Tellusvegen 11F

Tellusvegen 11F, 2165 HVAM
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 79, bruksnummer 277, seksjonsnummer 46, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje 70 kvm: Entré, gang, to soverom, bad, stue/kjøkken og bod.
Loftsetasje 39 kvm: Stue, soverom, bad og to boder.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 13 kvm: To balkonger.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 39 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm. I tillegg er en bod ved badet i loftsetasjen ikke måleverdig på grunn av skråtak og lav takhøyde.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.03.2026 utført av Anticimex AS v/Espen H Amundsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2009. Dette er en selveierleilighet i et leilighetsbygg som går over to plan. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner av betong, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av bindingsverk, utvendig kledd med liggende og stående trepanel. Etasjeskilleren i 2. etasje er av betong, mens den i loftsetasjen er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takstein fra byggeår, og takrenner, nedløp og beslag er av stål. Vinduer, inkludert takvinduer, og balkongdør er av tre med to-lags glass fra byggeår. Ytterdøren er av tre. Innvendig er det hvite slette innerdører i 2. etasje og hvite profilerte dører i loftsetasjen. Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen. Boligen har to balkonger på henholdsvis 7 m² og 6 m², begge med bærende trekonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i boden i 2. etasje. Anlegget er hovedsakelig skjult.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad
TG1: 88%
TG2: 11%
TG3: 0%
TGIU: 1%

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2.etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Høydeforskjellene fra toppen av gulvoverflate ved dør til toppen av sluket er målt til ca 14 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Våtrom - Bad 3.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.

Tekniske anlegg
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Loft - innredet - Loftsetasje
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Yttertak - Hovedtak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Balkonger - Stue/kjøkken
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Rekkverkshøyden på balkongen ved entré er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført totalrenovering av badet i 2. etasje i 2023, hvor det ble bygget om fra bad til vaskerom med ny membran. Arbeidet ble utført av faglærte, men dokumentasjon foreligger ikke. Videre har det vært feil på ventilasjonsanlegget, som medførte utskiftning av kretskort, rotorrem og rotormotor. Dette ble utbedret av fagfolk i november 2024, og dokumentasjon foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Utført vedlikehold på takvinduer

2023:
- Renovert bad i 2. etasje, inkludert nymontering av elektrisk anlegg
- Ombygd/renovert bad i 2. etasje til vaskerom, med ny membran og utskifting av innredning, utført av TD Konsult AS.

2008:
- Nymontering av elektrisk anlegg. Samsvarserklæring foreligger.

Dette er en innholdsrik og fleksibel leilighet over to plan, med en god planløsning som gir rom for hele familien. Boligen har totalt tre soverom og to stuer, fordelt på hovedetasjen og loftsetasjen. Et sentralt kvalitetsløft er badet i hovedetasjen, som ble totaloppgradert i 2023. Leiligheten har balansert ventilasjon, peisovn og varmepumpe, samt to balkonger og rikelig med lagringsplass.

Entré/Gang:
Adkomst til leilighetens andre etasje via en utvendig trapp. Innenfor døren er det en entré med plass til å henge fra seg yttertøy. Fra gangen er det tilgang til etasjens to soverom, bad og stue, samt en egen utgang til en balkong på 6 m².

Stue 2. etasje:
Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet, noe som skaper en sosial og luftig sone. Rommet har plass til både sofagruppe og spisebord. En peisovn gir ekstra varme og hygge på kalde dager, supplert av en luft-til-luft-varmepumpe for effektiv oppvarming. Fra stuen er det utgang til leilighetens andre balkong.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en praktisk hjørneløsning med hvite, profilerte fronter og godt med skap- og benkeplass. Innredningen er fra byggeåret og har frittstående komfyr med induksjonstopp, oppvaskmaskin og mekanisk ventilator, samt frittstående kjøleskap med frysedel. Den åpne løsningen mot stuen gjør at man kan være sosial under matlagingen.

Balkong fra stue:
Balkongen på 7 m² har utgang fra stuen. Her er det plass til en liten sittegruppe. Overflatene har noe slitasje og vedlikehold må påregnes.

Soverom 1 og 2 (2. etasje):
Leilighetens hovedplan har to soverom av god størrelse, begge med plass til seng og garderobeløsninger. Rommene er praktisk plassert i nærheten av badet.

Bad/Vaskerom 2. etasje:
Dette rommet ble totaloppgradert av fagfolk i 2023 og fungerer som både bad og vaskerom. Det har elektrisk gulvvarme og er innredet med en moderne baderomsinnredning med gode oppbevaringsmuligheter, vegghengt toalett og en dusjnisje med innfellbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin, noe som gjør klesvasken praktisk.

