Lilloe-Olsens vei 4A

Lilloe-Olsens vei 4A, 0489 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 410, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 202 kvm

BRA-i:
Kjeller: 101 kvm: Stue/kjøkken, bad, vaskerom, trapperom, tilliggende garasje, to boder, rom benyttet som soverom, to soverom.
1. etasje 101 kvm: Entré, gang, stue/spisestue, kjøkken, bad, tre soverom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.12.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som soverom i underetasjen er ikke godkjent som rom til varlig opphold. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trepanel. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein (taket er inspisert fra bakkeplan). Ytterdører med karmer av tre og felter av glass fra 2018. Vinduer med karmer av tre i 2- og 3-lags glass fra 2018 og 2024. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 69% TG1, 20% TG2 og 11% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2(TG2) på bygningselementer i: Vaskerom, bad - underetasje, kjøkken - underetasje, øvrige rom, rom under terreng(kjeller/underetasje/sokkeletasje), radon, tilliggende garasje med boder, utvendige trapper, drenering, forstøtningsmurer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:
- Vaskerom: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Fallforhold på gulv er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Bad, underetasje: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig.
- Kjøkken, underetasje: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Øvrige rom: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er kun registrert ventiler i enkelte vinduer.
- Rom under terreng: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvenes overflatemateriale i hybeldel. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Deler av hybeldel er ikke tilstrekkelig inspisert grunnet lagring av gods/løsøre på befaringstidspunktet. Eventuelle feil eller mangler kan derfor ikke verifiseres.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.
- Garasje: Garasje med boder er ikke tilstrekkelig inspisert grunnet lagring av gods/løsøre på befaringstidspunktet. Eventuelle feil eller mangler kan derfor ikke verifiseres.
- Markterrasse: Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen.
- Utvendige trapper: Det er påvist skjevheter på trapp ved inngangsparti. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Trapp ned mot garasje mangler rekkverk/håndløper.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Forstøtningsmur: Forstøtningsmur ved nedkjørsel til garasje har fått påvist skjevheter, og mangler rekkverk. Forstøtningsmur ved inngangspartiet mangler rekkverk.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Vaskerom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Bad underetasje: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Konstruksjon: Konstruksjonen er lukket og er ikke inspirert da dette krever større inngrep.
- Yttertak: Yttertaket er inspisert fra bakkeplan grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker med de begrensninger dette medfører. Vurderingen er derfor basert på informasjon om yttertakets alder, med den begrensning dette innebærer. Tilleggsundersøkelser bør derfor gjennomføres når forholdene ligger til rette (stillas/lift). Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket bør gjøres når forholdene ligger til rette (stillas/lift), og det tas forbehold om eventuell feil utførelse og skjulte feil samt mangler. Basert på alle ovennevnte forhold anbefales ytterligere undersøkelser.
- Markterrasse, fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Vann- og avløpsledninger er naturligvis skjult i grunnen, og derfor ikke inspisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Svært sporadisk har vi sett kre. Siden dette er observert sjeldent, så har vi heller ikke iverksatt tiltak mot dette.

23. Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Svar: Ja. Følgende arbeid er ikke søkt om til Plan og bygningsetaten: Utvidelse av utvendig trapp. Utvidet øverste del av trapp for enklere ankomst til inngangsdør. Arbeidet utført i samarbeid med byggmester. Platting. Arbeidet utført i samarbeid med byggmester.

Selger informerer også om følgende:
- Oppvaskmaskinen i 1.etg "bråker", men fungerer fint. Må sikkert byttes ut om ikke altfor lenge.

Flott og innholdsrik halvpart tomannsbolig over to plan, 1. etasje og underetasje, med familievennlig beliggenhet i et etablert og rolig boligområde på Grefsen. Eiendommen ligger tilbaketrukket i en lite trafikkert vei, og byr på en trygg og barnevennlig hverdag med nærhet til både skoler, barnehager, dagligvarebutikker og offentlig kommunikasjon. Marka og populære turområder ligger også i kort avstand, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter året rundt.

