Gladengveien 7B

Gladengveien 7B, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 27, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 86, Locus Ensjø Brl, organisasjonsnummer 927182726

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
5. etasje 95 kvm: Entré, gang, stue/kjøkken, to boder, to baderom og tre soverom.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
5. etasje 11 kvm: Balkong med utgang fra stue/kjøkken.
5. etasje 4 kvm: Balkong med utgang fra soverom.

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex AS.

Andeleilighet beliggende i gamle Oslo, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 2023 med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av fasadeplater, trekledning og teglstein. Flatt tak. Slett entrédør med kikkehull og brannklasse EL30 og lydklasse 40dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 92%
TGIU: 8% 

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TGIU:
- Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner på begge baderom er ikke foretatt på grunn av badenes plassering mot nabo/fellesareal samt sjakt.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Konstruksjon og fundamenter på balkongene er ikke undersøkt da fundamentene ikke var tilgjengelig for undersøkelser.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (Tilstandsgrad 1).

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten har god intern beliggenhet i 5. etasje - med heis helt opp. Her bor du høyt og fritt med gode lysforhold og fin utsikt. Den store balkongen utenfor stuen har flotte solforhold fra morgen til tidlig ettermiddag.

Bygget stod ferdig i 2023, noe som gir deg moderne standard, tidsriktige materialvalg og minimale vedlikeholdsbehov i mange år fremover. Locus Ensjø har attraktiv og sentral beliggenhet på Ensjø i bydel gamle Oslo, et område som de siste årene har utviklet seg fra industriområde til et moderne og levende boligstrøk. Ensjø omtales ofte som Ensjøbyen og er i dag et populært valg blant alle aldersgrupper. Leiligheten har nybygggaranti til 2028. Dette er virkelig easy living - her kan du flytte rett inn.

E n t r é :
Med adkomst via heis fra bakkeplan eller trappeoppgang opp til 5. etasje kommer du inn til leiligheten. Lys og innbydende entré som skaper et godt førsteinntrykk av boligen. Her møtes du av en romslig entré med parkett på gulv og lysmalte overflater, noe som er gjennomgående for hele boligen med unntak av baderommene. Særdeles godt med oppbevaringsplass i den romslige entreen samt i den praktiske innvendige boden som ligger i tilknytning til entréen. Av ekstern lagring medfølger det en bod i kjeller på 5 kvm. Boligen har vannbåren gulvvarme.

L y s o g l u f t i g s t u e :
Romslig stue som er lett å innrede med møblementet du ønsker. Her vil du umiddelbart legge merke til de store vindusflatene som gir godt med naturlig lysinnslipp inn i rommet. Stuen har naturlig plassering for sofa, salongbord og mediemøblement. De store vindusflatene som strekker seg fra gulv til himling slipper inn rikelig med naturlig lys og rammer inn en herlig utsikt. Pene overflater med 1-stavs parkett, listverk og lyse farger. Himlingshøyden ble målt til 2,5 meter. Balansert ventilasjon i leiligheten bidrar til et godt inneklima og bomiljø.

K j ø k k e n :
Boligens HTH-kjøkken er i en åpen løsning mot stuen og gir et sosialt allrom. Kjøkkenet er godt utnyttet med mye skap, skuffer og benkeplass. Kjøkkeninnredningen har benkeskap i mørk trestruktur og grå overskap. Slitesterk benkeplate i laminat med nedfelt kjøkkenvask. Det er montert belysning og stikkontakter under overskapene. Stuen og kjøkkenet danner et stort og sosialt allrom. Det er integrerte hvitevarer - nedfelt induksjonstopp, oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap med fryser. Det er ventilator som er tilkoblet avtrekk over platetoppen. Kjøkkenet har lekkasjestopper og komfyrvakt. Det er avsatt plass til et stort spisebord og sofagruppe som deler rommet i ulike soner. Flere store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Prikken over I'en er den store balkongen som strekker seg langs oppholdsrommet.

