Sørkedalsveien 9D

Sørkedalsveien 9D, 0367 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 38, bruksnummer 328, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 453, Nye Major borettslag, organisasjonsnummer 992953772

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
5. etasje 34 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
1. underetasje 5 kvm: Bod.

BRA-b:
5. etasje 5 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer en bod i byggets kjeller (-1). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 10 etasjer, samt 2 underetasjer oppført i 2008. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med pussede fasadeplater samt tekket med metall. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og metall samt to-lags glass fra byggeår. Entrédør med brannklasse B30 og db40. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten

Det er gitt TG2 på slitasje på gulvoverflate i entré og stue/kjøkken, samt at rekkverkshøyden på balkongen er under 1,2 meter. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Entré:
Lys entré med plass til å henge fra seg yttertøy og annet. Downlights i himling.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Innbydende stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i rommet. Stuen har er åpen løsning med kjøkkenet som skaper en sosial sone. Her er det plass til stuemøblement som en sofa med tilhørende møbler, samt et spisebord i fin tilknytning til både stue og kjøkken. Leiligheten er godt lydisolert med balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og metall med to-lags glass. Utgang fra stue til innglasset balkong på 5 m2, som har mulighet for møblering og er en perfekt forlengelse av stuen på sommerhalvåret.

Kjøkkeninnredning fra byggeår med slette fronter i hvit utførelse. Benkeplater av tre. Nedfelt rustfri oppvaskkum med ett-greps armatur. Fliser mellom benkeskap og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte oppvaskmaskin og ovn. Keramisk platetopp. Ventilator i overskap. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast.

Bad:
Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Nedsenket himling av metall. Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt over servant. Opplegg for vaskemaskin. Vegghengt toalett. Dusj på gulv i hjørnet med innfellbare dører. Dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Vannrør av type rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner og avtrekksventil plassert i himling.
Det er gitt TG2 på følgende forhold: Det er registrert noe fukt/svellemerker på sider av servantskap. Det er registrert sprekker rundt en flis i nedre del av dusjsone. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Soverom:
Praktisk soverom med garderobeskap og plass til dobbeltseng. Rommet har en smart utforming med skyvedører på hver side av langveggen, noe som gir en praktisk og fleksibel utnyttelse av plassen. Dette gjør det enklere å tilpasse rommet etter behov og skape en mer funksjonell atmosfære.

Oppvarming med elektriske panelovner og gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget, datert 20.04.2018.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 12 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bruksrett til sykkelparkeringsplasser og lekeplass, gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/parkeringsplass og bestemmelse om felles stikkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en sentral og meget attraktiv beliggenhet på Majorstuen. Her bor du virkelig i hjertet av Oslo og du har et rikt utvalg av servicetilbud og god offentlig kommunikasjon rett utenfor dørstokken. Fra leiligheten er det umiddelbar nærhet til Frognerparken, Bogstadveien og Colosseum Kino.

Kort vei til flere dagligvarebutikker, deriblant Rema 1000, Jacobs og Meny. Nærmeste handlesenter, Colosseum Senter ligger tvers over gaten og kan friste med bl.a. frisør, apotek, Meny og Vinmonopol, mens du ved Colosseum Kino finner Power, for ikke å glemme XXL som ligger i samme bygning. For øvrig gangavstand til en av hovedstadens mest ettertraktede handlegater, Bogstadveien, med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Her finner du alt fra de store motehusene til de mindre nisjeforretningene. Bogstadveien har dessuten fått et nytt estetisk løft og fremstår som en moderne og attraktiv handlegate. I området finner du også hyggelige fortauskaféer og velkjente restauranter som Tataki, À L’aise, Kverneriet og Delicatessen.

Området er omkranset av flere parker og grøntområder. Kort vei til anerkjente Frognerparken med Vigelandsanlegget og frodige Frognerbadet. Her finner du flotte skulpturer, beplantning og grøntanlegg i særklasse. Majorstuen kan også skilte med lekeplasser, fotballbaner samt tennis- og idrettsanlegg. Området har gode velvære- og treningstilbud innendørs med SATS ved Colosseum Park, Fresh Fitness i Bogstadveien og eksklusive Artesia i Majorstuveien. Et steinkast unna finner du Middelthuns gate med Barry's, Frenchie, Kaffebrenneriet og Smak av Italia.

Innenfor gangavstand ligger også den fine Slottsparken. Majorstuen ligger kun en kort kjøretur unna Sognsvann, Holmenkollen og Tryvann som byr på unike skiforhold om vinteren, samt Bygdøy hvor du finner populære badestrender som Huk og Paradisbukta.

Boligen ligger kun noen hundre meter fra Majorstua T-banestasjon med tilgang til alle T-banens linjer der du enkelt kan ta deg ned til sentrum på kun 3-4 minutter. Det er kun en liten spasertur til Majorstukrysset som er et stort kollektivt knutepunkt i Oslo med både T-bane, trikk, buss og taxiholdeplass.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har felles eiet tomt på 2 863 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet internveier belagt med betongheller, sittebenker, sykkelstativer, lekeapparater, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut til andelseiere ved ledig kapasitet. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av p-plass etter gjeldende priser. Utleieplass følger ikke boligen ved salg. Ved et evt. kjøp så må styret kontaktes for pris og ledighet.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor, byggegrense og felles lekeareal i henhold til reguleringsplan V231204 datert 23.12.2004.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015.

