Vesledamveien 37

Vesledamveien 37, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 369, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 429, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 430, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 431, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 432, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 433, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 434, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 435, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 436, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 437, ideell andel 1/46
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 212, bruksnummer 438, ideell andel 1/46

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
1. etasje 95 kvm: Entré, vaskerom, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.
2. etasje 55 kvm: Loftsstue, bad og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 40 kvm: Garasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 43 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 74 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 55 kvm måleverdig som bruksareal (BRA). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm. Over garasjen er det en loftsbod der ingen deler av arealet er måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde.
Loftsstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Anticimex AS v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 2001/2002 over to etasjer. Bygningen er fundamentert med støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er oppført i treverk. Yttervegger er kledd med liggende trekledning. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre og er tekket med takstein, med forenklet undertak av sutaksplater. Takrenner er av metall og vindskier i treverk. Bygningen har entrédør med glassfelter, terrassedør med trekarmer og trevinduer fra byggeår samt takvindu på bad i 2. etasje. Det er montert gasspeis i stue. Boligen har overbygget inngangsparti og terrasse på bakkeplan med et areal på ca. 43 m².

Frittstående garasje og bod er oppført i 2001 og tilbygd i 2006. Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning på fasader. Taket har saltak- og pulttakskonstruksjon i tre tekket med takstein. Totalt bruksareal for garasje og bod er 40 m².

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 1. etasje
- Noe slitasje på flisfuger på gulvet.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Vaskerom
- Registrert motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen (ved trapp).
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Bad 2. etasje
- Hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen, tettet med tettemasse.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Benyttet fleksislange på avløpet under servant.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Gassfyrt fyrkjele fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje
- Registrert bomlyd og tegn til riss i fuger i enkelte gulvfliser i entré, samt slitasje på gulvets overflatemateriale.

Loft - innredet - 2. etasje
- Registrert knirk i deler av gulvet, samt tegn til lett slitasje og svelling i enkelte skjøter i laminatgulvet.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kott
- Dampsperren har tegn på enkelte hull, ufullstendige tettinger rundt rør og stedvis ufullstendig overgang fra skråtak til flat del.
- Ventilasjonsløsning for takkonstruksjonen kan ikke kartlegges eller undersøkes fra innsiden grunnet manglende tilkomst.
- Det er registrert fuktighet inne i rør for radonlufting og fuktskjolder på gulvet i området.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Målt lokale høydeforskjeller på opptil 26 mm i loftstue.

Yttervegger inkl. fasader
- Stedvis liten avstand mellom underkant av kledning og terreng, samt stedvis begynnende nedbrytning og elde på sidebelistninger.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer har begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Takvindu viser begynnende tegn til slitasje og aldersrelaterte skader.

Yttertak
- Taket er kun inspisert fra bakkeplan og fra toppen av stige.
- Boligen har en lukket takkonstruksjon.
- Taktekkingen viser tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takrenner og nedløp viser tegn til slitasje og elde, og det er registrert stedvis utilstrekkelig fall.
- Takgjennomføringer og tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Terrasse / platting - Terrasse ved boligen
- Overflatematerialer og rekkverk viser tegn til slitasje, og det observeres tegn til svikt og skjevheter i fundamentene.

Utvendig trapp - Trapp ved garasjeloft
- Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmur.

Forstøtningsmur
- Gangsti med oppbygning i treverk er utsatt for råte, og utglidning kan forekomme.

Andre byggverk - Garasje og bod
- Deler av ytter- og undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ytterdør viser begynnende tegn til slitasje/skade på utsiden.
- Takfallet på utbygg over bod ved garasje har i utgangspunktet for lav takvinkel til bruk av takstein.

Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Vaskerom
- Hulltaking er ikke utført grunnet våtrommets utforming og begrenset vannbelastning (kun utslagsvask).

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten, men kan være plassert bak inspeksjonsluker.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kott
- Boligen har en lukket takkonstruksjon uten full tilkomst.

Yttervegger inkl. fasader
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen i sin helhet er sikret mot gnagere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider, har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m og inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Selger opplyser om at håndløper med festeanordninger finnes og medfølger dersom ny eier ønsker å montere.

Yttertak
- Snøfangerutstyr er ikke etablert. Utstyret på taket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet eller funksjon.