Loftstue:
En trapp fra stuen leder opp til loftsetasjen og en ekstra stue. Med skråtak, trepanel i himlingen og takvinduer har rommet en lun atmosfære. Dette er et fleksibelt rom som kan brukes som TV-stue, kontor eller lekerom, og gir familien mulighet for adskilte soner.

Soverom loftsetasje:
Loftsetasjen inneholder også leilighetens tredje soverom. Rommet ligger skjermet til og har en hyggelig atmosfære med trepanel i taket.

Bad loftsetasje:
Det andre badet ligger i loftsetasjen og er fra byggeåret. Det er utstyrt med gulvvarme, dusjnisje, gulvmontert toalett og servant. Badet er funksjonelt, men har en alder som tilsier at modernisering kan påregnes over tid.

Overflater:

Gulvoverflater: Parkett i stuer, kjøkken og soverom. Fliser på begge bad og i entré.
Vegger: Hovedsakelig malte flater. Fliser på begge bad.
Himling: Malte himlingsflater i 2. etasje, med unntak av badet som har trepanel. Hele loftsetasjen har himling kledd med trepanel.

Lagring:
Leiligheten disponerer totalt fire innvendige boder; én i 2. etasje og tre på loftet. I tillegg medfølger en utvendig bod på 5 m² i 1. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven. Løsøre som ikke medfølger salget: TV-tuner/dekoder.

Oppvarming skjer med en luft-til-luft varmepumpe i stue/kjøkken, installert i 2010, samt stedvise panelovner. Det er elektrisk gulvvarme i våtrommene, inkludert badet i 2. etasje. I stuen er det en peisovn for vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 03.01.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

2008/671298-3/200 19.08.2008 RESEK/TILLEGGSSEK

Reseksjoneringen består i utvidelse av seksjonssameiet til også å omfatte snr. 29 til 78 med de følger dette får for andel i fellesarealer. Reseksjoneringen består i at de nye seksjonene opprettes fra fellesarealet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger på populære Neskollen boligfelt i Nes kommune på Øvre Romerike ved kommunegrensen mellom Nes og Ullensaker, med kort vei til Jessheim og Årnes. Neskollen fremstår som et "eget samfunn" med 2 dagligvarebutikker (Rema 1000 og Coop Extra), Mix kiosk, 3 barnehager, barneskole, skolefritidsordning og idrettsanlegg.

Neskollen ligger i naturskjønne omgivelse med meget gode tur- og treningsmuligheter både sommer og vinter. Det er flere skogsløyper og turstier til turopplevelser og rekreasjon, med bl.a oppkjørte lysløyper på vinterstid, og stolpejaktløyper på sommertid. Hvamsetertjernet på populære Hvamsetra ligger i nærheten, hvor det er bade - og grillmuligheter på sommeren, og et treffpunkt for familieskøyting på vinteren.

Det lokale idrettslaget HVAM IL med over 1000 medlemmer arrangerer aktiviteter i nærmiljøet, og har lagt til rette et stort idrettsanlegg med kunstgress- og grusbaner og skatepark. Populære Nes Arena ligger også på Neskollen med innendørs løpebane, treningssenter, klatrevegg m. m. Den nye skolen Romerike International School ligger også på Neskollen.

Rommen golfbane ligger i nærheten og Miklagard Golf Klubb som har en 18-hulls internasjonal mesterskapsbane som har fått flere utmerkelser for kvalitet og design ligger på Kløfta kun 10 min. kjøring med bil i fra boligen.

Andre populære tilbud i Nes: ishall, kino, kulturhus, opplevelsesmuseer, kunstforening og ridesenter. Nes Kirkeruiner som er en vakker og populær park med samlingspunkt for bryllup, gudstjeneste, konserter og andre kulturaktiviteter ligger i umiddelbar nærhet til Neskollen.

På Thon Senteret i Vormsund finner du servicetilbud som dagligvarebutikker, skobutikk, klesforretninger, apotek, tannlege, fysioterapi m. m, og Jessheim som fikk bystatus har ett rikt servicetilbud med blant annet kino, kulturhus og ett stort bysenter med over 140 butikker. Nærmeste bussholdeplass er ca. 400 meter fra leiligheten.

