Ole Fladagers gate 12A

Ole Fladagers gate 12A, 0353 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 224, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
3. etasje 44 kvm: Entré, bad, gang, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 1 kvm: Kjellerbod.
Loft 5 kvm: Loftsbod.

Leiligheten disponerer en loftsbod med ca. 5kvm. bruksareal, samt en kjellerbod (nr. 14) på ca. 1 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.07.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Boligen ligger i et leilighetsbygg oppført i 1931. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og er oppført med kjeller. Yttervegger er av tegl-/murverk og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er utført i saltaksform, men er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1984. Entrédøren er en profilert dør av tre med kikkhull, og innerdørene er glatte. Det er skorstein i bygget, men denne er ikke inspisert. Leiligheten ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 7%.
TG2: 64%.
TG3: 14%.
TGIU: 14%.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: Det er observert tydelige riss/sprekker samt stedvis løse veggfliser. Det er registrert bruk av materialer på gulvet som ikke anses å være fuktbestandige, og gulvflaten bærer generelt preg av alder/slitasje og skader. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Både vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Totalrenovering må påregnes innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Sjablongmessig prisanslag: Over kr. 300 000,-.

Kjøkken:
- Helhetsvurdering: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Gulvflaten bærer preg av alder/slitasje og har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Både vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes som ikke tilfredsstillende. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy alder og slitasje. Konsekvens er at komplett utskiftning og andre nødvendige tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: Kr. 100 000 - 300 000,-.

TG2
Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Vannbåren varme: Radiatorer og tilhørende røropplegg grunnet alder.

Andre rom:
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Veggoverflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Gulvflate bærer preg av alder/slitasje og har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Innerdører grunnet alder/slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- Etasjeskiller og gulv på grunn: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm i entré/stue og opptil 27 mm i stue.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vindu viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Entrédør viser begynnende tegn til slitasje.

TGIU
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Skorsteiner inne i boligen: Ikke inspisert grunnet redusert tilkomst.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. For mange år siden. Noe innsig av vann fra rør i oppgang til badegulv. Utbedret av sameiet og problemet opphørte. I 2022, rørfornyelse i hele bygget (se nedenfor).

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, kun av faglært. Utskiftning av toalett i 2015. Arbeid utført av Comfortbutikken Skøyen AS. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, kun av faglært. Tak revet ned til betongtak. Deretter tekket og belagt med nye takplater. En del murearbeid. To løse skorstein murt opp igjen. Nye varmekabler med termostst montert. Oppretting av kantstein. Full dokumentasjon mottatt av sameiet. Arbeid utført av Storo blikk. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats. Skiftet lysbrytere og stikk i stue og gang. Skiftet to lys på badet. Usikker på årstall.

- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Se: avsnitt Våtrom.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, kun av faglært i 2022. Se avsnitt Våtrom om rørfornyelse. Dokumentasjon levert sameiet.

- Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja. Muntlig informasjon fra styret at den er sanert.

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja. ldsted i boligen murt igjen og dekket med tapet da jeg overtok boligen i 1963. Og er det fortsatt.

- Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? Ja. Rotter i kjelleren. Er blitt bekjempet ifølge informasjon fra sameiets styre

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har for mange år siden vært noe innsig av vann fra rør i oppgang til badegulv, som ble utbedret av sameiet. I 2022 ble det utført rørfornyelse i hele bygget. Toalettet ble skiftet av faglært i 2015. I 2022 ble taket tekket og belagt med nye takplater, to løse skorsteiner murt opp igjen og det ble montert nye varmekabler. Selger opplyser at det er utført arbeid på det elektriske anlegget av ufaglærte, hvor lysbrytere og stikkontakter i stue og gang, samt to lys på badet, ble skiftet. Det har vært rotter i kjelleren, som er blitt bekjempet. Ildsted i boligen ble murt igjen og dekket med tapet da selger overtok boligen i 1963. Eiendommen hadde en nedgravd oljetank som ble sanert, i følge muntlig informasjon fra styret.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten ligger i et bygg fra fra 1931 i sjarmerende murgård i Ole Fladagers gate 12A. Planløsningen er effektiv og består av entré, gang, kjøkken i separat løsning, bad og stue. Leiligheten holder en eldre standard og har moderniseringsbehov. Her er det gode muligheter for å skape sitt eget, personlige hjem.

Entré:
Velkommen inn! Leiligheten har en praktisk og funksjonell entré med plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Fra entréen er det direkte adkomst til kjøkkenet og stuen. Gulvflatene er belagt med sjarmerende heltregulv som fortsetter inn mot gangen og stuen.