Utvendig trapp - Trapp ved garasjeloft
- Rekkverket og trappen har for store åpninger, og trappen vurderes som noe bratt. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur
- Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, og det samme gjelder gangsti ved terrasse der det er en forholdsvis bratt skråning på nedsiden. Rekkverksløsningen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Service og utskifting deler på gassanlegg i 2021.
- Service varmtvannstank 2025
- Ny innredning vaskerom, ny innredning bad oppe og nede skiftet armaturer tilsvarende i 2025. Arbeid utført selv.
- I forbindelse med nye innredninger på badene oppe og nede, har jeg skiftet armaturer og koblet avløp innenfor veggene. Altså bare det synlige.
- Fjerning av mose på tak; i prosess.
- i 2026 ble det lagt nytt tak på tilbygg garasje utførst av Cirkelbygg AS.
- I 2015 ble det utført grunnarbeider i forbindelse med nedkjørsel til garasje og inngang, satt ned kum fundamentert på fylling som huset er bygget på.
- I 2014 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget i forbindelse med ny kjøkkeninnredning.
- Ble montert El-billader garasje i 2025. Det er også satt inn nye spotter i garasjen i 2026.
- Montert lysspeil på bad nede i 2026.
- Skiftet frostfri utekran i 2025.
- Det ble utført arbeid på innvendige avløpsrør og vannrør i forbindelse med nytt kjøkken i 2014.
- Det har vært årlig ettersyn av gassanlegg i 2026.
- I 2021 ble det skiftet ventilator, brennerpakning, snorpakning, og gassrørpakning.
se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Elektriske arbeider med montering av spotter i garasje, speil på bad og utendørs koblingsboks
- Byttet fronter på kjøkken, samt. skap under vask

2025:
- Montering av elbillader i garasje
- Ny innredning på vaskerom og bad samt nye armaturer

2016:
- Ny vifteenhet

2015:
- Grunnarbeid ved nedkjørsel og inngangsparti med setting av kum

2014:
- Kjøkkeninnredning og nytt elektrisk opplegg til kjøkken og garasje

2009:
- Etablering og oppussing av bad i 2. etasje

Frittliggende enebolig over to plan med solrik tomt og flott utsyn mot omkringliggende natur og kulturlandskap like ved Kjekstadmarka. Boligen ble oppført i 2001 og har en gjennomtenkt familievennlig planløsning med fire soverom, to stuer, to bad, separat vaskerom og en stor terrasse på 43 m² med direkte utgang fra stuen. Loftsstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Oppvarmingen skjer i hovedsak via vannbåren gulvvarme tilknyttet gass og gasspeis i stuen, supplert med varmekabler på våtrommene. Kjøkkenet ble fornyet i 2014, og det er nylig gjort oppgraderinger på baderoms- og vaskeromsinnredninger. På tomten står også en romslig dobbelgarasje med tilhørende bod og loftbod.

Entré:
Entrédøren med glassfelter leder inn til en lys entré med mørke gulvfliser og god plass til yttertøy og sko. Rommet har malte slette flater på vegger og i himling, samt en hvitmalt trapp i heltre som fører opp til andre etasje. Fra entréen er det direkte adkomst til vaskerommet, badet i første etasje, to soverom og videre inn til stue og kjøkken.

Stue:
Stuen har en luftig utforming med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot grønne omgivelser. En klassisk gasspeis med dekorativ omramming danner et lunt samlingspunkt, og gulvet har behagelig vannbåren varme. Rommet gir god plass til en romslig sofagruppe samt et stort spisebord i tilknytning til kjøkkendelen. Fra stuen er det direkte utgang via tofløyet terrassedør til den store terrassen på bakkeplan.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og er innredet med en tidløs Strai-kjøkkeninnredning fra 2014 med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Innredningen har rikelig med skap- og benkeplass, nedfelt kjøkkenvask med ettgreps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Kjøkkenet er utstyrt med en markant gasskomfyr, integrert kaffemaskin, oppvaskmaskin, nisje for kjøleskap/fryser og automatisk vannstopper med fuktsensor. Store vinduer over arbeidsbenken gir godt arbeidslys og flott utsyn over nærområdet. Det er kun integrerte hvitevarer som medfølger eiendommen. Selger opplyser at kjøleskap medfølger.

Bad 1. etasje:
Baderommet i første etasje er flislagt på vegger og gulv, og er utstyrt med varmekabler. Rommet har fått fornyet innredning med vegghengt servantseksjon i eikeutførelse, heldekkende servant og et bredt speil med integrert belysning montert i 2026. Videre er rommet utstyrt med dusjhjørne med innfellbare glassdører og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling sørger for god ventilasjon.

