Valhallveien 67

Valhallveien 67, 0196 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 171, ideell andel 1/1
Andelsnummer 41, Utsyn Borettslag, organisasjonsnummer 950142421

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
3. etasje 55 kvm: Entré, bad/vaskerom, 2 soverom, tv stue, stue/kjøkken

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Boder

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong

På soverommene i leiligheten er det ytterligere 3 kvm med gulvareal som ikke er målerverdig areal grunnet skråtak.

Boligen disponerer to boder ved inngangspartiet som er merket med nr. 306. Bodene er på hhv. 4,5 kvm og 3,4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.03.2026 utført av Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Kjøkken er flyttet til stue/oppholdsrom, og det har blitt etablert et allrom der opprinnelig kjøkken var. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Se punkt ferdigattest for mer info.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk oppført i 1948. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført ned betong/murverk. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med båndtekkingsplater e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt følgende TG2 grunnet:
 - Vinduer og balkongdør grunnet alder.
- Det ble registrert noe slitasje/knirk på gulv.
- Varmtvannstanken er koblet på med PEX-rør. Det bør skiftes ut med godkjente rør for tilkobling til varmtvannsbereder.
- Kjøkken, avtrekk: Kjøkkenet har kullfiltervifte. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.
- Bad: Overflater vegger, himling og gulv grunnet alder og noe misfarging. Membranløsningen har passert over halvparten av forventet levetid. Det ble registrert noe fukskjolder/svelling på baderomsinnredningen. Kun naturlig ventilasjon på bad.

Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmann. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk. Hulltaking i vegg bak våtsone er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Disse to punktene er gitt som TGIU.

Øvrige kontrollpunkter i rapporten er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden) og TG0 (ingen avvik).

- Selger opplyser om at det ble gjort radonmåling i 2022/2023, men ingen utslag i leiligheten.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har blitt modernisert i 2019/2020 ved:
- Ny peis i 2019
- Nytt kjøkken fra Kvik ble flyttet ut i stuen og skiftet ut i 2020.
- Eikeparkett ble slipt og lakkert i 2019
- Alle rom er nymalt 2026 (bortsett fra det minste soverommet)

Stine Thorvik v/ Krogsveen Hasle har gleden av å presentere Valhallveien 67 - en lys og velholdt 3-roms leilighet med sjarmerende detaljer. Leiligheten har en gjennomgående og god planløsning med store vindusflater som slipper inn godt med lys.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Innbydende entré som er med på å gi et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE:
Leilighetens stue er av god størrelse med plass til å møblere etter eget behov og ønske. Her er det god plass til sofagruppe og tilhørende salongbord. Peisen i stuen ble skiftet i 2019 og gir godt med varme, samt skaper en hyggelig atmosfære på de kalde høstkveldene. Stuen oppleves som lys og luftig med store vindusflater som slipper inn rikelig med lys. Stuen ligger i en åpen løsning mot kjøkkenet, med en naturlig plass til å innrede med spisebord. En perfekt plass å invitere over venner og familie på herlige sammenkomster.

KJØKKEN:
Her får du et lunt kjøkken med sjarmerende detaljer. Kjøkkenet er fra Kvik og ble flyttet ut i stuen i 2020. Innredningen er av glatte fronter med laminat benkeplate med planlimt vaskekum. Integrerte hvitevarer består av platetopp med kullfilterventilator, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Kjøkkenet ligger i en åpen løsning mot stuen, og sørger for god kommunikasjon med gjestene når maten skal lages. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov og skaper et åpent og sosialt rom.

BALKONG:
Fra stuen er det direkte adkomst til en romslig balkong på hele 7 kvm. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill. Fra balkongen får du en fantastisk utsikt over Oslo! Balkongen er vendt mot nordvest og byr på deilig ettermiddag og kveldssol - selger opplyser om sol fra ca. kl. 12:00-20:00 på sommerhalvåret. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Borettslaget har nylig fikset tetningslistene rundt balkongen og skiftet balkonglåsen.

HOVEDSOVEROM:
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Stort vindu som vender ut mot en rolig bakgård, du kan med andre ord sove med vinduet åpent uten problem. Det er rikelig med plass til å sette inn ønsket oppbevaringsmøblement. Her kan du også innrede med en pult til for eksempel hjemmekontoret.

SOVEROM ||:
Boligens andre soverom er også av god størrelse med plass til seng og ønsket oppbevaringsmøblement. Soverommene er malte i behagelige nyanser. Vinduet sørger for godt med lysinnslipp.

TV-STUE:
Videre i leiligheten finner du et praktisk rom som har vært innredet som en ekstra tv-stue. Rommet er naturligvis fleksibelt til bruk, og kan enkelt innredes etter ønske og behov - perfekt for deg som trenger et sted for hjemmekontoret! Sjarmerende detaljer i plassbygde bokhyller, samt bred vinduskarm med herlig utsikt!

BAD:
Pent flislagt baderom med elektrisk gulvvarme. Badet ble totalrenovert i regi av borettslaget i 2012. Baderommet er utstyrt med skapinnredning med heldekkende servant og speilskap med belysning og stikkontakt. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Lamper i stuen medfølger ikke.

