Smedsrudveien 5B

Smedsrudveien 5B, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 762, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 65 kvm: Entré, bad, kjøkken/stue og kontor.
2. etasje 47 kvm: Bad og tre soverom.

BRA-e:
Rekkehus:
1. etasje 1 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Rekkehus:
1. etasje 44 kvm: Markterrasse.
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Rekkehuset inneholder 112 kvm. P-ROM.

Utvendig bod på høyre side (bod med en dør) har et totalt gulvareal (GUA) på 3 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 1 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Arealet i utvendig bod på venstre side (bod med tre dører) måles til 2 kvm. (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2025, utført av Anticimex v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om fasadeendring iht. tidligere balkongdør ved hjørnet av kjøkkenet, som har blitt revet og tettet igjen.

Deler av entréen og kontoret er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus fra 1977 over to etasjer. Boligen er oppført med støpt plate på mark. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjon. Fasader utført i liggende trekledning. Saltakskonstruksjon av tre, tekket med shingel. Adkomst fra bakkeplan med overbygget inngangsparti. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass fra 2018. Terrassedør (skyvedør) med karmer av tre, og to-lags glass fra 1995. Slett ytterdør med glassfelt og kodelås fra 2018. Boligen har naturlig tilluftsventiler i yttervegger og på badene. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 37% TG1, 56% TG2, 2% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Elektrisk anlegg: Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget.
- Yttervegg: Yttervegg (sydveggen og naboveggen) har i sin helhet har stort etterslep på vedlikehold, med påviste skader.

TG2
- Bad, 2. etasje: Tilluftsspalte er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Vannrør av kobber pga. alder. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i dusjsonen. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet kobberrør bak inspeksjonsluke er usikker. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand.
- Bad, 1. etasje: Hele badet har fått TG2 pga. alder.
- Kjøkken: Vannrør og avløpsrør pga. alder. Skade på hjørnet av platetopp. Ikke etablert komfyrvakt.
- Øvrige: Det er ikke registrert lufteventiler på soverom 2 og kontor. Det er stedvis knirk i gulvflater.
- Kaldtloft: Svertesopp er stedvis observert i undertak/takbjelker. Fuktskjolder/-merker observert på vegg mot nabo. Det er lagret gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten.
- Varmtvannsbereder, vann- og avløpsrør: Pga. alder.
- Elektrisk anlegg: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap.
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes.
- Fasader inkl. kledning: Det er ikke montert musesperre bak trekledning. Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner. Vindskier og dekkbord bærer preg av slitasje. Panel er sterkt malingsslitt. Det er ikke registrert/tilstrekkelig luftespalte bak trekledning mot nabo (fra taket der kontoret er).
- Yttertak: Beslag er mangelfullt vedlikeholdt og funksjonsmessig svekket. Yttertak på nord siden bærer preg av misfarging. Overgang mellom tak og vegg er vurdert til å ha mangelfulle tettedetaljer. Det er registrert stor slitasje og høy alder på renner og nedløp. Det er registrert stedvise lekkasjer fra takrenne på begge sider av boligen.
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Moderate råteskader. Balkongen vurderes ikke til å være tilstrekkelig festet til ytterveggen. veggen. Håndløper til rekkverket er løst og bærer stor preg av slitasje/alder.
- Markterrasse: Det er observert stedvise råteskader. Det er observert svikt i konstruksjonen ved belastning. Deler av bygningsdelen er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset/usikker restlevetid. Tettedetaljer mellom platting og vegg er ikke hensiktsmessig utført.
- Utvendig trapp: Trapp av treverk er slitt og trenger overflatebehandling/fornyes.
- Drenering: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Drenering pga. alder.
- Utvendige vann- og avløpsrør: Pga. alder.
- Utvendig bod (m/tre dører): Høy slitasjegrad.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Nytt kjøkken i 2018.
- Malt vegger i begge etasjer og lagt nytt gulv i stue/kjøkken, 2018.
- Malt innvendig trapp i 2018.
- Montert nye dørblader på alle dører, bortsett fra terrassedør (skyvedør), i 2018.

Arealeffektivt rekkehus over to etasjer, med balkong og markterrasse. Boligen har åpen kjøkken/stueløsning, to bad og tre soverom. Rekkehuset har en god beliggenhet på feltet, med stor uteplass på 44 kvm. Her bor man i et barnevennlig område med kort gangavstand til flere barnehager, Vevelstadåsen barneskole og Haugjordet ungdomsskole. Nærsenter med Coop Extra, frisør, tannlege og interiør/blomsterbutikk ligger kun noen få minutter gange fra boligen. Kort vei til marka, med flotte turstier.