Vaskerom:
Vaskerommet er et praktisk rom med flislagt gulv og gulvvarme. Rommet har fått nyere innredning med slette, grønne fronter og laminert benkeplate, opplegg for vaskemaskin og vegghengt utslagsvask. Her er også boligens gassfyrte sentralfyrkjele, varmtvannsbereder og enhet for sentralstøvsuger plassert. Mekanisk avtrekk i himling ivaretar ventilasjonen.

Soverom 1. etasje:
Første etasje rommer to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og kommode, med vinduer som vender ut mot hagen. Det andre soverommet har fleksibel bruksflate og er innredet med en romslig garderobeløsning, men kan like gjerne benyttes som barnerom eller gjesterom. Begge rommene har parkett på gulv og malte slette veggflater.

Loftsstue:
I andre etasje åpner planløsningen opp til en loftsstue med hvitmalt trepanel på vegger og i skråhimling, samt laminat på gulv. Rommet har en takhøyde på opptil 2,41 meter og vinduer i gavlen som gir vidstrakt utsikt over kulturlandskapet. Loftsstuen fungerer som en fin ekstra oppholdssone for familien med plass til sofagruppe, TV-møbel eller arbeidsplass. På begge langsider og bak badet er det bygget inn kott for lagring.

Bad 2. etasje:
Baderommet i loftsetasjen er flislagt på gulv, vegger og i himling, og har gulvvarme samt takvindu som tilfører naturlig dagslys. Rommet er innredet med vegghengt baderomsmøbel med toppmontert vaskebolle, fastmontert speil, dusjsone med glassvegg og gulvstående toalett.

Soverom 2. etasje:
Loftsetasjen har to soverom med hvitmalte trepanelte overflater og laminat på gulv. Rommene har skråtak med god takhøyde mot midten, og vinduer i gavlveggene som gir fint dagslys og grønt utsyn. Det er god plass til seng, nattbord og skrivebord.

Uteområde og garasje:
Fra stuen er det direkte utgang til en treterrasse på 43 m² med rekkverk og god plass til flere sittegrupper, spisebord og grill. Tomten på 979,5 m² er pent opparbeidet med plen, frukttrær, frodige blomsterbed og støttemurer i naturstein. Gårdsplassen har belegningsstein og leder frem til et overbygget inngangsparti samt en frittstående dobbelgarasje på 40 m² med integrert bod og uinnredet loftsbod med utvendig trappeadkomst. Det er montert el-billader i garasjen.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat og fliser i 1. etasje. Laminat i 2. etasje. Fliser på begge baderom og på vaskerom.
Vegger: Malte slette flater i 1. etasje. Fliser på begge baderom. Malte slette flater på vaskerom. Trepanel, slette flater og MDF-plater i 2. etasje.
Himling: Malte slette flater i 1. etasje og på bad i 1. etasje. Fliser i himling på bad i 2. etasje. Trepanel i himling i 2. etasje.

Lagring:
Etablerte kott på sidene i loftsetasjen, plassert på begge langsider og bak baderommet. Frittstående bod ved gårdsplassen i tilknytning til garasjen, samt uinnredet loftsbod over garasjen med adkomst via utvendig trapp.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger salget, med unntak av gasskomfyr. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: taklamper i gang og lampe over spisebord stue.

Gass og elektrisitet. Vannbåren gulvvarme tilkoblet felles gassanlegg i boligfeltet, med gassbrenner/fyrkjele plassert på vaskerom. Gasspeis i stue. Varmekabler på bad i 1. etasje, samt gulvvarme på vaskerom og bad i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2001. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 08.08.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.01.2002. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning i 2.etg. Loftsstuen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som disponibelt rom. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

For frittstående garasje (byggeår 2001) foreligger det godkjente byggetegninger datert 29.08.2001. Det foreligger i tillegg godkjente byggetegninger for tilbygg (bod) til garasjen (byggeår 2006) datert 23.06.2006. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Kommunen opplyser at det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for garasjen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over garasjens lovlighet.
For at garasjen skal kunne anses om lovlig tatt i bruk etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess ifbm utstedelse av ferdigattest. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 13291, tinglyst 06.08.2001, type heftelse: Pliktig medlemskap i velforening.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 13291, tinglyst 06.08.2001, type heftelse: Bestemmelser iflg skjøte
Som eier i Kjekstadmarka Delfelt B4 er du medeier i det private felles vann- og avløpsanlegget, og du må være medlem i velforeningen. Du har selv ansvaret for stikkledningen fra fellesledningen og inn i ditt eget hus. Du må også betale din forholdsmessige andel av utgiftene til drift, vedlikehold og rehabilitering av fellesanlegg, fellesarealer, lekeplasser og veier som kommunen ikke drifter.