B a l k o n g :
Balkongen med utgang fra stue/kjøkken er på hele 11 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. I følge eier er det sol på uteplassen fra ca. kl 09.30 til ca. kl. 14.30. Her kan du nyte morgenkaffen og gode måltider på varme sommerdager. Balkongen har en luftig plassering vendt mot pent opparbeidet naturpark uten å ha noen av nabobyggene tett på. På sommerhalvåret vil du få gleden av en herlig ekstra stue hvor balkongdøren stort sett vil bli stående åpen. Boligens andre balkong, med utgang fra hovedsoverommet, er på 4 m2. Gulvoverflater på begge balkongene er pent belagt med terrassebord og begge balkongene har utebelysning.

S o v e r o m :
Leiligheten har tre soverom, hvor hovedsoverommet er av den generøse størrelsen med direkte adkomst til eget bad og balkong. Dette soverommet har god plass til foretrukket seng med tilhørende nattbord og stor garderobe. Store vindusflater gjør at rommet oppleves lyst og luftig. Det to andre soverommene egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller kontor og har i liket med hovedsoverommet store vindusflater som slipper inn godt med lys.

V å t r o m :
Leiligheten har to komplette bad, fra byggeår. Fordelaktig plassering av begge badene, det ene beliggende i tilknytning til hovedsoverommet og det andre med enkel adkomst fra entreen. Begge badene er flislagt med gulvvarme for en behagelig start på dagen og delikate fliser i en grånyanse på gulv og vegger. Badene er utstyrt med vegghengt servantinnredning og toalett. Badet med inngang fra soverommet er utstyrt med egen dusjsone med skillevegg i glass. Badet med inngang fra entré er utstyrt med dusjhjørne med innfellbare glassdører og her er også opplegg for vaskemaskin.

G u l v : Gulvflater belagt med en-stavs parkett med lun vannbåren gulvvarme i alle rom foruten i bod. Fliser og gulvvarme på begge bad.
V e g g e r : Malte veggflater. Fliser på bad. Profilerte innerdører.
H i m l i n g : Malte flater i himling. Takhøyde på 2,50 meter i stue/kjøkken og soverom. 2,20 meter i baderom, entré og gang hvor takene er senket og downlights montert.
D i v e r s e : Oppbevaringsplass i tilhørende kjellerbod.
D ø r e r o g v i n d u e r : Balkongdør og vinduer med karm/ramme av tre fra 2023. Boligen har entrédør med brannklasse EL30 og lydklasse 40dB.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger ikke med: Garderobe skap i gang og på soverom følger som utgangspunkt ikke med salget. De er ikke fastmontert og satt opp av leietaker. Vi er åpne for å la disse stå igjen ved et salg, for en pris.
Følger med: Alt av hvitevarer følger leiligheten.

Fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene. Leiligheten har soneregulert, vannbåren gulvvarme i alle rom. Det er elektrisk gulvvarme på begge badene. Det er også balansert ventilasjon.

Boligselskapet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a konto på vegne av Techem sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd akontobeløp.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for oppføring av fire blokker med boliger, næring og barnehage, datert 18.09.2024.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Kjøper får overlevert en komplett boligmappe for leiligheten med alt av FDV dokumentasjon og produktblad.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei, bestemmelse om vann og kloakk, bestemmelse om gjerde, bestemme om parkering/garasje, bestemmelse om adkomstrett, bruksrett til felles uteoppholdsarealer m.m.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstrett, bruksrett og bestemmelse om vann/kloakk på gnr. 129 og bnr. 25. Rettigheten er tinglyst på gnr. 129 og bnr. 25, dagboknr. 1345192- 2, 5 og 6 tinglyst 27.10.2021.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i attraktive og spennende "Ensjøbyen", i bydel Gamle Oslo, og grenser til Hovindammen, idylliske Lille Tøyen Hageby, Marienfryd, Kampen og Vålerenga.

Området er i stadig utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført en stor skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane samt broer med belysning.

