplass, samt en heldekkende benkeplate med integrert servant. Det er også opplegg for vaskemaskin.

L O F T:
Øverste etasje har gjennomgående gulv og malt tapet og ubehandlet trepanel på en vegg. Rommene gir gode muligheter for å sette sitt personlige preg og tilpasse etter egen smak. Etasjen benyttes i dag som loftstue og kontor, men ifølge godkjente byggetegninger er arealet ikke godkjent for varig opphold.

Følgende innbo skal ikke følge boligen:
- Garderobeoppheng i entre.
- Vegglampe i stue.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektriske panelovner i utvalgte rom i både 1. og 2. etasje, samt gulvvarme på bad. I tillegg finnes det peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg boligbygg, datert 08.07.1986 med tilhørende godkjente byggetegninger datert 15.11.1985. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten har følgende merknad: Feielukene må utføres slik at de tilfredsstiller forskriftenes krav. Ingen av boligene hadde ved ferdigbefaring montert ildsted. Det er usikkert om dette er gjort og kjøper overtar risikoen for dette.

Ferdigattesten omfatter ikke garasje. Det foreligger melding om mindre byggearbeider (innsett av garasjeport, dør og vindu) datert og godkjent hos Sørum kommune 10.09.1987. Kommunen informerer om at det sto en carport på eiendommen tidligere (derfor søknad om innsett av garasjeport, dør og vindu). Videre bekrefter kommunen at tiltaket ikke krevede søknad om ferdigattest etter at arbeidet ble utført.

Det gjøres oppmerksom på at boligens loftetasje er innredet, men er i henhold til godkjente byggetegninger byggemeldt som uinnredet og ikke er godkjent for varig opphold. Det er videre etablert et vindu i loftsetasjen. Verken innredningen av loftetasjen til varig opphold eller etableringen av vinduet er omsøkt/bruksendret og er heller ikke godkjent av kommunen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte forhold.

Kjøkken og stue er i de godkjente byggetegningene tegnet som ett åpent rom. I boligen er det imidlertid satt opp en vegg som skiller kjøkken og stue.

I brev fra Statens bygningstekniske etat datert 25.11.1997 presiseres det at loftsetasjer som innredes til varig opphold må ha godkjente rømningsveier, og at loft bare kan brukes som oppholdsrom dersom det har godkjente rømningsvinduer eller tilgang til rømningssikker trapp. Dersom slike krav ikke er oppfylt, tilfredsstiller loftsetasjen ikke gjeldende brannkrav og kan følgelig ikke benyttes til varig opphold. Det er usikkert om boligen tilfredsstiller brannkravene. Selger opplyser at det er satt inn ny trapp opp til etasjen, og det er rømningsstige fra rommet selger har benyttet som loftsstue.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr 296, tinglyst 12.01.1987, type heftelse: Erklæring/avtale. Plikt til medlemskap i velforening, bestemmelser om vedlikehold, oppføring etter brann, bruksrett til felles-areal, rett for Sørum kommune og televerket til anlegg av ledninger med videre, ifølge skjøte

Eiendommen har andel i realsameie:
Gnr: 282 bnr: 332 ideell andel: 1/252 - Friarealer i områder rundt på Heksebergåsen. Alle som har ideell andel i realsameiet, har alle felles ansvar.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Vesleringen 5 ligger fint til i et attraktivt og barnevennlig område på Heksebergåsen. Heksebergåsen er et attraktivt og barnevennlig område som kombinerer naturskjønn idyll med enkel tilgang til byliv og servicetilbud.

Her har du flotte tur- og friluftsmuligheter rett utenfor døren, med naturen tilgjengelig året rundt. Romeriksåsen byr på preparerte lysløyper vinterstid, kun en kort vei fra boligen. For den som setter pris på turer i skog og mark, er dette et ideelt sted å bo. I nærområdet finner du også fotballbaner, lekeplasser, idrettshall, svømmehall, treningssenter og flere hyggelige rekreasjonsområder.

Beliggenheten gir enkel tilgang til E6, som tar deg raskt til både Oslo og Gardermoen.
Fra boligen er det kun 600m til busstoppet Åskammen. Det er ca. 7 min med bil til Frogner stasjon, og herfra går det ofte togi retning Oslo/Drammen og Dal/Jessheim.
Det ligger tre barnehager (Fjellboveien, Vardefjellet kulturbarnehage og Sorknes) innenfor 1 km fra boligen.

Når det gjelder dagligvarehandel, har du blant annet KIWI Fjellbo med elbillader, KIWI Frogner og Meny Skedsmokorset som nærmeste alternativer. For et bredere utvalg ligger Skedsmosenteret kun en kort kjøretur unna, og både Lillestrøm, Strømmen, Jessheim, Lørenskog og Oslo er godt innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Frogner skole (1-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager:
Fjellboveien barnehage
Vardefjellet kulturbarnehage
Sorknes barnehage

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 381 kvm som er pent opparbeidet og byr på en innbydende atmosfære i naturlige omgivelser. Hagen er gjennomtenkt utformet med gressplen, beplantning og dekorative nivåforskjeller som gir både dybde og karakter. Her får du en grønn og frodig ramme rundt uteområdet – et ideelt sted for avslapning, lek eller sosiale sammenkomster. For hageentusiasten er dette en utmerket hage, samtidig som uteplassene gir fine soner for både sol og skygge.

Matrikkel for eiendommen viser at eiendommens grenser er umerket.

Det er parkering i garasje som deles med naboen, samt biloppstillingsplasser på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan nr. 74D for del av Hexebergfjellet stadfestet 19.06.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 18.775,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, a-konto vann, a-konto avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses automatisk etter henvendelse fra kommunen og betales à konto basert på siste avlesning. For denne eiendommen utgjør vann og avløps forbruket kr. 10.673 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Eiendomsskatt for 2025 er kr. 93,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.500,-
Velavgift er kr 2.300 pr. år. Det kan komme mindre justeringer på dette for 2026.
Boligen er tilknyttet Riks TV med antenne på taket. Selger opplyser at det er lagt fiberkabel frem til tomtegrense og at det er mulig å koble seg til. Tilkobling må dekkes av ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 146 474,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 585 896,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner Spareskillingsbanken. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.
Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Kongstein og Wenche Kongstein

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Heksebergåsen Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 4.633,-
Tinglysning sikring: kr 545,-
Foto: kr 5.000,-

Oppdragsnummer 59-0105/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25105

Sist oppdatert: 06. oktober 2025 kl. 12:36