Valleveien 675

Valleveien 675, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 78, bruksnummer 37, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 69 kvm: Entré, gang, tre soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 17 kvm: Bod ved inngang og overbygget utestue.

Frittstående bod:
1. etasje 9 kvm: To bodrom.

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 57 kvm: Terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.02.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Bygget er oppført med krypkjeller. Yttervegger, etasjeskiller og tak av trekonstruksjoner. Utvendig fasade med liggende trekledning. Saltak og pulttak tekket med metall takplater. Vinduer og terrassedør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Ytterdører og omramming: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Konsekvens er at døren har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Terrasse / platting - Terrasser ved og rundt hytta:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassene (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det registreres slitasje i overflatene, med pussavflass og sprekkdannelser til grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner. Dette merkes mest på teglsteinskonstruksjoner under tilbygg mot sør. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter. Lettklinkerblokker på tilbygg mot nord har ikke pusset overflate, dette bør påregnes.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Gråvann fra dusj, servant og kjøkkenvask går til terreng via rør. Nærmere undersøkelser anbefales.

Andre byggverk - Bod:
- Helhetsvurdering.

Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering. Erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Kjøkken:
- Overflate himling: Fukt skade i himling grunnet lekkasje fra yttertaket. Grunnet dette er det en mulighet for at himling må åpnes, se mer utfyllende for vurdering av andre rom.
- Innredning: Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Forholdet vurderes som estetisk og uten funksjonelle konsekvenser.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Annet: Vera snurredass med glassfibertank plassert under hytte. Luke for tømming på siden. Tank må tømmes ved behov. Isolasjon til lufterør har tegn av slitasje og elde. Ettersyn av tank med tilhørende tekninske innstallasjoner anbefales, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. etasje :
- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket målbare skjevheter. På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. På lite soverom mot øst soverom måles dette til 10 mm og stort soverom ved entre til 5 mm.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering.

Andre utvendige forhold - Helhetsvurdering:
- Tilstandsgrad: Det er ikke takrenneløsning tilknyttet taket. Konstruksjoner har tegn av slitasje. Øvrige fasader er vurdert under yttervegger. Ifølge eier er arbeider ved utestue utført ved egeninnsats. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trappene viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er fare for følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for total omlegging av yttertaket.

Andre rom - 1. etasje :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for fagkyndige undersøkelser og vurdering av hva som må gjøres. Høyere kostnader utover dette må påregnes om det må åpnes opp mer innvendig, det vil også bli kostnader knyttet til oppbygning.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Skyvedør til utestue montert i 2009 og ny bod fra 2008, gammel bod ble revet. Nytt bjelkelag, isolasjon og gulv i stue og kjøkken. Ny benkeplate på kjøkkenet, ny lekkasjestopper og dusj blandebatteri fra 2021.

Hytta har enkel standard, men er lys, åpen og har en praktisk planløsning. På gulvene er det laminat, noe belegg og tregulv på ett soverom. Vegger og himlinger med panel. Kjøkken med profilert innredning med ventilator og kjøkkenvask. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin kan medfølge i handelen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. På badet er det dusjkabinett, servant og biologisk toalett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden 1967. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra første byggetrinn. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for utvidelse av fritidsboligen datert 19.06.2008, med tilhørende byggetegninger datert 10.05.2001 og 06.02.2007. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten gjelder ikke for frittstående bod fra 2008. Selger opplyser om at det stod en bod der fra gammelt av som ble revet i forbindelse med oppføring av nåværende bod. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette og evt. krav om rivning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:

Dagboknr 502157, tinglyst 15.08.1967, type heftelse: Gammel festekontrakt som inneholder bestemmelser om bebyggelse, fellesanlegg, beite og terrengbehandling, samt forbud mot å drive næringsvirksomhet. Festeavtalen er innløst, men ovennevnte forhold skal fortsatt gjelde.

Dokumentet inneholder og bestemmelser om veg og adkomst til eiendommen. Det står at bruk av kjørevei som grunneier disponerer, forutsettes ordning med bompenger, årsavgift e. l. Festeren kan ikke anlegge vei uten særskilt avtale med grunneier. Det er lagt vei frem til hytta fra Valleveien og det vites ikke om denne bestemmelsen har noen innvirkning på dagens forhold.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt. 

Hytta ligger helt for seg selv på en liten kolle på på Kjørrstad ikke langt fra Trosby i Bamble hvor hytta er omgitt av naturen. Det er bilvei med enkel adkomst fra Valleveien. Nede ved sjøen er det badestrand. I umiddelbar nærhet finnes friområder med kyststi og sandstrender. Skjærgården i området er variert og vakker med Tonerleia på utsiden av Melbyfjorden, eller mer skjermet farvann inne i Trosbyfjorden. Korte båtturer til sommersteder som Valle, Kragerø og Langesund. Ytterst i havet ligger kjente øyer som Jomfruland og Stråholmen. Det er kort avstand til nærbutikk og gatekjøkken på Trosby. Butikken er åpen hver dag hele året. Ytterst på Kjønnøya i seilingsleden ut av Trosbyfjorden ligger Havparadiset, en koselig restaurant, som arrangerer smaksmenyer og intimkonserter om sommeren. Sjøterrassen er en annen restaurant som ligger i tilknytning til sjøen i Trosbyfjorden. Golfbane ligger like i nærheten og til Valle er det ca. 4 km. Her er det restauranter, diverse butikker, dagligvarebutikk og et yrende liv sommerstid. Det er ca. 20 min. med bil til Stathelle hvor man bl.a. finner stort kjøpesenter.

Ta av fra E-18 syd for Grenlandsbrua og følg gamle E18 sydover forbi Bamble kirke og ta til venstre mot Valle. Følg Valleveien litt over 6 km. mot Valle. Hytta ligger på høyre side av veien ca. 850 meter etter Trosby båt og motor. Stikkeveien opp til hytta fører direkte opp på "tunet". Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt, som ikke er oppmålt. Grensen beskrives i eldre grense beskrivelse fra 1966 og det er nedsatt bolter 5 bolter. Det er usikkert eksakt hvor grensene går. Tomten ligger på en kolle ovenfor Valleveien og består hovedsakelig av naturtomt med spredt vegetasjon. Terrassen i trevirke strekker seg nesten langs hele hyttas langside med direkte adkomst til utestue, samt ved inngangspartiet som er overbygget. Begge terrassene har markise og på godværsdager fungerer terrassene fullt ut som en "stue" hvor du kan nyte nærheten til naturen. Det er også et gruset område for parkering og en platting utenfor uthuset.

Hytta har parkering på egen tomt hvor det er plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt sommervannledning til hyttevegg via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen. I boden er det cisterne med trykkvannspumpe for forsyning av vann til kjøkken og bad. Avløp for gråvann i terrenget, og det er ikke søkt om noen utslippstillatelse. Biologisk toalett.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel datert 15.12.2022 avsatt til: framtidig fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 12.618,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendommen selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det er avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr. 123.076,- ifølge skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

For mer informasjon se skatteetaten.no

1 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

28 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
49 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 199 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liss-Bente Gulbrandsen Tveit

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr. 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr. 3.900,-
Markedsføringspakke Fritid  kr. 29.900,-
Oppgjør  kr. 8.900,
Tilrettelegging  kr. 19.900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune  kr. 4.173,-
Tinglysing sikring  kr. 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr. 17.500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Fritid regnes av prisant.  kr. 9.465,-
Foto - inkl. drone  kr. 5.000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0002/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.262

Sist oppdatert: 26. februar 2026 kl. 21:42