1. etasje

Inngangspartiet er overbygget av overliggende balkong. I tilknytning til inngangspartiet er det plass til hagesofa og bord.

Entré: Man kommer inn i en innbydende entré med skyvedørsgarderobe for å henge av seg ytterklær og sette fra seg sko. Fra entréen er det adkomst til kontorkrok, med plass til skrivebord, stol og hyller, samt kommode.

Stue: Stuen er i åpen løsning mot kjøkkenet. Stuen fremstår lys og romslig, med god plass til møblement. Store vindusflater gir rommet rikelig med naturlig lys og peisovn er plassert sentralt i rommet. Gulvflater ble byttet i 2018 og er belagt med laminat. Veggflater ble også malt i 2018. Spisebord og stoler kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Videre kan stuen innredes med sofa, bord, TV og tilhørende stuemøblement. Fra stuen er det utgang til stor markterrasse på ca. 44 kvm. Terrassen er skjermet av levegger og hekk. Her er det rikelig med plass til hagemøbler. Det er to utvendige boder i tilknytning til markterrassen.

Kjøkken: Flott tidsriktig kjøkken fra Ikea, med innredning fra 2018. Kjøkkeninnredningen har slette fronter og benkeplate av laminat, med nedsenket oppvaskkum av metall og ett-greps armatur. Det er flislagt mellom overskap og underskap ved platetopp, samt vask. Stikkontakter er montert på vegg. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, vegghengt kjøkkenventilator over platetopp og lekkasjestopper. Det er meget godt med skap og skuffer for oppbevaring av kjøkkenartikler. Integrerte hvitevarer på kjøkkenet følger med salget.

Bad 1: Flislagt bad fra byggeår med oppgraderinger utført i nyere tid. Det er varme i gulv og nedsenket himling med malt panel med downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speilskap, gulvmontert toalett, dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur og hånddusj. Rommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Naturlig avtrekksventil er plassert på vegg.

Bod/oppbevaring: Boligen har godt med oppbevaringsmuligheter. Det er lagringsmuligheter under innvendig trapp. I tillegg er det to utvendige boder i tilknytning til markterrassen.

2. etasje

Bad 2: Baderom fra ukjent eksakt årstall. Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med malt flate og downlights. Det er vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speilskap med stikkontakt på vegg, dusjhjørne med buet glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Badet har vegghengt toalett med innebygget sisterne og naturlig avtrekksventil plassert i himling.

Soverom: Boligen har tre soverom. Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe og rommene er malt i tidløse farger. Soverommene kan møbleres med seng, nattbord og skrivepult. Det er utgang fra soverom 3 til balkong på ca. 10 kvm. Balkongen har fin utsikt og plass til hagemøbler. Balkongen har markise for de varmeste solskinnsdagene.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Integrerte hvitevarer på kjøkkenet.

Følger ikke med salget: Lampe i trapp.

Boligen varmes opp med elektrisitet, peisovn i stue og gulvvarme på badene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset, datert 12.01.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om fasadeendring iht. tidligere balkongdør ved hjørnet av kjøkkenet, som har blitt revet og tettet igjen.

Deler av entréen og kontoret er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 6705, tinglyst 21.05.1987, Pantsettelseserklæring: Panthaver er Smedsrud Grendelag. Beløp er kr. 10.000,- Prioritet uten opptrinnsrett etter 90% av lånetakst.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen: Dagboknr. 6705, tinglyst 21.05.1987, Bestemmelse om adkomstrett: Bestemmelse om vann/kloakkledning, samt kabler for elektrisitet, telefon og radio/tv. Det er pliktig medlemskap i velforeningen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i et naturskjønt og barnevennlig boligområde på Langhus, i Nordre Follo kommune. Det er kort vei til skoler og barnehager. Nærsenter med Coop Extra, frisør, tannlege og interiør/blomsterbutikk ligger kun noen minutter gange fra boligen. Det er også gangavstand til Langhus Senter med diverse butikker, restauranter, apotek og legesenter.

Nærhet til Nøstvedtmarka som byr på flotte turmuligheter sommer som vinter. Fornøyelsesparken Tusenfryd ligger kun 5 minutter med bil fra boligen. Kort gangavstand til bade- og turmuligheter ved Tussetjern. Kort kjøretur til Breivoll, Ingierstrand og Hvervenbukta. Langhus tilbyr et aktivt lokalmiljø med mange forskjellige fritidsaktiviteter for barn og ungdom. Det er kort vei til lekeplass, idrettsanlegg, skøytebane, golfbane, idrettshall og svømmehall. I nærheten er Oppegård golfbane med driving range og flotte baneforhold. På vinterstid blir golfbanen til langrennsspor for både store og små.