Boligen varmes opp ved elektrisk oppvarming og vedovn. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1948.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument datert 26.02.1952, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er avvik fra godkjente tegninger og dagens løsning. Kjøkken har blitt flyttet inn i stuen/oppholdsrommet, og det har blitt et allrom der kjøkken opprinnelig var. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelser om vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentralt beliggende ved foten av Ekebergskrenten. Leiligheten ligger i rolige omgivelser med gangavstand til alt av byens fasiliteter, og kort avstand til byens nye sentrum i Bjørvika.

Bydelen ligger ved foten av Ekebergåsen - et område som har løftet seg og blitt meget populært på rekordtid. Man har kort vei til Gamlebyen og Grønland med sitt mylder av trendy fortauskafeer, koselige restauranter og spennende småbutikker.

Det er turstier fra nærområdet som fører opp til store friområder, blant annet Ekebergparken med skulpturparken og hundesletta. Tursti fra bakgård og direkte opp til Ekeberg.
På Ekebergsletta finnes det et rikt fritidstilbud med store, flotte turområder sommer som vinter. Det kan nevnes lysløype, fotballbaner, idrettshall, minigolfbane samt ridesenter.

Nærmeste butikk er Nærbutikken i Konows gate. Det er også en bunnpris i Konows gate i gangavstand fra boligen. Manglerud senter med større utvalg er bare en kort kjøretur unna.

Utsikten bussholdeplass rett nedenfor boligen med buss nr. 34 og 74.
Trikkestopp på Oslo Hospital ca 11. minutters gange unna, med linje 13 og 19.
Fra Grønland kan man også ta T-banen. Nærmeste bysykkel-stativ finner du ved holdeplass Lodalen.

Ta turen innom Middelalderparken som er et parkområde hvor flere ruiner fra perioden er bevart. Bane NOR bidrar til Middelalderparken i Oslo ved å tilbakeføre terrenget etter byggearbeidet slik at det blir mest mulig likt slik det var i høymiddelalderen i år 1300. Bane NOR skal bygge et amfi med sitteplasser, en aktivitetsplass og brede stier som følger de historiske stretene, blant annet Vestre strete og Clemensallmenningen som var to av hovedveiene i Middelalderen. Sammen med Minneparken og Oslo Ladegård utgjør parken Nordens største, sammenhengende bevarte ruinområde.

Sjøbadet på Sørenga er en flytende park på rundt fem dekar og er en forlengelse av parken på land ytterst på Sørengutstikkeren.
Sjøbadet tilbyr besøkende et åpent basseng, et stort sjøbad, rekreasjonsområde med sitteplasser og trapper ned mot sjøen. Her finnes det også restauranter og kajakkutleie.

Området ligger ved Operaen, Fjordbyen og Bjørvika, som er i kraftig utvikling og allerede i stor grad bygd ut, og vil få enda flere rekreasjonstilbud i fremtiden.
Det har allerede skjedd store positive endringer i området, og utviklingen vil fortsette i årene som kommer.
Med utbyggingen i Bjørvika vil området få økt betydning som rekreasjonsområde, samtidig som det vil sikre området en fin verdiutvikling videre.

Skur 40 på Vippetangen er svært populært og «Vippa» står frem som hovedstadens nye økologiske mathall hvor mangfoldet skal stå i fokus. Her vil du finne bakeri, et bryggeri, et kollektivt produksjons- og utdanningskjøkken, 25 uavhengige utsalgssteder for mat, en scene for musikk og kulturarrangementer og store tilgjengelige fellesområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon

Eiertomt på 6 951 kvm som tilhører borettslaget.    

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunaltledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til åpen boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-444 datert 22.07.1952, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for jord- og flomskred.

Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens (PBE) hjemmeside:

Reguleringsplaner:

Saksnummer: 2026/01114 - Byggesak. Valhallveien 48 - oppføring av to takarker på eksisterende bygning. Igangsettingstillatelse for tiltaket ble gitt 09.04.2026.

Saksnummer: 2026/02117 - Byggesak. Svingen 3 - takopplett, fasadeendring og bruksendring av del av loft til hoveddel. Søknad om rammetillatelse ble sendt 24.02.2026.

Saksnummer: 202017553 - Steinborgveien 45 - 49 - Planforslag til politisk behandling - Boligbygging. Denne saken fortsetter i sak 2025/06936. Hensikten med planinitiativet er å fremme forslag om en fortetting av planområdet, med fokus på å bygge boliger som godt voksne vil fortsette å bo i. Utformingen vil derfor være funksjonell med fokus på enkel adkomst og at det skal være lettstelt. Det er foreslått å bygge boliger/leiligheter med en maksimal høyde på 12m og 5 etasjer, som inneholder 49 boenheter. Igangsettingstillatelse for tiltaket ble gitt 09.04.2026.

Saksnummer: 201508595 - Ryenbergveien 64 - 66 - Oppføring av boligblokker. Denne saken fortsetter i sak 2025/06890.