Avstander med bil:
Gardermoen: ca. 27 min.
Årnes: ca. 12 min.
Jessheim: ca. 16 min.
Oslo: ca. 43 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Norlandia Barnehage Tellusvegen - 2 minutters gange.
Norlandia Barnehage Melkevegen - 3 minutters gange.
Læringsverkstedet naturbarnehage - 11 minutters gange.

Neskollen skole (1-7 kl.) - 3 minutters gange.
RIS( Romerike Internasjonale Skole) - 3 minutters gange.
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.) - 10 minutter med bil (7 km).
Hvam videregående skole - 6 minutter med bil (5 km).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 21535,2 kvm som tilhører sameiet. Tomtearealet er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Nes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass i felles carport. Infrastruktur for elbillader er tilrettelagt i carporten, og ladepunkt kan etableres.

Eiendommen har adkomst via privat vei (Tellusvegen). Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett og privat vannverk (Årnes Vannverk AS) via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Det er ikke installert vannmåler.

Eiendommen er regulert til en rekke formål i henhold til reguleringsplan «Neskollen Sentrum sør» (ID: 023607070), vedtatt 19.06.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hovedformålet er konsentrert småhusbebyggelse (felt B3.1, B3.2, B3.3, B3.4 og B3.5). I tillegg er deler av eiendommen regulert til felles parkeringsplass (felt Fp1), felles grøntareal (felt Fgr1-Fgr5), felles gangareal, felles avkjørsel (felt Fa1-Fa3), kommunalteknisk virksomhet (felt Fr1-Fr3) og offentlig bebyggelse (felt N1).

Eiendommen omfattes av «Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036» (ID: 2021021), vedtatt 19.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012. Dette innebærer at kommuneplanens bestemmelser kan gjelde foran bestemmelsene i reguleringsplanen «Neskollen Sentrum sør». Unntak gjelder for bestemmelser om byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder i reguleringsplanen, som fortsatt vil være gjeldende.

Eiendommen berøres av hensynssone for flom, som er en del av kommuneplanen. Innenfor faresone og hensynssone for flom er det fare for oversvømmelse/flom. Sonen er beregnet ut fra 200 års flomhøyde. Tiltak tillates ikke, uten at disse er beregnet til å tåle belastning fra 200-års flom/tilstrekkelig flomsikring er etablert.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3300,- pr. mnd. og inkluderer: TV- anlegg/bredbånd, sameiets energikostnader, forretningsførerhonorar, diverse drift og vedlikehold; snørydding, renhold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, renovasjon og feiing. Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og har derfor ikke vanngebyr fra kommunen.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 6 899,06
- Renovasjon: kr 5 177,49
- Feiing: kr 631,-
- Eiendomsskatt: kr 3 128,-

Totalt: kr 15 835,55

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Prisene gjelder for 01.07.2025-01.07.2026. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden. Gebyr per person: kr. 1090,- per år. Grunngebyr for alle abonnementer: kr. 2688,- per år. Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 30,05,-. Minstegebyr per boenhet: kr. 4870,- per år.

Årsprognose for 2026 er kr 15 161,79. Eiendomsskatten er redusert til kr 2 590,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16 202 kWh pr. år, med en kostnad på ca. kr 20 000,-. I tillegg kommer kostnader til alarm abonnement (Sector Alarm) på kr 7 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 949 664,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig). Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 798 654,- Formuesverdien justeres normalt årlig. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

93 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
104 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 854 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Wethal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Tellusvegen sameie, med sameiebrøk 112/7318.
Sameiet består av 78 leiligheter på eiendommen gnr. 79, bnr. 277 i Nes kommune.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS , tlf. 22 86 54 60.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2021-2022: Utvendig malerarbeid
2018: Rehabilitert balkonger/inngangspartier.

Planlagte påkostninger:
- Ingen planlagte påkostninger iht. styreleder i sameiet. (per mail 03.03.2026)

Alle boligseksjoner disponerer en tildelt carport. I tillegg disponerer sameiet 56 gjesteparkeringsplasser ute, hvorav 5 plasser er HC-plasser i fellesområder. En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til den carport seksjonen disponerer.

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygninger, carporter og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. punkt 5-1. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Det foreligger ingen forkjøpsrett eller styregodkjennelse på eiendommen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet pliktig medlemskap i Neskollen Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Krogsveen Pluss - Visningsvask inkludert   kr 0,00
Markedsføringspakke Finn.no, ukens bolig, Krogsveen.no, Hjem.no og smartannonsering (sosiale medier)  kr 27 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 385,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 17 175,00
Foto inkludert drone av fasade   kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0024/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2624

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 14:43