Stue:
Heltregulv i stuen tilfører rommet karakter. Takhøyden er god og gjør sammen med store vindusflater at rommet oppleves lyst og luftig. Vinduene vender mot bakgården og slipper inn godt med dagslys. Langs den ene veggen er det innebygde skap med hvite fronter, som gir god oppbevaringsplass også i stuen, uten å ta gulvareal. I tillegg er det montert skap langs veggen som vender mot kjøkkenet som gir ytterligere oppbevaringsmuligheter. Stuen kan enkelt innredes etter eget ønske og behov med plass til sovesofa og tilhørende mediemøblement samt spisegruppe.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en praktisk, separat løsning med direkte adkomst fra entréen. Innredningen har glatte fronter, helbeslått oppvaskkum i rustfritt stål med to-greps armatur, frittstående kjøleskap og frittstående stekeovn. Det er ikke installert kjøkkenventilator. Gulvet er heltregulv, veggene malt murpuss. Kjøkkenet er gitt TG3 og har oppgraderingsbehov.

Gang:
Fra stuen kommer du videre inn i det som i dag betegnes som gang og leder videre til leilighetens baderom. På de originale byggetegningene var dagens gang opprinnelig en alkove.

Bad:
Baderom fra byggeår utstyrt med frittstående badekar med to-greps dusjarmatur, veggmontert servant med to-greps armatur, speil, belysning og stikkontakt over servant, samt gulvstående toalett skiftet i 2015. Gulvet er belagt med beleggsfliser, veggene har fliser og malt murpuss, himlingen er utført med himlingsplater. Naturlig ventilasjon. Badet er gitt TG3 og har oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Heltregulv i stue, gang og entré. Beleggsfliser på bad.
Vegger: Malt strietapet/tapet i stue og øvrige rom. Fliser og malt murpuss på bad. Malt murpuss på kjøkken.
Himling: Malt betong i stue og øvrige rom. Himlingsplater på bad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap og komfyr.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  i for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for våningshus fra 22.12.1934, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger godkjente byggetegninger for bygget datert 15.03.1930. Det som i dag benyttes som gang er betegnet som "alkove" på de originale byggetegningene.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 28423, tinglyst 08.05.1987, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet pålydende 20 000,- med prioritet etter 90% av den til enhver gjeldende lånetakst.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg/dør, om septiktank og om felles gårdsplass.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Salg eller bortleie skal godkjennes av styret, som bare kan nekte når det foreligger saklig grunn til det. Utleie av boligseksjonen skal godkjennes av styret, jf. § 4 i selskapets vedtekter.

Leiligheten har en ettertraktet beliggenhet, rett ved en av hovedstadens beste handlegater. Det er umiddelbar nærhet til et rikt utvalg av butikker, kafeer, konditorier, restauranter og utesteder. Her finner du alt fra de store, rimelige kleskjedene, til nisjebutikker, og fasjonable motehus som du ikke finner andre steder i byen.

Bogstadveien er en attraktiv og moderne handlegate med stor tilgang på butikker, kafeer og restauranter. Følger man Bogstadveien og Hegdehaugsveien ned forbi slottet, når man Karl Johans gate og de øvrige handlegatene i Oslo sentrum på ca. 25 minutter. Her får man også med seg Vestkanttorget med lørdagsmarked, eller bondens månedlige marked på Valkyrie Plass.

Valkyrien senter ligger i umiddelbar nærhet. Senteret har lokaler på 6500 kvadratmeter som strekker seg over 3 plan. Her er det nye spennende konsepter, både når det gjelder butikker og serveringssteder. En stor high-end multibrand butikk, vinmonopol, kaffebrenneri og en spennende mathall er noe av det du møter.

Fra boligen er det umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon via buss, trikk og T-bane. Frogner stadion trikkestopp ligger 400 meter fra boligen. Majorstuen t-bane ligger og i umiddelbar nærhet ca. 600 meter fra boligen. Majorstuen er et viktig kollektivknutepunkt i Oslo, da alle T-banelinjene, tre trikkelinjer og fem busslinjer trafikkerer stedet. Med bil tar det ca. 11 minutter til Oslo S, 8 minutter til Bygdøy og 40 minutter til Oslo Lufthavn.

Videre er det kort vei til Marienlystparken og Frognerparken. Sistnevnte ligger kun en rusletur fra boligen, og inneholder populære Frognerbadet, Frogner stadion og skulpturanlegget Vigelandsparken. Sør i parken ligger Oslo Bymuseum. Bislett bad, Slottsparken, Stensparken og St. Hanshaugen Park ligger også alle godt innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Hegdehaugen barnehage (1-5 år).
- Fridheim barnehage: (1-6 år).
- Frogner barnehage: (1-5 år).