Saksnummer: 201915940 - Ryenbergveien 77 - 85 og Enebakkveien 101. Denne saken fortsetter i sak 2025/06900. Forslagsstiller ønsker å legge til rette for en boligfortetting innenfor området. Hensikten er å oppføre tre boligblokker i 3+5 etasjer med rundt 50 leiligheter totalt. Planforslaget vil legge til rette for en ny adkomst fra Valhallveien til nytt parkeringsanlegg for eiendommen. Adkomsten vil være felles med naboeiendom Ryenbergveien 70. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 28.01.2025 - og saken ble i saksnummer 2025/06900 forkastet den 30.10.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr. 5.188,- pr. md. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, revisjon, forretningsførsel, løpende drift og vedlikehold, renter og avdrag andel fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert på høsten 2025 med 7%. Iht. samtale med styreleder 22.04.2026 er det pt. ikke planlagt ytterligere økninger for inneværende år. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme økninger i felleskostnadene som følge av rentehevinger på fellesgjelden.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: kr. 3.661,-
Lån rør: kr. 224,-
Trappevask: kr. 100,-
Lån vedlikehold: kr. 930,-
Bredbånd: kr. 273,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.804,- pr. år. / 3609 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet borettslagets kollektivavtale for internett med Obos OpenNet. Grunnpakke for TV er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.369.672,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, men det faller p.t ikke eiendomsskatt for denne eiendommen.

Andel formue er kr. 20.534,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr. 206.269,- pr. 12.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 11.438.045,- pr. 12.03.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1 OBOS Boligkreditt AS:
Lånenummer: 98207868957
Restsaldo: kr. 2.054.811,-
Andel restsaldo: kr. 36.827,-
Rentebetingelser: 5,25% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.06.2033

Lån 2 OBOS-banken AS:
Lånenummer: 98208004123
Restsaldo: kr. 8.994.717,-
Andel restsaldo: kr. 161.210,-
Rentebetingelser: 5,25% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.03.2052

Lån 3 OBOS-banken AS:
Lånenummer: 98208202189
Restsaldo: kr. 388.517,-
Andel restsaldo: kr. 6.947-
Rentebetingelser: 5,25% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.06.2035

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 690 000,00 Prisantydning
206 269,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 896 269,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte - garasjeplass
8 212,00  Forkjøpsrett gebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 152,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 102,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 906 421,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 916 371,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Fugletveit

Leiligheten er tilknyttet Utsyn Borettslag. Borettslaget består av 55 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er tillatt å holde en hund/katt pr husstand, så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Alle utelamper ved inngangsdørene er byttet til led-lamper, påkrevet radonsug er installert i leilighet på bakkenivå og radonvifter er installert i Fellesrom og næringslokalet.
2023: Drenering og fuktsikring Valhallveien 57
2022: Rehabilitering av tak. Tak og takstein ble skiftet ut.
2021: Energigjennomgang med støtte fra ENOVA.
2020: Nye søppelskap, drenering av overflatevann foran av blokkene. Fellesrom i 63-65 er pusset opp.
2019: Utskifting av røykvarslere i alle oppgangene.
2018: Ventilasjonsrens.
2015: Oppussing fasade alle blokker.
2014: Ferdigstilt avfallssystem.
2013: Standplass avfallssystem, asfaltering av bakke.
2012: Rørfornying.
2011: Diverse. Ny lekeplass / Ryddet og planert kommunens område ved lekeplass. Ferdig med utskiftning av alle karnapper.
2010: Utbedring av karnapper og drenering tilhørende oppgang 63, 65, 67 og 69. Drenering bak blokkene i 53/55 og 59/61 samt gravd grøft ned til 57.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 22.04.2026 er det p.t ikke planlagt noen store vedlikeholdsprosjekter som vil øke felleskostnadene eller øke fellesgjelden.
Det er pågående arbeid med å pusse opp oppganger i borettslaget samt mindre arbeider på tetningslister på balkongene, nye låser på balkongdøren og lignende.

Ellers holder styret på å utarbeide en vedlikeholdsplan for bygningsmassen, men denne er ikke klar enda. Kommende prosjekter må uansett stemmes over og vedtas på generalforsamling før noe kan igangsettes.

Forkjøpsrett:
Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av obos har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. tre dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

Styregodkjenning:
Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

Sikringsordning:
Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 måneder regnet fra oppsigelsesdato. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget for øvrig en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

Øvrig:
- Det er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkong. Gassbeholdere må oppbevares forskriftsmessig. Ved grilling må det tas særskilt hensyn til naboene.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8%
Tilrettelegging fra kr 19.900,-
Oppgjør: kr 8.900,-
Markedspakke: kr 30.900,-
Visninger: alle visninger inkl.
Oppslag eiendomsregister: kr 3.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3.175,-
Innhenting av erklæring kr 260,- pr. stk.
Tinglysning av sikring kr 545,-
Eierskiftegebyr OBOS kr 6.725,-
Foto kr 4.700,-
Tilstandsrapport: kr. 9.000,-
Gratis rådgivningstime stylist: -2.500,- kr
Gratis kveldsfoto: -5.200,- kr

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0083/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2683

Sist oppdatert: 27. april 2026 kl. 18:59