Lilleby 35

Lilleby 35, 1798 AREMARK
Kommunenummer 3124, gårdsnummer 23, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 189 kvm

BRA-i:
1. etasje 117 kvm: Entré, kjøkken, stue, toalettrom, vaskerom, bad, og 3 soverom

BRA-e:
1. etasje 25 kvm: Bod og garasje
1. etasje 47 kvm: Terrasser

I tillegg er det en krypkjeller som ikke er måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det bygningsdeler som har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig bygget i 1973. Bygningen er antatt fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger oppført med bindingsverk av
tre, utvendig kledd med liggende og stående kledning. Saltak takkonstruksjon med takstoler av tre , tekket med asfaltpapp.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Balkong på sydsiden av boligen på ca 3 kvm- Det er påvist større skader og deformasjoner. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Terrengforhold- Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen og dette skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren.

Vaskerom- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Gulvoverflatene på vaskerommet er tilnærmet flate, med manglende fall mot sluk. Ved manglende fall eller flatt gulv vil ikke bruks- og lekkasjevann ledes tilstrekkelig mot sluk. Det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell på minimum 25 mm fra topp sluk til topp membran ved dør.Det er stedvis knirk i gulvet, og det er registrert sprekk i skjøt på gulvbelegget rett ved sluk. Dersom det oppstår lekkasje, kan dette medføre at vann trenger ned i underliggende konstruksjoner, da tettheten i overflatesjiktet er brutt.
Det anbefales utbedringer for å sikre tilfredsstillende tettesjikt.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Taktekking/konstruksjon og loft- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Yttervegger/veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Vinduer- Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

Ytterdører- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Ytterdøren på vaskerommet har en skade i karmen.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner- Det er målt høydeforskjell som er større enn 15 mm i stue

Krypkjeller- Krypkjelleren fremstår som godt ventilert med lufteluker i grunnmuren. Det anbefales generelt å legge plast over grunnen for å redusere avdamping til konstruksjonen. Det er vanlig med noe vanninntrengning i krypkjellere, spesielt der det er fjell i dagen i kryperommet. Krypkjellere regnes som risikokonstruksjon på grunn av økt fare for fuktproblematikk, som avdamping fra grunnen og mulighet for mindre vanninntrengning, noe som kan føre til skader på konstruksjonen over tid.

Bad-Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulv med udokumentert utførelse. Det er ikke direkte vannpåkjenning på gulvet, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet) Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Toalettrom- Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det mangler luftespalte i eller rundt dør.

Innvendige vannledninger- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendige avløpsrør- Avløpsrørene plassert i krypkjeller er ikke tilstrekkelig festet og ligger delvis løst. Dette kan medføre økt belastning på rørene og risiko for skader over
tid. Det anbefales å etablere bedre understøttelse og feste av rørene for å sikre forsvarlig funksjon

Fuktsikring og drenering- Drenering og utvendig fuktsikring er fra byggeåret. Siden disse konstruksjonene er skjult i grunnen, har det ikke væ rt mulig å fastslå materialvalg.

Grunnmur og fundamenter- Det er påvist fuktighet på innsiden av lettklinkerblokkene i krypkjelleren.

Oljetank- Oljetank ligger gravd ned under terrasse. Eier opplyser at oljetank er gravd ned under terrasse, oljetank er ikke sanert

TGIU:
Vaskerom- tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og at det ville væ rt symptomer i bygningskroppen om det skulle vært
noen lekkasjer e.l.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter i fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2026 - Byttet blandebatteri på vask og nytt dusjkabinett og ny varmtvannsbereder.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2023- Vinduer byttet mellom 2013-2023. Etterisolert og ny kledning 2012. Dette er før vår tid. Tak er vasket, impregnert og sprayet ny tektyl i 2026, gjort selv med hjelp av venner.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
2026- Byttet til automatsikringer og lagt opp elbil lader

Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja- Tanken er tom.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Boligens standard er oppgradert i flere omganger i nyere tid, blant annet gjennom det seneste året. Innvendige overflater er dels de originale boligen ble oppført med, dels av nyere dato. I flere rom er det utført oppussing i form av malerarbeid og tapetsering siden høsten 2025.

Så nylig som i 2026 er ny vedovn installert i stuen som også inneholder varmepumpe. På sistnevnte er det utført service helt nylig. I 2026 er i tillegg sikringsskapet oppgradert med automatsikringer samt ny kurs til billader. Ny er også boligens varmtvannsbereder på familievennlige 200 liter.

Kjøkkenet ble i 2007 modernisert med helt ny og veltilpasset innredning fra Mesterkjøkken som i dag bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen er velholdt og i tillegg meget praktisk med mange oppbevaringsmuligheter og hendige arbeidsflater.