Boligen fremstår med en gjennomtenkt planløsning over to plan, hvor hoveddelen har det meste av boligarealet samlet på ett nivå. I tillegg er det en underetasje et vaskerom og egen hybeldel med utleiemulighet, noe som gir fleksibel bruk og potensial for gode leieinntekter.

Eiendommen ble betydelig oppgradert i 2018 og holder gjennomgående en pen og funksjonell standard. Ved oppgraderingen ble alle innvendige rør byttet, ny utvendig stoppekran, hele det elektriske anlegget ble byttet, ny isolasjon og ny kledning, nye vinduer og nye bad og kjøkken. Varmekabler i oppkjørselen ble lagt i 2019. Det er også montert solskjerming på flere vinduer i 2019.
Fasade mot vest og sør ble malt i 2025.

Til eiendommen hører en flott, opparbeidet del av hagen med gode utearealer som inviterer til både lek, avslapning og sosiale sammenkomster. Det er integrert garasje med tilhørende boder samt plass til bil, noe som gir praktiske lagrings- og parkeringsforhold. En bolig som egner seg godt for både barnefamilier og kjøpere som ønsker en kombinasjonen av egen bolig og utleiemulighet.

1. ETASJE

Entré
Entré med flislagt gulv med gulvvarme. Det medfølger et garderobeskap til å henge fra seg yttertøy, samt at det er plass til en skohylle. Fra entréen er det direkte adkomst til boligens 1. etasje, samt en trappegang ned til underetasjen.

Stue & kjøkken
Boligens oppholdsrom er fint samlet i en åpen løsning med en praktisk utforming som gir plass til møblering av flere sosiale soner i rommet. I dag er stuedelen innredet med en fin sone som er møblert med sittegruppe og TV, en sone med sofagruppe samt god plass til et spisebord ved kjøkkendelen. Oppholdsrommet har flere store vindusflater som gir et fint naturlig lys fra flere sider til rommet. Ved spisestuedelen er det plassert en koselig peis som gir en hyggelig atmosfære samt god varme på kalde vintersdager. Gulvflater er lagt i tidsriktig enstavs eikeparkett. Veggflater i slette flater malt i delikate farger som deler inn sonene i rommet, kombinert med en lys spilevegg som står i stil til de øvrige fargevalgene.

Moderne Ikea kjøkken fra 2018 med lyse slette fronter og benkeplate i laminat med planlimt vask og integrerte hvitevarer. Kjøkkeninnredningen har en praktisk utforming som gir fine arbeidsflater og god oppbevaringsplass. Kjøkkenet oppleves sosialt og gir god oversikt mot stuen. Det er plass til to bar stoler på baksiden av kjøkkenbenken mot stuen. Her kan du nyte frokosten, eller hjelpe ungene med lekser mens du laget middag.

Baderom
Lekkert og delikat baderom flislagt med store grå fliser med mindre gulvfliser i dusjsonen. Gulvvarme i gulv. Rommet er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassvegger, hånddusj og regnfallsdusj, lyst og moderne servantmøbel med god oppbevaringsplass i skuffer, samt et stort vegghengt speil.

3 soverom
I første etasje ligger det tre soverom av god størrelse, alle malt i moderne farger.

UNDERETASJE

Trapperom
Trapperommet er godt utnyttet med ekstra oppbevaringsplass i garderobeløsning med trådkurver under trappen som er plasstilpasset. Flislagt gulv med gulvvarme gir ekstra komfort og varme.

Roms benyttet som soverom
Rom i underetasje tilknyttet trapperommet er innredet som et soverom med plass til seng og garderobeskap. Rommet er ikke godkjent som rom til varig opphold, se punkt "Ferdigattest".

Vaskerom
Praktisk vaskerom med opplegg til vaskemaskin, vaskeromsinnredning og utslagsvask. Flislagt gulv med gulvvarme. Varmtvannsbereder på ca. 300 liter

Integrert garasje
Tilknyttet boenheten medfølger det en integrert garasje med innvendig adkomst fra vaskerommet. Garasjen har plass til en bil og det er montert elbillader. I garasjen er det etablert to boder med god plass til lagring.

