Sagvegen 16

Sagvegen 16, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 167, bruksnummer 170, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 142 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Entré, stue og kjøkken.
2. etasje 46 kvm: Gang, bad og tre soverom.
Kjeller 46 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 33 kvm: Terrasse.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling:
Takhøyder er på tilfeldige plasser målt til ca:
- 2.etasje/loftetasje: 1,19-2,32 meter (skråtak).
- 1.etasje: 2,38-2,42 meter.
- Kjeller: 2,05-2,09 meter.
- Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 50 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 46 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.09.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Eneboligen er oppført i 1963 over tre plan med kaldtloft. Boligen har grunnmur av betong og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med ytterkledning av liggende trekledning. Lukket takkonstruksjon med uinnredet kaldt loft, med adkomst via takluke.

Følgende bygningsdeler er gitt TG3 i tilstandsrapporten:

- Helhetsvurdering våtrom: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde, må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Se supplerende tekst om våtrommet i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

- Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.

- Helhetsvurdering drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Grunnmuren vurderes ikke å være beskyttet med utvendig fuktsperre, og vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2 i tilstandsrapporten:

Kjøkken
- Deler av gulvet har stedvise åpninger/gliper og bærer preg av brukslitasje.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje
- Gulvet har stedvise åpninger/gliper, samt brukslitasje.
- Dørbladet på kjøkken og ned til kjeller kommer i kontakt med karmen, slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- I stue er det målt lokale høydeforskjeller/skjevhet opptil 28 mm, og 24 mm i kjøkken.

Kjeller
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grun. Enkelte tilluftsventiler er blokkert. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om "Drenering".

2.etasje
- Himlingsflater på soverom 1 bærer preg av slitasje og har enkelte mindre skader.
- Deler av gulvet i 2.etasje bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- I soverom 1 er det målt lokale høydeforskjeller/skjevhet opptil 10 mm, og 17 mm i soverom 3.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Misfarging observeres stedvis på undertak ved pipe. Det ble likevel ikke mål høye fuktnivåer i berørte materialer i området.
- Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.

Innvendige trapper
- Trapper bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er også gjort HMS bemerkning om rekkverk og håndløper, for ytterligere informasjon se tilstandsrapport.

Yttervegger inkl. fasader
- Tegn til svertesopp og algevekster på deler av ytterkledningen.
- Ytterkledning viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Dører viser begynnende tegn til slitasje.

Yttertak
- Boligen har en lukket takkonstruksjon.
- Det er registrert noe mose på taket.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Skorsteinens overflater har synlige symptomer på rustdannelser.
- Det foreligger ingen informasjon om yttertaket.

Terrasse / platting
- Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat.
- Det er også gjort HMS bemerkning om rekkverk og håndløper, for ytterligere informasjon, se tilstandsrapport.

Grunnmur, fundament
- Stedvis avskalling av maling/murpuss på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. For avvik som er registrert med TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2012
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Lagt nytt tak og utvendig panel
Hvilket firma utførte jobben?: Vet ikke
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen selges som den er, og vil ikke bli vasket ytterligere enn slik den fremstår på visning. Alt av møbler og inventar som er i boligen på visning, følger handelen.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med:
- Kjøleskap
- Vaskemaskin
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Det gjøres oppmerksom på at følgende ikke følger handelen:
- Hyller
- Ovnsvifte på kjøkken
- Vedovn
- Div. lamper
- Varmepumpe

Boligen oppvarmes av en kombinasjon av panelovner, vedfyring og luft til luft varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. Kommunen opplyser at det verken foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger utskrift av bygningsrådsmøteprotokoll for oppføring av våningshus datert 17.03.1962, og byggetillatelse datert 15.03.1962. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.03.1962, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltakene.

På eiendommen er det oppført en terrasse på 33 m².  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser:

Dagboknr 974, tinglyst 06.04.1961, type heftelse: Bestemmelse om veg. Servitutten omhandler bruksrett til en prosjektert vei over annen eiendom. Denne eiendommen har ingen direkte tilknytning til eiendommen oppnevnt i servitutten, og det gjelder en prosjektert vei som ikke er der per i dag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Boligen selges som den er, og vil ikke bli vasket ytterligere enn slik den fremstår på visning. Alt av møbler og inventar som er i boligen på visning, følger handelen.