Det er gangavstand til Vevelstad togstasjon med hyppige avganger til bl.a. Oslo (innsatstog tar ca. 22 minutter, for øvrig 28 minutter). Det er kort vei til påkjøringen til E6.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 5 minutter med bil til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter, offentlige kontorer og togstasjon. Videre er det ca. 7 minutter med bil til Alti (Vinterbro Senter).

Det er også ca. 10 minutter til Kolbotn som kan by på Kolben kulturhus, bibliotek, caféer, restauranter og Kolbotn Torg med 55 butikker.

Følg Langhusveien og ta av til Furulia. Ta første til høyre inn på Smedsrudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er gangavstand til Vevelstadåsen barneskole og Haugjordet ungdomsskole. Det ligger flere barnehager i umiddelbar nærhet. Ski videregående skole i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 185 kvm. Tomten er opparbeidet med blomsterbed, markterrasse, hekk, prydbusker og fjell i dagen.

Deler av naboens trapp opp til boligen, går over tomten.

Grendelaget har felles tomt opparbeidet med blant annet gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Fellesområder består også av sittegrupper, lekeplass, lekeapparater, sandkasse, fotballbane og asfalterte internveier.

Boligen disponerer en garasjeplass med elbillader, i felles garasjerekke.

Garasjerekken ligger på nedsiden, ca. 50 meter fra boligen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Grendelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for felt P2 - Langhus, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 01.12.1975.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann (185 kvm).
- H220: Gul støysone iht. T-1442 (8 kvm).

Det er varslet oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan for Oppegårdveien: Langhusveien-Dalskleiva. Formålet er å tilby barn en trygg og attraktiv skolevei.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert å bli kr 17.598,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2.280,- pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, forsikring på garasjer og grendehus, drift og vedlikehold av fellesområder, snøbrøyting, forretningsførsel, styrehonorar og betjening av andel fellesgjeld.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til Grendelagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9.728 kWh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.581,-

Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor. TV og internett er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.288.774,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.155.094,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 151.186,- pr. 08.04.2025.

Total fellesgjeld for grendelaget er kr 21.014.484,- pr. 08.04.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,85%
Innfrielsesdato: 30.09.2053.

4 950 000,00 Prisantydning
151 186,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 101 186,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

127 520,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskiftegebyr til grendelaget
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
149 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 250 546,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivar Aarrestad

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Smedsrud Grendelag med 139 eiere.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 56 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men beboere som har husdyr plikter å holde disse under kontroll, samt å sørge for at husdyrenes etterlatenskaper ikke blir liggende igjen på Grendelagets fellesarealer eller på andre eieres private eiendommer. Hver husstand kan maksimalt ha to katter.
Grendelaget har grendehus som kan leies av alle i og utenfor grendelaget. Beboerne i grendelaget leier til redusert pris.

Oppgraderinger senere år:
- Taket på garasjerekken ble byttet i april 2025.
- Oppgradert transformatorer og kabelgrøfter.

Grendelaget hadde planer om å selge grendehuset som i dag leies ut til en barnehage. Det var tiltenkt at grendehuset skulle rives og at det skulle bygges to nye rekkehus på denne tomten. Disse planene er foreløpig lagt på is.

Det har vært en sak mellom Grendelaget og OBOS Prosjekt ang. arbeid på garasjene. Grendelaget har fått utbetalt beløp som kompensasjon for dårlig arbeid, og pengene er planlagt å gå til utbedring av feil/mangler ved garasjene.

For informasjon om grendelaget: http://www.smedsrudgrendelag.no.

Grendelaget har fullverdiforsikret garasjeanlegget, samt grendehuset i OBOS Skadeforsikring. Eier må selv påse fullverdiforsikring av rekkehuset.

Styret oppfordrer nye eiere til å registrere seg på https://vibbo.no/

Selskapets totale lån og vilkår:
* OBOS-banken AS kr 21.014.484,-
Rente: 6,85%
Innfrielsesdato: 30.09.2053.

Andel fellesgjeld er kr 151.186,- pr. 08.04.2025.

Dokumenter for Grendelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 49.000,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke:kr 27.400,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2568

Sist oppdatert: 01. mai 2025 kl. 09:43