Umiddelbar nærhet til Ensjø t-bane (linje 1-4), buss (rute 21, 28, 60 og flybuss) med kort vei til knutepunktene Carl Berner, Helsfyr og gangavstand til Hasle t-bane (linje 5) Tøyen t-bane (linje 1-4). Bysykler er det også flust av, både ved Tiedemannsparken (Grenseveien ved fotgjengerbroen) og ved Hasle Torg.

Hoved tur- og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka passerer like ved med svært gode turmuligheter. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken, Kampen Park og Botanisk hage. For ikke å glemme Tiedemannsparken som i november 2022 ble kåret til Østlandets beste uterom. Restaureringen av Hovinbekken ble for øvrig tildelt Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Gangavstand til sentrum samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kafeer, restauranter, forretninger m.m.

Kort vei til Ensjø torg og Hasle torg med treningssentre, butikker, vinmonopol, matforretninger, kaféer og annet nyttig. Rema 1000 i umiddelbar nærhet og Kiwi i første etasje med adgang via kjeller/garasje. Det er også kort avstand til flere idretts-/fritidstilbud som fotballbane, svømmehall, skøytebane m.m. På Tøyen er det nye Tøyenbadet endelig ferdig! Dette er et moderne badeanlegg med fire bassenger innendørs og et stort utendørs badeanlegg.

Her finner du et inkluderende og engasjert lokalmiljø som gjør områdets kafeer og spisesteder til trivelige møteplasser. I høyhuset på Marienfryd er det sushi restaurant, take-away restaurant (pizza og grill) og frisør/make up samt Thairestaurant. I området ved eiendommen finnes Petersborgkvartalet som har kafé og bakeri (Boulangerie M) med pizzaservering på kveldstid.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her er det mange gode servicetilbud. Over gaten finner en Frøken Smillas, som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid. Videre finner du også Happis, som serverer hjemmelaget gelato samt Apotek og renseri.

Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på Kiwi. Her har også den Kinesiske restauranten "Kinabolle" flyttet inn. Samt Olio, Sushi og Thai Ensjø, Blid tannlege og Squeeze Ensjø. Det er også kort vei til Rema 1000 over gaten. I tillegg finner du en søndagsåpen Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness i bygget ved siden av og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo også uten bil. T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det vil etableres barnehage i byggets 1. etasje.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 398 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer opparbeidet med steinlagte internveier, gressplen, diverse beplantning, sittegrupper og lekeplass.

Selger eier garasjeplass nr. 86 i byggets kjeller. Denne kan kjøpes for kr 650 000,-. Ved eierskifte tilkommer ett administrasjonsgebyr iht. gjeldende prisliste til forretningsfører.

Garasjeplassen ligger i Locus Ensjø Garasjesameie , Anleggseiendom gnr 129 bnr 126, hvor eier tinglyses med ideelle andeler pr parkeringsplass. Det faktureres felleskostnader fra garasjesameiet.

Iht. garasjevedtektene er eierandelen fritt omsettelig. Dersom den ikke selges eller overføres sammen med boligseksjon i Locus Ensjø Syd eller Nord, har øvrige seksjonseiere der fortrinnsrett til kjøp på samme vilkår. Parkeringsplasser kan fritt leies eller lånes ut, men seksjonseiere i Syd og Nord har fortrinnsrett til leie på samme vilkår.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4293 datert 28.02.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:
- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 2025/06814 - Plansak - Grenseveien 65 - Utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022. Hensikten med prosjektet er å legge til rette for ny 8 parallel ungdomsskole på Lilleberg. Det foreslås å etablere et nybygg langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer). Prosjektet varslet om oppstart av detaljregulering 14. august 2023. Det planlegges at saken skal legges ut for offentlig høring 23.09.2024. Denne saken er en fortsettelse av sak 202214130.