Kommunedelplan:
- KDP-17, Områder for etablering av torg/møteplass ved byutvikling, Områdeavgrensning for indre Oslo.

Pågående byggesaker:
- Sørkedalsveien 9E - Innglassing av balkong.
- Sørkedalsveien 5 - Utskifting av vinduer og balkongdører.
- Sørkedalsveien 5A - Rehabilitering av fasadeelementer.
- Sørkedalsveien 6 - Hovedombygging, til- og påbygg, bruks- og fasadeendring, dispensasjon.
- Fridtjof Nansens vei 15 - Riving av barnehage - Frognerbekken barnehage.
- Sørkedalsveien 13 H - Oppgradering av Majorstuen T-banestasjon.
- Fridtjof Nansens vei 2 - Riving av kontorbygg.

Pågående plansaker:
Sørkedalsveien 10. Hensikten med prosjektet er å videreutvikle og oppgradere eksisterende eiendomsmasse samt å legge til rette for etableringen av to tårnbygg oppå deler av eksisterende bygg. I tillegg foreslås en utvidelse av kjøpesenter-delen av bygget mot Fridtjof Nansens vei og mot foreslått nytt torg. Det vil tilrettelegges for mer åpne fasader mot tilliggende veier og nytt torg, med flere innganger til kjøpesenterdelen av bygget. Tårnbyggene vil i hovedsak inneholde boliger og kontor/tjenesteyting. Foreløpige beregninger tilsier at det vil bli ca. 70 boliger samt ca. 9000 m2 nye næringsareal, i tillegg til eksisterende. Se saksnnummer 202453451 på kommunens saksinnsyn for ytterligere informasjon.

Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer 202461838 på kommunens saksinnsyn for ytterligere informasjon.

Utvikling av Nye Majorstuen T-bane og Fornebubanen:
Majorstuen stasjon skal få flere adkomster, større plattformer og en ny gangbru. Arbeidet med oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon starter opp i mai 2024. Da skal bygg rives, kabeltraseer skal legges og det skal etableres overvannsgrøft. Fra våren 2025 arbeids det med oppgradering av plattformene og bygging av ny gang- og sykkelbru. Sommeren 2025 stenges T-banetrafikk i ca. en måned for å ferdigstille sporarbeid og arbeid nær sporene. Høsten 2025 og inn i våren 2026 byggs gang- og sykkelbrua og det skal etableres nye smett inn fra Sørkedalsveien. Det meste bør være klart sommeren 2026. Det vil være noe restarbeid også inn i 2027, men dette er mindre arbeider og vil ikke påvirke trafikken.

Les mer her:
https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/fornebubanen/

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 686,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann (a-konto), TV/Bredbånd, kapitalkostnader, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
A konto varmtvann: kr 262,-
Felleskostnader: kr 2.015,-
Tv/bredbånd: kr 409,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 684 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, med en basispakke som inngår i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Det er pr. nå ingen eiendomsskatt på eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 215 290,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 861 158,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 8 980,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 12 000,- pr. 01.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 90.205.657 pr. 11.06.2025 fordelt på 2 lån og lånevilkårene er:

Lån 1: HANBAN-90537027761
Restsaldo: 87.831.408,-
Andel av restsaldo: 0,-
Restløpetid: 33 år 6 md.
Term pr år: 4
Type rente: Flyt
Rente: 5,54%

Lån 2: HANBA2-90537027753
Restsaldo: 2.374.249,-
Andel av restsaldo: 11.840,-
Restløpetid: 14 år 3md
Term pr år: 4
Type rente: Flyt
Rente: 5,54%

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000 pr. gang. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 01.03 og 01.09 på borettslagets felleslån.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanna Rognerud

Leiligheten er tilknyttet Nye Major borettslag.
Borettslaget består av 119 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 65.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold tillates så lenge de ikke er til sjenanse for andre beboere.
Det er ikke forkjøpsrett i BRL.
Det er innført et innflyttingsgebyr i borettslaget på kr 5.000,-. Dette skal dekke kostnader knyttet til skader og slitasje ved innflyttinger.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Borettslaget har installert digitale låssystemer, samt. automatiske døråpnere til oppgangene.
- Nytt panel og tastatur på alle dørtelefoner.
- Utskiftning til LED-lys i heisene.
- Det er utført støy reduserende tiltak for heisen i 9B.
- Det er utbygget ladestasjoner for el-biler i parkeringskjelleren.
- Parkeringsanlegget er blitt oppgrader med nytt epoxy-belegg i deler av arealene.
- Skiltgjennkjenning på biler er oppført i følge styre.

Planlagte påkostninger:
- Rense/spyle luftkanaler i alle leiligheter. Betaler en engangssum på kr. 1 500,- til 2 500,-, avhengig av størrelse på leiligheten, i følge styret. Utover dette er det pr. 16.06 ikke planlagt, eller vedtatt noen økning i felleskostnadene for borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 44-0136/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25136

Sist oppdatert: 27. juli 2025 kl. 10:31