Badet ble modernisert i 2012 og i 2026 ytterligere oppgradert med nytt servantbatteri og nytt dusjkabinett. Sistnevnte begrenser vannpåkjenning på badets gulv og vegger som alle er flislagt. I gulvet er det for øvrig også varme.

I tillegg til badet inneholder boligen et større vaskerom med tilknyttet toalettrom. Begge har høy alder og er av den grunn naturlig gjenstand for fornying/renovering, men likevel funksjonelle og i daglig bruk. Vaskerommet er i helhet gitt TG 3 for ulike forhold. Spesielt verdt å fremheve er det at vaskerommet har ytterdør som blant annet gjør det mulig å benytte rommet som side-entré.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, panel og fliser.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Skapinnredninger med profilerte hvite fronter. Nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredninger med glatte grå og hvite fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål. Veggmontert blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med to-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Overskap med profilerte hvite fronter. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Kjøleskap og komfyr som er frittstående følger ikke salget.

Boligen varmes opp gjennom elektrisitet kombinert med vedfyring( nyere vedovn) og luft til luft varmepumpe

Eiendommen har nedgrav oljetank under terrassen som ikke benyttes i dag. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bolighus, datert 2.10.1973 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente bygningstegninger som viser fasader med stiplet plass for garasje samt innredning datert 9.10.1973

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
På tegning er det vist en dør mellom toalettrom og bad, men dette er tettet igjen. Det er etablert en dør fra bad til to soverom
Det er åpnet opp vegg mellom vindfang og entrè og er i dag en større hall.
Deler av vaskerom er opprinnelig byggemeldt som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 4044, tinglyst 04.11.1972, type heftelse: Forkjøpsrett. Denne omhandler at kommunen hadde forkjøpsrett til tomten dersom ikke eiendommen ble bebygd innen to år. Aremark kommunen har sendt forkjøpsretten for sletting pr sept. 2026.

Dagboknr. 240656, tinglyst 17.03.2015, type heftelse: Bestemmelse og vann/kloakkledning. Omhandler bestemmelser om at kommunen gis rett til å legge, ha liggende og vedlkeholde nye prosjekterte VA-ledninger med eventuelle tilhørende kummer i trasè over denne eiendom mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Fossby er et godt sted å bo både for barnefamilier som ønsker en trygg oppvekst, og for voksne par som verdsetter rolige omgivelser, nærhet til naturen og et lett tilgjengelig lokalsamfunn.

Boligområdet ligger sentralt i Aremark og tett på tilbud som langt på vei dekker hverdagens behov. I nærområdet finnes blant annet dagligvarebutikk, kafé, frisør og et knippe andre servicetilbud. Kort vei er det også til helserelaterte tjenester som lege og tannlege.

For barnefamilien er det spesielt gunstig at barnehage samt barne- og ungdomsskole med SFO er samlet i nærmiljøet, i kort gangavstand fra boligen. Det eksisterer i tillegg et variert aktivitets- og fritidstilbud i området, inkludert fasiliteter som idrettshall og svømmebasseng.

Med skog og mark like utenfor døren er terskelen lav for å benytte de fine naturområdene aktivt i hverdagen. Lysløype starter ved skolen og passerer i skogholtet like nord for boligområdet. Turmulighetene er nær sagt utallige. I skogene omkring er det godt bær- og soppterreng når forholdene tillater.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Aremark barnehage (1-5 år) 55 barn 0.8 km

Skoler:
Aremark skole (1-10 kl.) 123 elever, 10 klasser 0.7 km
Halden vgs - avd. Risum 400 elever 25.9 km
Halden vgs - avd. Porsnes 1200 elever, 61 klasser 26.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 985 kvm. ihht tinglyst kjøpekontrakt på eiendommen. Pent opparbeidet med plen, prydbusker og diverse beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Eiendomsarealet i matrikkelen er usikkert. Grensene er ikke sikre, men bare påført i kartet som en sirkeleiendom for bl.a. adressering. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Med boligen følger det med en tilliggende garasje. Montert elbillader. Forøvrig parkering på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Lillebyfeltet datert 31.12.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Aremark 2020-2032 med formål boligbebyggelse og LNFR areal med hensynssone ras-og skredsfare

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 31 829,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør årlig kr 4 648,-

Nåværende eier har ikke oppgitt strømforbruk
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 000,-
Boligen er tilknyttet fiber Altibox som leverandør av tv/internett og har avgift på ukjent beløp pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 3 588,- pr. år som kan overtas dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 606 048,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

2 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

59 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
60 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
80 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 450 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 470 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Toril Johansen og Frank Vidar Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 70 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 27 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Halden - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Markedspakke - standard  kr 8 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0193/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26193

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 10:45