- Saksnummer 202118619 - Reguleringssak. Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag. Saken fortsetter i sak 2025/06823. Planen innebærer ny B4 skole med spesialavdeling for 16 elever, ny flerbrukshall/Idrettshall med aktivitetssal 8-avdelings barnehage, etablere Grønvold park og styrke stedet som lokal møteplass.

- Saksnummer: 202202903 - Ensjøveien 3 - Ensjøveien 3 m.fl. - NRK - Normannsløkka - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023. Det forventes at planforslag er utarbeidet innen 30.08.2024 og lagt ut til offentlig ettersyn 22.11.2024. Saken fortsetter i sak 2025/06870

Byggesaker:
- Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det er forespurt forhåndskonferanse 16.12.2025, vedrørende oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal. Saksnummer 202523209.

- Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje. Det ble gitt endret tillatelse 04.09.20256. Saksnummer 202520495

- Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Det ble gitt delvis tillatelse og delvis avslag til endring 26.02.2026. Saksnummer 202511886

- Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller. Det ble gitt igangsettingstillatelse for hele tiltaket 18.07.2025. Saksnummer 202512312.

- Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 05.01.2026. Saksnummer 202507134.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr 12 747,- pr. mnd. og inkluderer: Akonto oppvarming, varmtvann, bredbånd, kommunale avgifter, renter felleslån, felleskostnader, trappevask, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold m.m.

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 4 257,- pr. mnd.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: Kr 4 092,-.
TV/bredbånd : Kr. 165,-.
Lån nr: 9820807445; IN lån 1: Akonto renter kr 8 490,-.

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til februar 2033, og det betales dermed kun renter per tidspunkt. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 15 147,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, ikke innløst fellesgjelden samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Eiendomsskatten er kr 2 136,- pr år. Disse fremkommer på egen faktura fra Obos 1. gang hver kvartal.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år. / 3 546 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 198 806,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 795 224,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 2 136 for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 20 042,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 2 127 000,- pr. 14.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 174 695 000,- pr. 14.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208074458
Rentebetingelser: 4,79% flytende rente
Lånets løpetid: 28.02.2063
Avdragsfrihet: Frem til februar 2033

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. kr 2 127 000,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i de månedlige felleskostnadene med kr. 8 490,-.

Garantert betaling av felleskostnader:
Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring AS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

7 950 000,00 Prisantydning
2 127 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 077 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje (ved kjøp av garasje)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel inkl garasje
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 940,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
11 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
10 078 940,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 088 890,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Ytreland, Stian Kolås og Per Hausner Fosen

Leiligheten er tilknyttet Locus Ensjø Borettslag. Borettslaget består av 124 leiligheter, en næringsseksjon for barnehage og en næringsseksjon med lokaler butikker/bevertning.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Forsikret hos: Tryg Forsikring - polisenummer 8597186.
Borettslaget har ikke vedtektsfestet forkjøpsrett.

Iht. samtale med styreleder 16.04.2026 opplyses det at de har et hageprosjekt gående for å oppgradere uteområdet, dette er finansiert med borettslagets midler da de har god økonomi.

Eiendommene er organisert som to kombinerte eierseksjonssameier, Locus Ensjø Syd (sameie) og Locus Ensjø Nord (dette Borettslaget) bestående av både bolig og næringsseksjoner.
Syd og Nord deler garasjekjeller, som er en anleggseiendom og et eget sameie (Locus Ensjø Garasjesameie) med egne vedtekter.

Borettslaget er relativt nytt og har ingen store påkostninger planlagt. Ihht. årsrapport for 2024 er det kun solskjerming som kan være en mulig kostnad, men dette vil være opp til hver enkelt beboer.

Det gjøres oppmerksom på at styremøte for 2026 ikke enda er avholdt og at nye påkostninger kan vedtas.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er ledig for overtakelse. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Andelen er ikke beheftet med forkjøpsrett.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 30 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS  kr 4 375,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 9 950,-
Foto stor pakke  kr 8 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0012/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2612

Sist oppdatert: 18. april 2026 kl. 11:54