UNDERETASJE - HYBEL MED EGEN ADKOMST

Stue & kjøkken
Åpen planløsning mellom stue og kjøkken. Lyst og moderne Ikea kjøkken med slette fronter og sort benkeplate i laminat. Integrert kombiskap og oppvaskmaskin. Oppholdsrommet har plass til et lite spisebord, samt en koselig sofakrok med salongbord og TV.

Baderom
Lyst og flislagt baderom med gulvvarme. Badet er pusset opp i forbindelse med renoveringen av boligen i 2018. Rommet er innredet med servant med underskap, gulvstående toalett, dusjhjørne med innfellbare glassvegger og opplegg til vaskemaskin.

2 soverom
I hybelen ligger det to lyse og koselige soverom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Pendellamper i stue, og lampe i hjørne i stue medfølger ikke.

Kombi vaskemaskin/tørkemaskin kan medfølge hvis ønskelig.

Oppvarming med elektrisitet og ildsted.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1951.

Etter søk i saksinnsyn hos Plan-. og Bygg har ikke megler funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, og det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Men i byggesaksmappen foreligger det dokument fra befaring v/ Bygningskontrollen datert 08.01.1951 i forbindelse med innflytting der det kommer frem at "plate på gulv foran feierdør på loft må festes til gulv", og at Bygningskontrollen ikke vil motsette seg at det flyttes inn og at det vil bli avholdt ferdigbesiktigelse senere. Videre finnes det bekreftelse fra VAV, Oslo Brannvesen v/Feiermester, veisjefen om at ingenting er til hinder fra deres side mtp ferdigattest og i byggesaksnotat (håndskrevet) datert 21.03.1952 fremkommer det blant annet "intet å bemerke. Kan f.att" (Kan ferdigattesteres, meglers anmerkning).
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest datert 13.02.2019 for etablering av støttemur og veranda, fasadeendringer, tilbygg, tiltak i bærekonstruksjonen, endring i brannskille, rivearbeider, etablering av bad, mindre endring i planløsningen, samt delvis bruksendring av kjeller og loft, fra tilleggsdel til hoveddel. Det foreligger også ferdigattest for påbygg datert 03.11.2025.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer fra sist godkjente byggetegninger opp mot dagens bruk:

Rom benyttet som soverom ved trappegang i underetasje er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Ved inngangspartiet er det etablert et repos til høyre for inngangsdøren samt et takoverbygg over døren. I tillegg et takoverbygg over inngang til hybelen. Disse endringene er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen. Ved en eventuell søknad vil risikoen være at takoverbygget og reposet må fjernes.
Eier har oppført en støttemur i hagen. Denne er ikke byggemeldt eller godkjent hos PBE. Konsekvens ved søknad kan være at muren må fjernes.

Kjøper eiendommen slik den fremstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for rom innredet som soverom, takoverbygg, repos og støttemur.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 3337, tinglyst 20.03.1950, type heftelse: Erklæring. Servitutten omhandler blant annet godkjennelse til at veien godkjennes i sin nåværende bredde med 5 meter bred kjørebane. Eier må ved tinglest erklæring forplikte seg til når Oslo kommune måtte forlange det, å opparbeide veien langs tomta i inntil 8 meter bredde.

Dagboknr 4185, tinglyst 12.04.1950. Servitutten omhandler bestemmelser i forbindelse med vann- og kloakkledninger til boligen. Eier av eiendommen overtar ansvar for ledningsnettet på eiendommen og må etterkomme eventuelle krav til endringer som måtte pålegges av kommunen.

