Gladvollveien 23B

Gladvollveien 23B, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 667, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje 94 kvm: Entré/gang, bad, to soverom, garderobe og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 22 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.03.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et leilighetsbygg oppført i 2001. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller og parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger er av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss og liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er en flat konstruksjon belagt med papp/takfolie. Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre fra byggeår og 2023. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35, og det er en balkong-/terrassedør med karm og ramme av tre fra byggeår, samt profilerte innerdører. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 22 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av tre og metall. Terrassegulvet er flislagt, og terrassen har utebelysning, markise fra 2024 og utvendig stikkontakt.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré med automatsikringer. Varmtvannsberederen er fast tilkoblet.

Av branntekniske forhold er det installert komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Alvorlige avvik:

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon(garderobe). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 28,2 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås før det gjøres ytterligere undersøkelser. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis ved venstre dusjdør ned mot gulv i dusjnisje. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Det er registrert mindre tegn til riss i flisfuger på kasse til innebygget sisterne for toalett(utenfor dusjsonen). Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen(vannrør under servant) er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp. Forholdet kan ikke kartlegges fullt ut ved visuell inspeksjon alene.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): TG2 gjelder panel under vindu til kjøkken: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Balkonger - Terrasse
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er byttet et åpningsvindu over kjøkkenbenken i 2026. Videre ble sikringsskap og kurser kontrollert, samt overspenningsvern installert i 2026 av Elektriker Gruppen AS. Det opplyses også at det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført i forbindelse med rehabilitering av kjøkken og bad. En samsvarserklæring skal dokumentere hvem som har utført arbeidet og bekrefte at det er gjort i henhold til sikkerhetskrav, og det hefter derfor en usikkerhet rundt disse forholdene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Ett åpningsvindu over kjøkkenbenk byttet
- Sikringskap og kurser kontrollert, overspenningsvern installert av Elektriker Gruppen AS

2024:
- Montert innvendige lamellgardiner i stue.

2023:
- Bad oppgradert
- Noen vinduer skiftet

2022:
- Kjøkkeninnredning fra HTH installert
- Ny varmtvannsbereder installert
- Markise installert

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2025:
- Gjennomgang av bygget av Aktiva Takst, Protan og Elektrikergruppen

2024:
- Reparasjon av kabelbrudd i varmekabler på gårdsplassen
- Bytte av defekt varmekabel i takrenne
- Ny sensor og strømstyring for lys i garasjen installert
- Kameraovervåking installert

2004:
- Reseksjonering i forbindelse med innbygging av trapperom og fellesarealer

Dette er en leilighet i 2. etasje med heisadkomst, gjennomgående oppgradert med et nytt kjøkken fra 2022 og et totalrenovert bad fra 2023. Planløsningen er åpen mellom stue og kjøkken, og en stor terrasse på 22 kvm utvider de sosiale sonene utendørs.

Entré/Gang:
En B30-klassifisert entrédør åpner inn til en langstrakt gang som fordeler tilgangen til alle rommene i leiligheten. Her er det plass til garderobeløsninger, og sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Gangen leder videre inn mot det åpne stue- og kjøkkenområdet.

Stue:
Stuen er et romslig og åpent areal som henger naturlig sammen med kjøkkenet. Rommet har god plass til både en sofagruppe og en egen spiseplass. Store vindusflater og utgang til terrassen gir rikelig med dagslys.

Kjøkken:
Kjøkkenet, fra HTH, montert i 2022, har en praktisk U-form med en halvøy som skaper et sosialt skille mot stuen. Innredningen har glatte, hvite fronter og en benkeplate i stein med nedfelte stikkontakter. Alle hvitevarer er integrerte og følger med leiligheten: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En ventilator er montert i overskapet, og komfyrvakt er installert for ekstra sikkerhet.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en, delvis overbygget, terrasse på 22 kvm. Uteplassen har god plass til både en sittegruppe og et spisebord. Den er utstyrt med utebelysning, utvendig stikkontakt og en ny markise fra 2022, som gjør at den kan brukes gjennom en lang sesong.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Rommet har direkte tilknytning til en egen garderobe.

Garderobe:
Innenfor hovedsoverommet ligger et eget rom som er innredet som garderobe.

Soverom 2:
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, med plass til seng og skrivebord.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2023 og har en gjennomført moderne stil. Rommet har gulvvarme og downlights i taket. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys og et vegghengt toalett. Dusjhjørnet har innfellbare dører og både regn- og hånddusj. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern bod på 5 kvm i fellesgang utenfor leiligheten, samt en innvendig garderobe.