Skole:
- Majorstuen skole (1.-10. klasse).
- Uranienborg skole (1.-10. klasse).
- Bolteløkka skole (1.-7. klasse).
- Kristelig gymnasium grunnskole (8.-10. klasse).
- Fagerborg skole (8.-10. klasse).
- Hartvig Nissens skole
- Kristelig gymnasium

Idrett og fritid:
- Frognerparken Tennisanlegg.
- Artesia Trening.
- SATS Yoga Majorstuen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 956,7 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte adkomstveier, plenareal, trær og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringsbestemmelsene er senere endret ved plan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Kommunedelplan
KDP-17 Formål: områdeavgrensning for indre Oslo - lokale torg og møteplasser - områdeavgrensning for indre Oslo Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Holmboes gate 8 og Majorstueveien 5B, Plansak: Detaljregulering vedr. boliger. Hensikten med ny reguleringsplan er å tilrettelegge for et leilighetsbygg med underjordisk garasjeanlegg. Planinitiativet omfatter 2 eiendommer, et indre gård/parkeringsanlegg i tillegg til eiendommen ut mot gaten i et etablert boligstrøk. Eksisterende bygg på eiendommen er på 8 etasjer. Det nye bygget får 7 tellende etasjer. Status pr. 26.02.2026: Reguleringsbestemmelser til politisk behandling. Se saksnummer 2025/06836 for mer informasjon.

- Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate, PLansak: Detaljregulering: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer 2025/06725 for mer informasjon.

-Majorstuen stasjon:
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås. Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/.

- Ole Fladagers gate 10A, Byggesak: Utbedring av stikkledning. Tillatelse til tiltak gitt 21.10.2025. Se saksnummer 2025/11125 for mer informasjon.

- Ole Fladagers gate 10B, Byggesak: Oppføring av løfteplattform. Tillatelse til tiltak 08.10.2025. Se saksnummer 2025/04060 for mer informasjon.

- Dybwads gate 3A-D, Byggesak: Innvendig mur- og reparasjonsarbeider i 5 skorsteiner. Se saksnummer 2025/09967 for mer informasjon.

- Dybwads gate 3A, Byggesak: Innvendig rehabilitering av etasjeskiller. Se saksnummer 2026/03736 for mer informasjon.

- Industrigata 24A og B, Byggesak: Restaurering av fasader og utskiftning av vinduer. Se saksnummer 2026/04286 for mer informasjon.

- Middelthuns gate 12D, Byggesak: Bruksendring og fasadeendring. Se saksnummer 2025/16938 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 049,87 pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, fibernett (grunnpakke), kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, diverse honorarer m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 500,- pr. år. / 270 kwh. pr. år. Det gjøres oppmerksom på at boligen er brukt som fritidsbolig, så strømforbruket vil variere.
Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av fiber og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 486 597for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 163 811,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 126 768,63 pr. 03.07.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr. 5 572 707,- pr. 03.07.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS.
Lånenummer: 98208028162.
Rentebetingelser: 7,08% flytende.
Restsaldo: 5 572 707,-.
Innfrielsesdato: 30.06.2052.

Sameiet praktiserer ikke IN-ordning.

4 250 000,00 Prisantydning
126 768,63 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 376 768,63 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

109 400,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 490,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 440,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 487 258,63 Totalpris inkl. omkostninger
4 497 208,63 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Bramer Solhaug

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ole Fladagers Gate 12 med sameiebrøk 41/1869.
Sameiet består av 36 eierseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold må søkes om til styret, som kun kan nekte dersom det foreligger saklig grunn.
Styret kan innkalle til dugnad. Sameiere plikter å delta, og gebyr kan ilegges ved fravær.

Foretatte påkostninger de senere år:
2026:
- Fuktsikring og montering av pipehatter.

2025:
- Reparasjon av lås til hoveddør.
- Utskiftning av en defekt radiator.
- Radonmåling i fyrkjeller og bod uten påviste tiltaksrelevante verdier.

2022:
- Rørfornyelse i byggets stamledningsnett.
- Bytte av tak.
- Sameiet fikk montert ny stoppekran.
- Nytt søppelskur.
- Montert dørpumpe på hoveddører og kjøkkendør i oppgang A.

2021:
- Diverse elektrisk arbeid. Taklamper i fellesareal som sluttet å virke ble oppgradert til LED armaturer.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer 29.07.2026 om at det skal ordnes på noen trær på tomten som kan føre til en liten økning i fellesgjeld/fellesutgifter. Videre informerer styret at det planlegges salg av en vaktmesterbolig som vil kunne medføre en redusering i fellesgjeld/fellesutgifter. Det som er planlagt av større utbedringer med det første er utskifting av vinduer, men dette er ikke noe som kommer til å skje i år i følge styret.

På ordinært årsmøte i april 2026 ble det blant annet vedtatt å gi styret fullmakt til å selge sameiets vaktmesterleilighet. Det ble også vedtatt å utbedre inngangspartiet i oppgang A.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 48 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver   kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 18 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 4.000,- To stk inkl.  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning. 4.59 promille av salgssum.
Fotografering  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0146/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26146

Sist oppdatert: 30. juli 2026 kl. 12:40