Dagboknr 14962, tinglyst 02.12.1957, type heftelse: Bestemmelse om vei: Dette er en felleserklæring i forbindelse med kommunens overdragelse av Lilloe-Olsens vei mellom Grefsenveien og Saturnveien, på følgende betingelser:
1. Gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikant flyttes av grunneieren.
2. Veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand overdras til kommunen uten utgift for denne.
3. De private avkjørsler som ikke er i orden må av grunneierne settes i stand og forsynes med stikkrenner på en av veivesenet godkjent måte.
4. Hvor overvannet ikke bortledes gjennom offentlig kloakk, må der gis stikkrennene fritt avløp fra veiens område.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Hybelen utleid, med en oppsigelsestid på 3 mnd.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Meget attraktiv beliggenhet sentralt på Grefsen med kort avstand til det aller meste av betydning for barnefamilien. Gaten er lite trafikkert og lek og ballspill i gaten er et vanlig syn her om sommeren. Eiendommen sogner til populære Grefsen barneskole. Skoleveien er kort og trygg da den kun krysser én gate som og er lite trafikkert, Gamle Kjelsås vei. Gaten er sosial og det arrangeres blant annet gatefest en gang i året der store og små koser seg med grilling, lek og hygge. Det arrangeres også nabolagsfest på grøntområdet i krysset Gamle Kjelsås vei og Saturnveien/Engebråtveien.

Området består hovedsakelig av villa-, rekkehus og blokkbebyggelse. Gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, barnehager/skoler, matbutikker, marka og fotballbaner. Kort vei til Grefsenplatået med blant annet grønnsakhandel, Bella restaurant, sushi take-away og 7-eleven. Søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien, kun et par minutters gange fra boligen.

Fra boligen er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Trikk fra Grefsenveien, 25-bussen fra Kjelsåsveien og tog fra Kjelsås stasjon. T-bane fra Nydalen eller Storo, flybuss fra Storokrysset.

Ønsker du friluft/rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum på Frysja eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg for langrenn.

I nærheten ligger Myrerjordet som er en stor, grønn "lunge" med tilbud til både store og små. Her er det flere gressbaner, kunstgressbane, tursti, treningsapparater og en sandballbane. Jupiterjordet med fotballbane og lekeplass ligger også i kort gangavstand fra boligen.

10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur/busstur unna. http://www.grefsenkollen.no.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Grefsen barneskole og Engebråten ungdomsskole. Det er også flere kommunale og private barnehager i området som blant annet Grefsen Kirkes barnehage, Bråtenalleen Barnehage og Engebråten barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 741 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfaltert biloppstillingsplass (varmekabel ned til garasje), skiferbelagt adkomstvei, frittliggende markterrasse, plenareal, prydbusker og diverse beplantning.  

Seksjon 1 har iht. sameiets vedtekter særskilt bruksrett til hagens sørside og den har meget gode solforhold. Sameiets vedtekter med illustrasjon av hagens fordeling ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

Garasjeplass til en bil i integrert garasje med innvendig adkomst til boligen.
Iht. sist godkjente byggetegninger og sameiets vedtekter er det tiltenkt plass til to bilen i lengen i garasjen. Det er i senere tid satt opp lettvegger for å etablere to boder i garasjen, noe som reduserer garasjeplassen til kun en bil.

Gateparkering for ytterligere parkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Kommunale avgifter utgjør kr 24.426,07 for 2026 for seksjon 1.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24 660 kwh pr år, inkludert forbruk i hybelen.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og Internett, og har avgift på kr 1 015,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 576 205,- for 2024 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 11 094 pr. 2026.

14 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

372 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
393 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 293 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Live Wirak Holten og Thor-André Wirak Holten

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 50/100. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad, gressklipping og snømåking må påregnes.
Dyrehold er tillatt

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Fasade mot vest og sør malt i 2025
Planlagte påkostninger: 
- Resterende fasader skal også males. Det er ikke bestemt når dette skal utføres og dette er noe seksjonseierne i felleskap må enes om tidspunkt for.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Eier foretrekker overtagelse rundt 01.juni, men kan også være fleksibel. Interessenter oppfordres til å angi dato for ønsket overtagelse ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse (evt. visning 3 og 4 er gratis)  kr 3 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 40 000,-
Boligstyling/rådgivning. kr 2.000,-  
Foto  kr 8 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0115/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.25115

Sist oppdatert: 03. februar 2026 kl. 22:18