Taklampe over spisebord stue følger ikke med.
Vaskemaskin og tørketrommel følger ikke med.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet vedlagte tilstandsrapport.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av bygget datert 21.06.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger med siste revisjon datert 30.04.2001. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler. Omkledningsrom er opprinnelig godkjent som bod, utover dette samsvarer dagens løsning med godkjente tegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 70152, tinglyst 31.10.1986:
Gladvollveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde inkludert fortau, samt avstå nødvendig veigrunn.
Dagboknr. 15249, tinglyst 15.03.2000:
Samme bestemmelse som nevnt ovenfor vedr. veiuvtvidelse og avståelse av veigrunn.
Dagboknr. 16473, tinglyst 23.03.2001:
Opphevelse av tidligere seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Beliggende i et meget attraktivt og veletablert villaområde på idylliske Ljan. Et populært boligområde med nærhet til bl.a. flere badeplasser langs fjorden, tennisbaner, flotte turområder, skole, barnehager og offentlig kommunikasjon. Vestvendt og solrik leilighet med en flott utsikt mot fjorden. Gangavstand til nærbutikk på Ljan som også er søndagsåpen, samt kort vei til bl.a. diverse servicetilbud på Sæter og populære Jacobs på Holtet.

Kort vei til tog fra Ljan togstasjon, samt buss i Ljabruveien og på Mosseveien.

Et rikt fritidstilbud i området, med bl.a. kort vei til flere badeplasser langs fjorden. Tilgang til privat badestrand på Ljansbadet ved innmelding i Ljans Vel. Flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, samt Ingierstrand området.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Umiddelbar nærhet til Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble over 2 baner i vinterhalvåret.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen med tilknytning til Ljan IF/Ljan Alpint.
Nærhet til fotballbaner i Herregårdsveien.
Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter - svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Bekkelaget sportsklubb(BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, tennisbaner, minigolfbane, ridesenter, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet, SATS på Lambertseter og Fresh Fitness på Hauketo.

Gladvollveien strekker seg fra Herregårdsveien og ned til Mosseveien. Innkjøring forbudt fra Mosseveien.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet. Kun ca. 500 meter til Ljan skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 708 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal, og er pent opparbeidet med bl.a. gressplen og beplantning. Felles asfalterte gang- og kjøreveier, hvorav gangveien er satt med varmekabler.

Utgang fra stue/spisestue til stor, delvis overbygget, vestvendt terrasse på hele 22 kvm. med optimale solforhold, og flott utsikt mot fjorden. Terrassen fungerer som en flott og skjermet utvidelse av stuen på sommerstid. God plass til å etablere flere sittegrupper, utekjøkken, lounge og grill. En flott uteplass å samle venner og familie på sommerdager. Alt som trengs for å nyte sommerhalvåret. Terrassen er overbygget slik at man kan sitte ute selv på de litt regntunge dagene.

Det medfølger en fast garasjeplass (nr. 8) i felles garasjeanlegg. Plassen har el-bil lader. Sameiet disponerer to gjesteparkeringsplasser med tidsrestriksjoner.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Privat vei fra Gladvollveien med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4645 datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Gladvollveien 25 B - forhåndskonferanse, oppføring av enebolig. Saken er pr. 27.03 trukket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 208,- pr. mnd. og inkluderer: TV, bredbånd, trappevask, vaktmester, kommunale avgifter (renovasjon, vann og avløp) og bygningsforsikring. Felleskostnadene faktureres kvartalsvis som 15.625,- pr. kvartal. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett. Inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 847 471,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens ligningsverdi antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt dersom boligen benyttes som primærbolig.

Andel formue er kr 7 852,- pr. 01.01.2026
Sameiet har ingen felles lån.

10 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

250 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
261 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 261 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Moen og Marit Rapp

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gladvollveien 23.
- Sameiet består av 7 leiligheter fordelt på 5 etasjer.
- Sameiet er forsikret i Storebrand, polisenr. 9364509.

Det skal avholdes to dugnader per år, en om våren og en om høsten.
Det skal være ro i sameiet mellom kl. 23:00 og 07:00.
Lagring av gjenstander som bildekk eller trampoline på fellesarealer er ikke tillatt.
Sameiet har serviceavtaler for vaktmestertjenester, renhold, heis og garasjeport.

Dyrehold er tillatt. I henhold til husordensreglene er det lov å holde hund/katt. Hunder skal føres i bånd på fellesområdet. Eier er erstatningspliktig for enhver skade dyret måtte påføre og plikter omgående å fjerne ekskrementer. Ved berettigede klager kan styret pålegge eier å fjerne dyret.

Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten, inkludert vann- og avløpsledninger fra forgreiningspunktet.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Reparasjon av kabelbrudd i varmekabler på gårdsplass (2024).
- Bytte av defekt varmekabel i takrenne (2024).
- Installering av ny sensor og strømstyring for lys i garasjen (2024).
- Maling av mur ved parkeringsplasser (2024).
- Installering av kameraovervåking (2024).
- Gjennomgang av bygget av takstmann og elektrikere (2025).

Planlagte påkostninger:
- Styret har fått i oppdrag å utarbeide en handlingsplan for vedlikehold basert på nylig utførte tilstandsrapporter.
- Innkjøp av nye brannslukningsapparater til fellesarealene.

I forbindelse med en reseksjonering i 2004 ble det gjort feil som ble vedtatt rettet på årsmøtet i 2024. Saken er ikke meldt videre til kommunen, men er noe det må jobbes videre med.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2024: overskudd (kr 28 719,-).
- Sameiets disponible midler per 31.12.2024 var kr 111 760,94.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 40 000,00
Fotopakke kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0043/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2643

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 14:58