Sagvegen 16 har en attraktiv, sentrumsnær og barnevennlig beliggenhet på Årnes i Nes kommune. Fra eiendommen er det gangavstand til barnehager, skoler og offentlig transport. I kort avstand fra boligen finner man også fotball- og friidrettsstadion, Neshallen, ishall og Nes svømmehall. For de naturglade byr området på rikelig med tur- og sykkelmuligheter til Veslesjøen, Sagstusjøen og området rundt Dragsjøen. Av arrangementer er det blant annet matfestival, Årnesdagene, oktoberfest mm. Med nærheten til både Glomma og bryggeanlegget er det muligheter med båt.

Kollektivtilbud
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Buss til Jessheim og Gardermoen. Gode togforbindelser inn mot hovedstaden med avgang hver time og en reisetid på ca. 48 min. til Oslo S. Er rutetidene av betydning - se ruter.no for mer info.

Shopping
Nærhet til et godt utvalg av daglige servicetilbud. Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Rema 1000, Bunnpris, Coop Mega, Spar og Kiwi. Fra boligen er det kort avstand til Årnes sentrum og Alti-senteret, som har et variert utvalg med bl.a. dagligvare, apotek, vinmonopol, mote, interiør, blomster, frisør, kafé/restaurant, lege og tannlege mm. Kort vei til Jessheim med yttereligere servicetilbud.

Kulturhus
Kommunens kulturhus ligger i Årnes sentrum med tilknytning til Alti-senteret. Her finner man bibliotek, kino og diverse kulturinnslag. Pakkhuset ved jernbanen har egen Bluesklubb med konserter og kulturelle innslag.

Nes svømmehall
Svømmehall tilrettelagt for svømmetrening og vannaktiviteter.

Tidsavstander med bil:
Vormsund ca. 8 min.
Jessheim ca. 25 min.
Lillestrøm ca. 40 min.
Oslo sentrum ca. 54 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved visning. Velkommen!

Runni idrettsbarnehage: 1 km.
Årnes kulturbarnehage: 1,4 km.

Årnes skole (1-7 kl.): 1,3km.
Runni ungdomsskole (8-10 kl.): 1,3 km.

Nes videregående skole: 1,5 km.
Hvam videregående skole: 8,3 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1477 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Det er delvis gruset gårdsplass med biloppstillingsplasser.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 200 - 500 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett for avløp via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet Årnes vannverk for vannforsyning. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036 datert 19.03.2024 avsatt til Boligbebyggelse.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Årnes 2019-2030, vedtatt 18.06.2019. I henhold til bestemmelsene for den nyere Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036, gjelder kommunedelplanen foran kommuneplanen (med enkelte unntak). Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til planene:
- I kommuneplanen er 1 478 m² av eiendommen omfattet av hensynssone H320 for flomfare, og 1 047 m² av eiendommen omfattes av henssynssone landskap for flom. Ved alle plan- og byggesaker innenfor sonen må det fremlegges dokumentasjon på at området er sikret mot flom. Alle tiltak skal dimensjoneres og sikres for å tåle en eventuell 200-årsflom i samsvar med gjeldende føringer fra NVE.
- I kommuneplanen er 31 m² av eiendommen omfattet av henssynssone for høyspenningsanlegg. Ny bebyggelse og anlegg skal ikke oppføres innenfor sonen. Ved tiltak nær sonen skal det tas hensyn til elektromagnetiske felt. Alle tiltak i terreng og anleggsarbeid skal forhåndsgodkjennes av ledningseier.

Det pågår planarbeid for Kommunedelplan for Årnes 2025-2038. Planen har status 'planlegging igangsatt'.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 408,38,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet privat vannforsyning fra Årnes vannverk. Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Kostnad avhenger av forbruk og antall personer i husstanden. Minstegebyr fra Årnes Vannverk er på kr.5 208,- per 2026 og tilsvarer vannforbruk for 2 personer. Les mer på hjemmesiden til vannverket: www.aarnesvann.no

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 976 300 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt er inkludert i de kommunale avgiftene. Eiendomsskatten utgjorde kr. 2 381,- i 2025.

2 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

70 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
71 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
90 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 871 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 890 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Halvorsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0091/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2691

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 09:24