Flertallet kan beslutte rehabilitering, men du kan selv fikse uforutsette brudd og dele regningen med de andre. Du må godta at fellesanlegg og ledninger krysser eiendommen din, og at naboer/velforeningen har adkomst for vedlikehold og reparasjoner (eiendommen skal da settes tilbake i opprinnelig stand). Til slutt plikter du å ikke bygge eller gjøre tiltak som gjør ledningene vanskelig tilgjengelige.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en attraktiv og fredelig beliggenhet i et etablert eneboligområde i Røyken, med vidstrakt utsikt over omkringliggende jorder og åser. Her bor du i et rolig og barnevennlig nabolag med lite gjennomgangstrafikk, tilrettelagte lekeplasser og balløkke like ved. Kjekstadmarka ligger praktisk talt rett utenfor døren; stiene starter ved Vesledammen og fører inn til et omfattende nettverk av merkede turløyper, badevann og skiløyper om vinteren, med turmål som Blåfjellhytta og Småvannsbu innen rekkevidde.

Området er svært godt tilrettelagt for et aktivt familieliv. Kjekstadmarka Kanvas-barnehage ligger en kort spasertur unna, og det er flere barnehager samt skoler på alle trinn i nærområdet, inkludert Midtbygda skole, Spikkestad ungdomsskole og Røyken videregående skole på Katrineåsen. Idrettsmiljøet er velutviklet med ROS ILs anlegg like ved, Kjekstad Golfklubbs 18-hulls bane og det moderne Røykenbadet en kort kjøretur unna. Badet rommer både treningssenter, flere basseng, klatrevegg og diverse helsetilbud.

I Røyken sentrum, rundt to kilometer fra boligen, finner du det du trenger av daglige servicetilbud og forretninger. Her ligger Røyken Senter med dagligvarebutikker som Kiwi og Spar, samt apotek, spisesteder og andre servicetilbud. Nærområdet byr i tillegg på flotte rekreasjonsmuligheter mot kysten langs Oslofjorden og Drammensfjorden, med populære badeplasser og kyststier en kort kjøretur unna.

Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig og gjør hverdagslogistikken enkel. Fra Røyken stasjon går lokaltoget på Spikkestadbanen jevnlig mot Asker, Sandvika og Oslo Sentralstasjon. I tillegg har området gode bussforbindelser til både Drammen og Asker, og med bil når du raskt ut på hovedveinettet mot resten av Asker og Oslofjordregionen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kjekstadmarka Kanvas-barnehage, 100-Meterskogen barnehage og Røyken barnehage, alle med gangavstand fra boligen.

Skoler:
Midtbygda barneskole, Spikkestad barneskole, Spikkestad ungdomsskole, samt Røyken videregående skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 979 kvm. Tomten er skrånet med flate partier ved boligen, og er opparbeidet med hage, diverse beplantning, forstøtningsmurer i naturstein samt belegningsstein på gårdsplass og gangveier. Eiendommen har en ideell andel (1/46) i realsameie (gnr. 212 bnr. 429–438) for fellesarealer i området.

Parkering i frittstående garasje, samt på gårdsplass på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Kleiverfeltet delfelt B4, datert 04.05.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B4.

Av reguleringsbestemmelsene § 6 fremgår det at områdets grønne preg skal søkes opprettholdt, og at tomter skal opparbeides og beplantes på en varsom måte. Det er ikke tillatt å plante eller sette opp gjerder nærmere enn 1,5 meter fra asfaltkanter. Innmålte trær, terrengformasjoner og vegetasjon i tomtegrenser skal bevares.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035, vedtatt 13.06.2023.

Det er også en kommuneplan under arbeid "Kommuneplanens arealdel 2027 - 2039".

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 25 638,- for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, renovasjon og vann. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 9 580,72 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 000,- pr. år. / 17 615 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 6 463,- pr. år.
Velavgift til Vesledammen Velforening er kr 3 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 610 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 440 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 870 000,00 Prisantydning

Omkostninger

171 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
172 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
192 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 042 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 062 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv-Bente Halstensgaard og Stein Bjørn Schjerven

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Vesledammen Velforening.
I dette inngår det veiavgift og brøyting.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Alle visninger til prisen av én. (Inkl. private visninger)  kr 4 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 658,63
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 5 000,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige. 5,71 promillesats av prisantydning eks 7.000.000,-  kr 39 970,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2677

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 13:40